Business Bay: القناة وأبراج قرب Burj Khalifa ومنازل بعلامات تجارية
كيف تحولت منطقة أعمال قرب الخليج إلى شارع تصطف فيه ناطحات السحاب عند القناة. Burj Binghatti Jacob & Co وBugatti Residences وSafa Two وDWTN، وأبرز ثمانية مبانٍ جديدة، وسعر البداية وما لا يظهر أثناء المعاينة.
Business Bay منطقة أعمال في دبي بمحاذاة القناة، مباشرة خلف Burj Khalifa. تُبنى هنا أبرز أبراج المدينة: صُمم Burj Binghatti Jacob & Co ليكون أعلى برج سكني في العالم، وبجواره Bugatti Residences بمصعد للسيارة، ومبنى فيه قاعة طعام معلّقة داخل جسر يصل بين برجين. يضم كتالوجنا 166 مبنى في المنطقة، منها 53 مبنى يُسلّم في 2026 وما بعده، وينفذها 27 مطوراً. نستعرض كيف تحولت أرض خلاء قرب الخليج إلى منطقة ناطحات سحاب، وما الذي يميز ثمانية من أبرز المباني الجديدة، وكم يبلغ سعر البداية وما لا يظهر أثناء المعاينة.
ما الذي يحدث في المنطقة
Business Bay مأهولة منذ زمن: سُلّمت أول مباني المنطقة في 2010. لكن الأهم يحدث الآن. تبني Binghatti وDamac وOmniyat وDeyaar وSelect Group هنا مباني لم تكن موجودة سابقاً في دبي: بعلامة تجارية لصائغ مجوهرات أو لشركة سيارات على الواجهة، أو بشاطئ ومسبح داخل البرج، أو بمساكن تشغل طابقاً كاملاً. ومع ذلك تبدأ الأسعار من مليون درهم.
يعني ذلك للمشتري أمرين. الأول: الموقع قائم بالفعل. Burj Khalifa وDubai Mall والمترو والمكاتب قريبة، ويمكن التحقق من ذلك على أرض الواقع، لا في التصاميم التصورية. الثاني: الخيارات كثيرة جداً والمباني شديدة الاختلاف. تقع شقة استوديو بمليون درهم ووحدة سكنية بأربعين مليون درهم على الواجهة نفسها، ولا يمكن مقارنتهما لمجرد أنهما في Business Bay.
إذا كنتم تشترون في الإمارات للمرة الأولى، فابدؤوا بمقال «كيف تشتري العقارات في الإمارات»: فيه مسار الصفقة في دبي من الحجز إلى استلام المفاتيح.
كيف تحولت أرض خلاء قرب الخليج إلى منطقة ناطحات سحاب
في منتصف عقد 2000، خططت Dubai Properties التابعة لمجموعة Dubai Holding لـ«مدينة داخل مدينة». تقرر مد خور دبي داخل اليابسة، من بحيرة رأس الخور إلى شارع الشيخ زايد، وإنشاء مركز أعمال على جانبي المجرى الجديد. شُبّه بمانهاتن في New York وGinza في Tokyo. كان من المقرر أن تضم المنطقة 240 برجاً لسكان يصل عددهم إلى 200,000 نسمة، وقُدرت كلفة المشروع كله بـ110 مليار درهم.
حُفرت القناة خلال عدة سنوات
بحلول خريف 2007، أضيف إلى الخور الطبيعي بطول 14 كم مجرى جديد بطول 10 كم. يبلغ عرضه في المتوسط 100 م، ويصل في أوسع نقطة إلى 500 م، وعمقه نحو 6 م. ويمكن لليخوت التي يصل طولها إلى 60 م دخوله. أزيل من المجرى 11 مليون م³ من التربة، وبلغت كلفة الأعمال 484 مليون درهم. وفي 2008 طُرحت الخطوة التالية: وصل الخور بالبحر، ليبلغ طوله نحو 26 كم وتصبح Bur Dubai جزيرة.
