Остров Yas: трасса «Формулы-1», парки и дома у гольфа

Yas — остров в Абу-Даби, на котором сначала построили трассу «Формулы-1», потом парки Ferrari, Warner Bros. и SeaWorld, а теперь строят дома. В нашем каталоге 43 домов острова, 26 из них строит Aldar. Квартиры начинаются с 1,25 млн AED, виллы у канала стоят от 7,9 млн AED. Разбираем, как пустой остров стал главным местом отдыха столицы, где на нём живут, чем отличаются четыре главных новых дома и как наши клиенты зарабатывали здесь на перепродаже. Цены и сроки взяты у застройщиков и из нашего каталога на 30 сентября 2026 года.

Что происходит на острове

Долго Yas был островом, куда приезжают на день: на гонку, в парк, на концерт. Теперь сюда переезжают жить. В нашем каталоге 26 домов острова у Aldar, от студий до вилл у воды, рядом строят Reportage, Siadah, Royal Group и другие. По подсчёту Gulf News, на остров идёт больше 30 млрд AED новых вложений: дома, отели, парки.

Для покупателя это значит две вещи. Первая: всё, ради чего сюда едут туристы, уже работает, и это видно на месте, а не на рендере. Вторая: на острове с 38 млн посещений в год квартиру можно сдавать не только семье на год, но и гостям. Правила краткосрочной сдачи в Абу-Даби свои, их надо проверить до покупки.

Если вы впервые покупаете в Эмиратах, начните с нашего разбора «Как купить недвижимость в Эмиратах»: там путь сделки в Дубае и в Абу-Даби от брони до ключей.

Остров, названный по племени

Имя острову дало племя Бани Яс. Из этого племени были охотники, которые в 1761 году нашли пресную воду на соседнем острове и основали Абу-Даби: эту историю мы рассказывали в статье об острове Саадият. Именем того же племени назван и Yas, насыпной остров площадью 25 км².

Застройка острова началась в 2006 году, и первым делом на нём построили то, ради чего в Абу-Даби должны были прилетать со всего мира: трассу «Формулы-1».

Трасса за два с половиной года

Трассу Yas Marina нарисовал Герман Тильке. Стройку начали в мае 2007 года и закончили в октябре 2009 года. Трасса обошлась в $1,322 млрд, на трибунах 60 000 мест. Трассу проложили на бывшем мысу, который отрезали от острова каналом. С 2021 года длина круга 5,281 км.

Самое странное место трассы — отель. Бюро Asymptote Хани Рашида и Лиз Энн Кутюр поставило два двенадцатиэтажных корпуса по обе стороны трассы и соединило их мостом. Машины проезжают под ним. Сверху корпуса накрыты сеткой длиной 217 м из 5 389 стеклянных панелей со светодиодами, и ночью сетка светится. Отель на 499 номеров открылся 1 ноября 2009 года, сейчас это W Abu Dhabi. По Википедии, это первый в мире отель, построенный над трассой «Формулы-1».

Гонка, которая началась днём и кончилась ночью

Первый Гран-при Абу-Даби прошёл 1 ноября 2009 года, в день открытия отеля. Старт дали в 17:00, солнце село в 17:43, и гонку заканчивали под прожекторами. Так «Формула-1» впервые провела гонку «день-ночь».

Победил Себастьян Феттель на Red Bull. Льюис Хэмилтон стартовал первым, но сошёл из-за тормозов. С тех пор Гран-при Абу-Даби проходит на острове каждый год.

Красная крыша и 240 км/ч

Через год после трассы рядом открыли Ferrari World. Первый камень заложили 3 ноября 2007 года, открыли 4 ноября 2010 года. Под красной крышей 86 000 м². Главная горка Formula Rossa разгоняется до 240 км/ч и долго была самой быстрой в мире, пока рекорд не побила горка Falcon's Flight.

Дальше остров рос по парку в несколько лет. В январе 2013 года открыли аквапарк Yas Waterworld, около 15 га. В ноябре 2014 года открылся Yas Mall на 235 000 м². В июле 2018 года открыли крытый парк Warner Bros. World за $1 млрд с 29 аттракционами. В ноябре 2019 года открылся CLYMB со скалодромом высотой 43 м. В январе 2021 года Etihad Arena на 18 000 мест.

