Business Bay : le canal, les tours près de Burj Khalifa et les résidences de marque
Comment un quartier d'affaires au bord de la baie est devenu une avenue de gratte-ciel près du canal. Burj Binghatti Jacob & Co, Bugatti Residences, Safa Two, DWTN, huit principaux programmes neufs, prix d'entrée et ce qu'une visite ne montre pas.
Business Bay est le quartier d'affaires de Dubaï le long du canal, juste derrière Burj Khalifa. On y construit les tours les plus remarquées de la ville : Burj Binghatti Jacob & Co est conçue comme la plus haute tour résidentielle du monde, et l'on trouve à côté les résidences Bugatti avec ascenseur à voitures ainsi qu'un immeuble dont la salle à manger est suspendue dans un pont entre deux tours. Notre catalogue compte 166 résidences dans le quartier, dont 53 doivent être livrées à partir de 2026, construites par 27 promoteurs. Nous expliquons comment un terrain vague au bord de la baie est devenu un quartier de gratte-ciel, ce qui distingue les huit principaux programmes neufs, quel est le prix d'entrée et ce qu'une visite ne montre pas.
Ce qui se passe dans le quartier
Business Bay est habité depuis longtemps : les premières résidences du quartier ont été livrées dès 2010. Mais l'essentiel se joue aujourd'hui. Binghatti, Damac, Omniyat, Deyaar et Select Group y construisent des immeubles inédits à Dubaï : avec la marque d'un joaillier ou d'un constructeur automobile en façade, une plage et une piscine à l'intérieur de la tour, ou des résidences occupant un étage entier. Le prix d'entrée commence toujours à 1 million de dirhams.
Pour un acheteur, cela implique deux choses. Premièrement, l'adresse est déjà établie. Burj Khalifa, Dubai Mall, le métro et les bureaux sont proches, ce que l'on constate sur place, pas sur un rendu. Deuxièmement, le choix est très vaste et les résidences sont très différentes. Un studio à un million et une résidence à quarante millions peuvent se trouver sur la même promenade, il est donc impossible de les comparer sur le seul mot « Business Bay ».
Si vous achetez aux Émirats pour la première fois, commencez par notre guide « Comment acheter un bien immobilier aux Émirats » : il explique le déroulement d’une transaction à Dubaï, de la réservation à la remise des clés.
Comment un terrain vague au bord du Creek est devenu un quartier de gratte-ciel
Au milieu des années 2000, Dubai Properties, filiale de Dubai Holding, imagine une « ville dans la ville ». Le Dubai Creek devait être prolongé vers l’intérieur des terres, de la lagune de Ras Al Khor à Sheikh Zayed Road, avec un centre d’affaires le long du nouveau bras d’eau. On le comparait à Manhattan à New York et à Ginza à Tokyo. Le plan prévoyait 240 tours pour 200 000 habitants, pour un coût total estimé à 110 milliards d’AED.
Le canal a été creusé en quelques années
À l’automne 2007, 10 km de nouveau canal s’ajoutent aux 14 km du Creek naturel. Sa largeur moyenne est de 100 m, jusqu’à 500 m au point le plus large, pour une profondeur d’environ 6 m : il peut accueillir des yachts de 60 m de long. 11 millions de m³ de terre ont été extraits et les travaux ont coûté 484 millions d’AED. Dès 2008, l’étape suivante est envisagée : relier le Creek à la mer pour porter sa longueur à environ 26 km et faire de Bur Dubai une île.
La crise : les tours dont le chantier s’est arrêté
Puis survient la crise de 2008-2009. The Pad, conçue par Zaha Hadid, s’élève de quelques étages avant l’arrêt des travaux. Iris Bay atteint son sommet, mais le chantier s’arrête en 2011 et la tour reste inachevée en 2012. Le projet le plus commenté du quartier, Burj Al Alam et ses 108 étages, est lancé en novembre 2006, arrêté au stade des fondations en 2009 puis annulé à la fin de 2013. La leçon pour un acheteur est simple : même un projet très médiatisé peut s’arrêter. Il est donc essentiel de savoir sur quel compte séquestre va votre argent et ce qui est réellement visible sur le chantier aujourd’hui.
