Эскроу: где лежат ваши деньги до сдачи дома

Главный страх покупателя новостройки звучит просто: «я отдам деньги, а дом не построят». С 2019 года на этот случай в законе есть устройство, которое называют эскроу. Разберём, что оно защищает, а что нет.

Где лежат деньги до сдачи дома

По договору долевого участия покупатель платит не застройщику, а в банк — на специальный счёт эскроу. Застройщик не может взять с него ни рубля, пока не построит дом и не введёт его в эксплуатацию. Стройку он ведёт на кредит того же банка, а деньги дольщиков получает в конце, когда дом сдан и первая квартира передана по акту.

Отсюда простое следствие: банк заинтересован в том, чтобы дом был достроен, не меньше вашего. Именно он проверяет застройщика до открытия кредитной линии и следит за стройкой всё время, пока она идёт.

Что будет, если дом не достроят

Деньги с эскроу возвращаются покупателю. Они всё это время лежали в банке на ваше имя и застройщику не принадлежали. Дополнительно суммы на эскроу-счетах застрахованы государственной системой страхования вкладов — на случай, если проблемы будут не у застройщика, а у самого банка.

Чего эскроу не делает: оно не возвращает время и не покрывает разницу в ценах. Если стройка встала, вы получите назад ровно ту сумму, которую внесли, без процентов, а квартиры на рынке за эти годы могут стоить дороже. Поэтому выбор застройщика остаётся вашей работой, а не работой банка.

Договор должен быть долевого участия

Защита работает только с договором долевого участия, зарегистрированным в Росреестре. Регистрация — обязательное условие: она делает невозможной продажу одной квартиры дважды. До регистрации договора платить нельзя, и добросовестный застройщик денег и не попросит.

Никакие «предварительные договоры», «договоры бронирования с оплатой стоимости квартиры», векселя и вступления в кооператив эскроу не защищает. Если вам предлагают такую схему в обычной новостройке — это повод не торговаться, а уйти.

Что проверить перед оплатой

Срок передачи — это дата в договоре

Срок ввода дома в эксплуатацию и срок передачи квартиры вам — разные даты, и важна вторая. Она стоит в договоре, и от неё считаются все последствия просрочки. Формулировки вида «в течение шести месяцев после ввода» законны, но означают, что ключи вы получите позже, чем дом сдан.

Короткое правило: платите только после регистрации договора долевого участия и только на эскроу-счёт в банке. Всё остальное — не покупка новостройки, а доверие незнакомым людям.

Что ещё спросить у застройщика до брони — в статье о девяти вопросах. Новостройки Петербурга с застройщиками и сроками собраны в каталоге.