Comment acheter un bien immobilier aux Émirats : du choix aux clés

Un étranger peut acheter un appartement à Dubaï sans titre de séjour ni déplacement : dans les zones freehold, le logement passe en pleine propriété sur la seule présentation d’un passeport. Un programme neuf s’achète ainsi : réservation, contrat avec le promoteur, enregistrement auprès du Dubai Land Department, paiements selon l’échéancier sur un compte séquestre, réception et titre de propriété à la remise des clés. En plus du prix, des frais de 4 % sont versés au Dubai Land Department. Vous trouverez ci-dessous tout le parcours étape par étape, avec les chiffres de 1066 programmes de notre catalogue, les règles de Dubaï et les témoignages de nos clients.

Qui peut acheter et qu’achetez-vous exactement

À Dubaï, les zones freehold sont ouvertes aux étrangers : on peut y posséder sans restriction un appartement, une villa ou un terrain, au même titre qu’un citoyen. Ces zones sont énumérées dans le décret de Dubaï n° 3 de 2006 et accueillent presque tous les programmes neufs achetés par des étrangers. Parmi les 1310 programmes de notre catalogue dans l’ensemble des Émirats, seuls quelques-uns sont vendus en leasehold, c’est-à-dire avec un bail à durée déterminée. L’acheteur n’est soumis à aucune limite d’âge. La différence entre pleine propriété et bail de 99 ans est expliquée dans l’article sur le freehold.

À Abu Dhabi, les règles diffèrent. Neuf zones d’investissement sont ouvertes aux étrangers : Yas, Saadiyat, Reem, Al Maryah, Lulu, Al Raha Beach, Sayh Al Sudaireh, Al Reef et Masdar City. Depuis avril 2019, il est possible d’y détenir un bien en pleine propriété. À Sharjah, un étranger n’obtient qu’un droit d’usage d’une durée maximale de cent ans. La suite de cet article porte sur Dubaï, où se concentre l’essentiel des transactions. Abu Dhabi et Ras Al Khaimah sont abordés séparément.

Vingt ans de marché pour les étrangers

Le marché de Dubaï pour les étrangers est récent. Lorsque les astronautes ont pris cette image depuis l’orbite, Palm Jumeirah ne comptait pas une seule maison, et le décret sur les zones freehold n’a été adopté que trois ans plus tard, en 2006. Un an après, la loi n° 8 de 2007 a imposé aux promoteurs de conserver les fonds des acheteurs sur des comptes séquestres. Le marché actuel repose sur ces deux règles.

Les îles The World sur la seconde image montrent bien l’écart entre la publicité et la livraison : les îles ont été gagnées sur la mer, mais aucune maison n’y apparaît. Pour l’acheteur, la leçon est la même qu’il y a vingt ans : payer les étapes déjà visibles et vérifier où sont déposés les fonds.

Programme neuf ou appartement livré

La plupart des étrangers achètent des programmes neufs à Dubaï, en raison du paiement échelonné : le promoteur perçoit une partie du prix immédiatement, puis le solde selon un échéancier jusqu’à la remise des clés, parfois au-delà. Un appartement livré est presque toujours payé en totalité le jour de la transaction, avec vos fonds propres ou un crédit immobilier.

Notre catalogue compte 497 programmes à Dubaï livrés en 2026 et 2027. L’immeuble est déjà sorti de terre, vous voyez donc ce que vous achetez. En contrepartie, l’échelonnement est moins souple : plus les clés sont proches, plus la somme à verser immédiatement est élevée. L’achat sur plan offre l’échéancier le plus souple et le prix le plus bas, mais suppose d’attendre trois à quatre ans.

Un appartement déjà livré sur le marché secondaire est pertinent si vous recherchez un revenu dès le premier mois ou un visa. Le visa investisseur de deux ans n’est accordé que pour un logement livré avec titre de propriété. Les visas sont détaillés plus bas.

Objectif et budget : le point de départ du choix

On choisit un quartier selon son objectif, et non l’inverse. Pour louer, privilégiez les secteurs demandés : près du métro, des pôles d’affaires ou des écoles. Pour y vivre, le parc, la plage et le trajet jusqu’au travail comptent. Pour préserver son capital, le nom du promoteur et la liquidité de l’immeuble à la revente sont déterminants.

