Île de Yas : circuit de Formule 1, parcs et résidences près du golf
Comment une île artificielle près d'Abu Dhabi, née avec un circuit et l'hôtel qui le surplombe, est devenue un quartier habité. Ferrari World, SeaWorld, golf près des mangroves, quatre grands programmes neufs et quatre transactions de nos clients.
Yas est une île d'Abu Dhabi où l'on a d'abord construit un circuit de Formule 1, puis les parcs Ferrari, Warner Bros. et SeaWorld, avant d'y bâtir aujourd'hui des logements. Notre catalogue compte 43 programmes sur l'île, dont 26 réalisés par Aldar. Les appartements commencent à 1,25 million AED, les villas au bord du canal à 7,9 millions AED. Nous expliquons comment une île vide est devenue le principal lieu de loisirs de la capitale, où l'on habite, ce qui distingue les quatre principaux programmes neufs et comment nos clients y ont réalisé un bénéfice à la revente.
Ce qui se passe sur l'île
Pendant longtemps, Yas a été une île où l'on venait pour la journée : une course, un parc ou un concert. Aujourd'hui, on s'y installe. Notre catalogue compte 26 programmes Aldar sur l'île, des studios aux villas au bord de l'eau. Reportage, Siadah, Royal Group et d'autres y construisent également. Plus de 30 milliards AED de nouveaux investissements affluent sur l'île : logements, hôtels et parcs.
Pour l'acheteur, cela signifie deux choses. Premièrement, tout ce qui attire les touristes fonctionne déjà et se voit sur place, pas sur un rendu. Deuxièmement, sur une île qui reçoit 38 millions de visites par an, un appartement peut se louer non seulement à une famille à l'année, mais aussi à des visiteurs. Les règles de la location de courte durée à Abu Dhabi sont spécifiques et doivent être vérifiées avant l'achat.
Si vous achetez pour la première fois aux Émirats, commencez par notre guide « Comment acheter un bien immobilier aux Émirats » : il détaille la transaction à Dubai et à Abu Dhabi, de la réservation à la remise des clés.
Une île nommée d'après une tribu
L'île doit son nom à la tribu Bani Yas. Des chasseurs de cette tribu ont découvert de l'eau douce en 1761 sur une île voisine et ont fondé Abu Dhabi. Nous avons raconté cette histoire dans notre article sur Saadiyat Island. Yas, une île artificielle de 25 km², porte le nom de cette même tribu.
L'aménagement de l'île a commencé en 2006, et l'on y a d'abord construit ce qui devait attirer à Abu Dhabi des visiteurs du monde entier : le circuit de Formule 1.
Un circuit en deux ans et demi
Le circuit Yas Marina a été dessiné par Hermann Tilke. Les travaux ont commencé en mai 2007 et se sont achevés en octobre 2009. Le circuit a coûté $1,322 milliard et ses tribunes comptent 60 000 places. Il a été aménagé sur un ancien promontoire, séparé de l'île par un canal. Depuis 2021, le tour mesure 5,281 km.
L'élément le plus insolite du circuit est l'hôtel. Le cabinet Asymptote de Hani Rashid et Lise Anne Couture a placé deux bâtiments de douze étages de part et d'autre du circuit et les a reliés par un pont. Les voitures passent en dessous. Les bâtiments sont couverts d'une résille de 217 m composée de 5 389 panneaux de verre à LED, qui s'illumine la nuit. L'hôtel de 499 chambres a ouvert le 1er novembre 2009. C'est aujourd'hui le W Abu Dhabi. C'est le premier hôtel au monde construit au-dessus d'un circuit de Formule 1.
La course qui a commencé de jour et fini de nuit
Le premier Grand Prix d'Abu Dhabi s'est tenu le 1er novembre 2009, jour de l'ouverture de l'hôtel. Le départ a été donné à 17:00, le soleil s'est couché à 17:43 et la course s'est terminée sous les projecteurs. C'est ainsi que la Formule 1 a organisé pour la première fois une course qui a commencé de jour et s'est terminée de nuit.
