Saadiyat Island: Museen, Schildkrötenstrand und Häuser am Wasser
Wie die Insel gegenüber von Abu Dhabi zum Kulturviertel des Landes wurde: Louvre, Zayed National Museum und ein Strand, an dem Schildkröten an Land kommen. Die 5 Bereiche der Insel, 6 wichtige Wohnanlagen, der Einstiegspreis und was bei einer Besichtigung nicht sichtbar ist.
Saadiyat ist eine Insel in Abu Dhabi. An einem Ufer liegen der Louvre, das Zayed National Museum und das im Bau befindliche Guggenheim. Am anderen erstreckt sich ein Strand, an dem Meeresschildkröten ihre Eier ablegen. Das Wohnungsangebot ist groß: Unser Katalog umfasst 50 Wohnanlagen auf der Insel, 34 davon baut Aldar. Wohnungen beginnen bei 900.000 AED, Villen am Meer kosten ab 13,5 Mio. AED. Wir zeigen, wie die Insel entstanden ist, wie sie gegliedert ist, worin sich die 6 wichtigsten Wohnanlagen unterscheiden und was bei einer Besichtigung nicht sichtbar ist.
Was auf der Insel geschieht
2007 wurde Saadiyat Besuchern nur als Modell gezeigt. Heute ist an seinem westlichen Ende das Kulturviertel in Betrieb, das als wichtigster Museumsstandort Abu Dhabis geplant wurde. An der Küste stehen Hotels und Villen, während Aldar zugleich mehr als 10 Wohnanlagen auf der Insel baut. Bis 2030 wird die Insel zu einem vollwertigen Stadtteil der Hauptstadt: mit Museen, Schulen, Strand und Quartieren, in denen Menschen nicht nur Urlaub machen, sondern leben.
Für Käufer bedeutet das 2 Dinge. Erstens: Auf der Insel wird noch gebaut, und fast jede Wohnanlage wird erst in 2 bis 4 Jahren fertiggestellt. Zweitens: Die Nachbarn sind bereits da. Louvre, Strand und Universität sind keine Renderings, sie sind in Betrieb. Deshalb entscheiden sich Menschen für die Insel, wenn sie eine Hauptstadt ohne Hochhäuser suchen: niedrige Gebäude mit 9 Geschossen, Museen in fußläufiger Entfernung und das Meer in der Nähe.
Wenn Sie zum ersten Mal in den Emiraten kaufen, beginnen Sie mit unserer Übersicht „Wie man Immobilien in den Emiraten kauft“: Dort wird der Ablauf einer Transaktion in Dubai und Abu Dhabi von der Reservierung bis zur Schlüsselübergabe erklärt.
Brunnen, Gazelle und Fort
Um Saadiyat zu verstehen, muss man auf der Nachbarinsel beginnen. 1761 fanden Jäger von Scheich Dhiab bin Isa aus dem Stamm der Bani Yas an der Küste Süßwasser. Einer verbreiteten Legende zufolge jagten sie einer Gazelle nach, die sie zu der Quelle führte. Daher der Name der Stadt: Abu Dhabi bedeutet „Vater der Gazelle“.
Über dem einzigen Brunnen der Insel errichtete man noch 1761 einen runden Wachturm. Zunächst standen daneben ein Fort und etwa 20 Häuser, 2 Jahre später waren es rund 400 Häuser. 1793 wurde der Turm zu einem Fort ausgebaut, und Qasr Al Hosn wurde zum Palast der Herrscher. Diesen Status behielt er bis 1966. Es ist das älteste Gebäude des Emirats. Erst bei der Restaurierung von 1976 bis 1983 erhielt das Fort seine heute bekannte weiße Farbe.
Die Stadt, die vom Perlenhandel lebte
200 Jahre lebte Abu Dhabi von Perlen. Der Perlenfang bestand hier seit etwa 7.000 Jahren, seine Blütezeit lag Ende des 19. Jahrhunderts und in den ersten Jahrzehnten des 20. Jahrhunderts. Die Taucher tauchten ohne Atemgeräte jeweils 1 bis 3 Minuten und bis zu 30 Mal am Tag. Sie trugen eine Lederklammer auf der Nase und lederne Schutzkappen an Fingern und Zehen, damit sie sich nicht an Muscheln schnitten.
