Yas Island: Formel-1-Strecke, Parks und Häuser am Golfplatz
Wie aus einer aufgeschütteten Insel bei Abu Dhabi mit Rennstrecke und Hotel darüber ein Wohnviertel wurde. Ferrari World, SeaWorld, Golf an den Mangroven, vier wichtige Neubauprojekte und vier Transaktionen unserer Kunden.
Yas ist eine Insel in Abu Dhabi. Zunächst entstand hier die Formel-1-Strecke, danach die Parks von Ferrari, Warner Bros. und SeaWorld, heute werden Wohnprojekte gebaut. Unser Katalog führt 43 Projekte auf der Insel, 26 davon baut Aldar. Wohnungen beginnen bei 1,25 Mio. AED, Villen am Kanal bei 7,9 Mio. AED. Wir zeigen, wie eine leere Insel zum wichtigsten Freizeitort der Hauptstadt wurde, wo auf ihr Menschen leben, worin sich vier zentrale neue Projekte unterscheiden und wie unsere Kunden hier beim Wiederverkauf Erträge erzielten.
Was auf der Insel geschieht
Lange war Yas eine Insel für einen Tagesausflug: zum Rennen, in den Park, zu einem Konzert. Nun ziehen Menschen hierher. Unser Katalog umfasst 26 Projekte von Aldar auf der Insel, von Studios bis zu Villen am Wasser. In der Nähe bauen auch Reportage, Siadah, Royal Group und andere. Mehr als 30 Mrd. AED an neuen Investitionen fließen auf die Insel: in Wohnprojekte, Hotels und Parks.
Für Käufer bedeutet das zwei Dinge. Erstens: Alles, wofür Touristen hierherkommen, ist bereits in Betrieb und vor Ort zu sehen, nicht nur im Rendering. Zweitens: Auf einer Insel mit 38 Mio. Besuchen im Jahr kann eine Wohnung nicht nur langfristig an eine Familie, sondern auch an Gäste vermietet werden. Für die Kurzzeitvermietung gelten in Abu Dhabi eigene Regeln, die Sie vor dem Kauf prüfen sollten.
Wenn Sie zum ersten Mal in den Emiraten kaufen, beginnen Sie mit unserer Übersicht „Wie man Immobilien in den Emiraten kauft“: Dort wird der Ablauf einer Transaktion in Dubai und Abu Dhabi von der Reservierung bis zur Schlüsselübergabe erklärt.
Eine nach einem Stamm benannte Insel
Die Insel ist nach dem Stamm Bani Yas benannt. Zu ihm gehörten die Jäger, die 1761 auf einer Nachbarinsel Süßwasser fanden und Abu Dhabi gründeten. Diese Geschichte haben wir im Artikel über Saadiyat Island erzählt. Nach demselben Stamm ist auch Yas benannt, eine aufgeschüttete Insel mit 25 km² Fläche.
Die Erschließung der Insel begann 2006. Zuerst wurde das gebaut, weshalb Menschen aus aller Welt nach Abu Dhabi kommen sollten: eine Formel-1-Strecke.
Die Rennstrecke in zweieinhalb Jahren
Der Yas Marina Circuit wurde von Hermann Tilke entworfen. Der Bau begann im Mai 2007 und endete im Oktober 2009. Die Strecke kostete 1,322 Mrd. $, die Tribünen bieten 60.000 Plätze. Sie wurde auf einer ehemaligen Landzunge angelegt, die durch einen Kanal von der Insel getrennt wurde. Seit 2021 ist eine Runde 5,281 km lang.
Der ungewöhnlichste Teil der Rennstrecke ist das Hotel. Das Büro Asymptote von Hani Rashid und Lise Anne Couture errichtete zwei zwölfstöckige Baukörper auf beiden Seiten der Strecke und verband sie mit einer Brücke. Die Autos fahren darunter hindurch. Über den beiden Baukörpern spannt sich ein 217 m langes Netz aus 5.389 Glaspaneelen mit LEDs, das nachts leuchtet. Das Hotel mit 499 Zimmern eröffnete am 1. November 2009 und heißt heute W Abu Dhabi. Es war das erste Hotel der Welt, das über einer Formel-1-Strecke gebaut wurde.
Ein Rennen, das bei Tag begann und nachts endete
Der erste Große Preis von Abu Dhabi fand am 1. November 2009 statt, am Eröffnungstag des Hotels. Der Start war um 17:00 Uhr, die Sonne ging um 17:43 Uhr unter, und das Rennen endete unter Flutlicht. Damit veranstaltete die Formel 1 erstmals ein Tag-Nacht-Rennen.
