Business Bay: Kanal, Türme bei Burj Khalifa und Markenresidenzen
Wie aus dem Geschäftsviertel an der Bucht eine Straße mit Wolkenkratzern am Kanal wurde. Burj Binghatti Jacob & Co, Bugatti Residences, Safa Two, DWTN, acht wichtige Neubauten, Einstiegspreis und was bei der Besichtigung nicht sichtbar ist.
Business Bay ist Dubais Geschäftsviertel entlang des Kanals, direkt hinter Burj Khalifa. Hier entstehen die spektakulärsten Türme der Stadt: Burj Binghatti Jacob & Co ist als höchster Wohnturm der Welt geplant. Daneben entstehen die Bugatti Residences mit einem Autoaufzug und ein Gebäude, dessen Speisesaal in einer Brücke zwischen den Türmen hängt. In unserem Katalog sind 166 Gebäude im Viertel verzeichnet, 53 davon werden ab 2026 übergeben. Sie werden von 27 Bauträgern errichtet. Wir erklären, wie aus einer Brache an der Bucht ein Wolkenkratzerviertel wurde, worin sich die acht wichtigsten Neubauten unterscheiden, was der Einstieg kostet und was bei der Besichtigung nicht sichtbar ist.
Was im Viertel geschieht
Business Bay ist längst bewohnt: Die ersten Gebäude des Viertels wurden bereits 2010 übergeben. Doch das Wesentliche geschieht jetzt. Binghatti, Damac, Omniyat, Deyaar und Select Group bauen hier Gebäude, die es in Dubai zuvor nicht gab: mit einer Juwelier- oder Automarke an der Fassade, mit Strand und Pool im Turm, mit Residenzen, die eine ganze Etage einnehmen. Der Einstiegspreis beginnt dennoch bei einer Million Dirham.
Für Sie als Käufer bedeutet das zwei Dinge. Erstens: Der Standort ist längst etabliert. Burj Khalifa, Dubai Mall, Metro und Büros liegen nahe, und das sieht man vor Ort, nicht nur im Rendering. Zweitens: Die Auswahl ist groß, und die Gebäude unterscheiden sich stark. Ein Studio für eine Million und eine Residenz für vierzig Millionen liegen an derselben Promenade. Allein unter dem Begriff „Business Bay“ lassen sie sich nicht vergleichen.
Wenn Sie zum ersten Mal in den Emiraten kaufen, beginnen Sie mit unserem Leitfaden „Wie kauft man Immobilien in den Emiraten?“: Er erklärt den Ablauf eines Kaufs in Dubai von der Reservierung bis zur Schlüsselübergabe.
Wie aus Brachland an der Bucht ein Wolkenkratzerviertel wurde
Mitte der 2000er-Jahre plante Dubai Properties, Teil der Dubai Holding, eine „Stadt in der Stadt“. Der Dubai Creek sollte von der Lagune Ras Al Khor bis zur Sheikh Zayed Road ins Landesinnere verlängert und an den Ufern des neuen Wasserlaufs ein Geschäftszentrum errichtet werden. Verglichen wurde es mit Manhattan in New York und Ginza in Tokio. Vorgesehen waren 240 Türme für 200.000 Einwohner, das Gesamtprojekt wurde mit 110 Mrd. Dirham veranschlagt.
Der Kanal wurde in wenigen Jahren ausgehoben
Bis Herbst 2007 kamen zu den 14 km des natürlichen Meeresarms 10 km eines neuen Kanals hinzu. Die Breite beträgt im Schnitt 100 m, an der breitesten Stelle 500 m, die Tiefe etwa 6 m: Hier können Yachten bis 60 m Länge einfahren. Ausgehoben wurden 11 Mio. m³ Erdreich, die Arbeiten kosteten 484 Mio. Dirham. Bereits 2008 plante man den nächsten Schritt: den Creek bis zum Meer zu führen, damit er auf rund 26 km anwächst und Bur Dubai auf einer Insel liegt.
