Business Bay是Dubai沿运河分布的商务区，紧邻Burj Khalifa。这里正在建设全城最受关注的塔楼：Burj Binghatti Jacob & Co计划成为世界最高住宅塔楼，旁边有配备汽车电梯的Bugatti Residences，以及餐厅悬于两座塔楼之间连桥中的住宅。我们的目录收录该区域166个住宅项目，其中53个将在2026年及之后交付，由27家开发商建设。本文说明海湾旁的荒地如何成为摩天楼街区，8个主要新项目有何不同，起价是多少，以及看房时看不到什么。
该区域正在发生什么
Business Bay早已有人居住：该区域最早的住宅在2010年就已交付。但重点正在当下。Binghatti、Damac、Omniyat、Deyaar和Select Group在此建设此前Dubai未曾有过的住宅：外立面带珠宝或汽车品牌、塔楼内设海滩和泳池、整层为一户的住宅。起售价仍从100万迪拉姆起。
对买家而言，这意味着两件事。一方面，这个地段已经成熟。Burj Khalifa、Dubai Mall、地铁和办公楼都在附近，这在现场就能看到，而不是只能在效果图上看到。另一方面，选择很多，项目之间差异很大。100万的开间和4,000万的住宅位于同一片滨水地带，不能只因都叫“Business Bay”就拿来比较。
如果您是第一次在阿联酋置业，建议先阅读 《如何在阿联酋购买房产》，其中梳理了在 Dubai 从预订到拿钥匙的交易流程。
海湾边的荒地如何变成摩天楼街区
2000年代中期，Dubai Holding 旗下的 Dubai Properties 构想了一座“城中之城”。规划将 Dubai Creek 从 Ras Al Khor 泻湖向内陆延伸至 Sheikh Zayed Road，并在新河道两岸建设商业中心。它曾被比作 New York 的 Manhattan 和 Tokyo 的 Ginza。按计划，这里将建成240座高楼，可容纳200,000名居民，项目总投资估计为1100亿AED。
海湾在数年内开凿完成
到2007年秋季，原有14公里长的天然海湾新增了10公里河道。平均宽度为100米，最宽处500米，水深约6米，可供长度不超过60米的游艇驶入。工程挖出1100万m³土方，耗资4.84亿AED。2008年又提出下一步计划：让海湾通向大海，使其长度增至约26公里，并让 Bur Dubai 成为一座岛。
危机：停工的高楼
随后2008至2009年危机来临。由 Zaha Hadid 设计的 The Pad 仅建起数层便停工。Iris Bay 建到封顶高度，但工程于2011年停下，至2012年大楼仍未完工。该区最受关注的项目是108层的 Burj Al Alam，2006年11月开工，2009年在桩基阶段停工，至2013年底被取消。那段时期给买家的教训很直接：即便知名项目也可能停摆。因此，款项进入哪个托管账户，以及现场目前的施工情况，都很重要。
地铁和首批居民
2010年10月15日，红线 Business Bay 地铁站启用。车站位于 Sheikh Zayed Road 上方，前往该区的办公楼和住宅不再必须开车。熬过危机的高楼陆续建成并迎来住户，到2011年，海湾沿岸已形成密集的玻璃建筑带。
通往大海的运河
八年后，通海出口建成。Dubai Water Canal 于2013年10月公布，并于2016年11月9日启用。全长3.2公里的运河从 Business Bay 出发，从 Sheikh Zayed Road 下方穿过 Safa Park 和 Jumeirah，抵达大海。为此，高速公路被抬高8米，桥上双向各有八条车道。运河上建有三座人行桥，全部工程耗资37亿AED。自此，海湾有了第二个通往大海的出口。
这条运河最常见的画面是 Sheikh Zayed Road 大桥上的瀑布。2024年，Dubai Roads and Transport Authority 对其全面改造：船只从桥下通过时，传感器会自动停水。
Marasi 滨水步道：用船代替汽车
