Saadiyat是Abu Dhabi的一座岛屿。一岸坐落着Louvre、Zayed National Museum和在建的Guggenheim，另一岸则是海龟上岸产卵的长滩。这里住宅项目很多：我们的目录收录岛上50个项目，其中34个由Aldar开发。公寓起价900,000 AED，临海别墅起价1,350万 AED。本文梳理这座岛的由来、5大区域的划分、6个主要项目的区别，以及看房时不易察觉的事项。
岛上正在发生什么
2007年，Saadiyat仅以沙盘模型的形式向访客展示。如今，岛屿西端的文化区已开放，这里被规划为Abu Dhabi最重要的博物馆群。海岸边已有酒店和别墅，Aldar也在岛上同时建设10多个住宅项目。到2030年，这座岛将成为首都功能完善的城区，拥有博物馆、学校、海滩和真正供人居住而非仅供度假的社区。
对购房者而言，这意味着2点。第一，岛屿仍在建设中，几乎每栋住宅都将在2至4年后交付。第二，周边已经初具规模。Louvre、海滩和大学都不是效果图上的想象，而是早已真实存在。因此，选择这里的人想要的是没有摩天楼的首都生活：9层高的低层住宅，步行可达博物馆，海边也不远。
如果您首次在阿联酋购房，可先阅读我们的 《如何在阿联酋购买房产》：其中介绍从预订到拿钥匙，在Dubai和Abu Dhabi完成交易的流程。
水井、瞪羚与堡垒
要理解Saadiyat，得从邻近的岛屿讲起。1761年，Bani Yas部落的Dhiab bin Isa酋长的猎人在海岸边发现了淡水。流传最广的说法是，他们当时正在追赶瞪羚，瞪羚把他们带到了水源处。这就是城市名称的由来：Abu Dhabi意为“瞪羚之父”。
同在1761年，人们在岛上唯一的水井上方建起圆形瞭望塔。起初附近只有堡垒和约20栋房屋，2年后周围已有约400栋房屋。1793年，这座塔被纳入堡垒，Qasr Al Hosn成为统治者的宫殿，此后一直作为统治者的宫殿，直至1966年。它是该酋长国最古老的建筑。如今人们熟悉的白色外观，是1976年至1983年修复后才形成的。
靠珍珠维生的城市
200年来，Abu Dhabi依靠珍珠为生。这里的采珠业已有约7,000年历史，兴盛期在19世纪末至20世纪最初的几十年。潜水员不用气瓶，单次潜水1至3分钟，每天最多可下水30次。他们鼻子上夹着皮质鼻夹，手指和脚趾戴着皮套，以免被贝壳割伤。
潜水采珠人不按日领取报酬，只能分得整个采珠季收入的一部分。到1930年代中期，珍珠贸易开始衰落，海湾地区的人们谈起另一种财富，它蕴藏在牡蛎浅滩更深处。
石油、1966年与空岛
石油带来了转机。1936年1月5日，Abu Dhabi统治者Sheikh Shakhbut签署了首份勘探协议，1939年1月又签署了为期75年的特许权协议。1958年，人们在海上Umm Shaif油田约2,669 m深处发现石油，1959年又在陆上发现。早在1930年代末，首批石油收入就被用于扩建Qasr Al Hosn。
1966年8月6日，政权移交给Shakhbut的兄弟Sheikh Zayed。1971年12月2日，7个酋长国组成阿联酋，Zayed成为首任总统。1967年，受Zayed委托，日本建筑师Katsuhiko Takahashi为最初容纳40,000人的新城制定了规划。岛上的城市发展为拥有摩天楼的首都，而相邻、地势低平的Saadiyat岛此后很长一段时间仍然空置。
这座岛的名字寓意很好：Saadiyat意为“幸福之岛”。2000年代，该酋长国决定在岛上建设本国尚未拥有的国际文化中心。岛屿交由国有公司TDIC开发，总体规划由EDAW绘制，后由AECOM负责推进。规划中岛上将开发27 km²，设7个区域，容纳超过145,000名居民。
核心协议正是在那时签订。2006年7月8日，Abu Dhabi与Guggenheim Foundation就建设30,000 m²博物馆达成协议。2007年3月，法国与阿联酋签署为期30年的Louvre Abu Dhabi协议，名称使用权至2037年。仅名称使用权一项，Abu Dhabi即承诺支付400,000,000欧元。岛上仍是一片沙地，模型中却已出现Jean Nouvel的穹顶与Frank Gehry的立方体群。
由7,850颗星组成的穹顶
Louvre Abu Dhabi于2017年11月8日开放。Jean Nouvel以8层、共7,850颗铝制星形构件覆盖其上方。光线穿过穹顶投下斑驳光影，如同阳光穿过枣椰树叶。展厅之间设有海水池，博物馆仿佛直接坐落在海中。建筑面积约24,000 m²，其中8,000 m²为展厅。到2019年，已有2,000,000人到访，它成为阿拉伯世界参观人数最多的博物馆。
