Как купить недвижимость в Эмиратах: от выбора до ключей

Иностранец покупает квартиру в Дубае без вида на жительство и без приезда: во фрихолд-зонах жильё переходит в полную собственность по одному загранпаспорту. Новостройку покупают так: бронь, договор с застройщиком, регистрация в Земельном департаменте, платежи по графику на эскроу-счёт, приёмка и свидетельство о собственности на ключах. Сверху цены платят 4 % сбора Земельного департамента. Ниже весь путь по шагам, с цифрами по 1007 проектам нашего каталога, правилами, сверенными с госсайтами Дубая на 28 сентября 2026 года, и историями наших клиентов.

Кто может купить и что именно вы покупаете

В Дубае иностранцу открыты фрихолд-зоны: там можно владеть квартирой, виллой или участком без ограничений, как гражданин. Зоны перечислены в постановлении Дубая № 3 от 2006 года, и в них стоит почти вся новая застройка, которую покупают иностранцы. Из 1230 проектов нашего каталога по всем Эмиратам на праве лизхолда, то есть аренды на срок, продаются единицы. Возрастных ограничений для покупателя нет. Чем полная собственность отличается от аренды на 99 лет, разобрано в статье о фрихолде.

В Абу-Даби правила другие. Иностранцу открыты девять инвестиционных зон: Яс, Саадият, Рим, Мария, Лулу, Аль-Раха-Бич, Сайх-ас-Судайра, Аль-Риф и Масдар-Сити. С апреля 2019 года в них можно владеть на праве собственности. В Шардже иностранец получает только право пользования на срок до ста лет. Дальше в статье речь о Дубае, где идёт основной поток сделок; об Абу-Даби и Рас-эль-Хайме сказано отдельно.

Двадцать лет рынка для иностранцев

Рынок для иностранцев в Дубае молодой. Когда астронавты снимали с орбиты этот кадр, на Пальме не было ни одного дома, а постановление о фрихолд-зонах вышло только через три года, в 2006-м. Ещё через год, законом № 8 от 2007 года, Дубай обязал застройщиков держать деньги покупателей на эскроу-счетах. На этих двух правилах стоит сегодняшний рынок.

Острова «Мир» на втором снимке хорошо показывают разницу между рекламой и сдачей: острова намыты, домов на них на снимке нет. Урок для покупателя тот же, что двадцать лет назад: платить за этапы, которые уже видно, и проверять, где лежат деньги.

Новостройка или готовая квартира

Большинство иностранцев покупает в Дубае новостройки. Причина в рассрочке: застройщик берёт часть цены сразу, остальное по графику до ключей, иногда и после. Готовую квартиру почти всегда оплачивают целиком в день сделки, своими деньгами или с ипотекой.

2026в этом году

180 проектов

2027сдача

308 проектов

2028сдача

223 проекта

2029сдача

108 проектов

2030сдача

42 проекта

В нашем каталоге 488 проектов Дубая сдаются в 2026 и 2027 годах. Такой дом уже стоит, и видно, что вы покупаете. Взамен вы теряете часть рассрочки: чем ближе ключи, тем больше денег надо внести сразу. Котлован даёт самый мягкий график и самую низкую цену, но ждать три-четыре года.

Готовая квартира на вторичном рынке выгодна, когда нужен доход с первого месяца или виза. Двухлетнюю визу инвестора дают только на готовое жильё со свидетельством о собственности. Подробно о визах ниже.

Задача и бюджет: с чего начинается выбор

Район выбирают под задачу, а не наоборот. Для сдачи в аренду нужны районы, где снимают: у метро, у деловых центров, у школ. Для жизни важны парк, пляж и дорога до работы. Если цель сохранить деньги, решает имя застройщика и ликвидность дома при перепродаже.

Вторая цифра, которую надо назвать до выбора, — деньги на входе. Это первый взнос, 4 % сбора и регистрация. У квартиры за 1,5 млн AED с первым взносом 20 % на входе понадобится около 360 тыс. AED. Полная цена по рынку разобрана в статье сколько стоит вход в Дубай.

Таблица посчитана по нашему каталогу при сборке страницы. «Середина» — это медиана: половина проектов района дешевле, половина дороже. Разница между JVC и Пальмой почти десятикратная, и дело не только в море. В JVC и Dubai South покупают под аренду, на Пальме и в Марине платят за вид и адрес.