الأزمة: أبراج توقفت أعمالها
ثم جاءت أزمة 2008-2009. ارتفع برج The Pad، المصمم من Zaha Hadid، بضعة طوابق قبل أن تتوقف الأعمال. وصل Iris Bay إلى ارتفاعه النهائي، لكن البناء توقف في 2011، وظل البرج غير مكتمل في 2012. أما أبرز مشاريع المنطقة، Burj Al Alam المؤلف من 108 طوابق، فقد بدأ في نوفمبر 2006، وتوقف عند مرحلة الأساسات في 2009 وأُلغي بنهاية 2013. والدرس البسيط للمشتري من تلك السنوات: حتى المشروع المعروف قد يتوقف. لذلك من المهم معرفة حساب الضمان الذي تذهب إليه الأموال وما يظهر في الموقع اليوم.
المترو وأوائل السكان
في 15 أكتوبر 2010 افتتحت محطة مترو Business Bay على الخط الأحمر. تقع فوق شارع الشيخ زايد، فأصبح الوصول إلى مكاتب ومنازل المنطقة ممكناً من دون سيارة. واكتملت الأبراج التي تجاوزت الأزمة وانتقل إليها السكان، وبحلول 2011 كان جدار كثيف من الزجاج يمتد بالفعل على طول الخور.
القناة المؤدية إلى البحر
ظهر منفذ إلى البحر بعد ثماني سنوات. أُعلن عن Dubai Water Canal في أكتوبر 2013 وافتتحت في 9 نوفمبر 2016. وتمتد القناة بطول 3.2 كم من Business Bay تحت شارع الشيخ زايد، عبر Safa Park وJumeirah إلى البحر. ولإنشائها رُفع الطريق السريع 8 م، ويمر فوق الجسر ثمانية مسارات في كل اتجاه. وأقيمت فوق القناة ثلاثة جسور للمشاة، وبلغت كلفة المشروع كاملاً 3.7 مليار درهم. ومنذ ذلك الحين بات للخور منفذ ثانٍ إلى البحر.
أشهر مشهد في القناة: شلال جسر شارع الشيخ زايد. وفي 2024 أعادت هيئة الطرق والمواصلات في دبي تصميمه بالكامل: عندما يمر قارب تحت الجسر، توقف المستشعرات تدفق المياه تلقائياً.
واجهة Marasi البحرية والقوارب بدلاً من السيارات
في مايو 2016 أعلنت Dubai Holding عن Marasi Business Bay، وهي واجهة بحرية تتجاوز كلفتها مليار درهم: 12 كم من الواجهة المخصصة للتنزه، وخمس مراسٍ تضم 1,250 رصيفاً، وأكثر من مئة متجر و250,000 م² من المساحات المفتوحة. بدأ البناء في يونيو 2017. وتقع Vela Viento، المذكورة أدناه، على هذه الواجهة. وتسير قوارب هيئة الطرق والمواصلات في الخور والقناة: يربط خط DC2 بين Marasi وBusiness Bay ومحطة بالقرب من شارع الشيخ زايد، وتكلفة الرحلة 2 درهم لكل محطة.
برج مكعب وسباق الارتفاعات
في 1 مارس 2020 افتتح فندق ME Dubai في مبنى The Opus. صممته Zaha Hadid: برجان متصلان في مكعب واحد، وبينهما جسر بعرض 38 م على ارتفاع 71 م. وهو الفندق الوحيد الذي صمّم مكتبها مبناه وداخله معاً. أما The Pad، من تصميمها في المنطقة نفسها، فتوقف خلال الأزمة، بينما اكتمل The Opus.
تحطم المنطقة اليوم أرقاماً قياسية في الارتفاعات. أُعلن عن Burj Binghatti Jacob & Co في أواخر 2022، ويبلغ ارتفاعه 557 م. ويحمل Central Park Tower في نيويورك الرقم القياسي الحالي للأبراج السكنية بارتفاع 472.4 م. وبالقرب منه تبني Deyaar برج DWTN Residences بارتفاع 445 م. هذا الشاطئ، الذي لم يكن عام 2007 سوى ضفة قيد الحفر، أصبح موقعاً لبرج سكني يتجاوز الرقم القياسي العالمي الحالي.