Für einen Arbeitstag erhielt ein Taucher keinen Lohn, sondern einen Anteil am Erlös der gesamten Saison. Mitte der 1930er Jahre ging der Perlenhandel zurück, und im Golf sprach man von einem anderen Reichtum, der tiefer als die Austernbänke lag.
Öl, 1966 und eine leere Insel
Die Rettung kam mit dem Öl. Am 5. Januar 1936 unterzeichnete der Herrscher von Abu Dhabi, Scheich Shakhbut, das erste Abkommen zur Exploration, im Januar 1939 eine Konzession für 75 Jahre. Öl wurde 1958 im Offshore-Feld Umm Al Shaif in einer Tiefe von etwa 2.669 m und 1959 auch an Land gefunden. Mit den ersten Öleinnahmen wurde Qasr Al Hosn bereits Ende der 1930er Jahre erweitert.
Am 6. August 1966 ging die Macht auf Shakhbuts Bruder, Scheich Zayed, über. Am 2. Dezember 1971 vereinigten sich 7 Emirate zu den VAE, Zayed wurde der erste Präsident des Landes. 1967 entwarf der japanische Architekt Katsuhiko Takahashi im Auftrag Zayeds die neue Stadt, zunächst für 40.000 Einwohner. Die Stadt auf der Insel wuchs zu einer Hauptstadt mit Hochhäusern, während die benachbarte flache Insel Saadiyat noch lange leer blieb.
Der Insel gab man einen verheißungsvollen Namen: Saadiyat wird als „Insel des Glücks“ übersetzt. In den 2000er Jahren beschloss das Emirat, dort etwas zu errichten, was dem Land fehlte: ein Kulturzentrum von Weltrang. Die Insel ging an das staatliche Unternehmen TDIC, den Masterplan entwarf EDAW, später führte AECOM ihn fort. Nach dem Plan sind auf der Insel 27 km² Bebauung, 7 Viertel und mehr als 145.000 Einwohner vorgesehen.
Damals wurden die wichtigsten Verträge geschlossen. Am 8. Juli 2006 einigte sich Abu Dhabi mit der Guggenheim Foundation auf ein Museum mit 30.000 m². Im März 2007 unterzeichneten Frankreich und die VAE ein Abkommen für den Louvre Abu Dhabi über 30 Jahre mit Namensrecht bis 2037. Allein für das Recht auf den Namen verpflichtete sich Abu Dhabi zur Zahlung von 400 Mio. Euro. Die Insel bestand noch aus Sand, doch auf den Modellen standen bereits die Kuppel von Jean Nouvel und der Kubuskomplex von Frank Gehry.
Eine Kuppel aus 7.850 Sternen
Der Louvre Abu Dhabi eröffnete am 8. November 2017. Jean Nouvel überdachte ihn mit einer Kuppel aus 7.850 Aluminiumsternen in 8 Schichten. Das Licht fällt fleckig durch die Kuppel, wie Sonnenlicht durch die Blätter einer Dattelpalme. Zwischen den Sälen liegen Becken mit Meerwasser, sodass das Museum direkt im Meer zu stehen scheint. Es umfasst etwa 24.000 m², davon 8.000 m² Galerien. Bis 2019 zählte es 2 Mio. Besucher und wurde zum meistbesuchten Museum der arabischen Welt.
Neben dem Louvre entstanden innerhalb von 8 Jahren weitere Institutionen. 2023 eröffnete das Abrahamic Family House, ein von David Adjaye entworfenes Ensemble aus Moschee, Kirche und Synagoge auf einem gemeinsamen Platz. Im März 2024 wurde die Bassam Freiha Art Foundation eröffnet, im April 2025 teamLab Phenomena, im November 2025 das Natural History Museum von Mecanoo. Im Zentrum Manarat Al Saadiyat findet jährlich die Messe Abu Dhabi Art statt; dort gibt es auch eine Dauerausstellung darüber, wie die Insel geplant ist.
Am 3. Dezember 2025 eröffnete das Zayed National Museum. Das Büro von Norman Foster errichtete darüber 5 Türme in Form von Falkenflügeln, als Erinnerung an Scheich Zayeds Liebe zur Falknerei. Die Türme funktionieren als Abluftkamine und ziehen selbstständig kühle Luft durch die Säle.