Louvre周边的项目在8年间陆续落成。2023年，Abrahamic Family House开放，由David Adjaye设计，在同一广场上设有清真寺、教堂和犹太会堂。Bassam Freiha Foundation于2024年3月开放，teamLab Phenomena于2025年4月开放，Mecanoo设计的自然历史博物馆于2025年11月开放。Manarat Al Saadiyat每年举办Abu Dhabi Art，那里还设有介绍岛屿规划理念的常设展览。
Zayed National Museum于2025年12月3日开放。Norman Foster事务所在建筑上方设置5座形如猎鹰翅膀的塔楼，以纪念Sheikh Zayed对猎鹰术的热爱。塔楼如同通风烟囱，自然将凉爽空气引入展厅。
岛上规模最大的项目尚在建设中。由Frank Gehry设计的Guggenheim Abu Dhabi将是该基金会最大的博物馆：30,000 m²，其中12,000 m²为展厅。工程2011年开工后不久便暂停，2021年10月签署了新施工合同。预计于2026年12月11日开放。Zaha Hadid的表演艺术中心项目已暂停，2007年公布的Tadao Ando海洋博物馆则没有新消息。
海滩上的海龟，沙丘后的住宅
Saadiyat沿岸是一片绵长的沙滩，后方是长有草的沙丘。部分海岸与近海水域划入Al Saadiyat海洋国家公园。
这片海滩最重要的居民是玳瑁海龟。这一物种濒临灭绝，Saadiyat是其产卵地点之一。繁殖季期间，海滩旁住宅的居民会被要求关闭室外灯光、拉上窗帘，因为光线会干扰海龟。夜间不得进入海滩，也不得触碰沙上的海龟足迹。环保巡逻队会巡查海岸。
也因此，岛屿开发商让度假村远离海边：建筑获准的位置不得距海岸沙丘边缘少于60 m。因此，Saadiyat所谓的“第一排住宅”并不建在沙滩上，而是位于一带沙丘之后，经由步道通往水边。
岛屿的5个区域
岛屿面积很大，住在不同区域的体验差别明显。对买家而言，按以下方式划分最便于理解。
Sei Saadiyat：博物馆附近门槛最低的住宅
Sei Saadiyat Aldar在文化区开发该项目。项目由6栋楼、778套住宅组成，包括1居和2居公寓、3居Kanso公寓及2居复式Kanso loft。面积70至208 m²。建筑和园林由Jacobs设计，室内由Kettle Collective设计。预计2030年第4季度交付。起价2,950,000 AED。购买时支付5%，建设期间支付45%，交付时支付50%。
Sei Saadiyat的重点是距离：距Abrahamic Family House 1 km，距Zayed National Museum 1.3 km，距Louvre Abu Dhabi 1.7 km。社区内设有艺术步道，沿线布置着专为该项目委托创作的艺术品，路缘砖从日本运来。屋顶设泳池，庭院有禅意花园、静水池和健康诊所。距离和景观仅供参考。
The Row Saadiyat：由BIG设计的村落
The Row Saadiyat 由Bjarke Ingels Group设计，室内仍由Kettle Collective负责。项目包括7栋楼、717套1至3居公寓，部分带佣人房或书房，面积89至446 m²。楼高1至9层。首层设精品店和咖啡馆，楼宇之间是有顶的凉廊，另有2座泻湖泳池和住户会所The Other Space。预计2030年第1季度交付，交付前支付65%，交付时支付35%。目录起价8,646,000 AED。
距Mamsha Beach 360 m，距Zayed National Museum 600 m，距Louvre Abu Dhabi和Guggenheim 1.1 km。并非所有公寓都能看到Zayed National Museum的“翼形结构”，需以户型和楼栋朝向为准。
Mamsha Gardens：距海滩200 m的花园
Mamsha Gardens 距Mamsha Beach 200 m。项目有7栋9层住宅楼，共493套住宅，包括480套公寓和13套联排别墅。数量最多的是3居公寓，带书房和佣人房，约262 m²，共163套。1居公寓141套，约99 m²。联排别墅为3层，带私人屋顶露台，约108至125 m²。预计2029年第1季度交付。购买时支付10%，建设期间分5期支付55%，交付时支付35%。目录起价6,500,000 AED。