Burj Binghatti Jacob & Co: تاج الصائغ
Burj Binghatti Jacob & Co Residences تبني Binghatti المشروع مع Jacob & Co، دار الساعات والمجوهرات. صممه المطور ليكون أعلى برج سكني في العالم، بارتفاع 557 م. يضم 341 شقة، والأسعار تبدأ من 8,400,000 درهم، والتسليم في Q2 2027.
تستمد لغة تصميم المبنى كلها من عالم المجوهرات. فالتاج في القمة يحاكي قطع أحجار Jacob & Co، وتُجمع شبكته من سبائك عالية المتانة ومواد مركبة. وفي الردهة موضوع مستوحى من آلية الساعة. أكبر مسكن، Billionaire Sky Mansion، موزع على مستويين: 1,931 م² مساحة سكنية وتراس بمساحة 156 م²، أي نحو 2,087 م² إجمالاً.
أهم ما ينبغي معرفته عن الدفعات: عند الحجز تدفعون 10 % و4 % رسوم دائرة الأراضي والأملاك في دبي، ثم 20 % أخرى بعد شهرين، و70 % المتبقية عند استلام المفاتيح. قبل التسليم تدفعون أقل من ثلث السعر، لكن يجب أن يكون المبلغ جاهزاً عند استلام المفاتيح.
Bugatti Residences: سيارة تصعد بالمصعد إلى الشقة
Bugatti Residences تبنيه Binghatti أيضاً، بترخيص من العلامة التجارية للسيارات. يضم البرج 182 مسكناً: 171 ضمن مجموعة Riviera Mansion و11 بنتهاوس Sky Mansion في القمة. وهذا عدد قليل لمبنى من 46 طابقاً، لذا فإن عدد الجيران محدود. الأسعار تبدأ من 19,400,000 درهم، والتسليم في Q4 2026.
ثلاثة أمور لا تتوافر لدى المباني المجاورة. لكل مسكن مسبح على التراس. وداخل المبنى شاطئ بطابع الريفييرا الفرنسية. كما تصعد السيارة بالمصعد مباشرة إلى الشقة، إلى مرآب خاص. تباع المساكن بملكية حرة، وتودع الأموال في حساب ضمان لدى Sharjah Islamic Bank.
Safa Two: غابة ضبابية على السطح
Safa Two تبني Damac المشروع مع صائغ المجوهرات de Grisogono قرب Safa Park، ومن هناك يسهل الوصول سريعاً إلى شارع الشيخ زايد. ويتألف المشروع من برجين: Tower A من 72 طابقاً و479 شقة بيعت بالكامل، والمبيعات جارية في Tower B من 84 طابقاً و815 شقة. الأسعار تبدأ من 3,263,000 درهم، والتسليم في Q4 2027.
على السطح غابة ضبابية: مطعم ومقهى بين الأشجار والضباب. وفي الطابق 60، داخل «Ruby Heart»، مسبح بحافة لا نهائية، وفي الأعلى مرصد.
لدى Safa Two أدنى سعر للمتر بين الأبراج الجديدة الكبيرة في المنطقة: 20,886 درهم لكل م²، مقابل سعر وسيط يقارب 28,000 في المباني الجديدة. لم يبقَ سوى عدد قليل من الشقق المتاحة في البرج الثاني، وأكثرها شقق بغرفتي نوم.
DWTN Residences: 445 متراً وستة أندية
DWTN Residences تبنيه Deyaar. يرتفع البرج إلى 445 م ويضم 604 شقق. يشق واجهته فراغ عمودي عميق، لذلك يبدو كأنه مؤلف من عدة أجزاء، لا كعمود واحد. الأسعار تبدأ من 2,271,477 درهم، والتسليم في Q4 2030. محطة مترو Business Bay تبعد ثلاث دقائق.
أهم ما في المبنى: ستة مستويات للنادي مخصصة للسكان. فوق الردهة يقع نادي الأطفال House of Heirs، وفيه مسبح وغرف ألعاب ومساحة خضراء للاحتفالات. وعلى المستويات 27-29 يوجد House of Wellness للسبا والرياضة. وعلى المستويات 53-55 نادي Maison Amis. وفي المستوى 91 يقع Cloud Nine. وإلى جانب الشقق العادية، يضم البرج 76 شقة دوبلكس و13 بنتهاوساً ومسكن Royal Palace واحداً.