Как проверить застройщика и проект

Главная защита покупателя в Дубае — эскроу-счёт. По закону Дубая № 8 от 2007 года все платежи покупателей идут на отдельный счёт проекта в банке. Кредиторы застройщика не могут забрать эти деньги. Застройщик получает их частями по мере готовности дома. После сдачи банк ещё год держит 5 % на счёте. Если проект отменят, закон обязывает вернуть деньги покупателям. У 880 проектов Дубая из 1007 проектов нашего каталога указан эскроу-банк.

Что проверить до брони:

Рост цены тоже не обещан. В 2025 году, по нашим наблюдениям, больше половины новых проектов в цене не выросли. Стартовая цена в рекламе обычно относится к одной квартире в доме, самой маленькой и самой неудобной.

Бронь: первые деньги

Всё начинается с брони. Застройщик просит от 3 до 5 % цены и закрепляет за вами конкретную квартиру. В подтверждении брони стоят номер квартиры, цена, план оплаты и срок, к которому надо внести остаток первого взноса. Проверьте их до оплаты: дальше эти цифры перейдут в договор.

Как это выглядит в жизни. Наш клиент покупал квартиру на Саадияте в Абу-Даби за 3 млн долларов. На 140 квартир в доме было больше двух тысяч заявок. Оплату со счёта компании клиента согласовали с застройщиком заранее, а документы с живой подписью отправили курьером из Европы. Без этой подготовки квартира ушла бы следующему в очереди.

Договор и регистрация в Oqood

После первого взноса застройщик присылает договор купли-продажи (SPA). В нём график платежей, срок сдачи, штрафы для обеих сторон и условия перепродажи. Договор подписывают электронно, приезжать не нужно.

Затем застройщик регистрирует договор в предварительном реестре Земельного департамента, который называется Oqood. Закон даёт на это 90 дней с подписания. Свидетельство Oqood приходит на почту: это ваш документ о праве на строящуюся квартиру до выдачи свидетельства о собственности.

Сбор за регистрацию — 4 % цены. По тарифу департамента он делится на 2 % с продавца и 2 % с покупателя, но в планах оплаты застройщиков нашего каталога все 4 % стоят отдельной строкой сверху цены и ложатся на покупателя. Иногда застройщик берёт сбор на себя в рамках акции. В одной из наших сделок с виллой за 2,7 млн долларов застройщик сам заплатил 54 тыс. долларов сбора.

Платежи по графику

План оплаты записывают тремя числами: сколько при брони, сколько во время стройки, сколько на ключах. «20 / 40 / 40» значит 20 % сразу, 40 % частями по мере стройки и 40 % при сдаче.

10 %самый лёгкий вход

153 проекта, 17 %

15 %

50 проектов, 6 %

20 %чаще всего

444 проекта, 51 %

30 %

22 проекта, 3 %

40 %

26 проектов, 3 %

100 %вся цена сразу

103 проекта, 12 %

Первым взносом 51 % проектов Дубая берут 20 % цены, 17 % — 10 %. Ещё 103 проекта продаются только с полной оплатой. У 215 проектов часть цены платят уже после ключей, пока вы сдаёте квартиру.

Как читать график и где в нём подвох, разобрано в статье о рассрочке от застройщика. Здесь главное правило: платите вовремя. Просрочка в Дубае стоит дорого.

Если платёж задержался

При разовой задержке застройщик обычно ждёт месяц-два и начисляет пени. Если долг копится, он направляет уведомление на 30 дней, а потом вправе расторгнуть договор. Сколько денег покупатель потеряет, закон Дубая связывает с готовностью дома:

Пени бывают несоразмерными. В 2026 году к нам пришёл клиент, у которого за четыре месяца просрочки на долг в 17,4 тыс. долларов набежало 11,2 тыс. пеней. Мы договорились с застройщиком и снизили их вдвое, до 5,6 тыс. Проще не доводить: если видите, что следующий платёж не потянете, говорите с застройщиком до срока.

У этой медали есть обратная сторона. Квартиры, от которых отказались покупатели, застройщик возвращает в продажу, иногда на 10–15 % ниже рынка. Так наш клиент купил виллу в Tilal Al Ghaf за 2,6 млн долларов: прежний покупатель перестал платить. Позже вилла стоила уже 3,08 млн. Клиент внёс 55 % цены и заработал 354 тыс. долларов, 25 % на вложенное.

