Yas 是 Abu Dhabi 的一座岛，先建成F1赛道，随后有 Ferrari、Warner Bros. 和 SeaWorld 乐园，如今住宅也在建设中。我们的目录收录岛上43个项目，其中26个由 Aldar 开发。公寓起价125万 AED，运河边别墅起价790万 AED。我们梳理这座荒岛如何成为首府主要休闲地、岛上哪些区域有人居住、四个主要新盘有何不同，以及客户如何在这里通过转售获利。
岛上正在发生什么
长期以来，Yas 是人们当天往返的岛屿：来看比赛、游乐园或演唱会。如今人们搬来定居。我们的目录中，Aldar 在岛上有26个项目，从开间公寓到临水别墅；Reportage、Siadah、Royal Group 等开发商也在附近建设。岛上正吸引逾300亿 AED 的新增投资，涵盖住宅、酒店和公园。
对买家而言，这意味着两点。第一，游客专程前来的设施已经投入使用，您可以实地看到，而非只看效果图。第二，这座岛年访客量达3800万，公寓不仅能按年出租给家庭，也可以出租给旅客。Abu Dhabi 的短租有单独的规定，购房前须核实。
如果您首次在阿联酋购房，可先阅读我们的 《如何在阿联酋购买房产》：其中介绍从预订到拿钥匙，在Dubai和Abu Dhabi完成交易的流程。
以部族命名的岛
这座岛因 Bani Yas 部族得名。1761年，该部族的猎人在邻岛发现淡水并建立 Abu Dhabi。我们曾在这篇 Saadiyat 岛文章中讲过这段历史。同一部族的名字也用于面积25 km²的人工岛 Yas。
岛屿开发始于2006年，最先建造的是要吸引世界各地人们来到 Abu Dhabi 的设施：F1赛道。
两年半建成的赛道
Yas Marina 赛道由 Hermann Tilke 设计。工程于2007年5月开工，2009年10月完工。赛道耗资$13.22亿，看台可容纳60 000人。赛道建在原有岬角上，后来以运河将其与岛屿隔开。自2021年起，单圈长度为5.281 km。
赛道最特别的部分是酒店。Hani Rashid 和 Lise Anne Couture 的 Asymptote 建筑事务所在赛道两侧建造了两座12层建筑，并以天桥相连，赛车从桥下驶过。建筑上方覆盖着长217 m的网状结构，由5 389块带LED灯的玻璃板组成，夜间会亮起。拥有499间客房的酒店于2009年11月1日开业，现在是 W Abu Dhabi。这是全球首座横跨F1赛道建造的酒店。
从白天跑到夜晚的比赛
首届 Abu Dhabi 大奖赛于2009年11月1日举行，也是酒店开业当天。比赛17:00发车，17:43日落，最后在灯光下完成。因此，F1首次举办了日夜交替的比赛。
Sebastian Vettel 驾驶 Red Bull 夺冠。Lewis Hamilton 从杆位起步，但因刹车故障退赛。自此，Abu Dhabi 大奖赛每年都在岛上举行。
红色屋顶与240公里/小时
赛道建成一年后，旁边开设 Ferrari World。奠基于2007年11月3日，2010年11月4日开业。红色屋顶下的面积为86 000 m²。主打过山车 Formula Rossa 时速可达240公里，曾长期保持全球最快纪录，之后被 Falcon's Flight 打破。
此后，岛屿每隔数年便增加一座乐园。2013年1月，约15 ha的 Yas Waterworld 开业。2014年11月，面积235 000 m²的 Yas Mall 开业。2018年7月，耗资$10亿、设有29项游乐设施的室内 Warner Bros. World 开业。2019年11月，高43 m的攀岩设施 CLYMB 开业。2021年1月，可容纳18 000人的 Etihad Arena 开业。
2023年5月，面积183 000 m²的 SeaWorld 在岛上开业。这是第一座没有虎鲸的 SeaWorld。岛上乐园由 Miral 运营。2024年，Yas 的访客量超过3800万，比上年增长10 %。2026年8月，岛上酒店入住率为92 %。
红树林旁的高尔夫
岛上还有宁静的一面。临海的是 Yas Links 高尔夫俱乐部，由球场设计师 Kyle Phillips 设计。这是本地区首个真正的林克斯球场，即建在海边沙地上的球场。球场长7 450码，标准杆72杆，设144个沙坑。8个球洞沿岸而设，18个球洞都能看到海。为修建球场，挖出了180万 m³土方。2018年，《Golf Digest》将 Yas Links 列为美国以外全球最佳球场第44位。
旁边是 Yas Beach，岸边长有红树林，每天都有红树林导览。买家也看重这一景观：我们客户在 Yas 的四笔成交中，有三笔房源描述提到了窗外的红树林。
岛屿的5个区域
岛屿面积较大，不同区域的生活方式也不同。以下划分对买家有参考价值。
Sama Yas：主厨设计的厨房
Sama Yas Aldar在一座种有花卉、栖息鸟类和生长树木的公园内开发项目。项目共有475套公寓，分布在8层住宅楼中，建筑逐级向公园延伸。两居室面积184至290平方米，三居室面积256至300平方米，另有复式户型，许多设有佣人房。起价4 600 000 AED，三居室起价6 426 731 AED，预计于2028年第二季度交付。买方资金存放于FAB银行的监管账户。