الدفع مناصفة: نصف المبلغ أثناء البناء والنصف عند استلام المفاتيح. وهناك نقطة سلبية مهمة: بقيت أربع سنوات حتى التسليم، ولن يمكن السكن في البرج أو تأجير الشقة إلا بعد ذلك.
Peninsula Four: لوفتات قرب الماء
Peninsula Four تبني Select Group المشروع بجوار القناة. يضم برجين مرتفعين و16 لوفتاً مزدوج المستوى باسم The Lofts عند الماء مباشرة. تتراوح الشقق من استوديوهات بمساحة 46 م² إلى بنتهاوسات بمساحة 489 م²، ويضم المبنى 51 طابقاً و1,040 شقة. الأسعار تبدأ من 2,050,000 درهم.
للمبنى خصوصية واحدة في الدفع: تدفعون كامل المبلغ دفعة واحدة، ولا توجد دفعات مجزأة خلال البناء. تحفظ الأموال في حساب ضمان لدى Emirates NBD. كان موعد التسليم في Q2 2026، وقد انقضى هذا الموعد. قبل الشراء، اسألوا المطور إن كان المبنى جاهزاً ومتى تُسلّم المفاتيح.
Canal Heights وChic Tower: اللؤلؤ والفيروز
Canal Heights تبني Damac المشروع مع de Grisogono. البرج المؤلف من 41 طابقاً امتداد لـ Chic Tower المجاور. يضم استوديوهات وشققاً بغرفة نوم واحدة أو غرفتي نوم بمساحات من 40 إلى 145 م²، والأسعار تبدأ من 1,100,000 درهم، والتسليم في Q4 2026.
أبرز ما في المبنى: متحف اللؤلؤ تحت الماء، يمكنكم السباحة فيه بالقناع وأنبوب التنفس. وبجواره مسبح على هيئة صدفة يمكن البحث فيه عن لؤلؤة حقيقية. عند الحجز تدفعون 20 % ورسوم DLD، ويصل إجمالي ما تدفعونه قبل التسليم إلى نصف السعر، والنصف الآخر عند استلام المفاتيح.
Chic Tower Chic Tower المجاور مكرس للفيروز. يتلوى نهر كسول بطول 180 م عبر المنصة، مع سبع برك غطس ساخنة وباردة. بيع البرج تقريباً بالكامل: من أصل 490 شقة، بقيت سبع شقق متاحة، ست منها بغرفة نوم واحدة. الأسعار تبدأ من 1,200,000 درهم.
Binghatti Skyrise: ثلاثة أبراج وشاطئ
Binghatti Skyriseالأقل سعراً بين المباني الجديدة الكبيرة في المنطقة. تقع ثلاثة أبراج، يضم كل منها 48 طابقاً سكنياً، على أرض بمساحة 26,933 م². تضم 3,302 شقة، منها 2,256 استوديو. الأسعار تبدأ من 1,030,000 درهم، والتسليم في Q4 2027.
جمع المطور في المبنى مرافق بطابع منتجع: سطح بجوار المسبح وشاطئ اصطناعي وملعب غولف خاص داخل المجمع. خطة الدفع 70/30: 70 % على دفعات قبل التسليم و30 % عند استلام المفاتيح. النقطة السلبية: أكثر من ثلاثة آلاف شقة، فلا تتوقعوا مبنى صغيراً وهادئاً. كما أن عدد الشقق بغرفتين وثلاث غرف نوم لا يتجاوز خمسين شقة في المشروع كله، فلا خيارات كثيرة للعائلة.
Vela Viento: غرفة الطعام داخل الجسر
Vela Viento تبني Omniyat المشروع في Marasi Bay على الماء. صمم البرجين مكتب Foster + Partners، وتولى الباريسيون Gilles & Boissier التصاميم الداخلية، وتُسلّم الشقق مفروشة بالكامل. تدير المبنى Dorchester Collection. يضم البرجان 92 مسكناً، وأصغرها من غرفتي نوم ومساحته 265 م². الأسعار تبدأ من 17,500,000 درهم، والتسليم في Q3 2027.
