Dubai Marina：围绕人工港湾建成的迪拜摩天大楼聚集区。游艇在塔楼之间的水道上穿行，沿岸设有步道，面向海的一侧是JBR海滩。Marina用近20年从零开始建成，如今仍在刷新纪录：122层的Six Senses塔楼，以及顶端450 m处设有时钟的Aeternitas。我们的目录收录该区域68个项目，其中13个将于2026年及以后交付，由11家开发商建设。本文梳理空旷海岸如何变成Marina，主要新项目有何不同，入门价是多少，以及看房时不易发现的情况。
该区域正在发生什么
Marina早已是成熟社区：人们在此居住、散步，也短租公寓。大部分塔楼在2000年代和2010年代已交付。临水空地几乎用尽，因此新项目落在最后几块地上，并以高度、品牌或直接临水的位置形成差异。
这对买家意味着3点。第1，地段早已成熟。步道、海滩、地铁、有轨电车、餐厅和游艇码头均已运营，您能亲眼看到，而不是只看效果图。第2，入门价高于仍在发展的区域。第3，这里的新项目差异很大，从140万 AED的开间公寓到数千万的整层住宅，不能仅凭“Marina”一词作比较。
如果您是第一次在阿联酋置业，建议先阅读 《如何在阿联酋购买房产》，其中梳理了在 Dubai 从预订到拿钥匙的交易流程。
从无到有的港湾：海岸如何变成Marina
直到1990年代末，Marina还没有水域，只有一片平坦的沙质海岸。1999年，Emaar聘请HOK事务所，为578公顷区域规划了一座人工港湾，沿岸步道总长近8 km。设计参考了温哥华的False Creek：海湾四周是住宅塔楼和滨水步道。
防波堤于1998年12月开工。未来港湾的基坑长3.5 km，挖出570万 m³土方，两岸以约15,000块单块重达42 t的混凝土块加固。运河岸线总长达10 km。该区域于2000年10月17日正式开工，当时承诺建设一座“容纳100,000人的城市”。
最早建成的是3座塔楼：41层的Al Murjan、34层的Al Mass和26层的Fairooz，共569套公寓。为赶在2003年迪拜举办国际货币基金组织会议前交付，项目加快了进度。2002年8月，Jumeirah Beach Residence沿海滩启动建设：40座塔楼沿1.7 km海岸分布，共6,917套公寓。这些塔楼底部的The Walk于2008年8月开业，约有170家商铺。同年12月，拥有140家商铺的Dubai Marina Mall开业。
高度竞赛与被淹的基坑
2000年代，Marina成为刷新纪录的试验场。2011年5月，Select Group开发的The Torch开业，当时是全球最高住宅楼。2012年，Princess Tower以413.4 m、101层超过它，并保持这一头衔至2015年。附近还有392.4 m高、设有57个泳池的23 Marina，以及380.5 m高的Elite Residence。425 m高的Marina 101在危机中停工，后来在银行参与下才得以完工。
区域内最知名的塔楼是SOM事务所设计的螺旋形Cayan Tower。每层相对下一层旋转1.2°，整座塔楼高306.4 m，累计旋转90°。它的崛起伴随着一场事故：2007年2月7日，港湾的水冲破基坑围墙，基坑被完全淹没。工程停了1.5年，塔楼于2013年6月10日开业。
高楼也有另一面。The Torch曾于2015年和2017年2度失火，2次均无人伤亡。
危机：重新开建的2座塔楼
危机使Marina数个大型项目停工，其中2个如今是该区域的主要新项目。Pentominium原计划高约516 m、共122层。工程停下后搁置多年。2023年，Select Group以1亿美元在拍卖中购得该项目，共有46次出价。目前，Woods Bagot事务所设计的Six Senses Residences正在原址建设。
另一座是Emaar的Marina 106。它于2009年停工，2013年12月2日复工，2017年4月11日再次停工。之后London Gate和制表品牌Franck Muller接手，自2024年4月起以Aeternitas之名续建。买家有必要了解这2段历史：2座塔楼都有漫长的过往，新业主给出的交付时间应以现场施工进度核实，而不是广告。
有轨电车、地铁和摩天轮
Marina附近的地铁站现名Sobha Realty，于2010年4月30日开通。2014年11月11日，有轨电车开始在区域内运行：线路长10.6 km，设11站。它不从头顶电线取电，而是从地面取电：这是欧洲以外首条采用这种方式的有轨电车。
JBR海滩对面的Bluewaters于2018年11月开放，岛上的250 m高摩天轮Ain Dubai于2021年10月21日开放。摩天轮之后关闭，并于2024年12月26日重新开放。如今Marina有超过200座塔楼和约120,000名居民：2000年的承诺已接近实现。
Six Senses Residences：122层与长寿主题楼层
Six Senses Residences Dubai Marina 由Select Group开发，这家开发商也在Marina建设过The Torch和Marina Gate。这是以度假村和水疗中心闻名的Six Senses品牌首个独立住宅项目。塔楼共122层，仅有251套住宅：2居、3居、4居公寓，半层顶层公寓，以及2层和3层的Sky Mansions。计划于2028年第3季度交付。塔楼位于停工的Pentominium旧址，其历史见危机章节。
