Какая недвижимость в ОАЭ даёт золотую визу, что собрать и сколько ждать

Кто купил недвижимость в Эмиратах на сумму порога, получает золотую визу на десять лет. Её продлевают, и спонсор для неё не нужен. В Дубае визу оформляет земельный департамент, ведомство, где регистрируют недвижимость, и уходит на это от семи до десяти рабочих дней. Сложнее с ипотекой и рассрочкой: сколько нужно выплатить к подаче, службы считают по-разному, поэтому платежи лучше планировать под самый строгий ответ.

Дома по теме статьи

Сведения из нашего каталога. Брокер подберёт квартиру в любом из этих домов и пришлёт планировки с ценами.

Jumeirah Village Circle (JVC)

Azizi Ruby

от 8,09 млн AED · сдача I кв. 2028

Подобрать квартиру

Damac Hills 2

Elo 2

от 1,33 млн AED · сдача II кв. 2027

Подобрать квартиру

Dubai Hills

Rosehill

от 1,76 млн AED · сдача II кв. 2029

Подобрать квартиру

Jazeerat Al Marjan

Aqua Arc

от 8,56 млн AED · сдача II кв. 2027

Подобрать квартиру

Как устроена золотая виза за недвижимость

Число объектов. Один дорогой объект покупать не обязательно. Две квартиры поменьше тоже подойдут, если вместе они стоят от порога и обе записаны на вас.

Собственность. Объект должен принадлежать вам целиком и стоять на ваше имя. Если записать объект на родственника, визу вам не дадут, даже если платили вы сами.

Вид права. Объект должен быть freehold и стоять в зоне, где иностранцам разрешено владеть недвижимостью.

Заявитель. Подать заявление можно, только если у вас нет гражданства ОАЭ. Нужны действующий паспорт и справка, что вы не судимы. Справку лучше заказать заранее.

Содержание семьи. У миграционной службы Дубая GDRFA есть условие, чтобы сохранить визу: вы содержите себя и семью сами, без помощи государства.

Страховка. Вам и каждому члену семьи нужна действующая полная медицинская страховка на весь срок. Платить за неё придётся каждый год, поэтому сразу заложите её в годовой бюджет.

Какая цена и какая собственность подходят

В Дубае цену объекта для визы подтверждает справка о статусе объекта, её выдаёт земельный департамент. Сложности начинаются, если цена покупки расходится с нынешней оценкой или если объект куплен на двоих.

Цена покупки. Земельный департамент Дубая смотрит, за сколько вы купили объект. Если вы заплатили сумму порога или больше, условие выполнено.

Текущая оценка. Бывает и по-другому: объект купили дешевле порога, но сейчас его оценивают выше, и тогда он подходит. Оценивают его в таком случае официальные оценщики земельного департамента. У самого департамента правило записано иначе, поэтому заранее на такой вариант лучше не рассчитывать.

Покупка на двоих. Если в Дубае вы владеете долей, от порога должна стоить сама доля. Купите вы с супругом пополам объект ровно за сумму порога, и золотой визы не будет: каждая половина стоит меньше порога.

Совместная покупка вне Дубая. По федеральным правилам объект должен целиком принадлежать инвестору и стоять на его имя. Если вы покупаете вдвоём в другом эмирате, брокер Art Estate проверит это до подписи.

Как считают ипотеку, рассрочку и стройку

Сколько нужно выплатить по ипотеке или рассрочке к подаче, официально одним ответом не сказано. В Дубае последнее слово за земельным департаментом, и каждый такой случай он решает отдельно.

Банк. Годится только кредит одобренного местного банка, а таких банков немного. Кредитом другого банка можно оплатить покупку, но дадут ли с ним визу, неясно.

Строгий ответ. Если объект в залоге, земельный департамент Дубая просит письмо банка. В нём банк пишет, что не возражает, и указывает, сколько уже выплачено и сколько осталось. Выплаченная сумма в письме должна быть не меньше порога. Миграционная служба Дубая тоже даёт золотую визу, только когда эта сумма оплачена.

