Новостройки Санкт-Петербурга

Где строят

Новые дома в Петербурге встают там, где освободилась земля, и карта новостроек поэтому не повторяет карту города. Больше всего проектов сейчас в районах Петроградский, Московский и Центральный. В старых кварталах закрываются заводы, институты и склады, и на их месте появляются жилые дома, а в соседнем районе за год может не выйти ни одного проекта.

Город делится на три пояса, и у каждого свой рынок. Исторический центр и острова: Центральный, Адмиралтейский, Петроградский и Василеостровский районы. Здесь новый дом почти всегда стоит один: во дворе, на месте снесённого корпуса или внутри старого фасада. Следом идёт бывший промышленный пояс вдоль Обводного канала, Невы и железных дорог. Там строят кварталами, с кирпичными фасадами, набережными и дворами без машин. Дальше начинаются спальные районы севера и юга, где квартал вырастает вместе со школой, садом и магазинами на первых этажах.

Отдельно стоит Курортный район. На карте это Петербург, по жизни пригород у залива: сосны, песчаные пляжи, электричка до Финляндского вокзала и ни одной станции метро. Покупают там ради воздуха и воды, а дорогу на работу считают заранее.

Самые заметные стройки последних лет видны на карте сразу. На западе Васильевского острова намыли новую землю, и на ней вырос целый район у залива. На Петровском острове заводы и склады уступили место жилым домам у Малой Невки. Вдоль Обводного канала фабричные корпуса превращаются в кварталы с закрытыми дворами, а на Малой Охте, напротив Смольного, жилым становится промышленный берег Невы.

Сколько стоит квартира в новостройке

В половине домов с известной ценой стартовая стоимость квартиры выше 14,6 млн ₽, у самых дорогих вход начинается от 70 млн ₽. Разброс держится на адресе больше, чем на классе. Самая высокая середина цен в районах Петроградский, Выборгский и Красногвардейский, самая низкая в районах Приморский, Невский и Калининский.

Цена «от» у дома — это самая дешёвая квартира, которую застройщик продаёт сегодня. Обычно это студия или небольшая однокомнатная на невысоком этаже с окнами во двор. Семейная квартира в том же доме стоит заметно дороже, а квартира с видом на воду и террасой — намного дороже стартовой. Сравнивать дома по цене входа поэтому честно только внутри одного района и одного размера квартиры.

Цена меняется и во времени. На старте продаж застройщик держит её ниже, чем в готовом доме: покупатель берёт на себя ожидание и риск задержки. По мере стройки прайс поднимают, и к сдаче тот же метр обычно стоит дороже. Готовая квартира дороже ещё и потому, что в неё можно въехать сразу.

Кроме квартиры, в бюджет стоит заложить машиноместо и кладовую, если они нужны, и ремонт, если дом сдают без отделки. В центре свободные места в подземном паркинге популярного дома нередко кончаются раньше квартир.

Строящийся дом или сданный

Выбор между ними — выбор между ценой и временем. В строящемся доме квартиру продают дешевле и дают выбрать планировку из всей линейки, но въехать можно только после сдачи. Сроки сдачи строящихся домов города: 2026, 2027, 2028, 2029, 2030 и 2031.

По заявленным срокам в 2026 году должны сдать 17 домов из каталога, остальные сдают позже.

С 1 июля 2019 года деньги за квартиру в строящемся доме идут не застройщику, а на счёт эскроу в банке. Застройщик получает их только после того, как дом введён в эксплуатацию. Если стройка встанет, банк вернёт деньги покупателю. Как это устроено и чего эскроу не защищает, разобрано в статье про эскроу и договор долевого участия.

Срок ввода дома и срок передачи ключей в договоре — разные даты. После ввода идёт приёмка квартир, и на передачу застройщик обычно оставляет себе несколько месяцев. Если на новую квартиру завязан переезд, считать стоит от второй даты.

В сданном доме видно всё, что в строящемся приходится принимать на веру: двор, вид из окна, шум улицы, соседей, качество отделки. Квартиры в таких домах продаёт и сам застройщик, пока у него остались непроданные, и прежние владельцы. Первые проще в оформлении, вторые дают больше выбора этажей и видов.

Классы домов

Официального деления на классы в России нет. Комфорт, бизнес, премиум и элитный класс называет сам застройщик, и два дома одного класса могут отличаться сильнее, чем дома соседних. Смотреть стоит на то, что за словом стоит: высоту потолков, число квартир на этаже, подземный паркинг, закрытый двор, отделку входной группы, материал фасада.

Комфорт-класс чаще строят кварталами на окраинах и в бывших промзонах: много квартир, свои школы и сады, цена ниже городской середины. Бизнес-класс занимает середину рынка и чаще встаёт ближе к центру, о нём подробно рассказывает статья о новостройках бизнес-класса. Верх рынка, клубные дома на несколько десятков квартир и особняки у воды, собран в подборках элитных новостроек и клубных домов Петербурга.