Das größte Bauprojekt der Insel steht noch bevor. Das Guggenheim Abu Dhabi nach einem Entwurf von Frank Gehry wird mit 30.000 m², davon 12.000 m² Ausstellungsfläche, das größte Museum der Stiftung. Die Bauarbeiten begannen 2011 und wurden fast sofort eingestellt; im Oktober 2021 wurde ein neuer Bauvertrag geschlossen. Die Eröffnung wird am 11. Dezember 2026 erwartet. Das Zaha Hadid Performing Arts Centre liegt auf Eis, zum 2007 angekündigten Maritime Museum von Tadao Ando gibt es keine Neuigkeiten.
Schildkröten am Strand, Häuser hinter den Dünen
Entlang der Küste von Saadiyat zieht sich ein langer Sandstrand, dahinter liegen begrünte Dünen. Ein Teil der Küste und des Meeres gehört zum Al Saadiyat Marine National Park.
Die wichtigsten Bewohner des Strandes sind Echte Karettschildkröten. Die Art ist vom Aussterben bedroht, und Saadiyat gehört zu den Orten, an denen sie ihre Eier ablegt. Während der Brutzeit werden Bewohner der Häuser am Strand gebeten, die Außenbeleuchtung auszuschalten und die Vorhänge zuzuziehen: Licht stört die Schildkröten. Nachts darf man den Strand nicht betreten und Schildkrötenspuren im Sand nicht berühren. Umweltschützer patrouillieren entlang der Küste.
Aus demselben Grund rückte der Projektentwickler der Insel die Resorts vom Meer ab: Sie durften nur mit mindestens 60 m Abstand vom Rand der Küstendünen gebaut werden. Deshalb steht ein „Haus in erster Reihe“ auf Saadiyat nicht im Sand, sondern hinter einem Dünenstreifen, und ein Weg führt zum Wasser.
Fünf Bereiche der Insel
Die Insel ist groß, und das Leben unterscheidet sich je nach Teil der Insel deutlich. Für Käufer ist diese Gliederung am hilfreichsten.
Sei Saadiyat: das günstigste Wohnprojekt bei den Museen
Sei Saadiyat Aldar baut im Kulturviertel. Das Projekt umfasst sechs Gebäude und 778 Wohnungen: Ein- und Zweizimmerwohnungen, Kanso-Wohnungen mit drei Schlafzimmern sowie zweigeschossige Kanso-Lofts mit zwei Schlafzimmern. Die Wohnflächen reichen von 70 bis 208 m². Architektur und Garten stammen von Jacobs, die Innenräume von Kettle Collective. Fertigstellung im 4. Quartal 2030. Preise ab 2.950.000 AED. 5 % beim Kauf, 45 % während der Bauzeit und 50 % bei Übergabe.
Das Wichtigste zu Sei Saadiyat: Entfernungen. Zum Abrahamic Family House sind es 1 km, zum Zayed National Museum 1,3 km, zum Louvre 1,7 km. Durch das Quartier führt ein Weg mit eigens dafür in Auftrag gegebenen Kunstwerken, die Bordsteinplatten stammen aus Japan. Auf den Dächern befinden sich Pools, im Hof ein Zen-Garten mit Ruhepool und eine Gesundheitsklinik. Entfernungen und Ausblicke sind Richtwerte.
The Row Saadiyat: ein Dorf von BIG
The Row Saadiyat Entworfen wurde es vom Büro BIG von Bjarke Ingels, die Innenräume stammen erneut von Kettle Collective. Das Projekt umfasst sieben Gebäude und 717 Wohnungen mit einem bis drei Schlafzimmern, teils mit einem Zimmer für die Haushaltshilfe oder einem Arbeitszimmer, von 89 bis 446 m². Die Gebäude haben ein bis neun Geschosse. Im Erdgeschoss gibt es Boutiquen und Cafés, zwischen den Häusern liegen überdachte, kühle Arkaden, zwei Lagunenpools und der Residents' Club The Other Space. Fertigstellung im 1. Quartal 2030, 65 % sind bis zur Übergabe fällig und 35 % bei Übergabe. In unserem Katalog beginnen die Preise bei 8.646.000 AED.