2016年5月，Dubai Holding 公布 Marasi Business Bay。这是一项价值逾10亿AED的滨水项目，包括12公里步行岸线、5个共1,250个泊位的码头、逾100家商店和250,000m²开放空间。工程于2017年6月开工。下文介绍的 Vela Viento 如今就位于这片水岸。交通管理局的船只运行于海湾和运河之间：DC2 线连接 Marasi、Business Bay 和 Sheikh Zayed Road 附近的站点，每站票价为2 AED。
立方体塔楼与高度竞赛
2020年3月1日，ME Dubai 酒店在 The Opus 开业。建筑由 Zaha Hadid 设计：两座塔楼连成一个立方体，中间由一座宽38米、离地71米的桥相连。这是唯一一间由她的事务所同时设计建筑和室内空间的酒店。同一区内，她设计的 The Pad 曾在危机中停工，而 The Opus 得以建成。
如今，该区正在冲击纪录。Burj Binghatti Jacob & Co 于2022年底公布，高557米。目前住宅塔楼高度纪录由 New York 的 Central Park Tower 保持，为472.4米。附近的 Deyaar 正在建设高445米的 DWTN Residences。2007年刚刚开凿的岸边，如今正在建设一座将超过现有世界纪录的住宅塔楼。
Burj Binghatti Jacob & Co：珠宝商的冠冕
Burj Binghatti Jacob & Co Residences Binghatti 与钟表珠宝品牌 Jacob & Co 共同开发。开发商计划将其建成世界最高住宅塔楼，高度557米。楼内共有341套公寓，起售价8,400,000 AED，计划于2027年第二季度交付。
整座楼的设计语言都取自这家珠宝商。顶部冠冕复现 Jacob & Co 宝石的切割面，其格栅由高强度合金和复合材料构成。大堂采用钟表机芯主题。最大的 Billionaire Sky Mansion 为两层布局，住宅面积1,931m²，露台156m²，总面积约2,087m²。
关于付款，最重要的是：预订时支付10%房款和4%的 Dubai Land Department 费用，两个月后再支付20%，余下70%在拿钥匙时支付。交付前支付的金额不足总价三分之一，但拿钥匙时必须备足款项。
Bugatti Residences：汽车乘电梯直达公寓
Bugatti Residences 同样由 Binghatti 按汽车品牌授权开发。塔楼内有182套住宅：171套属于 Riviera Mansion 系列，顶部还有11套 Sky Mansion 顶层公寓。对于一栋46层的楼来说，这个数量不多，住户也较少。起售价19,400,000 AED，计划于2026年第四季度交付。
这里有三项邻近项目没有的配置。每套住宅的露台均设泳池。楼内设有 French Riviera 风格的沙滩。汽车则可乘电梯直达公寓的私人车库。住宅以永久产权出售，款项进入 Sharjah Islamic Bank 的托管账户。
Safa Two：屋顶上的雾中森林
Safa Two Damac 与珠宝商 de Grisogono 在 Safa Park 附近共同开发，从这里可快速驶上 Sheikh Zayed Road。项目有两座塔楼：72层、479套公寓的 Tower A 已售罄，销售正在84层、815套公寓的 Tower B 进行。起售价3,263,000 AED，计划于2027年第四季度交付。
屋顶设有雾中森林：树木和雾气间布置餐厅与咖啡馆。60层的“红宝石之心”设有无边泳池，顶部为观景台。
在该区大型新塔楼中，Safa Two 的每平方米价格最低，为20,886 AED，而新房的中位数约为28,000 AED。第二座塔楼剩余可售公寓不多，其中两居室数量最多。
DWTN Residences：445米和六个会所
DWTN Residences 由 Deyaar 开发。塔楼高445米，共604套公寓。外立面切出一条深长的竖缝，使塔楼看起来像由数个部分组成，而非单一立柱。起售价2,271,477 AED，计划于2030年第四季度交付。距 Business Bay 地铁站三分钟。
项目的重点是供住户使用的六个会所楼层。大堂上方是儿童会所 House of Heirs，配有泳池、游戏区和用于举办庆祝活动的草坪。27至29层设有水疗和运动空间 House of Wellness。53至55层是会所 Maison Amis。91层为 Cloud Nine。除普通公寓外，塔楼还有76套复式住宅、13套顶层公寓和1套 Royal Palace 住宅。