Le deuxième chiffre à définir avant de choisir est la somme nécessaire au départ : l’apport initial, les frais de 4 % et l’enregistrement. Pour un appartement à 1,5 million AED avec un apport de 20 %, comptez environ 360 000 AED au départ. Le coût total d’un achat au prix du marché est détaillé dans l’article combien coûte l’entrée sur le marché de Dubaï.

Le tableau a été établi à partir de notre catalogue lors de la création de la page. La « médiane » signifie que la moitié des programmes du quartier sont moins chers et l’autre moitié plus chers. L’écart entre JVC et Palm Jumeirah approche un rapport de un à dix, et il ne s’explique pas seulement par la mer. À JVC et Dubai South, les achats visent la location ; sur Palm Jumeirah et à Dubai Marina, on paie la vue et l’adresse.

Dubai South

Azizi Venice (1-11)

Bas du marché : Dubai South, avec l’un des tickets d’entrée les plus bas de la ville.

à partir de 655 000 AED · livraison T1 2027

Dubai Hills

Elvira

Médiane : Dubai Hills, parc et golf, immeuble signé Emaar.

à partir de 1,65 million AED · livraison T4 2026

Palm Jumeirah

Passo

Haut du marché : Palm Jumeirah, avec un ticket d’entrée de plusieurs millions de dirhams.

à partir de 6,75 millions AED · livraison T4 2029

Comment vérifier le promoteur et le programme

La principale protection de l’acheteur à Dubaï est le compte séquestre. En vertu de la loi de Dubaï n° 8 de 2007, tous les paiements des acheteurs sont versés sur un compte bancaire distinct dédié au projet. Les créanciers du promoteur ne peuvent pas s’en saisir. Le promoteur reçoit les fonds par tranches au fur et à mesure de l’avancement de l’immeuble. Après la livraison, la banque conserve encore 5 % sur le compte pendant un an. Si le projet est annulé, la loi impose de rembourser les acheteurs. Pour 922 programmes de Dubaï sur les 1066 de notre catalogue, la banque du compte séquestre est indiquée.

À vérifier avant de réserver :

La hausse des prix n’est pas non plus garantie. En 2025, selon nos observations, plus de la moitié des nouveaux programmes n’ont pas pris de valeur. Le prix de lancement annoncé concerne généralement un seul appartement de l’immeuble, le plus petit et le moins bien situé.

Réservation : les premiers versements

Tout commence par une réservation. Le promoteur demande de 3 à 5 % du prix et vous attribue un appartement précis. La confirmation indique le numéro, le prix, le plan de paiement et la date limite de versement du solde de l’apport initial. Vérifiez ces éléments avant de payer : ils seront repris dans le contrat.

Voici comment cela se passe concrètement. Notre client a acheté un appartement à Saadiyat, à Abu Dhabi, pour 3 millions de dollars. Plus de 2 000 demandes avaient été déposées pour 140 appartements. Le paiement depuis le compte de son entreprise avait été convenu à l’avance avec le promoteur, et les documents portant une signature manuscrite ont été expédiés par coursier depuis l’Europe. Sans cette préparation, l’appartement aurait été attribué au suivant sur la liste.

Contrat et enregistrement dans Oqood

Après l’apport initial, le promoteur envoie le contrat de vente, ou SPA. Il prévoit le calendrier des paiements, la date de livraison, les pénalités applicables aux deux parties et les conditions de revente. Le contrat est signé électroniquement, sans déplacement.

Le promoteur enregistre ensuite le contrat dans le registre provisoire du Dubai Land Department, appelé Oqood. La loi lui accorde 90 jours à compter de la signature. Le certificat Oqood arrive par e-mail : c’est votre document établissant vos droits sur l’appartement en construction, jusqu’à l’émission du titre de propriété.

Frais d’enregistrement : 4 % du prix. Le tarif du département prévoit 2 % à la charge du vendeur et 2 % à la charge de l’acheteur, mais dans les plans de paiement des promoteurs de notre catalogue, les 4 % figurent séparément, en sus du prix, et sont supportés par l’acheteur. Il arrive que le promoteur les prenne à sa charge dans le cadre d’une offre. Lors d’une de nos transactions sur une villa à 2,7 millions de dollars, le promoteur a payé lui-même 54 000 dollars de frais.

Paiements selon l’échéancier

Le plan de paiement s’exprime en trois chiffres : la part due à la réservation, pendant les travaux et à la remise des clés. « 20 / 40 / 40 » signifie 20 % immédiatement, 40 % par tranches pendant les travaux et 40 % à la livraison.