庭院的裙房平台上设花园和攀岩墙，第5栋和第7栋屋顶设花园。部分公寓可看到Zayed National Museum和海湾。
The Source II：今年即可交付
The Source II：本次分析中交付时间最近的住宅，预计2026年第4季度交付。项目位于Saadiyat Grove，共9层，提供1至3居公寓。健康设施包括盐洞、Kneipp水疗步道、温热休息室和冷水池。按当地Estidama体系，该楼目标为2颗“珍珠”，WELL认证正在办理。买家款项存放在FAB银行的托管账户。目录中的公寓起价5,000,000 AED。
The Source II的付款安排为购买时支付12%，2023年11月至2026年3月分5期支付50%，交付时支付40%。建设期付款日期已经过去，因此现在购买的条件会不同，需另向开发商询问。
Marsa Al Saadiyat：运河旁的别墅
Marsa Al Saadiyat：Aldar开发的2个别墅社区：Talay和Talay Beach。共351套2层别墅，其中Talay 167套，Talay Beach 184套。4至6居，建筑面积约502至634 m²，地块约841至883 m²。Talay预计2029年第4季度交付，Talay Beach预计2030年第4季度交付。起价13,500,000 AED，交付前支付50%，交付时支付50%。
社区内有运河，其灵感来自传统阿拉伯falaj灌溉渠。围栏图案取自arish棕榈叶小屋，由阿联酋设计师Abdulla Al Mulla绘制。2个社区均有自己的海滩通道、住户菜园和喷泉。附近码头设有超过350个泊位，Frank Gehry设计的Dar Al Funoon计划于2030年前在此落成。清真寺距此100 m，学校300 m，海滩俱乐部650 m。
Four Seasons：海龟栖息的海滩旁公寓
Four Seasons Private Residences 由ALAIN开发，Four Seasons品牌在此获授权使用。项目包括2栋7层住宅楼和紧邻海滩的Beach Mansion别墅。建筑由Killa Design设计，立面呼应浪线，室内由LW Design Group设计。厨房采用Molteni和Gaggenau，卫浴为Gessi、Agape和Toto。预计2029年第3季度交付。付款计划为前2笔共支付10%，另加2%费用，建设期间分6期支付30%，交付时支付60%。资金存放在ADCB银行的托管账户。
这是本次分析中价格最高的住宅：目录中的公寓起价54,200,000 AED，为4居，面积738至745 m²。项目旁就是海龟会到访的那片海滩。距高尔夫俱乐部5分钟，距Louvre Abu Dhabi和Guggenheim 10分钟，距Abu Dhabi各机场25分钟。
岛上的其他住宅
目录中另外12个岛上项目。每个项目页面都会更新价格和交付时间，其他项目请在阿联酋目录中查找。
入门价格是多少
Saadiyat的入门价格相差数十倍。Nouran Living的开间售价900,000 AED。Vida Residences、Sensi和Sei Saadiyat的公寓起价略低于3,000,000 AED。The Source II、The Source Terraces和Mamsha Gardens的入门价格约为5,000,000至6,500,000 AED。再往上是The Row Saadiyat、别墅和品牌住宅。
“起价”始终对应面积最小的公寓。请在相同付款条件下比较同类公寓。除房价外，买家还须支付登记费用，交付后每年还要缴纳物业服务费，具体说明见公寓持有成本一文。
交付时的大额付款很方便：拿钥匙前支付的金额不到一半。但到那一天资金必须备妥，否则只能在交付前出售公寓或办理按揭。如何理解付款计划，详见开发商分期付款一文。
交付前出售也可能获利。以下是我们在Abu Dhabi的邻岛Yas Island完成的一笔交易。2023年2月，我们的客户以$360,000购入一套可看水景的1居公寓，价格比最初报价低10%，这是我们与开发商协商的结果。他在购入时支付5%，建设期间再支付27%，合计$115,000。该公寓在住宅交付前以$484,000出售给我们客户库中的买家。Yas Island另有专题文章。
