Налоговое резидентство ОАЭ и налоги в России для владельца недвижимости в Эмиратах

Налоговым резидентом ОАЭ человек становится, если провёл в Эмиратах 183 дня и больше за двенадцать месяцев подряд. Есть ещё два основания: меньше дней, но с работой или жильём в стране, и центр жизни в Эмиратах. Справку о статусе выдаёт налоговая служба ОАЭ. Если у вас квартира в Эмиратах и паспорт России, справка решает только половину вопроса. Вторую половину решает Россия: она считает, сколько дней вы провели в ней самой, и от этого зависит, платить ли в России налог с аренды и продажи жилья в ОАЭ.

Как устроена проверка резидентства в ОАЭ

Справку дают по одному из трёх оснований. Хватит любого одного.

Дни в Эмиратах считают щедро. Засчитывают каждый день и даже часть дня, которые вы провели в стране. Прилетели в Дубай поздно вечером и улетели через неделю утром: засчитают и день прилёта, и день вылета.

Постоянное жильё. Для второго основания жильё не обязательно должно быть вашим. Условие одно: жильё всегда свободно для вас. Подойдёт своя квартира, подойдёт и съёмная. А в своей квартире, которую вы сдали, живёт арендатор, и для этого условия она не годится.

Центр жизни. Основное место жительства у вас в ОАЭ, если обычно вы живёте там. Центр финансовых и личных интересов там, где крепче всего ваши рабочие, личные и деловые связи. Порога по дням налоговая служба ОАЭ для этого основания не ставит. Связи с Эмиратами придётся показать документами, поэтому собирайте их заранее.

Сама покупка квартиры резидентом вас не делает. Справку дают за дни и связи с Эмиратами, а своя квартира в ОАЭ помогает только как постоянное жильё во втором основании. Как проходит покупка от выбора до регистрации, рассказываем в гайде как купить недвижимость в ОАЭ.

Как получить справку резидента ОАЭ

Справку выдаёт Federal Tax Authority, федеральная налоговая служба Эмиратов. Заявление подают этой службе онлайн. Для владельца из России справка нужна чаще всего под соглашение России и ОАЭ о двойном налогообложении. Она показывает российской налоговой, что Эмираты считают вас своим резидентом.

Справку под соглашение заказывают отдельно. В заявлении сначала выбирают вторую страну соглашения, в вашем случае Россию. Без этого шага выйдет справка общего вида.

1. До подачи
   Посчитайте дни
   Сложите дни в ОАЭ за двенадцать месяцев и выберите основание из трёх
2. При подаче
   Укажите Россию
   Для справки под соглашение страну выбирают первой
3. При подаче
   Выберите период
   Подходит налоговый период или любые двенадцать месяцев, кроме будущих
4. При подаче
   Приложите документы
   Emirates ID и (или) паспорт с официальным отчётом о въездах и выездах, для справки под соглашение паспорт обязателен
5. После подачи
   Оплатите сборы
   За заявление и за саму справку платят отдельно
6. Через десять рабочих дней
   Получите справку
   Срок считают с того дня, когда налоговая служба получила все документы

Emirates ID: удостоверение личности жителя Эмиратов. Отчёт о въездах и выездах подтверждает, сколько дней вы провели в стране. Если у вас есть доход в ОАЭ, приложите его подтверждение. Для основания от 90 до 182 дней добавьте документ о работе, бизнесе или постоянном жилье в Эмиратах.

Период справки. Справку берут за налоговый период или за любые двенадцать месяцев на ваш выбор. Налоговый период: отрезок времени, за который считают налог. Период должен быть не длиннее двенадцати месяцев и только в прошлом. Справку за год заказывают, когда нужные дни уже набраны.

Срок рассмотрения. Десять рабочих дней пойдут, только когда налоговая получит все документы. Если чего-то не хватит, срок сдвинется, поэтому проверьте список документов до подачи.

Сколько стоит справка и регистрация сделки

Сборы за справку платят двумя частями: за подачу заявления и за выдачу. Сколько стоит вторая часть, зависит от того, есть ли у вас налоговый номер. Налоговый номер по корпоративному налогу называют TRN, Tax Registration Number.

Бумажная справка нужна, если в России просят оригинал.

