Business Bay: канал, башни у Бурдж-Халифы и дома с брендами
Как деловой район у залива стал улицей небоскрёбов у канала. Burj Binghatti Jacob & Co, Bugatti Residences, Safa Two, DWTN, восемь главных новых домов, цена входа и чего не видно на показе.
Business Bay — деловой район Дубая вдоль канала, сразу за Бурдж-Халифой. Здесь строят самые громкие башни города: Burj Binghatti Jacob & Co задумана как самая высокая жилая башня в мире, рядом резиденции Bugatti с лифтом для машины и дом, где обеденный зал висит в мосту между башнями. В нашем каталоге 166 домов района, 53 из них сдаются с 2026 года и позже, их строят 27 застройщиков. Разбираем, как пустырь у залива стал районом небоскрёбов, чем отличаются восемь главных новых домов, сколько стоит вход и чего не видно на показе. Цены и сроки взяты у застройщиков и из нашего каталога на 1 октября 2026 года.
Что происходит в районе
Business Bay давно заселён: по нашему каталогу первые дома района сданы ещё в 2010 году. Но главное происходит сейчас. Binghatti, Damac, Omniyat, Deyaar и Select Group строят здесь дома, каких в Дубае раньше не было: с брендом ювелира или автомобиля на фасаде, с пляжем и бассейном внутри башни, с резиденциями на целый этаж. Цена входа при этом всё ещё начинается с миллиона дирхамов.
Для покупателя это значит две вещи. Первая: адрес уже работает. Бурдж-Халифа, Dubai Mall, метро и офисы рядом, и это видно на месте, а не на рендере. Вторая: выбор огромный, и дома очень разные. Студия за миллион и резиденция за сорок миллионов стоят на одной набережной, и сравнивать их по слову «Business Bay» нельзя.
Если вы впервые покупаете в Эмиратах, начните с разбора «Как купить недвижимость в Эмиратах»: там путь сделки в Дубае от брони до ключей.
Как пустырь у залива стал районом небоскрёбов
В середине 2000-х годов Dubai Properties из группы Dubai Holding задумала «город в городе». Дубайский залив решили продлить вглубь суши от лагуны Рас-эль-Хор до улицы Шейха Зайда, а по берегам нового русла поставить деловой центр. На сайте застройщика в 2008 году его сравнивали с Манхэттеном в Нью-Йорке и Гиндзой в Токио. По плану, о котором писала Gulf News в 2007 году, здесь должны были встать 240 башен на 200 000 жителей, а всё вместе оценивали в 110 млрд дирхамов.
Залив прорыли за несколько лет
К осени 2007 года к 14 км природного залива добавили 10 км нового русла. Ширина в среднем 100 м, в самом широком месте 500 м, глубина около 6 м: сюда заходят яхты длиной до 60 м. Из русла вынули 11 млн м³ грунта, работы обошлись в 484 млн дирхамов. Уже в ноябре 2008 года Gulf News писала о следующем шаге: вывести залив к морю, чтобы его длина выросла примерно до 26 км, а Бур-Дубай оказался на острове.
Кризис: башни, которые встали
Потом пришёл кризис 2008–2009 годов. Башня The Pad по проекту Захи Хадид поднялась на несколько этажей, и работы остановили. Iris Bay довели до верхней отметки, но в 2011 году стройка встала, и в 2012-м башня всё ещё стояла недостроенной. Самый громкий проект района, Burj Al Alam на 108 этажей, заложили в ноябре 2006 года, остановили на сваях в 2009-м и отменили к концу 2013-го. Урок тех лет для покупателя простой: даже громкий проект может встать. Поэтому так важно, на какой эскроу-счёт идут деньги и что видно на площадке сегодня.
Метро и первые жители
15 октября 2010 года открылась станция метро Business Bay на Красной линии. Она стоит над улицей Шейха Зайда, и до офисов и домов района теперь можно было доехать без машины. Башни, пережившие кризис, достроили и заселили, а к 2011 году вдоль залива уже стояла плотная стена стекла.
Канал к морю
Выход к морю появился через восемь лет. Dubai Water Canal представили в октябре 2013 года и открыли 9 ноября 2016 года. Канал длиной 3,2 км идёт от Business Bay под улицей Шейха Зайда, через парк Сафа и Джумейру к морю. Ради него шоссе подняли на 8 м, и по мосту идут восемь полос в каждую сторону. Над каналом перекинули три пешеходных моста, а всё вместе обошлось в 3,7 млрд дирхамов. С тех пор у залива второй выход к морю.
