Dubai Marina : le port, les tours record et les nouveaux projets au bord de l’eau
Comment une côte déserte est devenue un port de plaisance de 200 tours, pourquoi la construction des deux principales nouvelles tours reprend pour la seconde fois, Six Senses, Aeternitas, LIV, Pelagos, le prix d’entrée et ce qu’une visite ne montre pas.
Dubai Marina est un quartier de gratte-ciel autour d’un port de plaisance artificiel sur la côte de Dubaï. Des yachts circulent entre les tours, une promenade suit l’eau et la plage de JBR protège le quartier côté mer. La Marina a été créée presque de zéro en vingt ans. De nouveaux records s’y préparent aujourd’hui : la tour Six Senses de 122 étages et Aeternitas, dont l’horloge au sommet atteint 450 m. Notre catalogue compte 68 programmes dans le quartier, dont 13 livrés à partir de 2026, construits par 11 promoteurs. Nous expliquons comment une côte vide est devenue la Marina, ce qui distingue les principaux nouveaux programmes, quel budget prévoir et ce qu’une visite ne montre pas.
Ce qui se passe dans le quartier
La Marina est depuis longtemps un quartier vivant : on y vit, on s’y promène et on y loue des appartements à la nuitée. La plupart des tours ont été livrées dans les années 2000 et 2010. Il ne reste presque plus de terrain libre au bord de l’eau. Les nouveaux programmes occupent donc les dernières parcelles et se distinguent par leur hauteur, leur marque ou leur emplacement direct au bord de l’eau.
Pour l’acheteur, cela implique trois choses. Premièrement, l’adresse est déjà établie. La promenade, la plage, le métro, le tramway, les restaurants et les marinas sont tous là, et vous le constatez de vos propres yeux, pas sur un rendu. Deuxièmement, le budget d’entrée est plus élevé que dans les quartiers en développement. Troisièmement, les nouveaux programmes sont très différents, du studio à 1,4 million d’AED à la résidence occupant tout un étage pour plusieurs dizaines de millions. On ne peut pas les comparer sur le seul mot « Marina ».
Si vous achetez aux Émirats pour la première fois, commencez par notre guide « Comment acheter un bien immobilier aux Émirats » : il explique le déroulement d’une transaction à Dubaï, de la réservation à la remise des clés.
Un port qui n’existait pas : comment la côte est devenue la Marina
Jusqu’à la fin des années 1990, à la place de la Marina, il n’y avait qu’une côte plate et sablonneuse. En 1999, Emaar a mandaté l’agence HOK, qui a dessiné un quartier de 578 ha autour d’un port artificiel et de près de 8 km de promenades. Le modèle était False Creek à Vancouver : une baie bordée de tours résidentielles et de promenades en bord d’eau.
La construction de la digue a commencé en décembre 1998. L’excavation du futur port s’étendait sur 3,5 km. On en a extrait 5,7 millions de m³ de terre et les rives ont été consolidées avec environ 15 000 blocs de béton pesant jusqu’à 42 t. Le canal a créé 10 km de rives. Le chantier du quartier a officiellement commencé le 17 octobre 2000, avec la promesse d’une « ville de 100 000 habitants ».
Les trois premières tours ont été Al Murjan, 41 étages, Al Mass, 34 étages, et Fairooz, 26 étages, soit 569 appartements au total. Leur livraison était prévue à temps pour la réunion du FMI à Dubaï en 2003. En août 2002, Jumeirah Beach Residence a été lancé le long de la plage : 40 tours sur 1,7 km de côte et 6 917 appartements. Au pied de ces tours, The Walk, une rue d’environ 170 boutiques, a ouvert en août 2008, puis Dubai Marina Mall, avec 140 boutiques, en décembre de la même année.
Course à la hauteur et excavation inondée
Dans les années 2000, la Marina est devenue un terrain de records. En mai 2011, The Torch de Select Group a ouvert. C’était alors le plus haut immeuble résidentiel du monde. Princess Tower l’a dépassée en 2012 : 413,4 m et 101 étages, un titre qu’elle a conservé jusqu’en 2015. À proximité se sont élevées 23 Marina, haute de 392,4 m avec 57 piscines dans l’immeuble, et Elite Residence, 380,5 m. Le chantier de Marina 101, haute de 425 m, s’est arrêté pendant la crise et la tour a dû être achevée avec les banques.