项目最重要的细节是厨房。它由 IzU Ani 主厨设计，他是 Dubai 的 Gaia 和 Carine 餐厅的主理人，连香料架都经过仔细规划。项目内还将设有他的餐厅。建筑由 Woods Bagot 设计，室内设计由 Mustard & Linen 完成。许多细节都经过推敲：为获得石材纹理，从48个采石场挑选意大利大理石用于台面；栏杆经过34个样本调整；瓷砖由意大利工匠手工上釉；涂料不释放有害挥发物。项目目标达到当地 Estidama 绿色评级体系的三颗珍珠。
项目提供酒店式服务：24小时礼宾和室内服务、Maison Mocha 咖啡馆、Curzon 影院、图书馆、水疗中心、供住户使用的配司机车辆，以及为宠物提供遛狗服务的礼宾和公园野餐。公园周边设有跑道。
Yas Riva Reserve：运河边的别墅
Yas Riva Reserve这是 Aldar 打造的封闭式社区，共292栋别墅，沿岛屿边缘的运河而建。247栋位于社区内部，45栋临水。别墅有4至6间卧室，建筑采用暖色调木材，水边设浮桥。会所和商店步行可达。预计2030年第三季度交付。
| 别墅 | 金额 | 建筑面积 | 地块面积 | 起价 |
|---|---|---|---|---|
| 4间卧室，社区内 | 96 | 437 m² | 711 m² | 790万 AED |
| 5间卧室，社区内 | 116 | 482 m² | 828 m² | 930万 AED |
| 6间卧室，社区内 | 35 | 538 m² | 936 m² | 1050万 AED |
| 5间卧室，临水 | 17 | 552 m² | 802 m² | 1330万 AED |
| 6间卧室，临水 | 28 | 609 m² | 1 294 m² | 1450万 AED |
最少见的是临水五居别墅，整个社区仅17栋。临水六居别墅的地块最大，为1 294 m²，而社区内同类别墅为936 m²。付款方式：先付5 %，之后25个月内每5个月支付5 %，再支付两笔各10 %，交付时支付50 %。无需预先获得按揭批准。此外，Aldar 免除5年服务费，且不收取2 %的 ADM 费用。
社区内的会所配有成人和儿童泳池、板式网球、瑜伽区、图书馆、咖啡馆、便利店、药房和主麻清真寺。还有一项邻近项目没有的设施：菜园。每位住户都有自己的种植床，可种植香草、蔬菜、花卉和果树。
Yas Park Place：开间公寓起价139万
Yas Park Place这是 Aldar 在岛上价格最低的新项目。项目共780套公寓，位于11层住宅楼内，预计2030年第一季度交付。45 m²开间公寓售价1 390 000 AED，80 m²一居室售价1 900 000 AED，130 m²两居室售价2 950 000 AED，163 m²三居室售价5 000 000 AED。资金存入 ADCB 银行的监管账户。
有两种付款计划。第一种在建设期间支付45 %，交付时支付房价的一半。第二种在建设期间支付60 %，交付时剩余20 %。项目设有影院、共享办公空间、无边际泳池、儿童泳池、餐厅和宠物区：这里可以养狗。
Yas Beach Residence：水边两栋楼
Yas Beach Residence 由 Siadah 开发：水边两栋11层阶梯式住宅楼，共371套公寓。目前在售两居室和三居室：两居室面积168至235 m²，起价4 513 300 AED；三居室面积242至360 m²，起价6 506 250 AED。项目设无边际泳池、跑道、健身房和楼下商店，资金存入 FAB 银行的监管账户。
预计2026年第四季度交付。购买前请向开发商确认最新交付日期。
岛上的其他住宅
目录中另外12个岛上项目。每个项目页面都会更新价格和交付时间，其他项目请在阿联酋目录中查找。
入门价格是多少
Yas 的价格低于 Saadiyat。岛上7个项目的公寓起价低于200万 AED：Selina Bay、Yas Park Place、Gardenia Bay、Icon Tower、The Canopies、Mayyas At The Bay 和 Ansam 2。Vista Del Mar、Yas Beach Residence、Sama Yas 和 Stellar 的起价约为430万至490万 AED。运河边别墅起价790万 AED。
“起价”始终对应面积最小的户型。Yas Park Place 的起价是单间，Sama Yas 的起价则是近190 m²的两居室。请比较付款条件相同的同类户型。除房价外，买家还要支付登记费用，交付后每年支付服务费。其构成可参见我们的Dubai 公寓持有成本文章。
Yas Park Place 和 Yas Riva Reserve 有一半房价在交付日支付。拿钥匙前，您支付的金额不到一半，但到交付日必须准备好资金。如何理解付款计划，可参见这篇 开发商分期付款文章。
我们客户在 Yas 的四笔成交
自2023年以来，我们的客户在 Yas 购买在建公寓，并在拿钥匙前转售。我们在频道中讲述过这四笔成交。它们的共同点是：2023年入手，首期投入占房价比例不高，并在两至三年后出售。