Отделка

Новостройки сдают тремя способами. Без отделки: бетонные стены и стяжка, всё остальное делает покупатель. С предчистовой отделкой, её ещё называют white box: стены выровнены, разведены коммуникации, остаётся покрасить стены, положить пол и поставить сантехнику. И с чистовой отделкой, когда в квартиру можно въехать сразу.

В дорогих домах чаще продают квартиры без отделки или в white box: покупатель всё равно будет делать ремонт под себя. В комфорт-классе чаще готовая отделка, и её стоимость уже сидит в цене метра. Сравнивая дома, полезно приводить их к одному виду: к цене квартиры без отделки прибавить свой ремонт.

Квартира или апартаменты

В каталоге есть и жилые комплексы, и комплексы апартаментов. Апартаменты юридически нежилое помещение: постоянной регистрации в них нет, налог на имущество и коммунальные платежи бывают выше, а школу и поликлинику к такому адресу город не привязывает. Зато апартаменты чаще стоят там, где жилой дом построить нельзя, например у самой воды или в историческом квартале. Чем они отличаются на деле и кому подходят, разобрано в статье «Апартаменты или квартира».

Ипотека, рассрочка, вычет

Условия покупки зависят от банка, программы и застройщика: одни дома входят в семейную ипотеку, другие дают рассрочку до сдачи, третьи продают со скидкой за полную оплату. Какие программы действуют и как считать платёж, собрано в статье про ипотеку на новостройку. После покупки можно вернуть часть налога, и как оформить имущественный вычет, объясняет статья о вычете при покупке квартиры.

Какие условия действуют в конкретном доме сегодня, брокер узнаёт у застройщика в день обращения и присылает расчёт вместе с планировками. Программы меняются чаще цен, и расчёт недельной давности уже может не совпасть.

Как проходит покупка

Сначала бронь: застройщик снимает квартиру с продажи на несколько дней, пока покупатель собирает документы и получает одобрение банка. Затем договор: в строящемся доме договор долевого участия, в сданном договор купли-продажи. Договор регистрирует Росреестр, и только после регистрации деньги уходят на эскроу или продавцу.

Когда дом сдан, покупатель принимает квартиру: проверяет стены, окна, двери, стяжку и счётчики и подписывает акт. Замечания вносят в акт, и застройщик обязан их устранить. После акта остаётся зарегистрировать собственность.

Что проверить в договоре

В договоре долевого участия важнее всего четыре вещи. Срок передачи квартиры: от него считают просрочку. Площадь и правило перерасчёта: после обмеров квартира может оказаться чуть больше или меньше, и договор определяет, кто кому доплачивает. Состав отделки, если она обещана: что именно застройщик кладёт на пол и ставит в санузле. И гарантия.

Гарантийный срок на сам дом по закону о долевом строительстве не меньше пяти лет, на инженерное оборудование — не меньше трёх. Если в эти годы потекла кровля или по стене пошла трещина, чинит застройщик. За просрочку передачи квартиры закон предусматривает неустойку.

Свет и сторона окон

Солнца в Петербурге мало большую часть года, и сторона окон здесь значит больше, чем в южных городах. Окна на юг и запад дают свет зимой, окна на север дают ровный свет без прямого солнца. Нижние этажи в плотной застройке центра темнее верхних, поэтому квартира на третьем этаже и такая же на десятом — разные покупки. Смотреть квартиру или стройку полезно в то время дня, когда вы обычно бываете дома.

Как выбрать дом

Начинать лучше с двух маршрутов, по которым вы ездите каждый день, а уже потом выбирать район. Петербург разрезан реками и железными дорогами, и прямая линия на карте здесь мало что значит: с Васильевского острова до Дворцовой площади рукой подать, но все выезды с острова упираются в мосты. С апреля по ноябрь мосты ночью разводят, и дорога домой после полуночи тоже становится частью выбора.

Следом смотрите на соседние участки. Пустырь или гаражи рядом с домом через три года могут стать башней, и вид на воду уйдёт вместе с ними. В бывшем промышленном поясе полезно знать, что стояло на участке раньше. В центре важнее охранные зоны: они определяют высоту соседей и то, что можно сделать с фасадом.

Последнее — сам застройщик. Сколько домов он уже сдал, укладывался ли в сроки, как выглядят его дома через пять лет после заселения. Подробный список вопросов, которые стоит задать до брони, собран в статье о том, как выбрать новостройку в Петербурге.

Как мы помогаем

Брокер Art Estate знает, что свободно в каждом доме сегодня, какие квартиры застройщик не выставляет в открытую продажу и где действуют скидки. Покупателю подбор ничего не стоит: наше вознаграждение платит застройщик, а цена квартиры для вас та же, что в офисе продаж. Откуда берутся эти деньги, объясняет статья «Кто платит брокеру».

Работа идёт так. Вы называете бюджет, район и срок, брокер присылает подборку с планировками и ценами на сегодня, едет с вами на показы, сравнивает условия банков и ведёт сделку до регистрации договора. Если подходящего дома в каталоге нет, скажите, что ищете: часть предложений застройщики не публикуют.