Die Krise: Türme, deren Bau zum Stillstand kam
Dann kam die Krise von 2008 bis 2009. Bei The Pad, einem Entwurf von Zaha Hadid, waren einige Stockwerke bereits errichtet, dann wurden die Arbeiten eingestellt. Iris Bay erreichte seine Endhöhe, doch 2011 kam der Bau zum Stillstand, und 2012 stand der Turm noch immer unvollendet da. Das aufsehenerregendste Projekt des Viertels, Burj Al Alam mit 108 Etagen, wurde im November 2006 begonnen, 2009 nach den Pfahlgründungen gestoppt und Ende 2013 aufgegeben. Die Lehre für Käufer ist einfach: Auch ein aufsehenerregendes Projekt kann zum Stillstand kommen. Deshalb sind das Escrow-Konto, auf das das Geld fließt, und der aktuelle Stand auf der Baustelle so wichtig.
Metro und die ersten Bewohner
Am 15. Oktober 2010 eröffnete die Metrostation Business Bay an der Red Line. Sie liegt über der Sheikh Zayed Road, und Büros sowie Wohnungen im Viertel waren nun ohne Auto erreichbar. Die Türme, die die Krise überstanden hatten, wurden fertiggestellt und bezogen; bis 2011 stand am Creek bereits eine dichte Wand aus Glas.
Der Kanal zum Meer
Der Zugang zum Meer kam acht Jahre später. Der Dubai Water Canal wurde im Oktober 2013 vorgestellt und am 9. November 2016 eröffnet. Der 3,2 km lange Kanal führt von Business Bay unter der Sheikh Zayed Road hindurch, durch den Safa Park und Jumeirah bis zum Meer. Dafür wurde die Schnellstraße um 8 m angehoben, auf der Brücke verlaufen acht Fahrspuren je Richtung. Drei Fußgängerbrücken überspannen den Kanal, insgesamt kostete das Projekt 3,7 Mrd. Dirham. Seitdem hat der Creek einen zweiten Zugang zum Meer.
Das bekannteste Bild des Kanals: der Wasserfall an der Brücke der Sheikh Zayed Road. 2024 gestaltete Dubais Verkehrsbehörde ihn vollständig um: Fährt ein Boot unter der Brücke hindurch, stoppen Sensoren das Wasser automatisch.
Die Uferpromenade Marasi und Boote statt Autos
Im Mai 2016 kündigte Dubai Holding Marasi Business Bay an, eine Uferpromenade für mehr als eine Milliarde Dirham: 12 km Uferweg, fünf Marinas mit 1.250 Liegeplätzen, mehr als hundert Geschäfte und 250.000 m² Freiflächen. Baubeginn war im Juni 2017. An diesem Wasser steht heute Vela Viento, das weiter unten vorgestellt wird. In der Bucht und auf dem Kanal verkehren Boote der Verkehrsbehörde: Die Linie DC2 verbindet Marasi, Business Bay und die Haltestelle an der Sheikh Zayed Road. Die Fahrt kostet 2 Dirham pro Halt.
Ein Turm als Würfel und der Wettlauf in die Höhe
Am 1. März 2020 eröffnete im Gebäude The Opus das Hotel ME Dubai. Zaha Hadid entwarf das Gebäude: Zwei Türme sind zu einem Würfel verbunden, dazwischen spannt sich in 71 m Höhe eine 38 m breite Brücke. Es ist das einzige Hotel, bei dem ihr Büro sowohl das Gebäude als auch das Interieur gestaltet hat. The Pad nach ihrem Entwurf kam während der Krise zum Stillstand, The Opus wurde fertiggestellt.
Heute strebt das Viertel nach Rekorden. Burj Binghatti Jacob & Co wurde Ende 2022 angekündigt; die Höhe beträgt 557 m. Den aktuellen Rekord für einen Wohnturm hält Central Park Tower in New York mit 472,4 m. In der Nähe baut Deyaar den 445 m hohen Turm DWTN Residences. Das Ufer, das 2007 gerade erst ausgehoben wurde, ist zu einem Ort geworden, an dem ein Wohnturm entsteht, der höher ist als der aktuelle Weltrekord.