Sebastian Vettel gewann im Red Bull. Lewis Hamilton startete von Platz eins, fiel aber wegen der Bremsen aus. Seitdem findet der Große Preis von Abu Dhabi jedes Jahr auf der Insel statt.
Rotes Dach und 240 km/h
Ein Jahr nach der Rennstrecke eröffnete nebenan Ferrari World. Der Grundstein wurde am 3. November 2007 gelegt, die Eröffnung war am 4. November 2010. Das rote Dach überspannt 86.000 m². Die Hauptachterbahn Formula Rossa beschleunigt auf 240 km/h und war lange die schnellste der Welt, bis Falcon's Flight den Rekord brach.
Danach wuchs die Insel alle paar Jahre um einen weiteren Park. Im Januar 2013 eröffnete der Wasserpark Yas Waterworld mit rund 15 ha. Im November 2014 folgte die Yas Mall mit 235.000 m². Im Juli 2018 eröffnete der überdachte Park Warner Bros. World für 1 Mrd. $ mit 29 Attraktionen. Im November 2019 kam CLYMB mit einer 43 m hohen Kletterwand hinzu. Im Januar 2021 folgte die Etihad Arena mit 18.000 Plätzen.
Im Mai 2023 eröffnete SeaWorld mit 183.000 m² auf der Insel. Es ist das erste SeaWorld ohne Orcas. Die Parks der Insel werden von Miral betrieben. 2024 verzeichnete Yas mehr als 38 Mio. Besuche, 10 % mehr als im Vorjahr. Die Hotels der Insel waren im August 2026 zu 92 % ausgelastet.
Golf an den Mangroven
Die Insel hat auch eine ruhige Seite. Am Meer liegt der Golfclub Yas Links, entworfen vom Architekten Kyle Phillips. Es ist der erste echte Linksplatz der Region, also ein Platz am Meer auf Sandboden. Er misst 7.450 Yard, hat Par 72 und 144 Bunker. Acht Löcher liegen an der Küste, und von allen 18 aus ist das Meer zu sehen. Für den Platz wurden 1,8 Mio. m³ Boden bewegt. 2018 setzte Golf Digest Yas Links auf Platz 44 der besten Plätze der Welt außerhalb der USA.
Daneben liegt Yas Beach, dessen Ufer mit Mangroven bewachsen ist. Täglich werden Touren durch die Mangroven angeboten. Auch Käufer schätzen diesen Ausblick: In den Beschreibungen von drei der vier Transaktionen unserer Kunden auf Yas ist der Blick auf Mangroven erwähnt.
Fünf Bereiche der Insel
Die Insel ist groß, und das Leben unterscheidet sich je nach Teil der Insel. Für Käufer ist diese Einteilung hilfreich.
Sama Yas: Küche vom Chefkoch
Sama Yas Aldar baut in einem Park mit Blumen, Vögeln und Bäumen. Das Projekt umfasst 475 Wohnungen in achtstöckigen Gebäuden, die stufenweise zum Park abfallen. Wohnungen mit zwei Schlafzimmern messen 184 bis 290 m², mit drei Schlafzimmern 256 bis 300 m². Es gibt Maisonettewohnungen, viele davon mit einem Zimmer für eine Haushaltshilfe. Der Einstiegspreis liegt bei 4.600.000 AED, Wohnungen mit drei Schlafzimmern kosten ab 6.426.731 AED, die Übergabe ist im 2. Quartal 2028. Die Gelder der Käufer liegen auf einem Treuhandkonto bei der FAB Bank.
Das wichtigste Detail des Projekts ist die Küche. Sie wurde von Chefkoch Izu Ani, dem Schöpfer der Restaurants Gaia und Carine in Dubai, bis hin zum Gewürzregal geplant. Im Gebäude wird es auch sein Restaurant geben. Die Architektur stammt von Woods Bagot, die Innenräume von Mustard & Linen. Auch Kleinigkeiten wurden durchdacht: Die Arbeitsplatten aus italienischem Marmor wählte man wegen der Steinzeichnung aus 48 Steinbrüchen, die Geländer wurden an 34 Mustern ausgearbeitet, italienische Handwerker glasierten die Fliesen von Hand, die Farbe ist frei von schädlichen Ausdünstungen. Angestrebt werden drei Perlen im lokalen Nachhaltigkeitssystem Estidama.