项目的重点是供住户使用的4个楼层，合计约5,690 m²。第5层为Balance，设无边际泳池、3种桑拿和盐疗室。第6层为Longevity，设长寿诊所、冷冻舱和高压氧舱。第109层为Horizon，设25 m泳道及可眺望Marina和Palm Jumeirah的花园。
在售住宅从308 m²的4居起，价格10,259,700 AED，即33,287 AED/m²。付款方式：预订时支付20%，施工期间分2期再付20%，交房拿钥匙时付60%。款项存入Emirates NBD监管账户。年服务费为409 AED/m²，是该区域新项目中最高的。
Aeternitas：450米高处的时钟
Franck Muller Aeternitas 由London Gate与瑞士制表品牌Franck Muller共同开发。这是该品牌在迪拜的第1个住宅项目，也是其第1个地产项目。这座105层、450 m高的塔楼以Aeternitas Mega腕表命名，该腕表有36项复杂功能和1,483个部件。塔楼顶端设有大型时钟，其概念即为时钟塔。这是Emaar原Marina 106项目，曾2次停工，相关历史见上文。
顶部102至105层，自400 m高度起，设3套Sky Mansions和1套797 m²的Aeternitas顶层公寓。Mansion住户配有专属主厨和礼宾服务。下方为1居、2居、3居公寓及Franck Muller别墅。楼内设板式网球场、水疗中心、雪茄休息室、禅意花园和音乐室。
付款比例为30/70：自预订起在施工期间付30%，交房拿钥匙时付70%。监管账户设于Abu Dhabi Islamic Bank。在售住宅从253 m²的4居起，价格9,700,000 AED。计划于2026年第4季度交付，塔楼已完成49%。购买前请向开发商索取书面的最新交付日期。
LIV Waterside和LIV Marina：真正临水的住宅
LIV Waterside 由LIV Developers开发。这是一个直接临水的封闭社区，拥有175 m海岸线：建筑不是隔着道路望向水面，而是建在水边并通向Marina Promenade。项目包括1座26层塔楼和临水低层部分，提供1居、2居、3居公寓、复式住宅、联排住宅、顶层公寓及4居、5居别墅。
区域内不再有的产品：独栋The Mansion。设独立车道和泳池，共3层，层高7 m，入户门高4 m。水疗中心设有喜马拉雅盐洞。一套76 m²的一居室公寓售价2,900,000 AED，即38,023 AED/m²。项目接近完工，完成度95%，计划于2026年第3季度交付。目前公寓须一次性全款购买，不提供分期。
LIV Marina 同一开发商的项目位于区域的“5星级”地段，毗邻Grosvenor House、Ritz-Carlton和InterContinental，坐落于最后几块临水空地之一。项目共39层、248套公寓，现已完工。配套层设无边际泳池，池边正对Marina水面，另有儿童蹦床乐园。公寓4,599,548 AED起，成交时一次性全款支付。
Pelagos by IGO：比开间还大的阳台
Pelagos by IGO 由Invest Group Overseas开发，该公司自2004年起运营。塔楼位于临水第1排：首层之上设2层裙楼和33层住宅，共288套公寓。提供开间、1居和2居，没有3居。计划于2026年第3季度交付。
项目的重点是阳台。A2 2居户型的阳台为39 m²，比B型开间的整套面积还大。窗户面向步道和游艇泊位。也有不足：楼内没有水疗中心、电影院和儿童俱乐部，且区域人流多、游客多。
Pelagos是该区域新项目中每平方米价格最低的项目：23,101 AED/m²。目前在售住宅从139 m²的2居起，价格3,200,000 AED。有2种付款计划：1种在交房拿钥匙时支付40%，另1种在交房后支付30%。款项存入First Abu Dhabi Bank监管账户。
邻近区域：Dubai Harbour
Dubai Marina与Palm Jumeirah之间是Dubai Harbour，一个位于海岸边的新区域，设有迪拜最大的游艇码头和邮轮码头。买家常将其与Marina一并考察，有些Dubai Harbour项目甚至以Marina之名销售。我们将它们单独统计。
DAMAC Bay 2 by Cavalli 项目正位于那里：2座塔楼，第43层设无边际泳池，第44至48层设带私家泳池的复式住宅。计划于2028年第1季度交付，3居公寓8,235,000 AED起。附近Sobha正在建设Seahaven：3座以新月形排布、面向大海的塔楼，高45至65层。1居公寓4,532,032 AED起，计划于2027年第3季度交付。
该区的其他新项目
我们的目录中还有更多Marina新项目。价格和交付日期会在每个项目页面更新，其他项目请在阿联酋目录中查找。
入门价格是多少