Burj Binghatti Jacob & Co: die Krone eines Juweliers
Burj Binghatti Jacob & Co Residences Binghatti baut gemeinsam mit Jacob & Co, einem Uhren- und Schmuckhaus. Der Entwickler plant den Turm als höchsten Wohnturm der Welt. Seine Höhe beträgt 557 m. Er umfasst 341 Wohnungen, der Einstiegspreis liegt bei 8.400.000 AED, die Übergabe ist im 2. Quartal 2027.
Die Gestaltung des Hauses orientiert sich vollständig am Juwelier. Die Krone an der Spitze greift die Schliffe der Steine von Jacob & Co auf; ihr Gitter wird aus hochfesten Legierungen und Verbundwerkstoffen gefertigt. Die Lobby nimmt das Thema eines Uhrwerks auf. Die größte Residenz, Billionaire Sky Mansion, erstreckt sich über zwei Ebenen: 1.931 m² Wohnfläche und eine Terrasse mit 156 m², zusammen rund 2.087 m².
Das Wichtigste zur Zahlung: Bei der Reservierung zahlen Sie 10 % sowie 4 % Gebühr an das Dubai Land Department, nach zwei Monaten weitere 20 %, die restlichen 70 % bei Schlüsselübergabe. Bis zur Übergabe zahlen Sie weniger als ein Drittel des Preises, zum Termin der Schlüsselübergabe muss das Geld aber bereitstehen.
Bugatti Residences: Das Auto fährt mit dem Aufzug bis zur Wohnung
Bugatti Residences wird ebenfalls von Binghatti unter Lizenz der Automarke gebaut. Der Turm umfasst 182 Residenzen: 171 in der Kollektion Riviera Mansion und 11 Penthäuser der Sky Mansion im oberen Bereich. Für ein Haus mit 46 Etagen ist das wenig, entsprechend gibt es wenige Nachbarn. Der Einstiegspreis liegt bei 19.400.000 AED, die Übergabe ist im 4. Quartal 2026.
Das bieten die Nachbarn nicht: Jede Residenz hat einen Pool auf der Terrasse. Im Haus gibt es einen Strand im Stil der französischen Riviera. Außerdem fährt das Auto mit dem Aufzug direkt zur Wohnung, in die private Garage. Die Residenzen werden als Volleigentum verkauft, die Gelder fließen auf ein Treuhandkonto bei der Sharjah Islamic Bank.
Safa Two: Wald im Nebel auf dem Dach
Safa Two Damac baut gemeinsam mit dem Juwelier de Grisogono am Safa Park, von wo aus die Sheikh Zayed Road schnell erreichbar ist. Es sind zwei Türme: Tower A mit 72 Etagen und 479 Wohnungen ist bereits ausverkauft, der Verkauf von Tower B mit 84 Etagen und 815 Wohnungen läuft. Der Einstiegspreis liegt bei 3.263.000 AED, die Übergabe ist im 4. Quartal 2027.
Auf dem Dach liegt ein Nebelwald: Zwischen den Bäumen im Nebel befinden sich ein Restaurant und ein Café. Im „Ruby Heart“ auf der 60. Etage gibt es einen Infinity-Pool, oben eine Aussichtsplattform.
Safa Two hat unter den großen neuen Türmen des Viertels den niedrigsten Quadratmeterpreis: 20.886 AED pro m², gegenüber rund 28.000 AED im Durchschnitt der neuen Projekte. Im zweiten Turm sind nur noch wenige Wohnungen frei, die meisten davon haben zwei Schlafzimmer.
DWTN Residences: 445 Meter und sechs Clubs
DWTN Residences wird von Deyaar gebaut. Der Turm erreicht 445 m und umfasst 604 Wohnungen. Eine tiefe vertikale Fuge gliedert die Fassade, sodass der Turm eher wie mehrere Teile als wie eine einzelne Säule wirkt. Der Einstiegspreis liegt bei 2.271.477 AED, die Übergabe ist im 4. Quartal 2030. Zur Metro Business Bay sind es drei Minuten.