看房时看不到的事项
到2030年将发生什么
Guggenheim预计于2026年12月11日开幕，届时文化区将趋于完整。The Source II、The Grove、Louvre Abu Dhabi Residences和Manarat Living将于2026年交付。2027至2030年，大部分住宅将陆续交付：Nouran Living、The Source Terraces、Mamsha Gardens、The Row Saadiyat、Sei Saadiyat及两个别墅社区。到2030年，Frank Gehry设计的Dar Al Funoon将出现在码头旁。Zaha Hadid设计的表演艺术中心目前暂停，是否建设尚未公布。
仅本次分析中的4个项目：Sei Saadiyat、The Row Saadiyat、Mamsha Gardens和Marsa Al Saadiyat，合计就有超过2,300套公寓和别墅。4年后，这座博物馆岛将成为数千个家庭居住的区域。我们不预测未来价格。
适合谁，不适合谁
| 您看重什么 | 选择哪个项目 | 原因 |
|---|---|---|
| 住在博物馆旁 | Sei Saadiyat, The Row Saadiyat | 可步行到Louvre Abu Dhabi和Zayed National Museum |
| 海滩和儿童花园 | Mamsha Gardens | 距海滩200 m，裙房花园 |
| 尽快入住 | The Source II | 预计2026年第四季度交付 |
| 拥有自己的土地和房子 | Marsa Al Saadiyat | 别墅地块约850 m²，学校在附近 |
| 出门就是海，还有品牌加持 | Four Seasons Private Residences | 海滩旁住宅，酒店服务 |
| 预算有限 | Nouran Living | 开间900,000 AED起 |
不适合谁。不适合每天去Dubai上班的人：单程1小时。不适合需要夜生活和热闹街道的人：这里较为安静，夜晚开放的是博物馆和海滩俱乐部。不适合希望第一年就短租公寓的人：大部分项目仍在建设。外国人在阿联酋的产权安排，详见 freehold产权解析。
购房时的常见错误
常见问题简述
Saadiyat Island在哪里？
位于Abu Dhabi酋长国，距首都中心所在岛屿500 m。驾车到Abu Dhabi市中心约5分钟，到机场约20分钟，到Dubai约1小时。这里不是Dubai，而是相邻的酋长国。
岛上除住宅外还有什么？
文化区内有Louvre Abu Dhabi、Zayed National Museum、自然历史博物馆、teamLab Phenomena和Abrahamic Family House。Guggenheim正在完工，预计于2026年12月11日开幕。岛上还有沙丘海滩、高尔夫俱乐部、酒店和NYU Abu Dhabi。
Saadiyat的公寓多少钱？
入门价格从900,000 AED起：Nouran Living约30 m²的开间。Sei Saadiyat公寓295万 AED起，Marsa Al Saadiyat别墅1350万 AED起。本次分析中最贵的公寓位于海滩旁的Four Seasons Private Residences，5420万 AED起。
Saadiyat的住宅何时交付？
岛上部分街区早已入住，新项目将持续交付至2030年。Aldar的The Source II预计2026年第四季度交付，Mamsha Gardens预计2029年第一季度交付，The Row Saadiyat预计2030年第一季度交付，Sei Saadiyat和Talay Beach别墅预计2030年第四季度交付。
交付前需支付房价的多少？
取决于项目。The Row Saadiyat和Mamsha Gardens在交付前支付65%，交付时支付35%。Sei Saadiyat和Marsa Al Saadiyat在交付时支付一半。Four Seasons Private Residences交付时仍需支付60%。
可以住在Saadiyat并在Dubai工作吗？
可以，但道路畅通时单程1小时，到Dubai机场需70至85分钟。每天这样通勤很辛苦。Saadiyat更适合在Abu Dhabi工作的人。
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