Pour l’apport initial, 52 % des programmes de Dubaï demandent 20 % du prix, et 17 % en demandent 10 %. 100 autres programmes ne sont vendus qu’avec paiement intégral. Pour 220 programmes, une part du prix est payable après la remise des clés, pendant que vous louez l’appartement.

Dubai Hills

Parkside Views

Échéancier Emaar : l’essentiel de la somme est dû à la remise des clés.

20 % réservation · 20 % travaux · 60 % remise des clés

Business Bay

Canal Heights

La moitié du prix est due à la remise des clés : pratique si vous disposez alors des fonds ou d’un prêt immobilier.

20 % réservation · 30 % travaux · 50 % remise des clés

Dubai South

Azizi Venice (1-11)

Plusieurs échéanciers au choix : d’un démarrage léger à un paiement important à la remise des clés.

10 % réservation · 30 % travaux · 60 % remise des clés

L’article sur l’échelonnement des paiements par le promoteur explique comment lire l’échéancier et où se trouvent les pièges. La règle principale est simple : payez à temps. À Dubaï, les retards coûtent cher.

En cas de retard de paiement

En cas de retard ponctuel, le promoteur attend généralement un ou deux mois et applique des pénalités. Si la dette s’accumule, il adresse une mise en demeure de 30 jours, puis peut résilier le contrat. La loi de Dubaï lie le montant que l’acheteur perdra à l’avancement de l’immeuble :

Les pénalités peuvent être disproportionnées. En 2026, un client nous a contactés : après quatre mois de retard sur une dette de 17,4 mille dollars, les pénalités atteignaient 11,2 mille dollars. Nous avons négocié avec le promoteur et les avons réduites de moitié, à 5,6 mille. Mieux vaut ne pas en arriver là : si vous voyez que vous ne pourrez pas assumer le prochain paiement, parlez en au promoteur avant l’échéance.

Mais la médaille a son revers. Les appartements abandonnés par les acheteurs sont remis en vente par le promoteur, parfois 10 à 15 % en dessous du prix du marché. C’est ainsi que notre client a acheté une villa à Tilal Al Ghaf pour 2,6 millions de dollars : l’acheteur précédent avait cessé de payer. Plus tard, la villa valait déjà 3,08 millions. Le client avait versé 55 % du prix et a gagné 354 000 dollars, soit 25 % de son investissement.

Revente avant la remise des clés

Vous pouvez vendre l’appartement avant sa livraison, mais uniquement avec l’accord du promoteur. Il délivre un certificat NOC une fois qu’une certaine part du prix a été payée, généralement 30 à 50 %. Le seuil est indiqué dans le contrat, lisez-le avant de réserver. Le promoteur fixe le coût du certificat.

Tout le monde ne parvient pas à revendre avant la remise des clés avec un bénéfice. Selon nos observations, seule une petite part du marché se revend ainsi : des immeubles portant une signature reconnue, de bons étages, des appartements achetés dès le tout début. Le pire scénario que nous ayons vu était le suivant. Un appartement acheté pour 250 000 dollars afin d’être revendu n’a pas trouvé preneur et a été cédé pour 200 000 dollars. La location de courte durée, qui devait rapporter 45 000 dollars par an, n’en a rapporté que 27 000.

Réception et remise des clés

Une fois l’immeuble livré, le promoteur vous convie à la réception et demande le dernier paiement. Ne signez pas le procès-verbal le jour même. Faites venir un inspecteur : il contrôlera l’appartement et établira une liste de réserves à envoyer au promoteur. Le promoteur corrige les défauts, l’inspecteur effectue un nouveau contrôle, et vous ne signez qu’ensuite. Un inspecteur coûtait environ 400 dollars en 2025 et environ 545 dollars en 2026.

Après le dernier paiement, le Dubai Land Department délivre le titre de propriété, le Title Deed. À partir de ce moment, l’appartement vous appartient définitivement. Faites ensuite transférer à votre nom les contrats d’électricité, d’eau et de refroidissement, sans quoi vous ne pourrez pas louer l’appartement.

La garantie est prévue par la loi. Selon la loi de Dubaï n° 6 de 2019, le promoteur est responsable de la structure de l’immeuble pendant 10 ans et des défaillances des installations techniques pendant 1 an. Cette année-là, il faut tout repérer : fuites, climatisation, électricité. Installez-vous ou faites emménager un locataire avant son expiration.