Самая известная картинка канала — водопад с моста улицы Шейха Зайда. В 2024 году транспортное управление Дубая его полностью переделало: когда под мостом идёт лодка, датчики сами останавливают воду.
Набережная Marasi и лодки вместо машин
В мае 2016 года Dubai Holding объявила Marasi Business Bay, набережную дороже миллиарда дирхамов: 12 км прогулочного берега, пять марин на 1 250 мест, больше сотни магазинов и 250 000 м² открытых пространств. Стройку начали в июне 2017 года. На этой воде теперь стоит Vela Viento, о которой ниже. По заливу и каналу ходят лодки транспортного управления: линия DC2 соединяет Marasi, Business Bay и остановку у улицы Шейха Зайда, проезд стоит 2 дирхама за остановку.
Башня-куб и гонка высот
1 марта 2020 года в здании The Opus открылся отель ME Dubai. Здание придумала Заха Хадид: две башни соединены в один куб, а между ними перекинут мост шириной 38 м на высоте 71 м. Это единственный отель, где её бюро сделало и здание, и интерьер. The Pad по её проекту в этом же районе встал в кризис, а The Opus достроили.
Сейчас район строит рекорды. Burj Binghatti Jacob & Co объявили в конце 2022 года, по Gulf News её высота 557 м. Нынешний рекорд жилой башни держит Central Park Tower в Нью-Йорке, 472,4 м. Рядом Deyaar строит DWTN Residences высотой 445 м. Берег, который в 2007 году только прорыли, стал местом, где строят жилую башню выше нынешнего мирового рекорда.
Burj Binghatti Jacob & Co: корона ювелира
Burj Binghatti Jacob & Co Residences Binghatti строит вместе с Jacob & Co, домом часов и ювелирных украшений. Застройщик задумал её как самую высокую жилую башню в мире, по Gulf News её высота 557 м. По нашему каталогу в ней 341 квартира, вход от 8 400 000 AED, сдача во II квартале 2027 года.
Весь язык дома взят у ювелира. Корона на вершине повторяет огранку камней Jacob & Co, её решётку собирают из высокопрочных сплавов и композитов. В лобби тема часового механизма. Самая большая резиденция, Billionaire Sky Mansion, устроена в два уровня: 1 931 м² жилья и терраса 156 м², всего около 2 087 м².
Главное, что надо знать о деньгах: при брони вносите 10 % и 4 % сбора Земельного департамента Дубая, через два месяца ещё 20 %, а остальные 70 % при получении ключей. До сдачи вы платите меньше трети цены, но к ключам деньги должны быть готовы.
Bugatti Residences: машина на лифте до квартиры
Bugatti Residences тоже строит Binghatti, по лицензии автомобильной марки. В башне 182 резиденции: 171 в коллекции Riviera Mansion и 11 пентхаусов Sky Mansion наверху. Для дома в 46 этажей это мало, и соседей здесь немного. Вход по нашему каталогу от 19 400 000 AED, сдача в IV квартале 2026 года.
Три вещи, которых нет у соседей. У каждой резиденции бассейн на террасе. Внутри дома пляж в духе Французской Ривьеры. А машина едет на лифте прямо к квартире, в частный гараж. Резиденции продаются в полную собственность, деньги идут на эскроу в Sharjah Islamic Bank.
Safa Two: лес в тумане на крыше
Safa Two Damac строит вместе с ювелиром de Grisogono у парка Сафа, откуда быстро выехать на улицу Шейха Зайда. Это две башни: Tower A на 72 этажа и 479 квартир уже распродана, продажи идут в Tower B на 84 этажа и 815 квартир. Вход по нашему каталогу от 3 263 000 AED, сдача в IV квартале 2027 года.
Брошюра обещает первый и единственный в Дубае туманный лес, самый высокий в мире: среди деревьев в тумане ресторан и кафе. На 60 этаже в «Рубиновом сердце» бассейн с краем в пустоту, наверху обсерватория. Проверить обещание «первый в мире» мы не можем, это слова застройщика.
У Safa Two самая низкая цена метра среди больших новых башен района: 20 886 AED за м² по нашему каталогу, при середине по новым домам около 28 000. Свободных квартир во второй башне осталось немного, больше всего среди них квартир с двумя спальнями.
DWTN Residences: 445 метров и шесть клубов
DWTN Residences строит Deyaar. Башня поднимается на 445 м, по нашему каталогу в ней 604 квартиры. Фасад прорезан глубокой вертикальной щелью, и башня читается как несколько частей, а не как один столб. Вход от 2 271 477 AED, сдача в IV квартале 2030 года. До метро Business Bay три минуты.