La tour la plus connue du quartier est Cayan Tower, une tour torsadée conçue par SOM. Chaque étage pivote de 1,2° par rapport au précédent. Sur ses 306,4 m, la tour effectue une rotation de 90°. Son histoire a commencé par un incident : le 7 février 2007, l’eau du port a percé la paroi de l’excavation et l’a entièrement inondée. Le chantier a été arrêté pendant un an et demi, et la tour a ouvert le 10 juin 2013.
La hauteur a aussi son revers. The Torch a brûlé deux fois, en 2015 et en 2017. Il n’y a eu aucune victime dans les deux cas.
Crise : deux tours construites une seconde fois
La crise a arrêté plusieurs grands chantiers à la Marina. Deux de ces chantiers accueillent aujourd’hui les principaux programmes neufs du quartier. Pentominium était prévu pour atteindre environ 516 m et 122 étages. Le chantier est resté à l’arrêt pendant des années. En 2023, Select Group l’a acheté aux enchères pour 100 millions de dollars, après 46 offres. Six Senses Residences, conçu par Woods Bagot, s’élève désormais à sa place.
La seconde est Marina 106 d’Emaar. Son chantier a été gelé en 2009, a repris le 2 décembre 2013, puis s’est de nouveau arrêté le 11 avril 2017. London Gate et l’horloger Franck Muller ont ensuite repris la tour, dont la construction se poursuit depuis avril 2024 sous le nom d’Aeternitas. Ces deux histoires sont à connaître pour l’acheteur : ces tours ont un long passé et les délais annoncés par les nouveaux propriétaires se vérifient sur le chantier, pas dans la publicité.
Tramway, métro et grande roue
La station de métro de la Marina, aujourd’hui appelée Sobha Realty, a ouvert le 30 avril 2010. Le tramway a commencé à circuler dans le quartier le 11 novembre 2014 : 10,6 km de voies et 11 arrêts. Il ne tire pas son courant de câbles aériens, mais du sol. C’est le premier tramway de ce type hors d’Europe.
Face à la plage de JBR, l’île Bluewaters a ouvert en novembre 2018. Ain Dubai, la grande roue de 250 m de haut qui s’y trouve, a ouvert le 21 octobre 2021. Elle a ensuite fermé, puis rouvert le 26 décembre 2024. La Marina compte aujourd’hui plus de 200 tours et environ 120 000 habitants : la promesse de 2000 est presque tenue.
Six Senses Residences : 122 étages et un niveau consacré à la longévité
Six Senses Residences Dubai Marina Select Group construit ce projet, cette même société qui a réalisé The Torch et Marina Gate à la Marina. C’est le premier immeuble résidentiel indépendant de la marque Six Senses, connue pour ses resorts et ses spas. La tour compte 122 étages et seulement 251 résidences : appartements de deux, trois et quatre chambres, penthouses sur un demi-étage et Sky Mansions sur deux ou trois niveaux. Livraison au 3e trimestre 2028. La tour s’élève sur le site du Pentominium resté inachevé, évoqué dans le chapitre sur la crise.
L’essentiel du programme : quatre niveaux réservés aux résidents, soit environ 5 690 m². Au 5e étage, le niveau Balance comprend une piscine à débordement, trois types de sauna et une salle de sel. Au 6e, le niveau Longevity abrite une clinique de longévité, une chambre de cryothérapie et une chambre hyperbare. Au 109e étage, le niveau Horizon propose un bassin de nage de 25 m et des jardins donnant sur la Marina et Palm Jumeirah.