Регистрация покупки в Дубае. При регистрации продажи в Земельном департаменте Дубая, Dubai Land Department, сбор платят и продавец, и покупатель. Продавец платит два процента от цены, покупатель тоже два процента. Среди дополнительных сборов 250 дирхамов за свидетельство о праве собственности, Title Deed, и два сбора по 10 дирхамов: knowledge fee и innovation fee.

Это сборы Дубая.

Сколько стоит владеть квартирой после покупки, рассказываем в гайде сколько стоит содержание квартиры в Дубае.

Какие налоги в ОАЭ касаются владельца недвижимости

С физических лиц Эмираты налог на доходы не берут. С аренды и продажи квартиры в ОАЭ такого налога в самих Эмиратах вы тоже не платите. Отдельно в стране есть корпоративный налог: налог на прибыль бизнеса.

Корпоративный налог в ОАЭ 9 %. С налогооблагаемого дохода до Dh375,000 ставка 0 %.

Когда человек платит корпоративный налог. Человек платит корпоративный налог, только если ведёт бизнес в ОАЭ и оборот этого бизнеса за календарный год, с января по декабрь, больше 1 млн дирхамов. Оборот: все поступления от бизнеса без вычета расходов. Зарплата, доход от личных вложений и доход от вложений в недвижимость бизнесом не считаются. Квартира, которую вы купили и сдаёте как частное лицо, под корпоративный налог не попадает.

Где иностранцу можно купить. Об этом в гайде что такое freehold. Все налоги страны собраны в гайде налоги в ОАЭ.

Золотая виза за недвижимость

Условие. Для золотой визы нужна недвижимость общей стоимостью не меньше 2 млн дирхамов: один объект или несколько. Квартиру в ипотеке тоже принимают. На недвижимость ставят обременение: запись, по которой объект должен оставаться вашим весь срок золотой визы. Виза действует 10 лет, её можно продлить при тех же условиях.

Виза и налоги. С золотой визой можно жить за пределами ОАЭ дольше обычных шести месяцев и не потерять её. У налогового статуса свои правила. Визы среди оснований для справки резидента нет: справку дают за дни и связи со страной. Если с золотой визой вы провели в Эмиратах мало дней, справку резидента вам могут не дать.

Как Россия решает, резидент вы или нет

По российскому закону налоговый резидент тот, кто на деле провёл в России не меньше 183 календарных дней за двенадцать месяцев подряд. Гражданство здесь не важно. От статуса зависит ставка налога и то, с каких доходов его берут.

Короткие выезды счёт дней в России не прерывают. Если вы уехали за границу лечиться или учиться меньше чем на шесть месяцев, эти дни засчитают как дни в России. Две недели отпуска в Дубае сюда не относятся: это дни за границей.

Итог за год. Налоговая служба России, ФНС, смотрит, сколько всего дней за календарный год вы провели в России. Окончательный статус, по которому облагают доходы за год, определяют по итогам этого года, с 1 января по 31 декабря.

Справка о статусе в России. ФНС выдаёт документ о статусе налогового резидента России. Он нужен для соглашений об избежании двойного налогообложения и не только. К заявлению можно приложить копии страниц паспорта с отметками о пересечении границы. Заявление, поданное онлайн, рассматривают 10 календарных дней, поданное лично или по почте 20 календарных дней.

Документ о статусе за 2026 год человеку выдадут не раньше 3 июля того же года: до этой даты нужные дни за год ещё не набраны.

Как считать день въезда и день выезда, закон прямо не говорит. Если вы близко к порогу, держите запас в несколько дней и до поездки спросите налогового консультанта.

Налоги в России с недвижимости в ОАЭ

Резидент России платит налог с доходов из России и из-за границы. Нерезидент платит только с доходов из России. Аренду и продажу недвижимости за пределами России закон относит к доходам из-за границы. Квартира в ОАЭ даёт именно такой доход.

НДФЛ: налог на доходы физических лиц в России. Для резидента основная шкала растёт вместе с доходом. До 2,4 млн рублей в год ставка 13 %, с суммы выше этого порога 15 %. 18 % берут с дохода больше 5 млн рублей, 20 % с дохода больше 20 млн. Самую высокую ставку, 22 %, платят с дохода выше 50 млн рублей.

Продажа. Доход резидента от продажи имущества считают по отдельной шкале. Какая ставка выйдет у вас, спросите налогового консультанта до продажи. Налоговая база: сумма дохода, с которой считают налог.