Si vous achetez un appartement déjà livré

Pour un appartement livré, les étapes sont moins nombreuses. Les parties signent un mémorandum de vente et le vendeur obtient un certificat NOC auprès du promoteur. Dans les zones freehold, la transaction ne peut pas être enregistrée sans ce document. Les parties se rendent ensuite dans un centre d’enregistrement, ou trustee office, l’acheteur paie et le titre est émis au nom du nouveau propriétaire le jour même. L’enregistrement prend environ 25 minutes.

Les étrangers peuvent aussi obtenir un prêt immobilier aux Émirats. Pour les expatriés, la Banque centrale des EAU autorise un financement allant jusqu’à 80 % du prix d’un premier logement jusqu’à 5 000 000 AED, 70 % au-delà de ce montant et 60 % pour un second logement. Pour un programme neuf, la banque ne finance pas plus de 50 %. La durée du prêt peut atteindre 25 ans, son montant ne peut dépasser sept fois le revenu annuel, et l’ensemble des remboursements ne peut excéder la moitié du revenu. Il n’existe pas de règles distinctes pour les personnes ne vivant pas aux Émirats.

Ce qu’il faut payer en plus du prix

Tous les frais qui s’ajoutent au prix de l’appartement :

Chaque année, le propriétaire paie des charges de copropriété pour l’entretien de l’immeuble. Pour 1 615 programmes de notre catalogue, la médiane est de 170 AED par mètre carré et par an, avec un minimum de 12,0 AED. Pour un appartement de 80 m², cela représente environ 13 600 AED par an. Le propriétaire paie ces charges, même si l’appartement est loué. L’indice des charges de Dubai REST affiche gratuitement les tarifs approuvés pour chaque immeuble. Les autres dépenses du propriétaire sont détaillées dans l’article combien coûte un appartement à Dubaï chaque année.

Sobha Hartland 2

330 Riverside Crescent

Sobha Hartland 2 : charges au niveau médian du marché.

charges de copropriété : 194 AED par m² et par an

Palm Jumeirah

Passo

Palm Jumeirah : les immeubles avec plage et services ont des charges plus élevées.

charges de copropriété : 301 AED par m² et par an

Al Furjan

Kingdom Gate

Al Furjan : quartier résidentiel aux charges modérées.

charges de copropriété : 151 AED par m² et par an

Visa lié à l’achat immobilier

Un bien immobilier à Dubaï donne droit à un visa. En 2026, les conditions ont été sensiblement assouplies.

Le visa de deux ans n’est pas accordé pour un appartement en construction : il faut un bien livré avec un Title Deed. Pour un Golden Visa sur un programme neuf, renseignez-vous le jour du dépôt de la demande : les conditions de visa aux Émirats changent souvent.

Acheter sans se déplacer

Un programme neuf à Dubaï peut s’acheter entièrement à distance : réservation, contrat, paiements et enregistrement se font sans voyage. Un passeport est nécessaire. Un appartement livré peut aussi être acheté sans se déplacer, par l’intermédiaire d’un représentant muni d’une procuration.

Les documents établis en Russie présentent une particularité. Les Émirats ne sont pas parties à la Convention de La Haye, l’apostille n’y est donc pas acceptée. Une procuration et les autres documents signés à l’étranger doivent être légalisés au consulat des Émirats, puis au ministère des Affaires étrangères des EAU. Prévoyez ce délai.

Depuis octobre 2025, un appartement livré peut être acheté et vendu intégralement dans l’application Dubai Now via UAE Pass. Cela ne concerne toutefois que les personnes disposant d’un Emirates ID et d’un compte bancaire aux EAU.

Réfléchissez aussi au mode de paiement. Les transferts depuis la Russie vers les Émirats sont soumis à des restrictions et la méthode de paiement doit être convenue avec le promoteur avant la réservation. Il y a aussi un point auquel on pense trop tard : le testament. Rédigez-le et enregistrez-le aux Émirats immédiatement après l’achat, afin que votre famille n’ait pas à se débrouiller avec les règles locales de succession.

Mise en location

Les baux annuels sont enregistrés dans le système Ejari. Le loyer ne peut être augmenté que dans les limites de l’indice locatif du Dubai Land Department : depuis janvier 2025, celui-ci autorise une hausse de 0 à 20 %.