L’offre disponible débute avec des appartements de quatre chambres de 308 m², à 10 259 700 AED, soit 33 287 AED par m². Paiement : 20 % à la réservation, 20 % supplémentaires en deux versements pendant les travaux et 60 % à la remise des clés. Les fonds sont versés sur un compte séquestre auprès d’Emirates NBD. Les frais de service sont de 409 AED par m² et par an, les plus élevés parmi les nouveaux programmes du quartier.
Aeternitas : une horloge à 450 m de haut
Franck Muller Aeternitas La tour Aeternitas est construite par London Gate avec l’horloger suisse Franck Muller. Ce sont les premières résidences de la marque à Dubaï et son premier projet immobilier. Cette tour de 105 étages, haute de 450 m, doit son nom à la montre Aeternitas Mega, qui compte 36 complications et 1 483 composants. Une grande horloge est installée à son sommet : la tour a été conçue comme une tour à horloge. Il s’agit de l’ancienne Marina 106 d’Emaar, dont le chantier a été interrompu deux fois. Nous en racontons l’histoire plus haut.
Du 102e au 105e étage, à partir de 400 m de hauteur, se trouvent trois Sky Mansions et le penthouse Aeternitas de 797 m². Les résidents des Sky Mansions disposent de leur propre chef cuisinier et de leur propre concierge. Plus bas, des appartements d’une, deux et trois chambres et des villas Franck Muller. Le programme comprend un terrain de padel, un spa, un salon de cigares, un jardin zen et une salle de musique.
Plan de paiement 30/70 : 30 % pendant les travaux, à partir de la réservation, et 70 % à la remise des clés. Compte séquestre auprès d’Abu Dhabi Islamic Bank. L’offre disponible débute avec des appartements de quatre chambres de 253 m², à 9 700 000 AED. La livraison est annoncée au T4 2026 et l’avancement de la tour est de 49 %. Avant d’acheter, demandez au promoteur une nouvelle date par écrit.
LIV Waterside et LIV Marina : des immeubles les pieds dans l’eau
LIV Waterside LIV Developers construit ce programme. C’est un ensemble fermé au bord de l’eau, avec 175 m de front de mer : l’immeuble ne donne pas sur l’eau de l’autre côté d’une route, il la borde directement et s’ouvre sur Marina Promenade. Le programme comprend une tour de 26 étages et une partie basse au bord de l’eau : appartements d’une, deux et trois chambres, duplex, maisons de ville, penthouses et villas de quatre et cinq chambres.
Une particularité qu’on ne retrouve plus ailleurs dans le quartier : The Mansion. Il possède son propre accès, sa propre piscine, trois étages, des plafonds de 7 m et des portes d’entrée de 4 m de haut. Le spa comprend une grotte de sel de l’Himalaya. Un appartement d’une chambre de 76 m² coûte à partir de 2 900 000 AED, soit 38 023 AED par m². L’immeuble est presque achevé, à 95 %, avec une livraison au T3 2026. L’achat se fait actuellement en une seule fois, sans échéancier.
LIV Marina LIV Marina, du même promoteur, se trouve dans la partie « cinq étoiles » du quartier, près de Grosvenor House, Ritz-Carlton et InterContinental, sur l’une des dernières parcelles libres au bord de l’eau. L’immeuble compte 39 étages et 248 appartements, et il est déjà achevé. L’étage des équipements abrite une piscine à débordement dont le bord donne directement sur l’eau de la Marina, ainsi qu’un parc de trampolines pour les enfants. Appartement à partir de 4 599 548 AED, paiement intégral à la transaction.
Pelagos by IGO : un balcon plus grand qu’un studio
Pelagos by IGO La tour Pelagos est construite par Invest Group Overseas, une société active depuis 2004. Elle est en première ligne au bord de l’eau : deux niveaux de podium au-dessus du rez-de-chaussée et 33 étages résidentiels, pour 288 appartements. On y trouve des studios et des appartements d’une ou deux chambres, mais pas de trois chambres. Livraison au T3 2026.
L’élément principal du programme : les balcons. Dans l’appartement A2 de deux chambres, le balcon fait 39 m², plus que le studio de type B tout entier. Les fenêtres donnent sur la promenade et les quais de yachts. Il y a aussi des limites : pas de spa, de salle de cinéma ni de club pour enfants dans l’immeuble, et le quartier est animé et touristique.
