Вычет при покупке квартиры: как вернуть до 1 300 000 ₽

При покупке квартиры налог не платят. Наоборот, государство возвращает часть НДФЛ, который вы уже заплатили с зарплаты. Ниже по порядку: сколько вернут, чем отличаются два вычета, когда появляется право, как поделить вычет в семье и как получить деньги быстрее. Если вы продаёте квартиру, вам в гайд о налоге при продаже.

Сколько вернут с покупки квартиры

Вычет — это сумма, с которой налог вам вернут. С покупки жилья она ограничена 2 млн ₽, с процентов по ипотеке — 3 млн ₽. При ставке 13 % это 260 тыс. и 390 тыс. ₽, вместе 650 тыс. ₽. Квартира может стоить и 40 млн: предел от цены не растёт.

С 2025 года НДФЛ платят по ступеням: 13 % с годового дохода до 2,4 млн ₽, 15 % с части от 2,4 до 5 млн, 18 % от 5 до 20 млн, 20 % от 20 до 50 млн и 22 % сверх. Вычет уменьшает годовой доход, с которого считают налог, а налог пересчитывают по той же шкале. Срезается верхняя часть дохода, поэтому деньги возвращаются по ставке вашей верхней ступени. Поэтому при высокой зарплате с тех же 2 млн вернут больше 260 тыс.: до 440 тыс. ₽ при доходе выше 52 млн в год. Теоретический максимум по двум вычетам вместе — 1,1 млн ₽, но он достижим только при доходе заметно больше 50 млн.

Главное ограничение: вернуть можно только тот налог, который с вас удержали. Если за год заплатили 180 тыс. ₽ НДФЛ, больше 180 тыс. за этот год не вернут, даже если положено 650 тыс. Остаток не сгорает и переходит на следующие годы, пока не кончится. Срока у этого переноса нет.

Налог возвращают с тех доходов, с которых удержан НДФЛ: зарплата, аренда, если вы её декларируете, продажа имущества. Налог с дивидендов и операций с ценными бумагами вычетом за квартиру не вернуть: у них своя база.

Покупка и проценты: два вычета с разными правилами

На этом ошибаются чаще всего. Два вычета выглядят как один, но работают по-разному.

Из этого следует простой совет. Если покупаете недорогую первую квартиру без ипотеки, а позже думаете о большой квартире в кредит, берегите вычет с процентов: он даётся один раз, и выгоднее его потратить на большой кредит.

Продали старую квартиру раньше срока и в том же году купили новую? Вычет за покупку можно направить на налог с продажи, иногда он обнуляет его целиком. Как это работает, разобрано в гайде о налоге при продаже.

Когда появляется право на вычет

Для квартиры на вторичном рынке — в день записи права собственности в реестре, это видно по выписке. Для новостройки по договору долевого участия — в день подписания акта приёма-передачи. Ждать собственности в новостройке не нужно: заявлять вычет можно с года, когда подписан акт.

Проценты по ипотеке, которые вы платили банку до акта, не пропадают: их заявляют, когда право на вычет появилось.

Вернуть можно налог за три последних года. В 2026 году подают за 2023, 2024 и 2025 годы. Если квартиру купили раньше и вычет не заявляли, право не сгорело, но вернут налог только за эти три года, а остаток пойдёт на будущие. Пенсионеры могут перенести вычет ещё на три года назад от года покупки.

Супруги, доли и дети

Квартира, купленная в браке, по закону общая, на кого бы ни были оформлены документы. Каждый супруг получает свой вычет с предела 2 млн. Пара, купившая квартиру за 4 млн и дороже, вместе вернёт до 520 тыс. ₽ с покупки. С ипотекой, если проценты большие, — до 1,3 млн ₽ на двоих.

Как разделить вычет между супругами, решают они сами заявлением в налоговую. Удобно отдать больший вычет тому, у кого больше зарплата и больше удержанный налог.

Если квартира в долевой собственности не у супругов, а у родственников или партнёров, каждый получает вычет со своих расходов на свою долю, в пределах своих 2 млн. Отдать свою часть другому нельзя.

Квартира, купленная до брака, по Семейному кодексу принадлежит тому, кто её купил. Вычет получает только он.