Налог с продажи платят, если квартира была в собственности меньше минимального срока. Если квартира была вашей без перерыва этот срок или дольше, налог с продажи не берут. Обычно это пять лет. В отдельных случаях хватает трёх лет, например когда у продавца нет другого жилья. Подробнее о правилах продажи в гайде налог при продаже квартиры.

Кто считает налог. С дохода из-за границы налог никто за вас не удержит. Резидент считает его сам и подаёт декларацию: отчёт о доходах за год в ФНС. Декларацию сдают не позже 30 апреля следующего года. Налог платят не позже 15 июля.

1. Год дохода
   Соберите бумаги
   Договор аренды, выписки по счёту, договор продажи и свидетельство о праве собственности
2. Не позже 30 апреля следующего года
   Подайте декларацию
   Укажите доход от квартиры в ОАЭ за прошлый год
3. Не позже 15 июля следующего года
   Заплатите налог
   Сумму считаете сами по ставке для своего вида дохода

Соглашение России и ОАЭ о двойном налогообложении

Двойное налогообложение: когда один и тот же доход облагают две страны. Россия и ОАЭ подписали в Абу-Даби 17 февраля 2025 года соглашение, которое убирает такой двойной налог. В июле Россия его ратифицировала, и 18 июля 2025 года соглашение вступило в силу.

Применяют его с 1 января 2026 года. Налог у источника удерживает тот, кто платит вам доход, и по соглашению его считают с сумм, выплаченных с этого дня. Остальные налоги на доходы считают по соглашению за периоды, которые начались в этот день или позже.

Прежнее соглашение 2011 года касалось налогообложения дохода от государственных инвестиционных фондов. Новое касается доходов людей, доходов от движимого и недвижимого имущества и от его продажи. Для процентов, дивидендов и роялти ставка по нему десять процентов. Роялти: плата за использование прав, например на товарный знак.

Кто резидент ОАЭ по соглашению. Для соглашения резидент Эмиратов тот, кого резидентом считает закон ОАЭ: по месту жительства, постоянному пребыванию или похожему признаку. Этот статус и подтверждает справка резидента ОАЭ.

Если вы резидент двух стран. Бывает, что своим резидентом вас считают обе страны. Тогда соглашение выбирает одну из них по шагам.

1. Первый вопрос
   Постоянное жильё
   Вы резидент той страны, где у вас есть доступное постоянное жильё
2. Жильё в обеих странах
   Центр жизненных интересов
   Вы резидент страны, с которой связаны ваши личные и экономические интересы
3. Центр не определить
   Обычное проживание
   Вы резидент страны, где обычно живёте
4. Дальше
   Гражданство и согласие
   Затем смотрят гражданство, в конце налоговые службы двух стран договариваются

Доход от недвижимости. Доход от квартиры в ОАЭ соглашение разрешает облагать в Эмиратах, в стране, где стоит объект. Это доход от того, что вы сами пользуетесь квартирой, сдаёте её или используете как-то ещё. Доход от продажи такой недвижимости Эмираты тоже вправе облагать.

Вычет налога. Если с дохода заплатили налог в Эмиратах, Россия вычтет его из российского налога. Предел вычета равен российскому налогу с того же дохода. Налога на доходы с людей в Эмиратах нет, поэтому резиденту России с аренды квартиры обычно вычитать нечего, и российский налог он платит полностью.

Без соглашения налог, заплаченный за границей, Россия не засчитывает. Зачёт заявляют в декларации. Подать её с зачётом можно в течение трёх лет после конца года, в котором вы получили доход.

Счета в банках ОАЭ и обмен данными

Арендатор платит на счёт, продажа тоже идёт через банк. Для счёта в банке ОАЭ действует российский валютный закон. Резидент России сообщает в ФНС, что открыл или закрыл зарубежный счёт или сменил его реквизиты. На это есть один месяц со дня открытия, закрытия или смены реквизитов.

Отчёт о движении денег по зарубежным счетам сдают раз в год, до 1 июня следующего года. В отчёте видно, сколько денег пришло на счёт и сколько ушло.

Обмен данными. С начала этого года ведомства Эмиратов активно обмениваются данными с налоговыми органами России. ФНС присылает российским предпринимателям уведомления об уплате сборов со сделок с недвижимостью в ОАЭ. Считайте, что российская налоговая видит вашу сделку с квартирой в Эмиратах, и сразу показывайте её в декларации.