Das Wichtigste am Haus sind sechs Clubebenen für die Bewohner. Über dem Eingangsbereich liegt der Kinderclub House of Heirs mit Pool, Spielräumen und einer Rasenfläche für Feiern. Auf den Ebenen 27 bis 29 befinden sich Spa und Fitness im House of Wellness. Auf den Ebenen 53 bis 55 liegt der Club Maison Amis, auf Ebene 91 Cloud Nine. Neben den regulären Wohnungen gibt es im Turm 76 Duplexwohnungen, 13 Penthäuser und eine Royal-Palace-Residenz.
Zahlung zur Hälfte: die eine Hälfte während des Baus, die andere bei Schlüsselübergabe. Ein großer Nachteil: Bis zur Übergabe sind es vier Jahre; erst danach können Sie im Turm wohnen oder die Wohnung vermieten.
Peninsula Four: Lofts am Wasser
Peninsula Four Select Group baut am Kanal. Das Projekt umfasst zwei hohe Türme und 16 zweigeschossige Lofts namens The Lofts direkt am Wasser. Die Wohnungen reichen von Studios mit 46 m² bis zu Penthäusern mit 489 m²; das Haus hat 51 Etagen und 1.040 Wohnungen. Der Einstiegspreis liegt bei 2.050.000 AED.
Das Haus hat eine Besonderheit bei der Zahlung: Der gesamte Betrag wird sofort fällig, Raten während der Bauzeit sind hier nicht vorgesehen. Die Gelder liegen auf einem Treuhandkonto bei Emirates NBD. Als Übergabetermin war das 2. Quartal 2026 angegeben, dieser Termin ist verstrichen. Fragen Sie den Entwickler vor dem Kauf, ob das Haus fertig ist und wann die Schlüssel übergeben werden.
Canal Heights und Chic Tower: Perlen und Türkis
Canal Heights Damac baut gemeinsam mit de Grisogono. Der Turm mit 41 Etagen ergänzt den benachbarten Chic Tower. Hier gibt es Studios sowie Wohnungen mit einem und zwei Schlafzimmern von 40 bis 145 m², der Einstiegspreis liegt bei 1.100.000 AED, die Übergabe ist im 4. Quartal 2026.
Die auffälligste Besonderheit des Hauses: ein Unterwassermuseum für Perlen, das man mit Maske und Schnorchel durchschwimmt. Daneben liegt ein muschelförmiger Pool, in dem man nach einer echten Perle suchen kann. Bei Reservierung zahlen Sie 20 % und die DLD-Gebühr; bis zur Übergabe summiert sich das auf die Hälfte des Preises, die andere Hälfte wird bei Schlüsselübergabe fällig.
Chic Tower ist nebenan dem Türkis gewidmet. Durch das Podium schlängelt sich ein 180 m langer Lazy River, dazu kommen sieben Tauchbecken mit warmem und kaltem Wasser. Der Turm ist fast ausverkauft: Von 490 Wohnungen sind sieben frei, sechs davon mit einem Schlafzimmer. Der Einstiegspreis liegt bei 1.200.000 AED.
Binghatti Skyrise: drei Türme und ein Strand
Binghatti Skyrise: das günstigste der großen neuen Projekte des Viertels. Drei Türme mit jeweils 48 Wohnetagen stehen auf einem Grundstück von 26.933 m². Sie umfassen 3.302 Wohnungen, darunter 2.256 Studios. Der Einstiegspreis liegt bei 1.030.000 AED, die Übergabe ist im 4. Quartal 2027.
Der Entwickler hat im Haus ein Resort geschaffen: eine Poolterrasse, einen künstlichen Strand und einen privaten Golfplatz direkt in der Anlage. Zahlung 70/30: 70 % in Raten bis zur Übergabe, 30 % bei Schlüsselübergabe. Der Nachteil: mehr als dreitausend Wohnungen, ein kleines Haus ist das nicht. Im gesamten Projekt gibt es nur rund fünfzig Wohnungen mit zwei und drei Schlafzimmern, für Familien gibt es kaum Auswahl.