Le métro et les premiers habitants
La station de métro Business Bay, sur la ligne rouge, ouvre le 15 octobre 2010. Située au-dessus de Sheikh Zayed Road, elle permet alors de rejoindre les bureaux et les logements du quartier sans voiture. Les tours qui ont traversé la crise sont achevées et habitées et, en 2011, une dense ligne d’immeubles de verre borde déjà le Creek.
Le canal vers la mer
Un accès à la mer a vu le jour huit ans plus tard. Dubai Water Canal a été présenté en octobre 2013 et inauguré le 9 novembre 2016. Long de 3,2 km, il part de Business Bay, passe sous Sheikh Zayed Road, traverse Safa Park et Jumeirah avant de rejoindre la mer. Pour le construire, l’autoroute a été surélevée de 8 m, avec un pont de huit voies dans chaque sens. Trois passerelles ont été aménagées au-dessus du canal, pour un coût total de 3,7 milliards d’AED. Depuis, la baie dispose d’un second accès à la mer.
L’image la plus connue du canal : la cascade du pont de Sheikh Zayed Road. En 2024, l’autorité des transports de Dubai l’a entièrement refaite : lorsqu’un bateau passe sous le pont, des capteurs arrêtent l’eau automatiquement.
La promenade Marasi et les bateaux plutôt que les voitures
En mai 2016, Dubai Holding a annoncé Marasi Business Bay, un projet de front de mer de plus d’un milliard d’AED : 12 km de promenade, cinq marinas totalisant 1 250 places, plus de 100 commerces et 250 000 m² d’espaces ouverts. Les travaux ont commencé en juin 2017. C’est sur ces eaux que se trouve aujourd’hui Vela Viento, présenté plus bas. Des bateaux de l’autorité des transports naviguent dans la baie et sur le canal : la ligne DC2 relie Marasi, Business Bay et l’arrêt de Sheikh Zayed Road, pour 2 AED par arrêt.
Une tour-cube et la course au plus haut
L’hôtel ME Dubai ouvre le 1er mars 2020 dans The Opus. Zaha Hadid a imaginé le bâtiment : deux tours réunies en un cube, reliées par un pont de 38 m de large à 71 m de hauteur. C’est le seul hôtel pour lequel son agence a conçu à la fois le bâtiment et les intérieurs. The Pad, également dessiné par elle dans le quartier, s’est arrêté pendant la crise, alors que The Opus a été achevé.
Le quartier se lance désormais dans la course aux records. Burj Binghatti Jacob & Co a été annoncée fin 2022, avec une hauteur de 557 m. Le record actuel de hauteur d’une tour résidentielle est détenu par Central Park Tower à New York, avec 472,4 m. À proximité, Deyaar construit DWTN Residences, haute de 445 m. Le front d’eau, tout juste creusé en 2007, accueille aujourd’hui une tour résidentielle appelée à dépasser le record mondial actuel.
Burj Binghatti Jacob & Co : la couronne d’un joaillier
Burj Binghatti Jacob & Co Residences Binghatti construit la tour avec Jacob & Co, maison d’horlogerie et de joaillerie. Le promoteur l’a conçue comme la plus haute tour résidentielle du monde, haute de 557 m. Elle comptera 341 appartements, à partir de 8 400 000 AED, avec une livraison au T2 2027.
Tout le vocabulaire architectural s’inspire du joaillier. La couronne au sommet reprend la taille des pierres Jacob & Co, sa structure ajourée étant assemblée en alliages à haute résistance et en composites. Le hall reprend le thème d’un mécanisme d’horlogerie. La plus grande résidence, Billionaire Sky Mansion, s’étend sur deux niveaux : 1 931 m² habitables et une terrasse de 156 m², soit environ 2 087 m² au total.
L’essentiel à connaître sur les paiements : à la réservation, vous versez 10 % plus 4 % de frais au Dubai Land Department, puis 20 % supplémentaires deux mois plus tard, et les 70 % restants à la remise des clés. Avant la livraison, vous payez moins d’un tiers du prix, mais le solde doit être disponible au moment de récupérer les clés.