付款比例各半：建设期间支付一半，拿钥匙时支付另一半。有一个明显的不足：距离交付还有四年，在此之前不能入住或出租。
Peninsula Four：水边阁楼
Peninsula Four Select Group 正在运河边开发项目。项目包括两座高塔和16套临水的双层阁楼 The Lofts。户型从46m²开间到489m²顶层公寓不等，楼高51层，共1,040套公寓。起售价2,050,000 AED。
该项目的付款方式有一项特点：须一次付清全款，不接受建设期间分期付款。款项存入 Emirates NBD 的托管账户。原计划交付时间为2026年第二季度，该期限已经过去。购房前请向开发商确认项目是否完工，以及何时交钥匙。
Canal Heights 和 Chic Tower：珍珠与绿松石
Canal Heights Damac 与 de Grisogono 共同开发。这座41层塔楼是相邻 Chic Tower 的延续，提供40至145m²的开间、一居室和两居室公寓，起售价1,100,000 AED，计划于2026年第四季度交付。
楼内最特别的设施是水下珍珠博物馆，可戴着面镜和呼吸管游览。旁边设有贝壳形泳池，可以寻找真正的珍珠。预订时支付20%房款和 DLD 费用，交付前累计支付总价的一半，另一半在拿钥匙时支付。
Chic Tower 相邻项目以绿松石为主题。长180米的漂流河穿过基座，设有7个冷热泡池。塔楼几近售罄：490套公寓中仅剩7套可售，其中6套是一居室。起售价1,200,000 AED。
Binghatti Skyrise：三座塔楼和沙滩
Binghatti Skyrise这是该区大型新建项目中起售价最低的一个。三座塔楼各有48个住宅楼层，占地26,933m²。共设3,302套公寓，其中2,256套为开间。起售价1,030,000 AED，计划于2027年第四季度交付。
开发商在楼内打造了度假式配套：泳池平台、人造沙滩，以及项目内的私人高尔夫球场。付款比例为70/30：70%在交付前分期支付，30%在拿钥匙时支付。不足之处是项目有超过3,000套公寓，并非低密度住宅。全项目仅约50套两居室和三居室，家庭可选房源很少。
Vela Viento：桥中的餐厅
Vela Viento Omniyat 正在 Marasi Bay 水岸开发项目。塔楼由 Foster + Partners 设计，室内设计来自 Paris 的 Gilles & Boissier，公寓将配齐家具交付。由 Dorchester Collection 负责管理。两座塔楼共有92套住宅，最小户型为两居室，面积265m²起。起售价17,500,000 AED，计划于2027年第三季度交付。
这里有一项该区其他项目没有的设计：两座塔楼由一座桥连接，其中3套住宅的餐厅就设在桥内。位于约100米高处的整个21层都供住户使用。付款比例为60/40：60%在建设期间支付，40%在拿钥匙时支付。酒店式服务按每平方英尺另收费用，预订前应先核算这项支出。
该区的其他新项目
我们的目录中还有12个该区新项目。每个项目页面都会更新价格和交付时间，其他项目请在阿联酋房产目录中查找。
入门价格是多少
新建项目的公寓起价可低于100万AED，水边住宅则可超过4,000万AED。该区新房的起售价中位数约为280万AED。与城市其他区域的比较，请阅读 《进入 Dubai 市场需要多少钱》。
“起价”始终对应项目中价格最低的公寓。Skyrise 中是开间，Vela Viento 中则是265m²的两居室住宅。按每平方米价格比较更合理。由此可见，Safa Two 明显低于中位数，而 Bugatti 的每平方米价格是其两倍。
除房价外，买家在登记时还需支付4%的 Dubai Land Department 费用，交付后每年还要支付服务费。这些项目的年服务费从 Skyrise 的215 AED/m²到 Burj Binghatti 的323 AED/m²，Vela Viento 为484 AED/m²。其构成可参见我们关于Dubai 公寓持有成本的文章。付款计划的阅读方法可参见关于阿联酋开发商分期付款的文章。
交付前出售：我们的实操案例