Мягкий ответ. Есть и другая версия: недавний федеральный циркуляр отменил обязательный первый взнос. Тогда право на визу считают по полной стоимости объекта, записанной в свидетельстве о собственности или в договоре Oqood. Для строящегося объекта Oqood в Дубае заменяет свидетельство о собственности. Текст циркуляра мы не нашли. Службы Дубая у себя об этой отмене не пишут.

Прежний ответ. Раньше, если объект покупали на стройке или в ипотеку, просили внести от половины цены или дать банковскую гарантию на остаток. Сам объект при этом должен был быть готов хотя бы наполовину. Об отмене взноса писали и в январе 2024 года, но земельный департамент тогда ответил, что условие для инвестора прежнее: объект от 2 млн дирхамов.

Строящийся объект. По федеральным правилам подходят и строящиеся объекты, один или несколько, если они стоят от порога и куплены у одобренной местной компании. В описании услуги земельного департамента Дубая для инвестора о таких покупках ничего нет. Для них ещё называют условие, что объект оплачен полностью. Объекты в залоге принимают с оговорками, но какие это оговорки, нигде не сказано.

План платежей. Пока служба письменно не ответила иначе, считайте деньги по строгому варианту. Если по графику вы выплатите сумму порога только к концу стройки, визу придётся ждать столько же.

Какие варианты есть ниже порога

Если объект дешевле порога, золотую визу не дадут. Но покупка в Дубае всё равно может дать вид на жительство, только срок и требования к объекту будут другие.

Двухлетняя виза. Это отдельная от золотой виза, её дают в Дубае. Если владелец один, прежнего минимума цены больше нет. Если владельцев несколько, минимум остался, и от него должна стоить доля каждого. Официально об этих переменах не объявляли, они появились на сайте центра Cube, который работает при земельном департаменте.

Выбор между ними. Выбор зависит от трёх вещей: на сколько лет вам нужен вид на жительство, сколько денег вы готовы вложить и нужен ли кредит. Если бюджет близок к порогу, до выбора объекта сравните с брокером, во что обойдётся каждый вариант. После регистрации поменять форму собственности сложнее, чем сразу подобрать подходящий объект.

Что даёт виза вам и семье

И федеральная служба, и обе службы Дубая дают инвестору в недвижимость визу на десять лет. Потом её продлевают, но условия продления службы описывают по-разному, и это лучше знать заранее.

Продление. По федеральным правилам виза продлевается автоматически. Миграционная служба Дубая продлевает её, если вы по-прежнему выполняете условия. Подробного порядка, как продлевают визу через десять лет, мы не нашли.

Расхождение по сроку. В некоторых официальных описаниях срок для недвижимости другой: пять лет, а десять только для государственных инвестиций. Земельный департамент Дубая в одном из ответов тоже называет пять лет, если объект дороже порога, полностью оплачен и не в ипотеке. Откуда эта разница, никто не объясняет.

Семья. Вы оформляете визы супругу, детям и родителям. У каждого родственника своя виза, свои сборы и свои бумаги, поэтому бюджет лучше сразу считать на всю семью.

Смерть спонсора. Спонсор здесь сам инвестор, который оформил визы родным. Если он умрёт, родные остаются в стране, пока действуют их визы.

Чем отличаются Дубай, Абу-Даби и другие эмираты

Порог и федеральные условия одни на всю страну. Различается служба, которая оформляет визу. Подробнее всего порядок расписан в Дубае, поэтому суммы и сроки в этой статье прежде всего дубайские.

Дубай. Земельный департамент велел принимать платежи только на банковские счета собственников. Наличные и переводы по доверенности больше не принимают, поэтому договор надо сразу составить под такой платёж.

Абу-Даби. Порог здесь тот же, в зачёт идёт недвижимость в самом эмирате. Отдельных страниц местных ведомств о золотой визе за недвижимость мы не нашли.

Другие эмираты. Для Шарджи, Аджмана, Рас-эль-Хайма, Умм-эль-Кайвайна и Фуджайры мы тоже не нашли своих правил и сборов, отдельных для эмирата. Прежние схемы оплаты там остались, в Дубае их уже нет.

