如何在 UAE 买房：从选择到拿钥匙

外国人无需居留许可，也无需到 Dubai，就可以买公寓：在 freehold 区域，只凭一本护照即可取得完全产权。购买新房的流程如下：预订、与开发商签约、在土地局登记、按计划向 escrow 账户付款、验收并在交钥匙时取得产权证明。房价之外还需支付4%的土地局费用。下文按步骤说明全部流程，包含目录中1,066个项目的数据、Dubai 的规则和客户案例。

谁可以买，以及您究竟买到什么

在 Dubai，外国人可在 freehold 区域不受限制地拥有公寓、别墅或地块，享有与本国公民相同的产权。这些区域列于 Dubai 2006年第3号决定，外国人购买的几乎所有新项目都在其中。在我们覆盖全 UAE 的目录中，1,310个项目里以 leasehold，即定期租赁形式出售的只有极少数。购房者没有年龄限制。完全产权与99年租赁的区别，详见关于 freehold 的文章。

Abu Dhabi 的规则不同。外国人可在九个投资区购房：Yas、Saadiyat、Reem、Al Maryah、Lulu、Al Raha Beach、Saih Al Sidirah、Al Reef 和 Masdar City。自2019年4月起，外国人可在这些区域取得所有权。Sharjah 的外国人只能获得最长100年的使用权。下文主要介绍 Dubai，因为交易集中在这里；Abu Dhabi 和 Ras Al Khaimah 将另作说明。

面向外国人开放的20年市场

Dubai 面向外国人的市场还很年轻。宇航员从轨道拍摄这张照片时，Palm Jumeirah 上还没有一栋住宅，关于 freehold 区域的决定在3年后的2006年才公布。又过1年，2007年第8号法律要求开发商将买家款项存入 escrow 账户。今天的市场建立在这两项规则之上。

第二张照片中的 The World Islands 很清楚地说明了宣传与交付的区别：岛屿已填海，但图中没有住宅。对买家而言，20年前和现在的经验相同：只为已可见的建设阶段付款，并核实资金存放在哪里。

新房还是现房

大多数外国人在 Dubai 购买新房，原因是分期付款：开发商先收取部分房款，其余按计划支付至交钥匙时，有时交付后仍可继续付。购买现房时，几乎总是在交易当天一次性付清，使用自有资金或按揭贷款。

2026今年

181个项目

2027交付

316个项目

2028交付

242个项目

2029交付

129个项目

2030交付

44个项目

我们的目录收录了497个计划于2026年和2027年交付的 Dubai 项目。这类楼盘已经盖起来了，您能清楚看到自己买的是什么。相应地，分期付款的空间会更小：离交钥匙越近，前期需要支付的金额越多。项目刚开工时付款安排最宽松，价格也最低，但要等三到四年。

需要从第一个月起获得租金收入或办理签证时，二手现房更合适。两年期投资者签证只适用于已取得产权证的现房。签证详情见下文。

需求与预算：选择从何开始

区域应按目标来选，而不是反过来。用于出租，应选有租客需求的区域：靠近地铁、商务中心或学校。自住则要看公园、海滩和通勤时间。若目标是保值，开发商的声誉和房产转售时的流动性更关键。

在选房前还要明确一项数字: 前期资金。包括首付款、4%费用和登记费。一套总价150万 AED、首付20%的公寓，前期约需36万 AED。关于市场上的完整购置成本，见文章进入Dubai市场需要多少钱。

本表根据页面生成时的目录数据计算。"中位数"指中位数: 该区域一半项目价格更低，另一半更高。JVC与Palm Jumeirah的价差接近10倍，原因不只在于海景。JVC和Dubai South的购房者多以出租为目的，而Palm Jumeirah和Dubai Marina的买家则为景观和地址付费。

如何核查开发商和项目

在Dubai，买方最重要的保障是托管账户。根据2007年第8号Dubai法律，买方的所有款项都会进入银行为该项目设立的独立账户。开发商的债权人无权取得这些资金。开发商会随工程进度分期收款。项目交付后，银行还会将5%款项留在账户中一年。如项目被取消，法律要求将款项退还给买方。我们目录中的1066个Dubai项目里，有922个注明了托管银行。

预订前应核查:

价格上涨同样没有保证。根据我们的观察，2025年超过一半的新项目没有涨价。广告中的起价通常只对应楼内一套最小、位置最不利的公寓。

预订: 第一笔款项

流程从预订开始。开发商通常收取房价的3%至5%，并为您锁定某一套具体公寓。预订确认文件会注明公寓编号、价格、付款计划，以及支付剩余首付款的截止时间。付款前请核对这些信息: 之后它们会写入合同。