第一笔交易最容易理解。客户于2023年3月以$35.8万购买 Aldar 的 Yas Golf Collection 一居室公寓。出售前，他连同登记费共支付$10.4万。2025年5月，这套公寓以$44.7万售出。
在第2笔交易中，客户于2023年3月支付5%，并在施工期间再支付25%。这套可俯瞰高尔夫球场和红树林的2居室公寓，在交付前售给了我们客户库中的买家。
收益最高的是一套可看水景的1居室公寓：32个月内，按投入资金计算增长140%。方案相同：首付5%，施工期间支付25%，在房屋交付前出售。
第4套公寓面积最大：2居室，带佣人房，122平方米。2023年4月以$84.7万购入，在交付前以$106万售出。
这4笔交易都发生在上涨市场。按投入资金计算的收益较高，是因为客户在出售前只支付了总价的1/3。如果市场停滞，同样的机制也会反过来起作用：交付前将难以出售，收房时则须补足余款。
看房时看不到的事项
到2030年将发生什么
2025年5月7日，Disney和Miral宣布将在Yas建设Disneyland Abu Dhabi。2026年5月，岛上又宣布建设Sphere：这座耗资$17亿的演出球体计划于2029年完工。Miral计划在5年内向该岛投入超过120亿 AED，酒店客房数量将增长30%至35%。
住宅供应也会增加。岛北侧，Aldar正在建设Yas Point：1,600套公寓、1家五星级酒店、1所国际学校，约5,000名居民。加上Reportage的新社区THE WADI，共计5,550套公寓。Sama Yas将于2028年交付，Yas Riva Residences于2029年交付，Yas Park Place、The Canopies和Yas Riva Reserve于2030年交付。这座休闲岛将成为数千个家庭居住的区域。我们不对未来价格作预测。
适合谁，不适合谁
| 您看重什么 | 选择哪个项目 | 原因 |
|---|---|---|
| 预算有限 | Selina Bay, Yas Park Place | 起价125万至139万 AED |
| 酒店式服务 | Sama Yas | 24小时礼宾服务、主厨餐厅、配司机的专车 |
| 更适合大户型 | Yas Beach Residence | 仅有2居室和3居室，2026年Q4交付 |
| 拥有自己的土地和房子 | Yas Riva Reserve | 运河旁别墅，地块面积711至1,294平方米 |
| 高尔夫与安静环境 | Yas Golf Collection, Waldorf Astoria Residences | 邻近Yas Links和红树林 |
| 有孩子的家庭 | Yas Riva Reserve, Yas Park Place | 小区公园、儿童泳池，岛上的主题公园也在附近 |
不适合谁。想住在拥有办公楼和老街区的大城市中心的人：这里是休闲岛和新住宅。介意人群和每年1次赛事的人。每天前往Dubai的人：道路畅通时，单程约50分钟。关于外国人在阿联酋的产权形式，请阅读自由产权解析。
购房时的常见错误
常见问题简述
Yas岛在哪里？
位于Abu Dhabi酋长国，首都中心与Dubai之间。距Zayed International Airport约15分钟，距Abu Dhabi市中心20至30分钟，驾车到Dubai约50分钟。这里不是Dubai，而是相邻的酋长国。
岛上除住宅外还有什么？
Yas Marina Formula 1赛道、Ferrari World、Warner Bros. World、Yas Waterworld和SeaWorld主题公园、Yas Mall购物中心、Etihad Arena室内场馆、Yas Links高尔夫俱乐部、红树林海滩和游艇码头。已宣布建设Disneyland Abu Dhabi和Sphere演出球体。
Yas的公寓多少钱？
Selina Bay起价1,250,000 AED。Aldar的Yas Park Place开间售价1,390,000 AED，Sama Yas和Yas Beach Residence的2居室公寓起价450万至460万 AED，Yas Riva Reserve别墅起价790万 AED。
Yas的新住宅何时交付？
Yas Beach Residence将于2026年Q4交付，Sama Yas于2028年Q2交付，Yas Park Place于2030年Q1交付，Yas Riva Reserve别墅于2030年Q3交付。附近也有早已入住的社区。
买家通过转售赚到钱了吗？
我们的客户在Yas交付前售出4套公寓，在2至3年内按投入资金计算获得78%至140%的回报。这是过往交易结果，并非收益承诺：市场也可能下跌。
住在赛道和主题公园附近会不会很吵？
取决于位置。每年有几天举办Formula 1赛事，场馆和主题公园有时会有音乐会和人群。住宅社区位于外围，但购买前请根据总平面图确认住宅窗外是什么。
更多解析
我们来了解您的需求
留下您的电话号码。经纪人会回电，询问几个问题并发送房源推荐。不会为了确认您是否还感兴趣而反复致电。