В мае 2023 года на острове открыли SeaWorld на 183 000 м². Это первый SeaWorld без косаток. Парками острова управляет компания Miral: в 2024 году она насчитала на Yas больше 38 млн посещений, на 10 % больше, чем годом раньше. Отели острова в августе 2026 года были заняты на 92 %.

Гольф у мангров

У острова есть и тихая сторона. У моря лежит гольф-клуб Yas Links, его рисовал архитектор Кайл Филлипс. Газета The National называла его первым настоящим линксом региона, то есть полем у моря на песке. Длина 7 450 ярдов, пар 72, 144 бункера. Восемь лунок идут вдоль берега, и со всех восемнадцати видно море. Чтобы вылепить поле, вынули 1,8 млн м³ грунта. В 2018 году журнал Golf Digest поставил Yas Links на 44-е место среди лучших полей мира за пределами США.

Рядом пляж Yas Beach, его берег зарос манграми, и по манграм каждый день водят экскурсии. Этот вид ценят и покупатели: мангры за окном стоят в описании трёх из четырёх сделок наших клиентов на Yas.

Пять частей острова

Остров большой, и жизнь в разных его частях разная. Для покупателя полезно такое деление.

Sama Yas: кухня от шефа

Sama Yas Aldar строит в парке с цветами, птицами и деревьями, так написано в брошюре. Это 475 квартир в домах по восемь этажей, ступенями спускающихся к парку. Квартиры с двумя спальнями от 184 до 290 м², с тремя спальнями от 256 до 300 м², есть двухуровневые, во многих комната для помощницы. По нашему каталогу вход от 4 600 000 AED, квартиры с тремя спальнями от 6 426 731 AED, сдача во II квартале 2028 года. На 30 сентября дом готов на 40,8 %, деньги покупателей лежат на эскроу в банке FAB.

Главная деталь дома — кухня. Её придумал шеф Изу Ани, автор ресторанов Gaia и Carine в Дубае, и продумал вплоть до полки для специй. В доме будет и его ресторан. Архитектура у бюро Woods Bagot, интерьеры у Mustard & Linen. Aldar хвастается мелочами: столешницы из итальянского мрамора выбирали из 48 карьеров ради рисунка камня, перила доводили на 34 образцах, плитку глазуровали вручную итальянские мастера, краска без вредных испарений. Цель по местной «зелёной» системе Estidama — три «жемчужины».

Сервис у дома гостиничный: консьерж и обслуживание в квартире круглые сутки, кофейня Maison Mocha, кинозал Curzon, библиотека, спа, машина с водителем для жителей, консьерж для питомцев с выгулом собак и пикники в парке. Вокруг парка идёт беговая дорожка.

Yas Riva Reserve: виллы у канала

Yas Riva Reserve — закрытый посёлок Aldar из 292 вилл вдоль канала на краю острова. 247 вилл стоят внутри посёлка, 45 у воды. От четырёх до шести спален, в архитектуре тёплое дерево, на воде понтоны. Клуб и магазины в шаговой доступности. Сдача в III квартале 2030 года.

Самая редкая вилла — у воды с пятью спальнями, таких 17 на весь посёлок. У виллы у воды с шестью спальнями самый большой участок, 1 294 м² против 936 м² у такой же виллы внутри. Оплата по листу Aldar: 5 % сразу, потом по 5 % раз в пять месяцев в течение 25 месяцев, два платежа по 10 % и 50 % при сдаче. Одобрение ипотеки заранее не нужно. Сверху Aldar даёт пять лет без сервисного сбора и не берёт сбор ADM 2 %.

Внутри посёлка клуб с бассейнами для взрослых и детей, падел, йога, библиотека, кафе, мини-маркет, аптека и соборная мечеть. Есть деталь, которой нет у соседей: огород, где каждый житель получает свою грядку под зелень, овощи, цветы и фруктовые деревья.