实际案例中，情况是这样的。我们的客户曾以300万美元购买了Abu Dhabi的Saadiyat Island的一套公寓。这栋楼共140套公寓，收到超过2,000份申请。客户公司账户付款事先已获开发商同意，带亲笔签名的文件则由快递从欧洲寄出。没有这些准备，这套公寓就会转给下一位排队者。

合同与Oqood登记

支付首付款后，开发商会发送买卖合同，即SPA。其中载明付款计划、交付日期、双方违约责任及转售条件。合同可电子签署，无需到场。

随后，开发商会将合同登记至土地局的预登记簿Oqood。法律规定，须在签署后90天内完成。Oqood证书会发送至您的邮箱: 在产权证签发前，它是您对在建公寓享有权利的凭证。

登记费为房价的4%。按土地局费率，卖方和买方各承担2%，但我们目录中开发商的付款计划都将全部4%列为房价之外的单独款项，由买方承担。有时开发商会在促销中自行承担此费用。我们曾协助一笔总价270万美元的别墅交易，开发商自行支付了5.4万美元登记费。

按计划付款

付款计划通常用三个数字表示: 预订时支付多少，施工期间支付多少，交钥匙时支付多少。"20 / 40 / 40"表示20%立即支付，40%随施工进度分期支付，40%在交付时支付。

10 %最低首付

155个项目，17%

15 %

52个项目，6%

20 %最常见

479个项目，52%

30 %

24个项目，3%

40 %

25个项目，3%

100 %一次付清全部房款

100个项目，11%

Dubai有52%的项目首付款为房价的20%，17%的项目为10%。另有100个项目只接受全款支付。220个项目允许在交钥匙后继续支付部分房款，期间您可以出租公寓。

关于如何解读付款计划及其中的风险，见文章 开发商分期付款。这里最重要的原则是: 按时付款。逾期在Dubai的代价很高。

付款逾期时

一次逾期时，开发商通常会等待一至两个月并计收违约金。若欠款累积，开发商会发出30天通知，之后有权解除合同。Dubai法律按房屋完工程度规定买方可能损失的金额：

违约金可能不成比例。2026年，一位客户找到我们，他有一笔1.74万美元的欠款逾期四个月，累计违约金达1.12万美元。我们与开发商协商，将其减半至0.56万美元。最好不要发展到这一步：若您预计无法支付下一期款项，请在到期前与开发商沟通。

这也有另一面。买方放弃的公寓会被开发商重新出售，有时价格比市场低10%至15%。我们的客户就以260万美元买下了Tilal Al Ghaf的一套别墅，原买方停止付款。后来该别墅价格已达308万美元。客户支付了房价的55%，获利35.4万美元，即投入资金的25%。

交钥匙前转售

公寓可在交付前出售，但须取得开发商同意。通常在您支付了规定比例后，开发商才会出具NOC证明，一般为30%至50%。这一门槛写在合同里，预订前应阅读。证明费用由开发商决定。

并非所有人都能在交钥匙前获利转售。根据我们的观察，市场上能这样转售的房源只占很小一部分：知名项目、好楼层，以及在开售初期买入的公寓。我们见过最差的情形是：一套为转售而以25万美元买入的公寓未找到买家，最终以20万美元卖出。原预期年收入4.5万美元的短租，实际只带来2.7万美元。

验房与交钥匙

房屋交付后，开发商会邀请您验房并要求支付尾款。不要在当天签署验收文件。请聘请验房师: 他会检查公寓并列出问题清单，再发送给开发商。开发商整改后，验房师复检，之后您再签署验收文件。验房师在2025年的费用约为400美元，2026年约为545美元。

付清尾款后，土地局会签发产权证，即Title Deed。从这一刻起，公寓才最终归您所有。之后请将电力、供水和制冷合同变更到您名下，否则无法出租。

法律规定了保修。根据2019年第6号Dubai法律，开发商对房屋结构承担10年责任，对有故障的机电系统承担1年责任。这一年是发现所有问题的期限: 渗漏、空调和电路。请在期限结束前入住或安排租客入住。

购买现房时

购买现房的步骤更少。双方签署买卖备忘录，卖方向开发商取得NOC证明。在永久产权区域，没有该证明就无法登记交易。之后双方在登记中心，即受托人服务中心见面，买方付款，当天即可向新业主签发产权证。登记约需25分钟。

外国人也可在阿联酋办理按揭。对于外籍人士，阿联酋中央银行允许首套住房贷款最高为房价的80%，适用于房价不超过500万 AED的住房。超过该金额最高70%，第二套住房最高60%。购买期房时，银行贷款最高不超过50%。贷款期限最长25年，金额不超过年收入的7倍，所有债务的月供不超过收入的一半。对不居住在阿联酋的人没有单独规则。