Родители, которые покупают квартиру или долю несовершеннолетнему ребёнку, могут получить вычет за него.

Кому вычет не положен

Вычет возвращает НДФЛ. Нет налога — нечего возвращать. Поэтому его не получат:

• самозанятые, которые платят только налог на профессиональный доход;
• предприниматели на упрощённой системе или патенте, если у них нет других доходов с НДФЛ. На общей системе вычет положен;
• те, кто купил квартиру у супруга, родителей, детей, братьев и сестёр, опекуна или подопечного;
• кто покупал за счёт работодателя, материнского капитала или бюджетной субсидии, — в части этих денег. Их вычитают из цены.

Семейная ипотека и другие льготные программы вычету не мешают: процент ниже, но это ваш кредит и ваши проценты.

Как получить вычет: три пути и сроки

После покупки: налог на имущество

Пока квартира ваша, каждый год приходит налог на имущество. Его считают от кадастровой стоимости на 1 января, а не от цены, за которую вы купили. Из базы вычитают 20 кв. м для квартиры и 10 кв. м для комнаты. Семьям с тремя и больше детьми вычет больше: плюс 5 кв. м на квартиру за каждого ребёнка.

По Налоговому кодексу ставка на квартиры 0,1 %, но города вправе её поднять до трёх раз. Москва и Петербург так и сделали для дорогих квартир. Ставку выбирают по кадастровой стоимости и берут со всей базы.

Разница видна на дорогих квартирах. Квартира в 150 кв. м с кадастровой стоимостью 80 млн обходится в Москве примерно в 208 тыс. ₽ в год, в Петербурге около 139 тыс. ₽. Машино-место, наоборот, в Петербурге облагают втрое дороже.

Если кадастровую стоимость пересмотрели вверх, налог растёт постепенно: не больше чем на 10 % в год. Москва утвердила новую кадастровую стоимость на 1 января 2025 года, в налоге она работает с 2026-го. Налог за год платят до 1 декабря следующего года по уведомлению из налоговой.

Купили квартиру в середине года — налог посчитают за месяцы владения. Месяц считают полным, если право записали в реестр до 15-го числа включительно.

Ошибки, на которых теряют вычет

Что сделать сейчас: коротко по ситуациям

Коротко о частом

Нужно ли платить налог при покупке квартиры?
Нет. Покупка квартиры налогом на доходы не облагается. Наоборот, если вы платите НДФЛ, с покупки можно вернуть до 260 тыс. ₽ и ещё до 390 тыс. ₽ с процентов по ипотеке.

Сколько можно вернуть с покупки квартиры в ипотеку?
До 260 тыс. ₽ с цены квартиры и до 390 тыс. ₽ с процентов по ипотеке, вместе до 650 тыс. ₽ на человека при ставке 13 %. Супруги получают вычет каждый, на двоих до 1,3 млн ₽.

Можно ли получить вычет второй раз?
Вычет с покупки можно добрать по второй квартире, если в первый раз предел 2 млн не выбран целиком. Вычет с процентов по ипотеке даётся один раз и по одной квартире.

Когда можно заявить вычет за новостройку?
С года, когда подписан акт приёма-передачи. Ждать записи о собственности не нужно.

За сколько лет можно вернуть налог?
За три последних года. Если квартиру купили раньше и вычет не заявляли, право не сгорело: вернут налог за эти три года, а остаток перейдёт на следующие.

Сколько ждать возврат налога?
В упрощённом порядке налоговая проверяет заявление до 30 дней, по декларации 3-НДФЛ до трёх месяцев. Деньги отправляют после решения по проверке. Через работодателя вычет начинают давать сразу: налоговая подтверждает право до 30 дней.

Могут ли вернуть вычет самозанятому?
Нет, если человек платит только налог на профессиональный доход: это не НДФЛ, и возвращать нечего. Если у него есть и зарплата с НДФЛ, вычет возвращают из этого налога.

Константин Назаров

Сооснователь art estate · Гайд от 28 сентября 2026 · телеграм-канал автора

При цитировании активная ссылка на эту страницу обязательна: art-estate.top/stati/vychet-pri-pokupke-kvartiry/