Bugatti Residences : la voiture monte par ascenseur jusqu’à l’appartement
Bugatti Residences Binghatti la construit aussi, sous licence de la marque automobile. La tour compte 182 résidences : 171 résidences de la collection Riviera Mansion et 11 penthouses Sky Mansion au sommet. C’est peu pour un immeuble de 46 étages, les voisins y sont donc peu nombreux. À partir de 19 400 000 AED, livraison au T4 2026.
Trois choses que les immeubles voisins n’ont pas. Chaque résidence possède une piscine sur sa terrasse. À l’intérieur, une plage évoque la Côte d’Azur. Et la voiture monte par ascenseur directement à l’appartement, dans un garage privé. Les résidences sont vendues en pleine propriété, les fonds étant déposés sous séquestre auprès de Sharjah Islamic Bank.
Safa Two : une forêt dans la brume sur le toit
Safa Two Damac construit avec le joaillier de Grisogono près de Safa Park, d’où l’on rejoint rapidement Sheikh Zayed Road. Le projet comprend deux tours : Tower A, 72 étages et 479 appartements, est déjà vendue, tandis que les ventes se poursuivent dans Tower B, 84 étages et 815 appartements. À partir de 3 263 000 AED, livraison au T4 2027.
Sur le toit, une forêt brumeuse : un restaurant et un café sont installés parmi les arbres. Au 60e étage, dans le « Cœur de rubis », une piscine à débordement. Au sommet, un observatoire.
Safa Two affiche le prix au mètre carré le plus bas parmi les grandes tours neuves du quartier : 20 886 AED par m², contre environ 28 000 AED pour la médiane des programmes neufs. Il reste peu d’appartements disponibles dans la seconde tour, surtout des appartements de deux chambres.
DWTN Residences : 445 mètres et six clubs
DWTN Residences Deyaar construit la tour. Elle atteint 445 m et compte 604 appartements. Sa façade est percée d’une profonde fente verticale, qui la fait apparaître comme composée de plusieurs volumes plutôt que d’un seul bloc. À partir de 2 271 477 AED, livraison au T4 2030. Le métro Business Bay est à trois minutes.
Le point central du projet : six niveaux de clubs réservés aux résidents. Au-dessus du hall, House of Heirs propose un espace enfants avec piscine, salles de jeux et pelouse pour les fêtes. Aux niveaux 27 à 29, House of Wellness est consacré au spa et au sport. Aux niveaux 53 à 55 se trouve le club Maison Amis. Au 91e niveau, Cloud Nine. Outre les appartements classiques, la tour comprend 76 duplex, 13 penthouses et une résidence Royal Palace.
Paiement en deux temps : la moitié pendant la construction, l’autre à la remise des clés. Un inconvénient important : la livraison est dans quatre ans, vous ne pourrez ni y habiter ni mettre l’appartement en location avant cette date.
Peninsula Four : des lofts au bord de l’eau
Peninsula Four Select Group construit au bord du canal. Le projet comprend deux grandes tours et 16 lofts duplex The Lofts au plus près de l’eau. Les logements vont de studios de 46 m² à des penthouses de 489 m². L’immeuble compte 51 étages et 1 040 appartements. À partir de 2 050 000 AED.
Le paiement présente une particularité : la totalité est versée d’emblée, sans échéances pendant la construction. Les fonds sont placés sous séquestre auprès d’Emirates NBD. La livraison était annoncée au T2 2026, une date désormais passée. Avant d’acheter, demandez au promoteur si l’immeuble est prêt et quand les clés seront remises.
Canal Heights et Chic Tower : perles et turquoise
Canal Heights Damac construit avec de Grisogono. La tour de 41 étages prolonge la Chic Tower voisine. Elle comprend des studios et des appartements d’une ou deux chambres, de 40 à 145 m², à partir de 1 100 000 AED, avec une livraison au T4 2026.
L’élément le plus insolite de l’immeuble : un musée sous-marin consacré aux perles, où l’on nage avec un masque et un tuba. À côté, une piscine en forme de coquillage où l’on peut chercher une vraie perle. À la réservation, vous versez 20 % et les frais DLD. La moitié du prix est versée avant la livraison, l’autre moitié à la remise des clés.