Marina新项目的公寓可低于150万迪拉姆购入，4居住宅则超过1000万。新项目入门价格中位数约为450万 AED。这高于Business Bay，后者中位数约为280万 AED，我们曾在Business Bay文章中介绍过。与城市其他区域的比较，见《进入迪拜市场需要多少钱》。
“起价”始终是项目中价格最低的可售公寓。Vanguard是一套38 m²的开间公寓，Six Senses是一套308 m²的4居住宅。比较每平方米价格更有参考意义。从中可见，Pelagos和Marina Cove低于邻近项目，而LIV Waterside、Aeternitas和Rove Home的单价最高。
除房价外，买方在登记时还需支付房价4%的Dubai Land Department登记费，交房后则每年支付服务费。Marina新楼盘的年服务费从Vanguard的每平方米172 AED起，到Residences Du Port的334 AED和Six Senses的409 AED。其构成可参见我们关于迪拜公寓持有成本的文章。付款计划的阅读方法可参见关于阿联酋开发商分期付款的文章。
原本想在Marina买房，最后买了临水住宅：我们的一个成交案例
这个案例很能说明 Marina 的价格逻辑。我们的客户 Anna 希望购买总价不超过 500,000 美元、每月可带来至少 3,000 美元收入的公寓。她原本在 Dubai Marina 或 Downtown 寻找房源。但成熟区域的年收益率约为 6 %，这样的公寓每月收入不会超过 2,500 美元。
我们推荐了一套位于成长中临水区域、面积 70 m² 的一居室公寓，并与开发商谈到低 10 % 的价格。该项目起价为 500,000 美元，客户以 450,000 美元购入。该区域的这套公寓按日出租，每月带来 3,800 美元收入。
对Marina而言，结论很简单：成熟且知名的地段价格高，租赁收益率也低于仍在发展的区域。在Marina置业，适合看重这里本身的水岸、步道和周边生活，而不是追求最高租金回报率。
看房时看不到的事项
适合谁，不适合谁
| 您看重什么 | 选择哪个项目 | 原因 |
|---|---|---|
| 预算有限 | Vanguard, Marina Living | 单间公寓139万 AED起，现房210万 AED起 |
| 临水的低单价 | Pelagos by IGO | 每平方米 23,101 AED，码头上方的大阳台 |
| 真正临水而居 | LIV Waterside, LIV Marina | 两栋楼紧邻港湾，均已接近完工或已经完工 |
| 标志性建筑 | Aeternitas | 105 层与楼顶时钟 |
| 健康与服务 | Six Senses Residences | 长寿诊所、水疗中心和位于第 109 层的泳池 |
| 海洋与游艇近在身边 | Dubai Harbour 的 DAMAC Bay 2 | 紧邻的海滨区域，拥有全市最大的游艇码头 |
不适合谁。不适合寻找有别墅、花园和近在咫尺的学校的安静家庭社区的人：Marina密集、嘈杂，游客众多。也不适合为追求最高收益率而购买的人：成熟区域的收益率低于成长中区域，上文已有案例。关于外国人在阿联酋的产权形式，请阅读自由产权解析。
购房时的常见错误
常见问题简述
Dubai Marina 位于哪里？
位于迪拜海岸，Palm Jumeirah与Jumeirah Lake Towers之间。人工港湾沿着区域延伸，面向海的一侧是JBR海滩。驾车前往Downtown和Burj Khalifa约需20分钟。
Marina 新楼盘的公寓价格是多少？
该区域新楼盘中最便宜的在售公寓，是Vanguard by Franck Muller的单间公寓，价格为1,390,000 AED。Marina Living的一居室2,100,000 AED起，LIV Waterside的一居室2,900,000 AED起。该区域新楼盘的中位价约为450万 AED。
Marina 哪些住宅即将交付？
LIV Waterside、Pelagos by IGO、Aeternitas、Marina Shores 和 Residences Du Port 预计于 2026 年交付。Vanguard 于 2027 年交付，Six Senses Residences 于 2028 年交付，Marina Cove 于 2029 年交付。
在 Marina 出租公寓划算吗？
Marina 是迪拜最受游客欢迎的区域之一，因此公寓容易出租。但房价也高。在我们的成交案例中，客户起初在 Marina 寻找公寓，最后在成长中区域购买了一套临水住宅，实际出租收益比预期高 27 %。
购买在建住宅如何付款？
每个项目都有自己的付款计划。Aeternitas 在交房时支付房价的 70 %，Six Senses 为 60 %，Pelagos 的部分款项可在交房后支付。依法，款项会进入项目的托管账户。
Dubai Marina 与 Dubai Harbour 有何区别？
Dubai Harbour 是 Marina 与 Palm Jumeirah 之间的相邻海滨区域，设有全市最大的游艇码头和邮轮码头。Marina 围绕港湾水道而建，Dubai Harbour 则直接面向大海。
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