Der Service ist wie in einem Hotel: Concierge und Wohnungsservice rund um die Uhr, das Café Maison Mocha, ein Curzon-Kino, eine Bibliothek, ein Spa, ein Fahrdienst mit Chauffeur für Bewohner, ein Haustier-Concierge mit Gassi-Service sowie Picknicks im Park. Um den Park führt eine Laufstrecke.
Yas Riva Reserve: Villen am Kanal
Yas Riva Reserve: eine geschlossene Aldar-Siedlung mit 292 Villen entlang eines Kanals am Rand der Insel. 247 Villen liegen im Inneren der Siedlung, 45 am Wasser. Sie haben vier bis sechs Schlafzimmer, warme Holzelemente in der Architektur und Pontons am Wasser. Club und Geschäfte sind zu Fuß erreichbar. Übergabe im 3. Quartal 2030.
| Villa | Wie viel | Wohnfläche | Grundstück | Preis ab |
|---|---|---|---|---|
| 4 Schlafzimmer, im Inneren | 96 | 437 m² | 711 m² | 7,9 Mio. AED |
| 5 Schlafzimmer, im Inneren | 116 | 482 m² | 828 m² | 9,3 Mio. AED |
| 6 Schlafzimmer, im Inneren | 35 | 538 m² | 936 m² | 10,5 Mio. AED |
| 5 Schlafzimmer, am Wasser | 17 | 552 m² | 802 m² | 13,3 Mio. AED |
| 6 Schlafzimmer, am Wasser | 28 | 609 m² | 1.294 m² | 14,5 Mio. AED |
Die seltenste Villa liegt am Wasser und hat fünf Schlafzimmer, davon gibt es nur 17 in der gesamten Siedlung. Die Villa am Wasser mit sechs Schlafzimmern hat das größte Grundstück: 1.294 m² gegenüber 936 m² bei derselben Villa im Inneren. Zahlungsplan: 5 % sofort, dann 25 Monate lang alle fünf Monate 5 %, zwei Raten zu 10 % und 50 % bei Übergabe. Eine Vorabgenehmigung für die Hypothek ist nicht erforderlich. Zusätzlich gewährt Aldar fünf Jahre ohne Servicegebühr und erhebt keine ADM-Gebühr von 2 %.
Innerhalb der Siedlung gibt es einen Club mit Pools für Erwachsene und Kinder, Padel, Yoga, Bibliothek, Café, Minimarkt, Apotheke und eine Freitagsmoschee. Ein Detail gibt es bei den Nachbarn nicht: einen Gemeinschaftsgarten, in dem jeder Bewohner ein eigenes Beet für Kräuter, Gemüse und Blumen sowie für Obstbäume erhält.
Yas Park Place: Studio ab 1,39 Mio.
Yas Park Place: das günstigste neue Projekt von Aldar auf der Insel. Es umfasst 780 Wohnungen in Gebäuden mit jeweils 11 Etagen, die Übergabe ist im 1. Quartal 2030. Ein Studio mit 45 m² kostet 1.390.000 AED, eine Wohnung mit einem Schlafzimmer und 80 m² 1.900.000 AED, mit zwei Schlafzimmern und 130 m² 2.950.000 AED, mit drei Schlafzimmern und 163 m² 5.000.000 AED. Die Gelder liegen auf einem Treuhandkonto bei der ADCB.
Es gibt zwei Zahlungspläne. Beim ersten werden während der Bauzeit 45 % gezahlt, die Hälfte des Preises bei Übergabe. Beim zweiten fließen 60 % während der Bauzeit, bei Übergabe bleiben 20 %. Das Projekt bietet Kino, Coworking, Infinity-Pool, Kinderpool, Restaurant und einen Bereich für Haustiere: Hunde sind hier erlaubt.
Yas Beach Residence: zwei Gebäude am Wasser
Yas Beach Residence Yas Beach Residence wird von Siadah gebaut: zwei abgestufte Gebäude mit jeweils 11 Etagen am Wasser, 371 Wohnungen. Derzeit sind Wohnungen mit zwei und drei Schlafzimmern im Verkauf: zwei Schlafzimmer, 168 bis 235 m², ab 4.513.300 AED, und drei Schlafzimmer, 242 bis 360 m², ab 6.506.250 AED. Das Haus hat einen Infinity-Pool, eine Laufstrecke, ein Fitnessstudio und ein Geschäft im Erdgeschoss; die Gelder liegen auf einem Treuhandkonto bei der FAB.
Übergabe im 4. Quartal 2026. Fragen Sie vor dem Kauf beim Bauträger nach dem aktuellen Termin.