Chic Tower La Chic Tower voisine est consacrée à la turquoise. Une rivière lente de 180 m serpente à travers le podium, avec sept bassins chauds et froids. La tour est presque vendue : sept appartements sur 490 restent disponibles, dont six avec une chambre. À partir de 1 200 000 AED.
Binghatti Skyrise : trois tours et une plage
Binghatti Skyrise: le plus abordable des grands programmes neufs du quartier. Trois tours de 48 étages résidentiels s’élèvent sur une parcelle de 26 933 m². Elles réunissent 3 302 appartements, dont 2 256 studios. À partir de 1 030 000 AED, livraison au T4 2027.
Le promoteur a réuni dans l’immeuble des équipements de villégiature : une terrasse au bord de la piscine, une plage artificielle et un parcours de golf privé dans le complexe. Paiement 70/30 : 70 % par échéances avant la livraison, 30 % à la remise des clés. Inconvénient : plus de trois mille appartements, l’ensemble n’a rien d’intime. Et l’immeuble ne compte qu’une cinquantaine d’appartements de deux et trois chambres, ce qui laisse peu de choix aux familles.
Vela Viento : une salle à manger dans le pont
Vela Viento Omniyat construit à Marasi Bay, sur l’eau. Les tours ont été dessinées par Foster + Partners, les intérieurs conçus par les Parisiens Gilles & Boissier, et les appartements sont remis entièrement meublés. Dorchester Collection assure la gestion de l’immeuble. Les tours comprennent 92 résidences, la plus petite ayant deux chambres et 265 m². À partir de 17 500 000 AED, livraison au T3 2027.
Un détail inédit dans le quartier : les deux tours sont reliées par un pont et, dans trois résidences, la salle à manger s’y trouve directement. Tout le 21e étage, à environ 100 m de hauteur, est réservé aux résidents. Paiement 60/40 : 60 % pendant la construction, 40 % à la remise des clés. Le service hôtelier fait l’objet de frais distincts par pied carré, à calculer avant la réservation.
Autres programmes neufs du quartier
Douze autres programmes neufs du quartier figurent dans notre catalogue. Le prix et la date de livraison sont mis à jour dans la fiche de chaque immeuble. Les autres programmes sont à retrouver dans le catalogue des Émirats.
Quel est le prix d’entrée ?
Un appartement dans un programme neuf peut coûter moins d’un million d’AED, une résidence au bord de l’eau plus de quarante millions. Le prix d’entrée médian des programmes neufs est d’environ 2,8 millions d’AED. Pour comparer avec les autres quartiers de la ville, consultez notre guide « Combien faut-il prévoir pour acheter à Dubai ».
Le prix « à partir de » correspond toujours au plus petit appartement de l’immeuble. À Skyrise, c’est un studio, à Vela Viento une résidence de deux chambres de 265 m². Il est plus juste de comparer le prix au mètre carré. On constate ainsi que le prix au mètre carré de Safa Two est sensiblement inférieur à la médiane, tandis que celui de Bugatti est deux fois plus élevé.
En plus du prix, l’acheteur paie 4 % de frais au Dubai Land Department lors de l’enregistrement, puis une charge de service annuelle après la livraison. Dans ces immeubles, elle va de 215 AED par m² et par an à Skyrise à 323 AED chez Burj Binghatti, et atteint 484 AED à Vela Viento. Nous expliquons son fonctionnement dans notre article sur les charges d’un appartement. Nous expliquons aussi comment lire un échéancier de paiement dans notre article sur le paiement échelonné du promoteur.
Revendre avant la livraison : un exemple tiré de notre expérience
Nous n’avons encore présenté aucune transaction à Business Bay même sur notre chaîne ; nous donnons donc un exemple réalisé ailleurs à Dubai, dans un quartier voisin. En décembre 2023, notre client a acheté un studio de 40 m² dans un immeuble en construction avec piscine à débordement, à 15 minutes de Burj Khalifa. Le quartier n’est pas indiqué dans la publication. Le client a réglé la totalité du prix pendant la construction et revendu l’appartement avant la livraison à un acheteur de notre base : +14 % sur les fonds investis en 16 mois.