Zum Mamsha Beach sind es 360 m, zum Zayed National Museum 600 m, zum Louvre und Guggenheim 1,1 km. Nicht alle Wohnungen bieten einen Blick auf die „Flügel“ des Zayed National Museum. Das lässt sich nur anhand des Grundrisses und der Gebäudeseite erkennen.
Mamsha Gardens: ein Garten 200 m vom Strand entfernt
Mamsha Gardens liegt 200 m vom Mamsha Beach entfernt. Sieben neungeschossige Gebäude mit 493 Wohneinheiten: 480 Wohnungen und 13 Townhouses. Die größte Gruppe bilden 163 Wohnungen mit drei Schlafzimmern, einem Arbeitszimmer und einem Zimmer für eine Haushaltshilfe. Sie sind jeweils rund 262 m² groß. Es gibt 141 Einzimmerwohnungen mit rund 99 m². Die dreigeschossigen Townhouses verfügen über eine eigene Dachterrasse und sind etwa 108-125 m² groß. Fertigstellung im Q1 2029. Zahlung von 10 % bei Kauf, 55 % in fünf Raten während der Bauzeit und 35 % bei Übergabe. In unserem Katalog beginnen die Preise bei 6.500.000 AED.
Im Hof auf dem Podium befinden sich ein Garten und eine Kletterwand, auf den Dächern des fünften und siebten Gebäudes liegen weitere Gärten. Aus einigen Wohnungen sieht man das Zayed National Museum und die Bucht.
The Source II: Übergabe noch dieses Jahr
The Source II: das Projekt dieser Übersicht, das als Nächstes übergeben wird: Q4 2026. Es liegt in Saadiyat Grove, hat neun Geschosse und Wohnungen mit ein bis drei Schlafzimmern. Im Haus steht Gesundheit im Mittelpunkt: Salzgrotte, Kneipp-Pfade, Tepidarium und Kältebecken. Das Gebäude ist nach dem lokalen Estidama-System auf 2 „Perlen“ ausgelegt, die WELL-Zertifizierung läuft. Die Kundengelder liegen auf einem Treuhandkonto bei FAB. In unserem Katalog gibt es Wohnungen ab 5.000.000 AED.
Bei The Source II entfallen 12 % auf den Kauf, 50 % auf fünf Raten von November 2023 bis März 2026 und 40 % auf die Übergabe. Die für die Bauzeit vorgesehenen Zahlungstermine sind bereits verstrichen, daher gelten für einen Kauf heute andere Konditionen. Diese müssen separat beim Entwickler erfragt werden.
Marsa Al Saadiyat: Villen am Kanal
Marsa Al Saadiyat: zwei Villenquartiere von Aldar: Talay und Talay Beach. Insgesamt 351 zweigeschossige Villen: 167 in Talay und 184 in Talay Beach. Sie haben vier bis sechs Schlafzimmer, rund 502-634 m² Wohnfläche und Grundstücke von etwa 841-883 m². Talay wird im Q4 2029 übergeben, Talay Beach im Q4 2030. Der Preis beginnt bei 13.500.000 AED, 50 % werden bis zur Übergabe und 50 % bei Übergabe gezahlt.
Durch das Quartier führt ein Kanal, der von den alten arabischen Falaj-Bewässerungskanälen inspiriert ist. Die Zäune greifen das Muster von Arish-Hütten aus Palmblättern auf und wurden vom emiratischen Designer Abdulla Al Mulla gestaltet. Die Quartiere haben einen eigenen Strandzugang, einen Gemüsegarten für Bewohner und einen Brunnen. In der Nähe liegt eine Marina mit mehr als 350 Liegeplätzen, bis 2030 soll hier Dar Al Funun nach einem Entwurf von Frank Gehry entstehen. Moschee in 100 m, Schule in 300 m, Beach Club in 650 m.