Выбор службы. Какая служба отвечает за какой эмират, расписано несколько лет назад. Брокер Art Estate проверит это до подачи.

Как идёт оформление и сколько его ждать

Сразу после покупки визу не дают. Сначала вы оформляете собственность на себя, и только потом подаёте заявление.

1. Сначала
   Покупка
   вы заключаете сделку и платите за объект
2. После оплаты
   Регистрация
   земельный департамент выдаёт свидетельство о собственности
3. Со свидетельством
   Заявление
   вы подаёте заявление на визу
4. После заявления
   Медосмотр и Emirates ID
   вы проходите медосмотр и оформляете местное удостоверение личности
5. В конце
   Выпуск визы
   службы одобряют заявление и выпускают визу

Подача в Дубае. В земельном департаменте вы проходите четыре шага. Вы должны быть в ОАЭ и прийти лично, прислать вместо себя представителя нельзя.

1. Сначала
   Визит
   вы приходите в сервисный центр
2. Затем
   Документы и оплата
   вы сдаёте бумаги и платите сборы
3. Потом
   Медосмотр
   вы проходите его в центре
4. В конце
   Виза
   вы получаете её по электронной почте

Сроки в Дубае. Миграционная служба Дубая выпускает золотую визу за пять дней. Заявление подают на сайте или в центре Amer, это пункт приёма заявлений. У земельного департамента срок дольше, от семи до десяти рабочих дней. Планируйте поездку под этот срок и оставьте запас на медосмотр.

Федеральный порядок. В федеральной службе шагов восемь, и часть из них зависит от вашего статуса в стране.

1. Сначала
   Проверка права
   портал предварительно оценивает, подходите ли вы, но это ещё не одобрение
2. Затем
   Начало оформления
   вы открываете заявку
3. После заявки
   Одобрение
   служба принимает решение
4. После одобрения
   Отмена прежней визы
   вы отменяете текущую резидентскую визу, если она есть
5. Следом
   Смена статуса
   вы переходите на новый статус
6. Следом
   Медосмотр и страховка
   вы проходите медосмотр и оформляете медицинскую страховку
7. При необходимости
   Биометрия
   вы сдаёте биометрические данные
8. В конце
   Emirates ID
   удостоверение доставляют на ваш адрес в ОАЭ

Порядок действий. Сначала договоритесь о дате приезда, а уже потом о платеже по сделке. Тогда свидетельство о собственности, справку и медосмотр вы успеете за одну поездку.

Сколько стоит покупка и оформление

Сверх цены объекта вы платите за регистрацию покупки и за саму визу. Точные суммы известны только для Дубая, поэтому дальше речь о нём.

Регистрация покупки. При продаже заложенного объекта в Дубае сбор 4 % от цены. К нему прибавьте регистрационный сбор, он зависит от цены объекта, и плату за свидетельство о собственности. За регистрацию ипотеки платят отдельно, долей от суммы кредита.

Что ещё учесть. Кроме сборов за регистрацию и визу, заложите в бюджет НДС на регистрационный сбор, страховку, регистрацию ипотеки и визы семьи.

Виза инвестора. За десятилетнюю визу в земельном департаменте Дубая платят пять сборов: медосмотр, Emirates ID, подтверждение резиденции, сбор самого департамента и административный сбор.

Семья. За десятилетнюю визу каждого члена семьи, в том числе родителей, платят свой сбор, а за каждого дополнительного спонсируемого ещё один. За открытие семейного файла тоже платят отдельно.

Страховка и услуги. Страховку покупают каждый год на каждого человека, и цена зависит от страховой компании и покрытия. За услуги по оформлению и набор документов тоже придётся платить, их лучше сразу заложить в бюджет.

Мелкие сборы. За въездное разрешение инвестора в федеральной службе платят три сбора: за заявление, за выпуск и за электронные услуги. Номинация, то есть заявка на проверку права на портале федеральной службы, тоже платная. Итоговую сумму вы увидите на экране оплаты.

Какие документы собрать

На самого инвестора бумаг нужно немного, больше всего их приходится на родных. Заверенные свидетельства готовьте раньше остального, потому что без них семейную заявку не подать.