Il est interdit de louer soi-même à la nuitée sans autorisation de l’autorité touristique de Dubaï. Il faut passer par une société agréée, qui prélève environ 20 % des revenus. Calculez le rendement après ces frais : la publicité l’affiche généralement avant leur déduction.

Voici une erreur fréquente. Un appartement acheté 300 000 dollars à quarante minutes du centre devait rapporter 10 % par an. Il n’en a rapporté que 5 % : 15 000 dollars au lieu de 30 000 dollars par an.

Taxes

Aux Émirats, une personne physique ne paie pas d’impôt sur les revenus tirés de son bien immobilier : il s’agit de revenus d’investissements personnels. La première vente d’un logement neuf est soumise à une TVA de 0 %, tandis que la revente et la location de logements sont exonérées de TVA. À Dubaï, le locataire paie une taxe municipale de 5 % du loyer annuel avec la facture d’électricité et d’eau.

Si vous êtes résident fiscal russe, les revenus de location et de vente d’un appartement aux Émirats sont imposés en Russie et vous devez déposer vous-même votre déclaration. Le calcul est expliqué dans l’article sur l’impôt lors de la vente d’un appartement.

Abu Dhabi et Ras Al Khaimah

Abu Dhabi a ouvert son marché aux étrangers plus tard que Dubaï, et compte moins de promoteurs. Les frais d’enregistrement y sont plus faibles : les échéanciers de paiement des programmes d’Abu Dhabi de notre catalogue font apparaître 2 % en supplément du prix. Les transactions y sont enregistrées via le système DARI.

À Ras Al Khaimah, les frais de 4 % sont payés à la livraison de l’immeuble, et non au départ, ce qui est avantageux lors d’une revente avant la remise des clés. Les transactions sont enregistrées par l’autorité immobilière locale. Il y a moins de promoteurs qu’à Dubaï, vérifiez donc le programme et le compte séquestre avec tout autant de soin.

Ce que la visite ne montre pas

Les erreurs qui font perdre de l’argent

À qui cela s’adresse

Tout sur le marché des programmes neufs aux Émirats, avec les prix et les échéanciers de paiement, est réuni dans notre catalogue. Les prix par quartier de Dubaï figurent sur une page dédiée.

Les questions les plus fréquentes, en bref

Un étranger peut-il acheter un appartement à Dubaï ?
Oui. Dans les zones freehold de Dubaï, un étranger peut détenir en pleine propriété un appartement, une villa ou un terrain. Ni titre de séjour ni déplacement ne sont nécessaires pour acheter un logement neuf : un passeport suffit.

Quels frais s'ajoutent au prix lors de l'achat d'un logement neuf à Dubaï ?
Les 4 % de frais du Dubai Land Department, que le promoteur perçoit avec le premier versement. S'y ajoutent les frais d'enregistrement du contrat : via le portail du promoteur, ils s'élèvent à 1 000 AED selon le tarif du département.

Qui paie les frais de 4 % lors de l'achat d'un appartement livré à Dubaï ?
Selon le tarif du Dubai Land Department, l'acheteur paie 2 % et le vendeur 2 %. Les parties peuvent en convenir autrement et l'inscrire dans le mémorandum.

Quel apport initial faut-il pour un logement neuf à Dubaï ?
Le plus souvent 20 % du prix, et 10 % dans certains projets. S'y ajoutent les 4 % de frais du Dubai Land Department.

L'achat d'un appartement à Dubaï donne-t-il droit à un visa ?
Oui. Un visa investisseur de deux ans est accordé pour un appartement livré, quelle que soit sa valeur, détenu en nom propre, ou pour une quote-part à partir de 400 000 AED. Un Golden Visa de 10 ans est accordé pour un bien immobilier d'au moins 2 millions AED.

Peut-on acheter un appartement à Dubaï à distance ?
Oui, un logement neuf peut être acheté sans se déplacer : réservation, contrat et paiements se font à distance. Les documents signés à l'étranger doivent être légalisés par le consulat des Émirats : les Émirats n'acceptent pas l'apostille.

Que se passe-t-il si vous ne payez pas le promoteur à temps ?
Le promoteur applique des pénalités et peut résilier le contrat après un préavis de 30 jours. Le montant qu'il peut retenir dépend de l'avancement de l'immeuble : jusqu'à 25 % du prix si l'avancement est inférieur à 60 %, et jusqu'à 40 % au-delà.