Главное в доме — шесть клубных уровней для жителей. Над вестибюлем детский House of Heirs с бассейном, игровыми и лужайкой для праздников. На 27–29 уровнях спа и спорт House of Wellness. На 53–55 клуб Maison Amis. На 91-м уровне Cloud Nine. Кроме обычных квартир в башне 76 дуплексов, 13 пентхаусов и одна резиденция Royal Palace.
Оплата пополам: половину по ходу стройки, половину при ключах. Минус один, и он большой: до сдачи четыре года, жить в башне или сдавать квартиру можно будет только потом.
Peninsula Four: лофты у воды
Peninsula Four Select Group строит у канала. В проекте две высокие башни и 16 двухуровневых лофтов The Lofts у самой воды. Квартиры от студий 46 м² до пентхаусов 489 м², по нашему каталогу 51 этаж и 1 040 квартир. Вход от 2 050 000 AED.
У дома одна особенность в оплате: всю сумму вносят сразу, частями по ходу стройки здесь не платят. Деньги лежат на эскроу в Emirates NBD. По каталогу сдача стояла на II квартал 2026 года, этот срок прошёл. Перед покупкой спросите у застройщика, готов ли дом и когда выдают ключи.
Canal Heights и Chic Tower: жемчуг и бирюза
Canal Heights Damac строит вместе с de Grisogono. Башня в 41 этаж продолжает соседнюю Chic Tower. Здесь студии и квартиры с одной и двумя спальнями от 40 до 145 м², вход по нашему каталогу от 1 100 000 AED, сдача в IV квартале 2026 года.
Главная диковина дома — подводный музей жемчуга: по нему плавают с маской и трубкой. Рядом бассейн в форме раковины, где можно поискать настоящую жемчужину. При брони вносите 20 % и сбор DLD, до сдачи набирается половина цены, вторая половина при ключах.
Chic Tower рядом посвящена бирюзе. Через подиум петляет ленивая река длиной 180 м, есть семь купелей, горячих и холодных. Башня почти распродана: из 490 квартир свободны семь, шесть из них с одной спальней. Вход по нашему каталогу от 1 200 000 AED.
Binghatti Skyrise: три башни и пляж
Binghatti Skyrise — самый доступный из больших новых домов района. Три башни по 48 жилых этажей стоят на участке 26 933 м². В них 3 302 квартиры, из них 2 256 студий. Вход по нашему каталогу от 1 030 000 AED, сдача в IV квартале 2027 года.
Застройщик собрал в доме курорт: палуба у бассейна, искусственный пляж и частное поле для гольфа прямо в комплексе. Оплата 70/30: 70 % до сдачи частями, 30 % при ключах. Минус прямо в тексте застройщика: больше трёх тысяч квартир, камерного дома здесь нет. А квартир с двумя и тремя спальнями на весь дом всего полсотни, семье выбирать почти не из чего.
Vela Viento: столовая в мосту
Vela Viento Omniyat строит в Marasi Bay, на воде. Башни рисовало бюро Foster + Partners, интерьеры сделали парижане Gilles & Boissier, и квартиры передают полностью обставленными. Домом управляет Dorchester Collection. В башнях 92 резиденции, самая маленькая на две спальни, от 265 м². Вход по нашему каталогу от 17 500 000 AED, сдача в III квартале 2027 года.
Деталь, которой нет больше нигде в районе: две башни соединяет мост, и в трёх резиденциях обеденный зал стоит прямо в нём. Весь 21-й этаж, на высоте около 100 м, отдан жильцам. Оплата 60/40: 60 % по ходу стройки, 40 % при ключах. За отельный сервис берут отдельный сбор с каждого квадратного фута, его стоит посчитать до брони.
Ещё новые дома района
Ещё двенадцать новых домов района из нашего каталога. Цена и срок сдачи обновляются в карточке каждого дома, остальные дома ищите в каталоге Эмиратов.
Сколько стоит вход
Квартиру в новом доме можно купить дешевле миллиона дирхамов, а резиденцию у воды дороже сорока миллионов. Середина цены входа по новым домам около 2,8 млн AED. Сравнение с другими районами города смотрите в разборе «Сколько стоит вход в Дубай».
Цена «от» — всегда самая маленькая квартира дома. В Skyrise это студия, в Vela Viento резиденция с двумя спальнями на 265 м². Честнее сравнивать цену метра. По ней видно, что Safa Two заметно дешевле середины, а метр у Bugatti вдвое дороже её.