Vela Viento: ein Speisezimmer in der Brücke
Vela Viento Omniyat baut in Marasi Bay, direkt am Wasser. Foster + Partners entwarf die Türme, das Pariser Duo Gilles & Boissier die Innenräume. Die Wohnungen werden komplett möbliert übergeben. Das Haus wird von Dorchester Collection verwaltet. In den Türmen gibt es 92 Residenzen; die kleinste hat zwei Schlafzimmer und misst 265 m². Der Einstiegspreis liegt bei 17.500.000 AED, die Übergabe ist im 3. Quartal 2027.
Ein Detail, das es sonst nirgends im Viertel gibt: Zwei Türme verbindet eine Brücke, und in drei Residenzen liegt der Speisesaal direkt darin. Die gesamte 21. Etage in rund 100 m Höhe ist den Bewohnern vorbehalten. Zahlung 60/40: 60 % während der Bauzeit, 40 % bei Schlüsselübergabe. Für den Hotelservice wird pro Quadratfuß eine separate Gebühr erhoben, die Sie vor der Reservierung berechnen sollten.
Weitere neue Projekte im Viertel
Weitere zwölf neue Projekte im Viertel aus unserem Katalog. Preis und Übergabetermin werden auf der Seite jedes Projekts aktualisiert; weitere Häuser finden Sie im Katalog der Emirate.
Wie hoch ist der Einstiegspreis?
Eine Wohnung in einem neuen Haus kann weniger als eine Million Dirham kosten, eine Residenz am Wasser mehr als vierzig Millionen. Der mittlere Einstiegspreis neuer Projekte liegt bei rund 2,8 Mio. AED. Einen Vergleich mit anderen Stadtteilen finden Sie in unserem Leitfaden „Was kostet der Einstieg in Dubai?“.
Der Preis „ab“ gilt immer für die kleinste Wohnung im Haus. Bei Skyrise ist das ein Studio, bei Vela Viento eine Residenz mit zwei Schlafzimmern und 265 m². Aussagekräftiger ist der Vergleich der Quadratmeterpreise. Er zeigt, dass Safa Two deutlich unter dem Durchschnitt liegt, während der Quadratmeter bei Bugatti doppelt so viel kostet wie bei Safa Two.
Zusätzlich zum Preis zahlen Käufer bei der Registrierung 4 % Gebühr an das Dubai Land Department und nach der Übergabe jährlich eine Servicegebühr. Bei diesen Häusern reicht sie von 215 AED pro m² und Jahr bei Skyrise bis 323 AED bei Burj Binghatti, bei Vela Viento beträgt sie 484 AED. Wie sie aufgebaut ist, erklären wir im Artikel über die laufenden Kosten einer Wohnung. Wie man einen Zahlungsplan liest, erklären wir im Artikel über die Ratenzahlung vom Bauträger.
Verkauf vor der Übergabe: ein Beispiel aus unserer Praxis
In unserem Kanal gab es bisher keine Transaktionen direkt in Business Bay, daher zeigen wir ein Beispiel aus einem benachbarten Stadtteil Dubais. Im Dezember 2023 kaufte unser Kunde ein Studio mit 40 m² in einem im Bau befindlichen Haus mit Infinity-Pool, 15 Minuten von Burj Khalifa entfernt. Der Stadtteil wird im Beitrag nicht genannt. Der Kunde zahlte den Preis während der Bauzeit vollständig und verkaufte die Wohnung vor der Übergabe an einen Käufer aus unserer Datenbank: +14 % Rendite auf das eingesetzte Kapital in 16 Monaten.
Das Prinzip ist dasselbe wie bei den meisten Projekten im Viertel: während der Bauzeit zahlen und noch vor der Schlüsselübergabe verkaufen. In einem steigenden Markt funktioniert das. Kommt der Markt zum Stillstand, wird ein Verkauf vor der Übergabe schwierig, und der Restbetrag wird bei Schlüsselübergabe fällig. Entscheiden Sie im Voraus, womit Sie diese Zahlung decken.