Pelagos affiche le prix au mètre carré le plus bas parmi les nouveaux programmes du quartier : 23 101 AED par m². L’offre disponible débute actuellement avec des appartements de deux chambres de 139 m², à 3 200 000 AED. Deux plans de paiement sont proposés : l’un prévoit 40 % à la remise des clés, l’autre 30 % après la remise des clés. Les fonds sont versés sur un compte séquestre auprès de First Abu Dhabi Bank.
À côté : Dubai Harbour
Entre la Marina et Palm Jumeirah se trouve Dubai Harbour, un quartier récent en bord de mer, avec la plus grande marina de yachts de Dubaï et un terminal de croisière. Les acheteurs le regardent souvent avec la Marina, et certains programmes de Dubai Harbour sont même commercialisés sous le nom de Marina. Nous les considérons séparément.
DAMAC Bay 2 by Cavalli C’est là que se trouvent deux tours, une piscine à débordement au 43e étage et des duplex avec piscine privative du 44e au 48e étage. Livraison au T1 2028, appartement de trois chambres à partir de 8 235 000 AED. À côté, Sobha construit Seahaven : trois tours en croissant face à la mer, de 45 à 65 étages. Appartement d’une chambre à partir de 4 532 032 AED, livraison au T3 2027.
Autres programmes neufs du quartier
Autres nouveaux programmes de la Marina dans notre catalogue. Le prix et la date de livraison sont mis à jour dans la fiche de chaque programme. Retrouvez les autres programmes dans le catalogue des Émirats.
Quel est le prix d’entrée ?
Un appartement dans un programme neuf de la Marina peut coûter moins de 1,5 million d’AED, tandis qu’une résidence de quatre chambres peut dépasser 10 millions. Le budget d’entrée médian des nouveaux programmes est d’environ 4,5 millions d’AED. C’est plus élevé qu’à Business Bay, où la médiane est d’environ 2,8 millions, comme nous l’avons indiqué dans l’article sur Business Bay. Pour la comparaison avec les autres quartiers de la ville, consultez l’analyse « Quel budget pour acheter à Dubaï ».
Le prix « à partir de » correspond toujours à l’appartement disponible le moins cher du programme. À Vanguard, c’est un studio de 38 m² ; à Six Senses, une résidence de quatre chambres de 308 m². Il est plus juste de comparer le prix au mètre carré. Cette comparaison montre que Pelagos et Marina Cove sont moins chers que leurs voisins, tandis que le mètre carré à LIV Waterside, Aeternitas et Rove Home est le plus cher.
En plus du prix, l’acheteur paie 4 % de frais au Dubai Land Department lors de l’enregistrement, puis des frais de service chaque année après la livraison. Dans les immeubles récents de la Marina, ils vont de 172 AED par m² et par an chez Vanguard à 334 AED chez Residences Du Port et 409 AED chez Six Senses. Nous expliquons leur fonctionnement dans notre article sur les charges d’un appartement. Nous expliquons comment lire un échéancier de paiement dans notre article sur le paiement échelonné auprès d’un promoteur.
Elle voulait la Marina, elle a acheté au bord de l’eau : un exemple tiré de notre expérience
Ce cas montre bien comment les prix s’établissent à Dubai Marina. Notre cliente Anna souhaitait un appartement à moins de 500 000 dollars, rapportant au moins 3 000 dollars par mois. Elle cherchait à Dubai Marina ou à Downtown. Mais dans les quartiers établis, le rendement est d’environ 6 % par an, et un tel appartement n’aurait rapporté que 2 500 dollars par mois au maximum.
Nous lui avons proposé un appartement d’une chambre de 70 m² dans un quartier en développement au bord de l’eau et avons négocié avec le promoteur un prix inférieur de 10 %. Dans le projet, les prix commençaient à 500 000 dollars, mais la cliente a acheté pour 450 000. Dans ce quartier, l’appartement est loué à la nuitée et rapporte 3 800 dollars par mois.