La logique est la même que pour la plupart des immeubles du quartier : payer au fil de la construction et revendre avant la remise des clés. Elle fonctionne dans un marché en hausse. Si le marché stagne, il sera difficile de revendre avant la livraison et il faudra régler le solde à la remise des clés. Déterminez à l’avance comment vous financerez ce paiement.
Ce que la visite ne montre pas
À qui cela convient, et à qui non
| Ce qui compte pour vous | Quel projet | Pourquoi |
|---|---|---|
| Petit budget | Binghatti Skyrise, Canal Heights | De 1,03 à 1,1 million AED, beaucoup de studios |
| Un mètre carré abordable dans une grande tour | Safa Two | 20 886 AED par m², forêt et piscine en hauteur |
| Un immeuble emblématique | Burj Binghatti Jacob & Co | Conçue pour devenir la tour résidentielle la plus haute du monde |
| Une vie de club | DWTN Residences | Six étages de clubs, un club pour enfants, le métro à proximité |
| Un plan d’eau privé et du calme | Vela Viento, Bugatti Residences | Peu de voisins, service hôtelier, piscine attenante à l’appartement |
| Tout payer d’un coup, sans échéancier | Peninsula Four | Paiement intégral, date de livraison déjà passée |
À qui ce quartier ne convient pas. À ceux qui recherchent un quartier familial calme, avec villas, écoles et parcs : c’est un centre d’affaires, avec des tours et des routes. À ceux qui veulent vivre près de la mer : il faut prendre la voiture pour rejoindre la plage. Nous avons consacré un article à l’île de Yas, près d’Abu Dhabi, sur Yas Island. Pour comprendre le régime de propriété des étrangers aux Émirats, lisez notre guide sur le freehold.
Erreurs à l’achat
Les questions les plus fréquentes, en bref
Où se situe Business Bay ?
À Dubaï, juste derrière Burj Khalifa et Downtown Dubai. Le quartier longe le canal, entre Sheikh Zayed Road et Al Khail Road. Ce n'est ni une ville distincte ni une île, mais une partie du centre de Dubaï.
Combien coûte un appartement à Business Bay ?
L'appartement le plus abordable dans un programme neuf coûte 949 990 AED dans le programme Regalia de Deyaar. Binghatti Skyrise commence à 1 030 000 AED et Canal Heights à 1 100 000 AED. Le prix médian des programmes neufs du quartier est d'environ 2,8 millions d’AED, tandis que les résidences en bord d'eau signées Omniyat, Bugatti et Regent coûtent entre 17,5 et 39,5 millions d’AED.
Quels programmes de Business Bay seront livrés prochainement ?
Bugatti Residences, Canal Heights et Binghatti Aquarise seront livrés au T4 2026. Burj Binghatti Jacob & Co, Binghatti Skyrise, Safa Two et Vela Viento suivront en 2027. DWTN Residences est prévu au T4 2030.
Peut-on vivre à Business Bay, et pas seulement y travailler ?
Oui. On y vit depuis longtemps dans des appartements au bord du canal, et les nouveaux immeubles sont conçus pour l'habitation, avec piscines, salles de sport et services. Mais c'est un centre d'affaires : les bureaux sont proches, la circulation est dense en journée et le stationnement moins abondant que dans les quartiers familiaux.
Comment payer un appartement en construction ?
Chaque programme a son échéancier. À Burj Binghatti Jacob & Co, 70 % du prix sont versés à la remise des clés ; à Binghatti Skyrise, 70 % sont payés avant la livraison ; à Peninsula Four, la totalité est réglée immédiatement. La loi impose le versement des fonds sur le compte séquestre du programme.
Les acheteurs ont-ils gagné de l'argent en revendant à Dubaï ?
Oui. Par exemple, notre client a acheté à Dubaï un studio de 40 m², à 15 minutes de Burj Khalifa, puis l'a revendu avant la livraison avec un gain de 14 % en 16 mois. Il s'agit du résultat d'une transaction passée, et non d'une promesse : le marché peut aussi baisser.
Autres analyses
Parlons de votre projet
Laissez votre numéro. Un courtier vous rappellera, vous posera quelques questions et vous enverra une sélection. Sans appels de relance pour savoir si votre demande est toujours d’actualité.