Was bei der Besichtigung nicht sichtbar ist
Für wen es passt und für wen nicht
| Was Ihnen wichtig ist | Welches Projekt | Warum |
|---|---|---|
| Kleines Budget | Binghatti Skyrise, Canal Heights | Einstieg ab 1,03 bis 1,1 Mio. AED, viele Studios |
| Günstiger Quadratmeter in einem großen Turm | Safa Two | 20.886 AED pro m², Wald und Pool in der Höhe |
| Ein Haus als Wahrzeichen | Burj Binghatti Jacob & Co | Als höchster Wohnturm der Welt geplant |
| Clubleben | DWTN Residences | Sechs Clubebenen, Kinderclub, Metro in der Nähe |
| Wasser vor der Tür und Ruhe | Vela Viento, Bugatti Residences | Wenige Nachbarn, Service wie im Hotel, Pool an der Wohnung |
| Alles sofort, ohne Zahlungsplan | Peninsula Four | Vollständige Zahlung, Übergabetermin bereits erreicht |
Für wen es nicht geeignet ist. Für Menschen, die ein ruhiges Familienviertel mit Villen, Schulen und Parks suchen: Es ist ein Geschäftszentrum mit Türmen und Straßen. Für Menschen, die am Meer wohnen möchten: Sie müssen von hier zum Strand fahren. Über die Freizeitinsel bei Abu Dhabi haben wir im Artikel über Yas Island geschrieben. Wie Eigentum für Ausländer in den Emiraten funktioniert, lesen Sie in unserem Leitfaden über Freehold.
Fehler beim Kauf
Häufige Fragen kurz beantwortet
Wo liegt Business Bay?
In Dubai, direkt hinter dem Burj Khalifa und Downtown Dubai. Das Viertel liegt am Kanal zwischen der Sheikh Zayed Road und der Al Khail Road. Es ist weder eine eigene Stadt noch eine Insel, sondern Teil des Zentrums von Dubai.
Was kostet eine Wohnung in Business Bay?
Die günstigste Wohnung in einem Neubau kostet in Regalia von Deyaar 949.990 AED. Binghatti Skyrise beginnt bei 1.030.000 AED, Canal Heights bei 1.100.000 AED. Der mittlere Einstiegspreis bei Neubauten im Viertel liegt bei rund 2,8 Mio. AED, Residenzen am Wasser von Omniyat, Bugatti und Regent kosten zwischen 17,5 und 39,5 Mio. AED.
Welche Projekte in Business Bay werden bald fertig?
Im Q4 2026 werden Bugatti Residences, Canal Heights und Binghatti Aquarise übergeben, 2027 folgen Burj Binghatti Jacob & Co, Binghatti Skyrise, Safa Two und Vela Viento. DWTN Residences wird im Q4 2030 übergeben.
Kann man in Business Bay wohnen und nicht nur arbeiten?
Ja. In den Wohnungen am Kanal leben schon lange Menschen, und die neuen Gebäude entstehen als Wohnprojekte mit Pools, Fitnessräumen und Service. Dennoch ist es ein Geschäftszentrum: Büros liegen in der Nähe, tagsüber gibt es viel Verkehr und weniger Parkplätze als in Familienvierteln.
Wie bezahlt man eine Wohnung im Bau?
Jedes Projekt hat einen eigenen Zahlungsplan. Bei Burj Binghatti Jacob & Co werden 70 % des Preises bei Schlüsselübergabe gezahlt, bei Binghatti Skyrise sind 70 % bis zur Fertigstellung fällig, bei Peninsula Four wird der Gesamtbetrag sofort gezahlt. Die Gelder fließen gesetzlich auf das Treuhandkonto des Projekts.
Haben Käufer in Dubai mit einem Wiederverkauf Gewinn erzielt?
Ja. So kaufte ein Kunde von uns in Dubai ein Studio mit 40 m², 15 Minuten vom Burj Khalifa entfernt, und verkaufte es noch vor Fertigstellung mit 14 % Ertrag innerhalb von 16 Monaten. Das ist das Ergebnis einer vergangenen Transaktion und kein Versprechen: Der Markt kann auch fallen.
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