Сверху цены покупатель платит 4 % сбора Земельного департамента Дубая при регистрации, а после сдачи каждый год сервисный сбор. В этих домах он по нашему каталогу от 215 AED за м² в год у Skyrise до 323 AED у Burj Binghatti, у Vela Viento 484 AED. Как он устроен, мы разбирали в статье о содержании квартиры. Как читать план оплаты, разбирали в статье о рассрочке от застройщика.
Продать до сдачи: пример из нашей практики
Сделок в самом Business Bay в нашем канале пока не было, поэтому покажем пример из Дубая по соседству. В декабре 2023 года наш клиент купил студию 40 м² в строящемся доме с инфинити-бассейном в 15 минутах от Бурдж-Халифы. Район в посте не назван. Клиент выплатил цену целиком за время стройки и продал квартиру до сдачи покупателю из нашей базы: +14 % на вложенные деньги за 16 месяцев.
Схема та же, что у большинства домов района: платить по ходу стройки и выйти до ключей. На растущем рынке она работает. Если рынок встанет, продать до сдачи будет трудно, и остаток цены придётся внести при ключах. Решите заранее, чем закроете этот платёж.
Чего не видно на показе
Кому подойдёт и кому нет
| Что вам важно | Какой дом | Почему |
|---|---|---|
| Малый бюджет | Binghatti Skyrise, Canal Heights | Вход от 1,03–1,1 млн AED, много студий |
| Дешёвый метр в большой башне | Safa Two | 20 886 AED за м², лес и бассейн на высоте |
| Дом-символ | Burj Binghatti Jacob & Co | Задумана как самая высокая жилая башня в мире |
| Клубная жизнь | DWTN Residences | Шесть клубных уровней, детский клуб, метро рядом |
| Своя вода и тишина | Vela Viento, Bugatti Residences | Мало соседей, сервис как в отеле, бассейн у квартиры |
| Всё сразу, без графика | Peninsula Four | Полная оплата, срок сдачи уже подошёл |
Кому не подойдёт. Тем, кто ищет тихий семейный район с виллами, школами и парками: это деловой центр, здесь башни и дороги. Тем, кто хочет жить у моря: до пляжа отсюда надо ехать. Про остров отдыха рядом с Абу-Даби мы писали в статье об острове Яс. Как устроена собственность иностранца в Эмиратах, читайте в разборе о фрихолде.
Ошибки при покупке
Коротко о частом
Где находится Business Bay?
В Дубае, сразу за Бурдж-Халифой и Downtown Dubai. Район лежит вдоль канала между улицей Шейха Зайда и трассой Al Khail Road. Это не отдельный город и не остров, а часть центра Дубая.
Сколько стоит квартира в Business Bay?
По нашему каталогу на 1 октября 2026 года самая доступная квартира в новом доме стоит 949 990 AED в Regalia у Deyaar. Binghatti Skyrise от 1 030 000 AED, Canal Heights от 1 100 000 AED. Середина по новым домам района около 2,8 млн AED, а резиденции у воды у Omniyat, Bugatti и Regent стоят от 17,5 до 39,5 млн AED.
Какие дома в Business Bay сдаются скоро?
По нашему каталогу в IV квартале 2026 года сдаются Bugatti Residences, Canal Heights и Binghatti Aquarise, в 2027 году Burj Binghatti Jacob & Co, Binghatti Skyrise, Safa Two и Vela Viento. DWTN Residences сдаётся в IV квартале 2030 года.
Можно ли в Business Bay жить, а не только работать?
Да. В районе давно живут в квартирах у канала, а новые дома строят жилыми, с бассейнами, спортзалами и сервисом. Но это деловой центр: рядом офисы, днём много машин, а парков меньше, чем в семейных районах.
Как платить за квартиру в строящемся доме?
У каждого дома свой план. В Burj Binghatti Jacob & Co 70 % цены платят при ключах, в Binghatti Skyrise 70 % уходит до сдачи, в Peninsula Four всю сумму вносят сразу. Деньги по закону идут на эскроу-счёт дома.
Зарабатывали ли покупатели в Дубае на перепродаже?
Да. Например, наш клиент купил студию 40 м² в Дубае в 15 минутах от Бурдж-Халифы и продал её до сдачи дома с доходом 14 % за 16 месяцев. Это итог прошлой сделки, а не обещание: рынок может пойти и вниз.
Другие разборы
Разберём вашу задачу
Оставьте номер — брокер перезвонит, задаст несколько вопросов и пришлёт подборку. Без обзвонов «просто узнать, актуально ли».