تفصيل لا يتكرر في أي مكان آخر في المنطقة: يربط بين البرجين جسر، وفي ثلاثة مساكن تقع غرفة الطعام داخله مباشرة. خُصص الطابق 21 بالكامل، على ارتفاع نحو 100 م، للسكان. خطة الدفع 60/40: 60 % أثناء البناء و40 % عند استلام المفاتيح. وتُفرض رسوم منفصلة على خدمة الفندق عن كل قدم مربعة، ويستحسن احتسابها قبل الحجز.
مبانٍ جديدة أخرى في المنطقة
اثنا عشر مبنى جديداً آخر في المنطقة من كتالوجنا. يُحدَّث السعر وموعد التسليم في صفحة كل مبنى، وابحثوا عن بقية المباني في كتالوج الإمارات.
كم يبلغ سعر الدخول؟
يمكن شراء شقة في مبنى جديد بأقل من مليون درهم، بينما يزيد سعر مسكن على الماء على أربعين مليوناً. متوسط سعر الدخول في المباني الجديدة يقارب 2.8 مليون درهم. للاطلاع على المقارنة مع مناطق المدينة الأخرى، راجعوا التحليل «كم تبلغ كلفة الدخول إلى دبي».
سعر «من»: هو دائماً سعر أصغر شقة في المبنى. في Skyrise، تكون أصغر الوحدات استوديو، أما في Vela Viento فهي وحدة سكنية بغرفتي نوم بمساحة 265 م². من الأدق مقارنة سعر المتر. فهو يبين أن Safa Two أقل بكثير من المتوسط، وأن سعر المتر في Bugatti يبلغ ضعف سعره في Safa Two.
إضافة إلى السعر، يدفع المشتري 4 % رسوماً لدائرة الأراضي والأملاك في دبي عند التسجيل، ثم رسوماً سنوية للخدمة بعد التسليم. وفي هذه المباني، تتراوح الرسوم بين 215 درهماً لكل م² سنوياً في Skyrise و323 درهماً في Burj Binghatti، فيما تبلغ 484 درهماً في Vela Viento. شرحنا آليتها في مقال عن تكاليف صيانة الشقة. وشرحنا كيفية قراءة خطة الدفع في مقال عن التقسيط من المطور.
البيع قبل التسليم: مثال من خبرتنا
لم تُبرم بعد صفقات في Business Bay نفسه عبر قناتنا، لذا نعرض مثالاً من منطقة مجاورة في دبي. في ديسمبر 2023 اشترى عميلنا استوديو بمساحة 40 م² في مبنى قيد الإنشاء مزود بمسبح إنفينيتي، على بعد 15 دقيقة من Burj Khalifa. لم يُذكر اسم المنطقة في المنشور. سدد العميل السعر كاملاً خلال مرحلة البناء وباع الشقة قبل التسليم لمشترٍ من قاعدة عملائنا: +14 % من الأموال المستثمرة خلال 16 شهراً.
الآلية نفسها المتبعة في معظم مباني المنطقة: الدفع أثناء البناء والخروج من الاستثمار قبل استلام المفاتيح. تنجح في سوق صاعد. وإذا توقف السوق، سيصعب البيع قبل التسليم، وسيتعين دفع ما تبقى من السعر عند استلام المفاتيح. قرروا مسبقاً كيف ستغطون هذه الدفعة.