Перепродажа до ключей

Квартиру можно продать до сдачи, но только с согласия застройщика. Он даёт справку NOC после того, как вы заплатили определённую долю: обычно 30–50 %. Порог записан в договоре, прочитайте его до брони. Сколько стоит справка, решает застройщик: единого тарифа Земельный департамент не публикует.

Продать до ключей с прибылью удаётся не всем. По нашим наблюдениям, так перепродаётся малая часть рынка: дома с громким именем, хорошие этажи, квартиры, купленные на самом старте. Худший сценарий, который мы видели, выглядел так. Квартиру купили за 250 тыс. долларов под перепродажу, покупателя не нашлось, и её продали за 200 тыс. Посуточная аренда вместо ожидаемых 45 тыс. долларов в год принесла 27 тыс.

Приёмка и ключи

Когда дом сдан, застройщик зовёт на приёмку и выставляет последний платёж. Не подписывайте акт в тот же день. Позовите инспектора: он проверит квартиру и составит список замечаний, который отправляют застройщику. Застройщик исправляет, инспектор проверяет повторно, и только потом вы подписываете акт. Инспектор стоил около 400 долларов в 2025 году и около 545 долларов в 2026-м.

После последнего платежа Земельный департамент выдаёт свидетельство о собственности — Title Deed. С этого момента квартира ваша окончательно. Дальше переоформите на себя договоры на электричество, воду и охлаждение, иначе квартиру не сдать.

Гарантия есть в законе. По закону Дубая № 6 от 2019 года застройщик отвечает за конструкцию дома 10 лет, за неисправные инженерные системы 1 год. Этот год — окно, в которое надо найти всё: протечки, кондиционеры, электрику. Заселитесь или поселите арендатора до его конца.

Если покупаете готовую квартиру

С готовой квартирой шагов меньше. Стороны подписывают меморандум о купле-продаже, продавец получает у застройщика справку NOC. Во фрихолд-зонах без неё сделку не зарегистрируют. Потом стороны встречаются в центре регистрации (трасти-офисе), покупатель платит, и в тот же день выписывают свидетельство на нового владельца. Регистрация занимает около 25 минут.

Ипотеку в Эмиратах дают и иностранцам. Для экспатов Центральный банк ОАЭ разрешает кредит до 80 % цены первого жилья до 5 млн AED, до 70 % выше этой суммы и до 60 % на второе жильё. На новостройку банк даёт не больше 50 %. Срок кредита до 25 лет, сумма не больше семи годовых доходов, а платежи по всем долгам не выше половины дохода. Правила ЦБ делят заёмщиков только на граждан и экспатов: отдельных правил для тех, кто не живёт в Эмиратах, в них нет.

Сколько платить сверху цены

Всё, что прибавляется к цене квартиры, по тарифам Земельного департамента на 28 сентября 2026 года:

Каждый год собственник платит сервисный сбор на содержание дома. По 1550 проектам нашего каталога середина — 161 AED за квадратный метр в год, минимум — 12.0 AED. У квартиры в 80 метров это около 12 900 AED в год. Сбор платит собственник, даже если квартира сдана. Утверждённые ставки по каждому дому бесплатно показывает индекс сервисных сборов в Dubai REST. Остальные расходы собственника — в статье во что обходится квартира в Дубае каждый год.

Виза за покупку

Недвижимость в Дубае даёт право на визу. В 2026 году условия заметно смягчили.

На строящуюся квартиру двухлетнюю визу не дают: нужна готовая с Title Deed. Можно ли получить золотую визу на новостройку, официальные страницы Земельного департамента и миграционной службы прямо не говорят. Уточняйте в день подачи: условия виз в Эмиратах меняются часто. Срок золотой визы на сайте Земельного департамента указан в 10 лет, на государственном портале u.ae в 5 лет. Мы пишем по департаменту, который её оформляет.

Покупка без приезда

Новостройку в Дубае покупают полностью удалённо: бронь, договор, платежи и регистрация проходят без поездки. Нужен загранпаспорт. Готовую квартиру тоже можно купить без приезда, через представителя по доверенности.

С документами из России есть одна тонкость. Эмираты не участвуют в Гаагской конвенции, поэтому апостиль там не принимают. Доверенность и другие бумаги, подписанные за границей, легализуют в консульстве Эмиратов, а затем в министерстве иностранных дел ОАЭ. Закладывайте на это время.