Weitere Projekte auf der Insel
Zwölf weitere Projekte auf der Insel aus unserem Katalog. Preis und Übergabetermin werden auf der jeweiligen Projektseite aktualisiert, weitere Projekte finden Sie im Katalog der Emirate.
Wie hoch ist der Einstiegspreis?
Yas ist günstiger als Saadiyat. In sieben Projekten auf der Insel beginnen die Wohnungspreise bei unter 2 Mio. AED: Selina Bay, Yas Park Place, Gardenia Bay, Icon Tower, The Canopies, Mayyas At The Bay und Ansam 2. Der Einstieg in Vista Del Mar, Yas Beach Residence, Sama Yas und Stellar liegt bei etwa 4,3 bis 4,9 Mio. AED. Villen am Kanal beginnen bei 7,9 Mio. AED.
Der Preis „ab“ bezieht sich immer auf die kleinste Wohnung. Bei Yas Park Place ist das ein Studio, bei Sama Yas eine Wohnung mit zwei Schlafzimmern und fast 190 m². Vergleichen Sie gleiche Wohnungen unter gleichen Zahlungsbedingungen. Zusätzlich zum Preis zahlt der Käufer die Gebühren bei der Registrierung und nach der Übergabe jährlich eine Servicegebühr. Wie diese aufgebaut ist, erklären wir im Artikel über die laufenden Kosten einer Wohnung.
Bei Yas Park Place und Yas Riva Reserve entfällt die Hälfte des Preises auf den Übergabetag. Bis zur Schlüsselübergabe zahlen Sie weniger als die Hälfte, doch zu diesem Termin muss das Geld bereitstehen. Wie Sie einen Zahlungsplan lesen, erklären wir im Artikel über Ratenzahlungen vom Bauträger.
Vier Transaktionen unserer Kunden auf Yas
Seit 2023 haben unsere Kunden auf Yas Wohnungen in Projekten im Bau gekauft und vor der Schlüsselübergabe wieder verkauft. Alle vier Transaktionen haben wir in unserem Kanal beschrieben. Allen vier gemeinsam sind der Einstieg im Jahr 2023, ein kleiner Teil des Preises beim Einstieg und der Verkauf nach zwei bis drei Jahren.
Die erste Transaktion ist am leichtesten nachzuvollziehen. Der Kunde kaufte im März 2023 eine Wohnung mit einem Schlafzimmer in Yas Golf Collection von Aldar für 358.000 $. Bis zum Verkauf zahlte er einschließlich der Registrierungsgebühr 104.000 $. Im Mai 2025 wurde die Wohnung für 447.000 $ verkauft.
Bei der zweiten Transaktion zahlte der Kunde im März 2023 5 % an und weitere 25 % während der Bauzeit. Die Wohnung mit zwei Schlafzimmern und Blick auf den Golfplatz und die Mangroven verkauften wir vor der Übergabe an einen Käufer aus unserer Datenbank.
Das höchste Ergebnis brachte eine Wohnung mit einem Schlafzimmer und Wasserblick: +140 % in 32 Monaten. Das Schema war dasselbe: 5 % bei der Anzahlung, 25 % während der Bauzeit, Verkauf vor der Übergabe.
Die vierte Wohnung ist die größte: zwei Schlafzimmer, Personalzimmer, 122 m². Kauf für 847 Tsd. $ im April 2023, Verkauf vor der Übergabe für 1,06 Mio. $.
Alle vier Transaktionen fanden in einem steigenden Markt statt. Die Rendite auf das eingesetzte Kapital ist hoch, weil der Kunde bis zum Verkauf nur ein Drittel des Preises zahlte. Kommt der Markt zum Stillstand, funktioniert dasselbe Schema auch in die andere Richtung: Ein Verkauf vor der Übergabe wird schwierig, und bei Schlüsselübergabe muss der Restbetrag gezahlt werden.
Was bei der Besichtigung nicht sichtbar ist
Was sich bis 2030 verändert
Am 7. Mai 2025 kündigten Disney und Miral Disneyland Abu Dhabi auf Yas an. Im Mai 2026 wurde auf der Insel Sphere angekündigt: eine kugelförmige Konzerthalle für 1,7 Mrd. $, deren Fertigstellung 2029 geplant ist. Miral investiert über fünf Jahre mehr als 12 Mrd. AED auf Yas, die Zahl der Hotelzimmer wird um 30 bis 35 % steigen.