房价之外还要支付多少

所有加在房价之外的费用:

业主每年须支付房屋维护服务费。根据我们目录中1615个项目的数据，中位数为每平方米每年170 AED，最低为12.0 AED。一套80平方米的公寓，每年约为13,600 AED。即使公寓已出租，该费用也由业主支付。Dubai REST的服务费指数可免费查询每栋楼获批的费率。业主的其他开支见文章Dubai公寓每年的持有成本。

购房签证

Dubai房产可用于申请签证。2026年，相关条件明显放宽。

在建公寓不能申请两年签证: 须为持有Title Deed的现房。期房是否可申请黄金签证，请在提交申请当天确认: 阿联酋的签证条件经常变化。

无需到场购房

购买Dubai新房可全程远程办理: 预订、合同、付款和登记均无需出行。只需护照。现房也可通过持有授权委托书的代理人远程购买。

俄罗斯文件有一个细节需要注意。阿联酋未加入《海牙公约》，因此不接受海牙认证。授权委托书及其他在境外签署的文件，须先在阿联酋领事馆办理认证，再经阿联酋外交部认证。请为此预留时间。

自2025年10月起，也可通过Dubai Now应用和UAE Pass全程在线买卖现房。但这只适用于持有Emirates ID和阿联酋银行账户的人。

还应单独安排付款。俄罗斯向阿联酋汇款存在限制，付款方式应在预订前与开发商确认。还有一件人们往往事后才想起的事：遗嘱。购房后请立即在阿联酋订立并登记遗嘱，以免家人日后需处理当地继承规则。

出租

年度租赁须在Ejari系统登记。租金只能在土地局租金指数允许的范围内上调: 自2025年1月起，允许上调0%至20%。

没有Dubai旅游主管部门许可，不能自行进行短租。通常需通过持牌公司操作，其收费约为收入的20%。请在扣除这些费用后计算收益率：广告通常展示的是未扣除这些费用的收益率。

一个常见错误是这样的。一套距市中心40分钟车程、总价30万美元的公寓，按年收益率10%的预期购入。实际只获得5%：每年1.5万美元，而不是3万美元。

税费

在阿联酋，个人无需为自有房产所得缴纳所得税，这属于个人投资收入。新住宅首次出售适用0%增值税，住宅转售和出租免征增值税。Dubai租客会随水电费账单支付年度租金5%的市政费。

如果您是俄罗斯税务居民，阿联酋房产的租金和出售收入须在俄罗斯纳税，且需自行提交申报。计算方式见文章 出售公寓时的税务。

Abu Dhabi与Ras Al Khaimah

Abu Dhabi比Dubai更晚向外国人开放市场，当地开发商也较少。登记费更低: 我们目录中的Abu Dhabi项目付款计划均在房价之外收取2%。交易通过DARI系统登记。

在Ras Al Khaimah，4%费用在房屋交付时支付，而非开售初期，因此交钥匙前转售时更有利。交易由当地房地产监管机构登记。这里的开发商少于Dubai，因此也应同样认真核查项目和托管账户。

看房时看不到的事项

容易造成资金损失的错误

适合哪些人

阿联酋新房市场、价格和付款计划的完整信息，均收录在我们的目录中。Dubai各区域的价格请见单独页面。

常见问题简述

外国人可以在Dubai买公寓吗？
可以。在Dubai的永久产权区域，外国人可完全拥有公寓、别墅或土地。购买新房无需居留签证，也不必亲自到场，护照即可。

在Dubai购买新房，房价之外还需支付多少？
需支付4%的土地局费用，开发商会与首付款一并收取。此外还要支付合同登记费：通过开发商门户办理，按部门费率为1,000 AED。

购买Dubai现房时，4%的费用由谁支付？
按土地局费率，买方支付2%，卖方支付2%。双方也可另行约定，并在备忘录中注明。

购买Dubai新房需要多少首付款？
通常为房价的20%，部分项目为10%。另需支付4%的土地局费用。

购买Dubai公寓可以获得签证吗？
可以。单独持有任意价值的现房，或持有价值自400,000 AED起的份额，可获2年投资者签证。房产价值自200万 AED起，可获10年黄金签证。

可以远程购买Dubai公寓吗？
可以，购买新房无需到场：预订、合同和付款均可远程完成。在境外签署的文件须经阿联酋领事馆认证：阿联酋不接受海牙认证。

未按时向开发商付款会怎样？
开发商将收取滞纳金，并可在发出30天通知后解除合同。可扣留的金额取决于项目完成度：完成度低于60%时，最高为房价的25%；高于60%时，最高为40%。