Four Seasons: Wohnungen am Schildkrötenstrand
Four Seasons Private Residences baut ALAIN, die Marke Four Seasons wird hier unter Lizenz geführt. Zwei siebengeschossige Gebäude und Beach Mansion Villas direkt am Strand. Die Architektur stammt von Killa Design, die Fassaden folgen der Linie der Brandung, die Innenräume wurden von LW Design Group gestaltet. Küchen von Molteni und Gaggenau, Armaturen und Sanitär von Gessi, Agape und Toto. Fertigstellung im Q3 2029. Zahlungsplan: 10 % in den ersten zwei Raten zuzüglich einer Gebühr von 2 %, 30 % in sechs Raten während der Bauzeit und 60 % bei Übergabe. Die Gelder liegen auf einem Treuhandkonto bei ADCB.
Dies ist das teuerste Projekt der Übersicht: In unserem Katalog beginnen die Wohnungen bei 54.200.000 AED, dafür erhalten Sie vier Schlafzimmer auf 738-745 m². An den Strand vor dem Haus kommen tatsächlich Schildkröten. Zum Golfclub sind es 5 Minuten, zum Louvre und Guggenheim 10 Minuten, zu den Flughäfen von Abu Dhabi 25 Minuten.
Weitere Projekte auf der Insel
Zwölf weitere Projekte auf der Insel aus unserem Katalog. Preis und Übergabetermin werden auf der jeweiligen Projektseite aktualisiert, weitere Projekte finden Sie im Katalog der Emirate.
Wie hoch ist der Einstiegspreis?
Der Einstiegspreis auf Saadiyat variiert um ein Vielfaches. Ein Studio in Nouran Living kostet 900.000 AED. Wohnungen in Vida Residences, Sensi und Sei Saadiyat beginnen bei knapp unter 3 Mio. AED. Für The Source II, The Source Terraces und Mamsha Gardens liegt der Einstieg bei etwa 5-6,5 Mio. AED. Danach folgen The Row Saadiyat, Villen und Markenresidenzen.
Der Preis „ab“ gilt immer für die kleinste Wohnung. Vergleichen Sie vergleichbare Wohnungen bei gleichen Zahlungsbedingungen. Zusätzlich zum Preis zahlt der Käufer bei der Registrierung Gebühren und nach der Übergabe jährlich eine Servicegebühr: Wie sie funktioniert, erläutern wir im Artikel über die laufenden Kosten einer Wohnung.
Eine hohe Zahlung bei Übergabe kann praktisch sein: Bis zur Schlüsselübergabe zahlen Sie weniger als die Hälfte. An diesem Tag muss das Geld jedoch verfügbar sein, sonst müssen Sie die Wohnung vor der Übergabe verkaufen oder eine Hypothek aufnehmen. Wie Sie einen Zahlungsplan lesen, erklären wir im Artikel über Ratenzahlungen des Entwicklers.
Auch ein Verkauf vor der Übergabe kann Gewinn bringen. Ein Beispiel aus unserer Praxis in Abu Dhabi, auf der benachbarten Yas Island. Im Februar 2023 kaufte unser Kunde dort eine Wohnung mit einem Schlafzimmer und Wasserblick für $360 Tsd. Das waren 10 % unter dem ursprünglichen Preis: Wir haben mit dem Entwickler verhandelt. Beim Kauf zahlte er 5 %, während der Bauzeit weitere 27 %, insgesamt $115 Tsd. Die Wohnung wurde vor Fertigstellung des Gebäudes für $484 Tsd. an einen Käufer aus unserer Datenbank verkauft. Über Yas Island haben wir einen eigenen Artikel.
Was bei der Besichtigung nicht sichtbar ist
Was sich bis 2030 verändert
Die Eröffnung des Guggenheim wird am 11. Dezember 2026 erwartet, dann wird das Kulturviertel vollständig sein. 2026 werden The Source II, The Grove, Louvre Abu Dhabi Residences und Manarat Living übergeben. Von 2027 bis 2030 wird der Großteil der Wohnungen und Villen übergeben: Nouran Living, The Source Terraces, Mamsha Gardens, The Row Saadiyat, Sei Saadiyat und die beiden Villenquartiere. Bis 2030 entsteht an der Marina Frank Gehrys Dar Al Funun. Das Zentrum für darstellende Künste von Zaha Hadid liegt weiterhin auf Eis, ob es gebaut wird, wurde nicht bekannt gegeben.