Auch das Wohnangebot wächst. Auf der Nordseite der Insel baut Aldar Yas Point: 1.600 Wohnungen, ein Fünf-Sterne-Hotel, eine internationale Schule, etwa 5.000 Einwohner. Zusammen mit dem neuen Viertel THE WADI von Reportage sind es 5.550 Wohnungen. Sama Yas wird 2028 übergeben, Yas Riva Residences 2029, Yas Park Place, The Canopies und Yas Riva Reserve 2030. Aus der Freizeitinsel wird ein Viertel, in dem Tausende Familien leben. Künftige Preise prognostizieren wir nicht.
Für wen es passt und für wen nicht
| Was Ihnen wichtig ist | Welches Projekt | Warum |
|---|---|---|
| Kleines Budget | Selina Bay, Yas Park Place | Einstiegspreise von 1,25 bis 1,39 Mio. AED |
| Service wie im Hotel | Sama Yas | Concierge rund um die Uhr, Restaurant eines Spitzenkochs, Wagen mit Fahrer |
| Eher eine große Wohnung | Yas Beach Residence | Nur Wohnungen mit 2 und 3 Schlafzimmern, Übergabe im 4. Quartal 2026 |
| Eigenes Grundstück und Haus | Yas Riva Reserve | Villen auf Grundstücken von 711 bis 1.294 m² am Kanal |
| Golf und Ruhe | Yas Golf Collection, Waldorf Astoria Residences | Yas Links und die Mangroven in der Nähe |
| Familie mit Kindern | Yas Riva Reserve, Yas Park Place | Park, Kinderpools, die Parks der Insel in der Nähe |
Für wen ist es nichts? Für Menschen, die im Zentrum einer Großstadt mit Büros und älteren Vierteln leben möchten: hier gibt es eine Freizeitinsel und neue Gebäude. Für Menschen, die Gedränge und das jährliche Rennen stören. Für Menschen, die täglich nach Dubai fahren: bei freier Strecke etwa 50 Minuten pro Richtung. Wie Eigentum für Ausländer in den Emiraten geregelt ist, lesen Sie in unserer Erklärung zum Freehold.
Fehler beim Kauf
Häufige Fragen kurz beantwortet
Wo liegt Yas Island?
Im Emirat Abu Dhabi, zwischen dem Zentrum der Hauptstadt und Dubai. Zum Zayed International Airport sind es etwa 15 Minuten, ins Zentrum von Abu Dhabi 20 bis 30 Minuten, nach Dubai mit dem Auto etwa 50 Minuten. Es ist nicht Dubai, sondern das benachbarte Emirat.
Was gibt es auf der Insel außer Wohnhäusern?
Die Formel-1-Strecke Yas Marina, die Parks Ferrari World, Warner Bros. World, Yas Waterworld und SeaWorld, das Einkaufszentrum Yas Mall, die überdachte Etihad Arena, der Golfclub Yas Links, ein Strand mit Mangroven und eine Marina. Disneyland Abu Dhabi und die kugelförmige Konzerthalle Sphere sind angekündigt.
Was kostet eine Wohnung auf Yas?
In Selina Bay beginnen die Preise bei 1.250.000 AED. Ein Studio im Yas Park Place von Aldar kostet 1.390.000 AED, Wohnungen mit zwei Schlafzimmern in Sama Yas und Yas Beach Residence beginnen bei 4,5 bis 4,6 Mio. AED, Villen in Yas Riva Reserve kosten ab 7,9 Mio. AED.
Wann werden die neuen Gebäude auf Yas übergeben?
Yas Beach Residence wird im 4. Quartal 2026 übergeben, Sama Yas im 2. Quartal 2028, Yas Park Place im 1. Quartal 2030, die Villen Yas Riva Reserve im 3. Quartal 2030. In der Nähe liegen seit Langem bewohnte Viertel.
Haben Käufer beim Wiederverkauf Gewinne erzielt?
Unsere Kunden verkauften vier Wohnungen auf Yas vor der Übergabe und erzielten in zwei bis drei Jahren 78 bis 140 % auf das eingesetzte Kapital. Das sind Ergebnisse vergangener Transaktionen, kein Ertragsversprechen: Der Markt kann auch fallen.
Ist das Leben nahe der Rennstrecke und der Parks laut?
Es kommt auf den Standort an. An einigen Tagen im Jahr findet das Formel-1-Rennen statt, rund um die Arena und die Parks gibt es Konzerte und Menschenmengen. Die Wohnviertel liegen abseits, doch prüfen Sie vor dem Kauf im Masterplan, was vor dem Haus liegt.
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