Sebastian Vettel a gagné au volant d'une Red Bull. Lewis Hamilton était parti en tête, mais a abandonné à cause de ses freins. Depuis, le Grand Prix d'Abu Dhabi se tient chaque année sur l'île.
Un toit rouge et 240 km/h
Un an après le circuit, Ferrari World a ouvert à proximité. La première pierre a été posée le 3 novembre 2007 et le parc a ouvert le 4 novembre 2010. Le toit rouge couvre 86 000 m². L'attraction Formula Rossa atteint 240 km/h et est longtemps restée la plus rapide du monde, jusqu'à ce que Falcon's Flight batte le record.
L'île a ensuite continué de se développer, avec l'ouverture d'un parc tous les quelques ans. Yas Waterworld, d'environ 15 ha, a ouvert en janvier 2013. Yas Mall, de 235 000 m², a ouvert en novembre 2014. En juillet 2018, le parc couvert Warner Bros. World, qui a coûté $1 milliard et compte 29 attractions, a ouvert ses portes. CLYMB, avec son mur d'escalade de 43 m, a ouvert en novembre 2019. Etihad Arena, avec 18 000 places, a ouvert en janvier 2021.
SeaWorld, d'une superficie de 183 000 m², a ouvert sur l'île en mai 2023. C'est le premier SeaWorld sans orques. Les parcs de l'île sont gérés par Miral. Yas a enregistré plus de 38 millions de visites en 2024, soit 10 % de plus que l'année précédente. Les hôtels de l'île affichaient un taux d'occupation de 92 % en août 2026.
Le golf près des mangroves
L'île a aussi son côté calme. Au bord de la mer se trouve le golf Yas Links, dessiné par l'architecte Kyle Phillips. C'est le premier véritable links de la région, c'est-à-dire un parcours sablonneux au bord de la mer. Il mesure 7 450 yards, avec un par de 72 et 144 bunkers. Huit trous longent le rivage et la mer est visible depuis les dix-huit. Pour façonner le parcours, 1,8 million de m³ de terre ont été excavés. En 2018, Golf Digest a classé Yas Links 44e parmi les meilleurs parcours hors des États-Unis.
À côté se trouve Yas Beach. Son rivage est bordé de mangroves, et des visites guidées y sont organisées chaque jour. Les acheteurs apprécient aussi cette vue : les mangroves visibles depuis les fenêtres sont mentionnées dans la description de trois des quatre transactions de nos clients à Yas.
Les cinq secteurs de l’île
L'île est vaste et la vie diffère selon les secteurs. Cette répartition est utile à l'acheteur.
Sama Yas : une cuisine signée par un chef
Sama Yas Aldar construit ce programme dans un parc fleuri, avec des oiseaux et des arbres. Il comprend 475 appartements répartis dans des bâtiments de huit étages qui descendent en gradins vers le parc. Les appartements de deux chambres vont de 184 à 290 m², ceux de trois chambres de 256 à 300 m². Il y a des duplex et beaucoup disposent d'une chambre de service. Les prix débutent à 4 600 000 AED, et les appartements de trois chambres à 6 426 731 AED. Livraison au T2 2028. Les fonds des acheteurs sont placés sur un compte séquestre auprès de FAB.
L'élément central du programme est la cuisine. Elle a été conçue par le chef Izu Ani, à l'origine des restaurants Gaia et Carine à Dubai, jusque dans le détail de l'étagère à épices. Le programme accueillera aussi son restaurant. L'architecture est signée Woods Bagot, les intérieurs, Mustard & Linen. Les détails ont été étudiés : les plans de travail en marbre italien ont été choisis parmi 48 carrières pour leur veinage, les garde-corps ont été mis au point sur 34 échantillons, les carreaux ont été émaillés à la main par des artisans italiens et la peinture est sans émissions nocives. L'objectif, selon le système local Estidama, est d'obtenir trois perles.