Риски для владельца недвижимости в ОАЭ

Два счётчика дней. Эмираты считают дни за любые двенадцать месяцев подряд, а Россия подводит итог по календарному году. Бывает, что за один и тот же год вы получаете справку резидента ОАЭ и остаётесь резидентом России. Тогда страну выбирают по шагам соглашения, и всё решают жильё и центр жизни.

Квартира под арендатором. Если вы рассчитываете на основание с жильём, а квартиру сдали, условие о жилье не выполнено: в ней живёт арендатор. Справку по этому основанию вам не дадут.

Справка задним числом. Справку ОАЭ выдают только за прошедший период. Российский документ о статусе за год выдают с июля. Продажу и декларацию планируйте под эти даты.

Незаявленный доход. Доход из-за границы резидент заявляет сам. Страны обмениваются данными, и пропуск заметят. Налог, который вы не заплатили вовремя, остаётся долгом.

Обременение под визой. На объект для золотой визы ставят обременение. Распоряжаться таким объектом нельзя все 10 лет срока визы.

Неясные места в правилах. Закон прямо не говорит, по какой ставке резидент России платит налог с аренды квартиры в ОАЭ и как считать день въезда в Россию. Здесь берите письменный ответ налогового консультанта.

Ошибки с налогами и справками

Документы для двух налоговых служб

Бумаги проще собирать в течение года, чем восстанавливать весной. Держите копии в одной папке и в одном облаке.

Что делать с деньгами при каждом сценарии

Вы живёте в Эмиратах большую часть года. Записывайте дни в ОАЭ и в России. Закажите справку резидента ОАЭ под соглашение с Россией за прошедшие двенадцать месяцев. Если за календарный год вы провели за пределами России больше 183 дней, резидентом России за этот год вас признать не могут. Нерезидент платит в России только с доходов из России, а аренда и продажа квартиры в ОАЭ к ним не относятся. Если в прошлом году вы провели за границей больше полугода, сообщать в ФНС о счёте в банке ОАЭ не нужно.

Вы живёте в России и сдаёте квартиру в ОАЭ. Сообщите в ФНС о счёте, на который приходит аренда. Каждый год не позже 30 апреля подавайте декларацию с доходом от аренды за прошлый год, налог платите не позже 15 июля. Ещё до того, как сдадите квартиру, возьмите у консультанта письменный ответ о ставке.

Вы собираетесь продавать. Посчитайте срок владения по свидетельству о праве собственности. Если до пяти лет осталось немного, сравните налог при продаже сейчас с налогом после срока. Вы покупаете ради золотой визы. Следите, чтобы объекты вместе стоили от 2 млн дирхамов. Ипотека этому не мешает. Заложите в бюджет сбор за регистрацию покупки и помните, что виза справку резидента не заменяет.

Если подбираете недвижимость в Эмиратах и хотите сразу учесть налоговый статус и бюджет на сборы, оставьте заявку на подбор. Брокер подберёт варианты под ваши сроки и сумму.

Записывайте каждый въезд и выезд в обе страны. С таким списком проще заказать справку ОАЭ и подтвердить статус в России, а весной без спешки заполнить декларацию.

Частые вопросы

Делает ли покупка квартиры в Дубае налоговым резидентом ОАЭ?
Нет. Справку резидента дают за дни и связи с Эмиратами. Одной покупки для справки мало.

Нужно ли платить в России налог с аренды квартиры в ОАЭ?
Резиденту России да: доход из-за границы облагается, и декларацию он подаёт сам. Нерезидент России с такого дохода в России не платит. Какая ставка у аренды, скажет налоговый консультант.

Можно ли получить справку резидента ОАЭ на следующий год заранее?
Нет. Справку выдают за прошедший налоговый период или за двенадцать месяцев на ваш выбор, и все они должны быть уже в прошлом.

Снимает ли гражданство или вид на жительство ОАЭ статус резидента России?
Нет. Российская налоговая смотрит на дни в России за календарный год. Иностранный паспорт сам по себе статус не меняет.

Когда российская налоговая выдаст документ о статусе за год?
За 2026 год его выдадут не раньше 3 июля. Если подать заявление онлайн, ответ придёт быстрее, чем лично или по почте.

С какого года работает соглашение России и ОАЭ?
С этого года. По нему считают налоги с доходов за периоды, которые начались 1 января или позже. Налог, который удерживает плательщик дохода, считают по соглашению с выплат начиная с января.