我们的频道中目前还没有 Business Bay 本身的成交案例，因此展示一个 Dubai 邻近区域的例子。2023年12月，我们的客户购买了一套40m²开间，所在在建项目配有无边泳池，距 Burj Khalifa 15分钟。帖子未注明区域名称。客户在建设期间付清全部房款，并在交付前将公寓出售给我们客户库中的买家：16个月内，投入资金回报率为+14%。
模式与该区大多数项目相同：建设期间付款，在拿钥匙前转售。在上涨的市场中，这一模式有效。若市场停滞，交付前出售会很困难，拿钥匙时就必须支付剩余房款。请提前确定如何筹措这笔款项。
看房时看不到的事项
适合谁，不适合谁
| 您看重什么 | 选择哪个项目 | 原因 |
|---|---|---|
| 预算有限 | Binghatti Skyrise, Canal Heights | 起价1,030,000至1,100,000 AED，开间较多 |
| 大型塔楼中的低单价 | Safa Two | 20,886 AED/m²，高空森林和泳池 |
| 标志性建筑 | Burj Binghatti Jacob & Co | 规划为世界最高住宅塔楼 |
| 会所生活 | DWTN Residences | 六个会所楼层、儿童俱乐部，地铁在附近 |
| 专属水岸与安静环境 | Vela Viento, Bugatti Residences | 住户较少、酒店式服务，公寓旁就有泳池 |
| 一次付清，不设付款计划 | Peninsula Four | 全款支付，交付日期已到 |
不适合谁。不适合寻找安静的家庭社区，希望周边有别墅、学校和公园的人：这里是商业中心，以高楼和道路为主。也不适合想住在海边的人：从这里到海滩需驾车前往。关于 Abu Dhabi 附近的休闲岛，我们在Yas Island一文中介绍过。关于外国人在 United Arab Emirates 的产权制度，请阅读 永久产权制度解析。
购房时的常见错误
常见问题简述
Business Bay 位于哪里？
位于 Dubai，就在 Burj Khalifa 和 Downtown Dubai 后方。该区域沿运河分布，介于 Sheikh Zayed Road 与 Al Khail Road 之间。这里不是独立城市或岛屿，而是 Dubai 市中心的一部分。
Business Bay 的公寓价格是多少？
Deyaar 开发的 Regalia 新项目中，最便宜的公寓售价为 949,990 AED。Binghatti Skyrise 起价 1,030,000 AED，Canal Heights 起价 1,100,000 AED。该区域新项目的中位价约为 280万 AED，Omniyat、Bugatti 和 Regent 的临水住宅售价为 1750万至3950万 AED。
Business Bay 哪些项目即将交付？
Bugatti Residences、Canal Heights 和 Binghatti Aquarise 将于 2026 年第 4 季度交付。Burj Binghatti Jacob & Co、Binghatti Skyrise、Safa Two 和 Vela Viento 将于 2027 年交付。DWTN Residences 将于 2030 年第 4 季度交付。
Business Bay 可以居住，而不只是工作吗？
可以。该区域的运河边公寓早已有居民居住，新建项目也是住宅，配有泳池、健身房和服务设施。不过这里是商务中心，周边写字楼集中，白天车流较多，停车位也少于家庭社区。
在建项目的公寓如何付款？
每个项目的付款计划各不相同。Burj Binghatti Jacob & Co 的 70% 房款在交钥匙时支付，Binghatti Skyrise 的 70% 在交付前支付，Peninsula Four 则需一次性付清全部款项。法律规定，款项须存入项目的托管账户。
买家在迪拜通过转售赚过钱吗？
有。例如，我们的一位客户在迪拜、距 Burj Khalifa 15 分钟车程处购入一套 40 m² 的开间公寓，并在项目交付前转售，16 个月收益为 14 %。这是过去一笔交易的结果，不构成承诺，市场也可能下行。
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