Yas Park Place: студия от 1,39 млн

Yas Park Place — самый доступный новый дом Aldar на острове. Это 780 квартир в корпусах по 11 этажей, сдача в I квартале 2030 года. По нашему каталогу студия 45 м² стоит 1 390 000 AED, квартира с одной спальней 80 м² 1 900 000 AED, с двумя спальнями 130 м² 2 950 000 AED, с тремя спальнями 163 м² 5 000 000 AED. Деньги лежат на эскроу в банке ADCB.

Студия45 м²

1,39 млн AED

1 спальня80 м²

1,9 млн AED

2 спальни130 м²

2,95 млн AED

3 спальни163 м²

5,0 млн AED

Планов оплаты два. В первом за стройку платят 45 %, а половину цены при сдаче. Во втором за стройку уходит 60 %, при сдаче остаётся 20 %. В доме кинозал, коворкинг, инфинити-бассейн, детский бассейн, ресторан и зона для питомцев: собак здесь держать можно.

Yas Beach Residence: два корпуса у воды

Yas Beach Residence строит Siadah: два ступенчатых корпуса по 11 этажей у воды, 371 квартира. По нашему каталогу в продаже квартиры с двумя и тремя спальнями: две спальни от 168 до 235 м² от 4 513 300 AED и три спальни от 242 до 360 м² от 6 506 250 AED. У дома инфинити-бассейн, беговая дорожка, спортзал и магазин внизу, деньги на эскроу в банке FAB.

По нашему каталогу сдача в IV квартале 2026 года, а готовность дома на 30 сентября 2026 года 41,93 %. До конца срока три месяца, а дом готов меньше чем наполовину. Перед покупкой спросите у застройщика свежий срок.

Ещё дома острова

Ещё двенадцать домов острова из нашего каталога. Цена и срок сдачи обновляются в карточке каждого дома, остальные дома ищите в каталоге Эмиратов.

Сколько стоит вход

Yas дешевле Саадията. Квартиры в семи домах острова начинаются дешевле 2 млн AED: Selina Bay, Yas Park Place, Gardenia Bay, Icon Tower, The Canopies, Mayyas At The Bay и Ansam 2. Около 4,3–4,9 млн AED стоит вход в Vista Del Mar, Yas Beach Residence, Sama Yas и Stellar. Виллы у канала от 7,9 млн AED.

Selina BayReportage

1,25 млн AED

Yas Park PlaceAldar

1,39 млн AED

Gardenia BayAldar

1,6 млн AED

Icon TowerAdvanced Properties

1,64 млн AED

The CanopiesAldar

1,65 млн AED

Mayyas At The BayAdvanced Properties

1,76 млн AED

Ansam 2Aldar

1,85 млн AED

Sea La VieNine Yards

3,15 млн AED

Vista Del MarEsnad

4,31 млн AED

Yas Beach ResidenceSiadah

4,51 млн AED

Sama YasAldar

4,6 млн AED

StellarRoyal Group

4,92 млн AED

Yas Riva Reserveвиллы Aldar

7,9 млн AED

Цена «от» — это всегда самая маленькая квартира. В Yas Park Place это студия, в Sama Yas квартира с двумя спальнями почти на 190 м². Сравнивайте одинаковые квартиры в одинаковых условиях оплаты. Сверху цены покупатель платит сборы при регистрации, а после сдачи каждый год сервисный сбор: как он устроен, мы разбирали в статье о содержании квартиры.

У Yas Park Place и Yas Riva Reserve половина цены приходится на день сдачи. До ключей вы платите меньше половины, но к этому дню деньги должны быть готовы. Как читать план оплаты, мы разбирали в статье о рассрочке от застройщика.

Четыре сделки наших клиентов на Yas

С 2023 года наши клиенты купили на Yas квартиры в строящихся домах и продали их, не дожидаясь ключей. Все четыре сделки мы описывали в нашем канале. У всех общее: вход в 2023 году, небольшая часть цены на входе и продажа за два-три года.

+140 %1 спальня, вид на воду

за 32 месяца

+93 %2 спальни, гольф и мангры

за 23 месяца

+86 %1 спальня, мангры

за 2 года

+78 %2 спальни и комната персонала

за 2 года

Первая сделка самая понятная. Клиент купил квартиру с одной спальней в Yas Golf Collection у Aldar в марте 2023 года за $358 тысяч. До продажи он внёс $104 тысячи вместе с регистрационным сбором. В мае 2025 года квартиру продали за $447 тысяч.