La conclusion pour la Marina est simple : une adresse connue et déjà établie se paie cher, et le rendement locatif y est plus faible que dans les quartiers encore en développement. Il vaut la peine d’acheter à la Marina pour la Marina elle-même, l’eau, la promenade et la vie du quartier, et non pour viser le taux locatif le plus élevé.
Ce que la visite ne montre pas
À qui cela convient, et à qui non
| Ce qui compte pour vous | Quel projet | Pourquoi |
|---|---|---|
| Petit budget | Vanguard, Marina Living | Studio à partir de 1,39 million d’AED, immeuble livré à partir de 2,1 millions d’AED |
| Un prix au mètre abordable au bord de l’eau | Pelagos by IGO | 23 101 AED par m², de grands balcons au-dessus des quais |
| Vivre au bord de l’eau | LIV Waterside, LIV Marina | Les immeubles se trouvent au bord même du port, tous deux presque achevés ou déjà livrés |
| Un immeuble emblématique | Aeternitas | 105 étages et une horloge au sommet |
| Santé et services | Six Senses Residences | Clinique de longévité, spa et piscine au 109e étage |
| La mer et les yachts à proximité | DAMAC Bay 2 à Dubai Harbour | Le quartier voisin est au bord de la mer et abrite la plus grande marina de la ville |
À qui ce quartier ne convient pas. À ceux qui recherchent un quartier familial calme avec des villas, des jardins et une école au coin de la rue : la Marina est dense, animée et touristique. À ceux qui achètent dans le seul but d’obtenir le rendement le plus élevé : dans les quartiers établis, il est plus faible que dans ceux en développement, comme l’illustre l’exemple ci-dessus. Pour comprendre le régime de propriété des étrangers aux Émirats, lisez notre analyse du freehold.
Erreurs à l’achat
Les questions les plus fréquentes, en bref
Où se trouve Dubai Marina ?
Sur le littoral de Dubaï, entre Palm Jumeirah et le quartier de Jumeirah Lake Towers. Une marina artificielle longe le quartier et la plage de JBR le protège côté mer. Downtown et Burj Khalifa sont à environ 20 minutes en voiture.
Combien coûte un appartement dans un immeuble récent de la Marina ?
L’appartement disponible le plus abordable dans un immeuble récent du quartier est un studio à Vanguard by Franck Muller à 1 390 000 AED. Les appartements d’une chambre à Marina Living sont proposés à partir de 2 100 000 AED, et à LIV Waterside à partir de 2 900 000 AED. Le budget d’entrée médian des immeubles récents du quartier est d’environ 4,5 millions d’AED.
Quels immeubles de la Marina seront bientôt livrés ?
LIV Waterside, Pelagos by IGO, Aeternitas, Marina Shores et Residences Du Port devraient être livrés en 2026. Vanguard doit être livré en 2027, Six Senses Residences en 2028 et Marina Cove en 2029.
Est-il rentable de louer un appartement à la Marina ?
La Marina est l’un des quartiers de Dubaï les plus demandés par les touristes, les appartements y trouvent donc facilement preneur. Mais leur prix est aussi élevé. Dans notre transaction, la cliente cherchait d’abord un appartement à la Marina, puis a acheté dans un immeuble au bord de l’eau d’un quartier en développement et le loue avec un rendement 27 % supérieur à celui qu’elle avait prévu.
Comment payer un appartement en construction ?
Chaque immeuble a son propre échéancier. Chez Aeternitas, 70 % du prix sont payés à la remise des clés, chez Six Senses, 60 %, et chez Pelagos, une partie de la somme peut être réglée après la remise des clés. La loi prévoit que les fonds soient versés sur le compte séquestre de l’immeuble.
En quoi Dubai Marina diffère-t-elle de Dubai Harbour ?
Dubai Harbour est le quartier voisin au bord de la mer, entre la Marina et Palm Jumeirah. Il abrite la plus grande marina de yachts de la ville et un terminal de croisière. La Marina entoure un port-canal, tandis que Dubai Harbour donne directement sur la mer.
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