С октября 2025 года готовую квартиру можно купить и продать целиком в приложении Dubai Now через UAE Pass. Но это только для тех, у кого есть Emirates ID и счёт в банке ОАЭ.

Отдельно продумайте оплату. Переводы из России в Эмираты идут с ограничениями, и способ платежа надо согласовать с застройщиком до брони. Ещё одна вещь, о которой вспоминают поздно, — завещание. Составьте его и зарегистрируйте в Эмиратах сразу после покупки, чтобы семье не пришлось разбираться с местным порядком наследования.

Сдача в аренду

Годовую аренду регистрируют в системе Ejari. Поднимать ставку можно только в пределах индекса аренды Земельного департамента: с января 2025 года он разрешает рост от 0 до 20 %.

Посуточно сдавать самому без разрешения туристического ведомства Дубая нельзя. Работают через лицензированную компанию, которая берёт около 20 % дохода. Считайте доходность после этих расходов: реклама обычно показывает её до них.

Типичная ошибка выглядит так. Квартиру за 300 тыс. долларов в сорока минутах от центра купили под 10 % годовых. Получили 5 %: 15 тыс. вместо 30 тыс. в год.

Налоги

В Эмиратах частное лицо не платит налог с дохода от своей недвижимости: налоговая служба ОАЭ прямо относит его к личным инвестициям, а не к бизнесу. НДС на жильё нулевой. Арендатор в Дубае платит муниципальный сбор 5 % от годовой аренды вместе со счётом за свет и воду.

Если вы налоговый резидент России, доход от аренды и продажи квартиры в Эмиратах облагается в России, и декларацию подают сами. Как это считается, разобрано в статье о налогах при покупке и продаже.

Абу-Даби и Рас-эль-Хайма

Абу-Даби открыл рынок иностранцам позже Дубая, и застройщиков там меньше. Сбор за регистрацию ниже: в планах оплаты абу-дабийских проектов нашего каталога стоит 2 % сверху цены. Регистрация сделок идёт через систему DARI.

В Рас-эль-Хайме сбор 4 % платят при сдаче дома, а не на старте, и при перепродаже до ключей это выгодно. Сделки регистрирует местный регулятор недвижимости. Застройщиков здесь меньше, чем в Дубае, поэтому проверку проекта и эскроу проходите так же внимательно.

Чего не видно на показе

Ошибки, на которых теряют деньги

Кому подойдёт

Всё про рынок новостроек Эмиратов с ценами и планами оплаты собрано в нашем каталоге. Цены по районам Дубая — на отдельной странице.

Коротко о частом

Может ли иностранец купить квартиру в Дубае?
Да. Во фрихолд-зонах Дубая иностранец владеет квартирой, виллой или участком в полной собственности. Вид на жительство и приезд для покупки новостройки не нужны: хватает загранпаспорта.

Сколько сверху цены платят при покупке новостройки в Дубае?
4 % сбора Земельного департамента, их застройщик берёт вместе с первым взносом. Плюс сбор за регистрацию договора: через портал застройщика это 1 000 AED по тарифу департамента.

Кто платит сбор 4 % при покупке готовой квартиры в Дубае?
По тарифу Земельного департамента 2 % платит покупатель и 2 % продавец. Стороны могут договориться иначе и записывают это в меморандуме.

Какой первый взнос нужен для новостройки в Дубае?
Чаще всего 20 % цены, в части проектов 10 %. Сверху идут 4 % сбора Земельного департамента.

Дают ли визу за покупку квартиры в Дубае?
Да. Двухлетнюю визу инвестора дают на готовую квартиру любой стоимости в единоличной собственности или на долю от 400 000 AED. Золотую визу на 10 лет дают при недвижимости от 2 млн AED.

Можно ли купить квартиру в Дубае удалённо?
Да, новостройку покупают без приезда: бронь, договор и платежи проходят дистанционно. Документы, подписанные за границей, легализуют через консульство Эмиратов: апостиль Эмираты не принимают.

Что будет, если не заплатить застройщику вовремя?
Застройщик начисляет пени, а после уведомления на 30 дней может расторгнуть договор. Сколько он удержит, зависит от готовности дома: до 25 % цены при готовности ниже 60 % и до 40 % при готовности выше.