Паспорт. Для въездного разрешения инвестора от федеральной службы паспорт должен действовать от шести месяцев. Если срок заканчивается раньше, сначала обновите паспорт, а уже потом назначайте подачу.

Полис. Для того же разрешения нужен действующий полис медицинской страховки в ОАЭ. Купите его до подачи, чтобы заявка не встала из-за одной бумаги.

Заложенный объект. Если объект в залоге, к заявке нужно ещё письмо банка о выплатах.

Какие риски остаются после оформления

Виза привязана к объекту, поэтому риски связаны с его продажей, спорными выплатами и концом срока визы. Их лучше обсудить до покупки, пока ещё можно выбрать другой объект и другой способ оплаты.

Запрет на продажу. В Дубае объект нельзя продать, пока действует виза. Земельный департамент ставит на него обременение, то есть запись о запрете сделок, на весь срок резиденции. Быстро вернуть деньги, продав такой объект, у вас вряд ли получится.

Выход раньше срока. Официального порядка, как продать объект при действующей визе, мы не нашли. Неизвестно, как снимают обременение, можно ли заменить объект другим и останется ли виза, если продать только часть.

Спорные выплаты. Служба может попросить письмо банка с суммой порога, даже если вы рассчитывали на отмену взноса. Тогда подать заявление получится только после того, как вы выплатите нужную сумму, поэтому деньги на досрочный платёж лучше держать наготове.

Окончание визы. Когда золотая виза кончается или её отменяют, у вас и семьи есть ещё шесть льготных месяцев. За каждый день сверх этого срока берут штраф. Запишите в календарь дату окончания своей визы и сразу же даты виз родных.

Перемены в требованиях. За несколько лет условия о взносе описывали по-разному. Письменный ответ службы, полученный перед платежом, надёжнее любого пересказа правил.

Какие ошибки стоят денег и времени

Большинство таких ошибок делают до сделки, пока ещё можно взять другой объект и поменять график платежей.

Порядок проверки. Брокер Art Estate проверит это до подписи.

Частые вопросы

Можно ли начать оформление, находясь вне ОАЭ?
Да. Если вы подаёте заявление из-за границы, вам дают многократную въездную визу на шесть месяцев, и её можно продлить ещё на шесть. На подачу в земельный департамент Дубая всё равно придётся приехать.

Что будет с визой, если подолгу жить за границей?
Правило о том, сколько можно не бывать в стране, на золотую визу не распространяется. Она теряет силу, только если её срок истёк, пока вы за границей.

Можно ли оформить визу взрослым детям?
Да, по федеральным правилам детей оформляют в любом возрасте. Взрослые сыновья и дочери дают обязательство, что не состоят в браке.

Что делать, если вы работаете по найму в ОАЭ?
Сообщите работодателю о новой визе. Он отменит прежнее разрешение на работу и оформит новое. Так делают в компаниях вне свободной зоны. Если вы работаете в свободной зоне, отдельно спросите работодателя, как быть.

Сколько домашнего персонала можно оформить?
По федеральным правилам домашний персонал оформляют так же, как везде в стране, а сколько человек можно, там не сказано. Иногда называют лимит до трёх человек, но официально эту цифру никто не подтвердил.

Что делать с деньгами, если вы покупаете ради визы?
Всё зависит от того, как вы платите.
• Платите сразу: выберите объект от порога, запишите его на своё имя и отложите деньги на сборы, страховку и визы родных.
• Берёте ипотеку: выбирайте одобренный местный банк и копите к подаче сумму порога.
• Покупаете строящийся объект: брокер Art Estate проверит условия до подписи.
• Бюджет ниже порога: сравните двухлетнюю визу и визу для пенсионеров, решите, нужен ли вам кредит, а потом выбирайте объект.

Кто поможет подобрать квартиру в новостройке под золотую визу?
Оставьте заявку на подбор квартиры. Брокер Art Estate подберёт объект под порог и ваш способ оплаты и запросит нужные ответы у банка и застройщика до первого платежа.