Allein in vier Projekten dieser Übersicht, Sei Saadiyat, The Row Saadiyat, Mamsha Gardens und Marsa Al Saadiyat, entstehen mehr als 2.300 Wohnungen und Villen. In vier Jahren wird die Museumsinsel ein Quartier sein, in dem Tausende Familien leben. Wir prognostizieren keine künftigen Preise.
Für wen es passt und für wen nicht
| Was Ihnen wichtig ist | Welches Projekt | Warum |
|---|---|---|
| Bei den Museen wohnen | Sei Saadiyat, The Row Saadiyat | Louvre und Zayed National Museum zu Fuß erreichbar |
| Strand und Garten für Kinder | Mamsha Gardens | 200 m zum Strand, Garten auf dem Podium |
| Früher einziehen | The Source II | Übergabe im Q4 2026 |
| Eigenes Grundstück und Haus | Marsa Al Saadiyat | Villen auf Grundstücken von rund 850 m², Schule in der Nähe |
| Meer vor der Tür und Marke | Four Seasons Private Residences | Haus am Strand, Hotelservice |
| Kleines Budget | Nouran Living | Studios ab 900.000 AED |
Für wen es nicht passt. Für alle, die täglich zur Arbeit nach Dubai fahren: Das dauert eine Stunde pro Strecke. Für alle, die Nachtleben und belebte Straßen brauchen: Hier ist es ruhig, Museen und Beach Clubs haben abends geöffnet. Für alle, die die Wohnung gleich im ersten Jahr tageweise vermieten möchten: Der Großteil der Projekte befindet sich noch im Bau. Wie Eigentum für Ausländer in den Emiraten geregelt ist, lesen Sie in unserer Übersicht zum Freehold.
Fehler beim Kauf
Häufige Fragen kurz beantwortet
Wo liegt Saadiyat Island?
Im Emirat Abu Dhabi, 500 m von der Insel entfernt, auf der das Stadtzentrum der Hauptstadt liegt. Mit dem Auto sind es etwa fünf Minuten ins Zentrum von Abu Dhabi, etwa 20 Minuten zum Flughafen und etwa eine Stunde nach Dubai. Es ist nicht Dubai, sondern das benachbarte Emirat.
Was gibt es auf der Insel außer Wohnprojekten?
Das Kulturviertel mit Louvre Abu Dhabi, Zayed National Museum, Natural History Museum, teamLab Phenomena und Abrahamic Family House. Das Guggenheim wird noch fertiggestellt, die Eröffnung wird am 11. Dezember 2026 erwartet. Außerdem gibt es auf der Insel einen Strand mit Dünen, einen Golfclub, Hotels und die NYU Abu Dhabi.
Wie viel kostet eine Wohnung auf Saadiyat?
Der Einstieg liegt bei 900.000 AED: ein Studio mit rund 30 m² in Nouran Living. Wohnungen in Sei Saadiyat kosten ab 2,95 Mio. AED, Villen in Marsa Al Saadiyat ab 13,5 Mio. AED. Die teuersten Wohnungen dieser Übersicht, am Strand in den Four Seasons Private Residences, kosten ab 54,2 Mio. AED.
Wann werden die Projekte auf Saadiyat übergeben?
Ein Teil der Quartiere auf der Insel ist längst bewohnt, neue Projekte werden bis 2030 übergeben. Aldar übergibt The Source II im Q4 2026, Mamsha Gardens im Q1 2029, The Row Saadiyat im Q1 2030, Sei Saadiyat und die Villen Talay Beach im Q4 2030.
Welcher Anteil des Preises wird vor der Übergabe gezahlt?
Das hängt vom Projekt ab. Bei The Row Saadiyat und Mamsha Gardens werden 65 % vor der Übergabe und 35 % bei Übergabe gezahlt. Bei Sei Saadiyat und Marsa Al Saadiyat fällt die Hälfte bei Übergabe an. Bei Four Seasons Private Residences bleiben 60 % bis zur Übergabe offen.
Kann man auf Saadiyat wohnen und in Dubai arbeiten?
Ja, aber ohne Stau dauert die Fahrt eine Stunde pro Strecke, zum Flughafen Dubai 70-85 Minuten. Tägliches Pendeln ist anstrengend. Saadiyat eignet sich für Menschen, die in Abu Dhabi arbeiten.
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