ما لا يظهر في المعاينة
لمن يناسب ومن لا يناسب؟
| ما يهمكم | أي مشروع | السبب |
|---|---|---|
| ميزانية محدودة | Binghatti Skyrise, Canal Heights | أسعار تبدأ من 1.03 إلى 1.1 مليون درهم، مع عدد كبير من الاستوديوهات |
| سعر منخفض للمتر في برج كبير | Safa Two | 20,886 درهماً لكل م²، وغابة ومسبح على ارتفاع شاهق |
| مبنى أيقوني | Burj Binghatti Jacob & Co | صُمّم ليكون أعلى برج سكني في العالم |
| أجواء الأندية | DWTN Residences | ستة طوابق مخصصة للنوادي، ونادٍ للأطفال، والمترو قريب |
| واجهة مائية خاصة وهدوء | Vela Viento, Bugatti Residences | عدد قليل من الجيران، وخدمة فندقية، ومسبح بجوار الشقة |
| كل المبلغ دفعة واحدة، بلا جدول | Peninsula Four | دفع كامل، وقد حان موعد التسليم بالفعل |
لمن لا تناسبه المنطقة. لمن يبحث عن منطقة عائلية هادئة فيها فلل ومدارس وحدائق: فهذا مركز أعمال فيه أبراج وطرق. ولمن يريد السكن قرب البحر: يتطلب الوصول إلى الشاطئ من هنا قيادة السيارة. كتبنا عن جزيرة ترفيهية قرب Abu Dhabi في مقال عن Yas Island. وللتعرف إلى نظام ملكية الأجانب في الإمارات، اقرأوا التحليل عن التملك الحر.
أخطاء عند الشراء
إجابات سريعة عن الأسئلة الشائعة
أين تقع Business Bay؟
في دبي، مباشرة خلف Burj Khalifa وDowntown Dubai. تمتد المنطقة على طول القناة بين شارع الشيخ زايد وطريق Al Khail Road. ليست مدينة مستقلة ولا جزيرة، بل جزء من وسط دبي.
كم تبلغ كلفة شقة في Business Bay؟
تبلغ تكلفة الشقة الأقل سعراً في مبنى جديد 949,990 درهماً في Regalia من Deyaar. تبدأ أسعار Binghatti Skyrise من 1,030,000 درهم وCanal Heights من 1,100,000 درهم. ويقارب متوسط سعر الدخول في المباني الجديدة في المنطقة 2.8 مليون درهم، بينما تبدأ أسعار المساكن على الماء لدى Omniyat وBugatti وRegent من 17.5 إلى 39.5 مليون درهم.
ما المباني التي ستُسلَّم قريباً في Business Bay؟
في Q4 2026 تُسلَّم Bugatti Residences وCanal Heights وBinghatti Aquarise، وفي 2027 تُسلَّم Burj Binghatti Jacob & Co وBinghatti Skyrise وSafa Two وVela Viento. ويُسلَّم DWTN Residences في Q4 2030.
هل يمكن السكن في Business Bay، وليس العمل فقط؟
نعم. يعيش السكان في شقق على القناة منذ فترة، والمباني الجديدة تُشيَّد للسكن، مع مسابح وصالات رياضية وخدمات. لكن المنطقة مركز أعمال: المكاتب قريبة، وحركة السيارات كثيفة نهاراً، وأماكن الوقوف أقل منها في المناطق العائلية.
كيف تُدفع قيمة شقة في مبنى قيد الإنشاء؟
لكل مبنى خطة دفعه الخاصة. في Burj Binghatti Jacob & Co يُدفع 70% من السعر عند استلام المفاتيح، وفي Binghatti Skyrise تُدفع 70% قبل التسليم، أما في Peninsula Four فتُدفع القيمة كاملةً دفعة واحدة. تُحوَّل الأموال قانوناً إلى حساب الضمان الخاص بالمبنى.
هل حقق المشترون في دبي أرباحاً من إعادة البيع؟
نعم. على سبيل المثال، اشترى أحد عملائنا استوديو بمساحة 40 م² في دبي، على بعد 15 دقيقة من Burj Khalifa، وباعه قبل تسليم المبنى بعائد 14% خلال 16 شهراً. هذه نتيجة صفقة سابقة وليست وعداً: فقد ينخفض السوق أيضاً.
تحليلات أخرى
سنفهم ما تبحثون عنه
اتركوا رقمكم. سيتصل بكم الوسيط، ويطرح عليكم بعض الأسئلة، ثم يرسل لكم مجموعة مختارة. من دون اتصالات لمجرد السؤال عما إذا كنتم لا تزالون مهتمين.