Во второй сделке клиент внёс 5 % в марте 2023 года и ещё 25 % за время стройки. Квартиру с двумя спальнями и видом на гольф и мангры мы продали до сдачи покупателю из нашей базы.

Самый большой итог дала квартира с одной спальней и видом на воду: +140 % за 32 месяца. Схема та же: 5 % на входе, 25 % за стройку, продажа до сдачи дома.

Четвёртая квартира самая крупная: две спальни, комната для персонала, 122 м². Покупка за $847 тысяч в апреле 2023 года, продажа до сдачи за $1,06 млн.

Все четыре сделки прошли на растущем рынке. Доход на вложенные деньги высокий потому, что до продажи клиент платил только треть цены. Если рынок встанет, та же схема работает и в обратную сторону: продать до сдачи будет трудно, а остаток цены придётся внести при ключах.

Чего не видно на показе

Что изменится к 2030 году

7 мая 2025 года Disney и Miral объявили о Disneyland Abu Dhabi на Yas. В мае 2026 года на острове объявили Sphere: концертный шар за $1,7 млрд со сроком в 2029 году. Miral вкладывает в остров больше 12 млрд AED за пять лет, число гостиничных номеров вырастет на 30–35 %.

Жилья тоже станет больше. На северной стороне острова Aldar строит Yas Point: 1 600 квартир, пятизвёздочный отель, международная школа, около 5 000 жителей. Вместе с новым кварталом THE WADI от Reportage это 5 550 квартир. По нашему каталогу Sama Yas сдаётся в 2028 году, Yas Riva Residences в 2029 году, Yas Park Place, The Canopies и Yas Riva Reserve в 2030 году. Остров отдыха станет районом, где живут тысячи семей. Цены на будущее мы не прогнозируем.

Кому подойдёт и кому нет

Кому не подойдёт. Тем, кто хочет жить в центре большого города с офисами и старыми кварталами: здесь остров отдыха и новые дома. Тем, кому мешают толпы и гонка раз в год. Тем, кто каждый день ездит в Дубай: около 50 минут в одну сторону по свободной дороге. Как устроена собственность иностранца в Эмиратах, читайте в разборе о фрихолде.

Ошибки при покупке

Коротко о частом

Где находится остров Yas?
В эмирате Абу-Даби, между центром столицы и Дубаем. До аэропорта Заида около 15 минут, до центра Абу-Даби 20–30 минут, до Дубая около 50 минут на машине. Это не Дубай, а соседний эмират.

Что есть на острове кроме домов?
Трасса «Формулы-1» Yas Marina, парки Ferrari World, Warner Bros. World, Yas Waterworld и SeaWorld, торговый центр Yas Mall, крытая арена Etihad Arena, гольф-клуб Yas Links, пляж с манграми и марина. Объявлены Disneyland Abu Dhabi и концертный шар Sphere.

Сколько стоит квартира на Yas?
По нашему каталогу на 30 сентября 2026 года вход начинается с 1 250 000 AED в Selina Bay. Студия в Yas Park Place у Aldar стоит 1 390 000 AED, квартиры с двумя спальнями в Sama Yas и Yas Beach Residence от 4,5–4,6 млн AED, виллы Yas Riva Reserve от 7,9 млн AED.

Когда сдаются новые дома на Yas?
По нашему каталогу Yas Beach Residence сдаётся в IV квартале 2026 года, Sama Yas во II квартале 2028 года, Yas Park Place в I квартале 2030 года, виллы Yas Riva Reserve в III квартале 2030 года. Рядом стоят давно заселённые кварталы.

Зарабатывали ли покупатели на перепродаже?
Наши клиенты продали до сдачи четыре квартиры на Yas и получили от 78 до 140 % на вложенные деньги за два-три года. Это итоги прошлых сделок, а не обещание дохода: рынок может пойти и вниз.

Не шумно ли жить рядом с трассой и парками?
Зависит от места. Несколько дней в году идёт гонка «Формулы-1», у арены и парков бывают концерты и толпы. Жилые кварталы стоят в стороне, но перед покупкой проверьте по генплану, что у дома за окном.