Les services sont de type hôtelier : conciergerie et service en appartement 24 h/24, café Maison Mocha, salle de cinéma Curzon, bibliothèque, spa, voiture avec chauffeur pour les résidents, conciergerie pour animaux avec promenade des chiens et pique-niques dans le parc. Une piste de course à pied entoure le parc.
Yas Riva Reserve : villas au bord du canal
Yas Riva ReserveRésidence fermée d'Aldar composée de 292 villas le long d'un canal à l'extrémité de l'île. 247 villas se trouvent à l'intérieur de la résidence, 45 au bord de l'eau. Elles comptent de quatre à six chambres. Le bois chaleureux marque l'architecture, et des pontons sont aménagés sur l'eau. Un club et des commerces sont accessibles à pied. Livraison au T3 2030.
| Villa | Montant | Maison | Terrain | Prix à partir de |
|---|---|---|---|---|
| 4 chambres, dans la résidence | 96 | 437 m² | 711 m² | 7,9 millions AED |
| 5 chambres, dans la résidence | 116 | 482 m² | 828 m² | 9,3 millions AED |
| 6 chambres, dans la résidence | 35 | 538 m² | 936 m² | 10,5 millions AED |
| 5 chambres, au bord de l'eau | 17 | 552 m² | 802 m² | 13,3 millions AED |
| 6 chambres, au bord de l'eau | 28 | 609 m² | 1 294 m² | 14,5 millions AED |
La villa la plus rare est celle de cinq chambres au bord de l'eau : il n'en existe que 17 dans toute la résidence. La villa de six chambres au bord de l'eau a le plus grand terrain, 1 294 m² contre 936 m² pour son équivalent situé dans la résidence. Paiement : 5 % immédiatement, puis 5 % tous les cinq mois pendant 25 mois, deux versements de 10 % et 50 % à la livraison. Une approbation préalable de prêt hypothécaire n'est pas nécessaire. Aldar offre aussi cinq ans sans frais de service et ne prélève pas les 2 % de frais ADM.
La résidence possède un club avec piscines pour adultes et enfants, padel, yoga, bibliothèque, café, mini-supermarché, pharmacie et grande mosquée. Elle a un élément absent des résidences voisines : un potager où chaque résident dispose de sa propre parcelle pour les herbes, légumes, fleurs et arbres fruitiers.
Yas Park Place : studio à partir de 1,39 million
Yas Park Place : le nouveau programme Aldar le plus abordable de l'île. Il comprend 780 appartements dans des bâtiments de 11 étages, avec une livraison au T1 2030. Un studio de 45 m² coûte 1 390 000 AED, un appartement d'une chambre de 80 m² 1 900 000 AED, un appartement de deux chambres de 130 m² 2 950 000 AED et un appartement de trois chambres de 163 m² 5 000 000 AED. Les fonds sont placés sur un compte séquestre auprès d'ADCB.
Deux échéanciers sont proposés. Dans le premier, 45 % sont payés pendant la construction et la moitié du prix à la livraison. Dans le second, 60 % sont payés pendant la construction et 20 % restent dus à la livraison. Le programme comprend une salle de cinéma, un espace de coworking, une piscine à débordement, une piscine pour enfants, un restaurant et un espace pour animaux : les chiens y sont autorisés.
Yas Beach Residence : deux bâtiments au bord de l'eau
Yas Beach Residence est construit par Siadah : deux bâtiments en gradins de 11 étages au bord de l'eau, totalisant 371 appartements. Des appartements de deux et trois chambres sont actuellement en vente : les appartements de deux chambres, de 168 à 235 m², à partir de 4 513 300 AED, et les appartements de trois chambres, de 242 à 360 m², à partir de 6 506 250 AED. Le programme comprend une piscine à débordement, une piste de course à pied, une salle de sport et un commerce au rez-de-chaussée. Les fonds sont placés sur un compte séquestre auprès de FAB.
Livraison au T4 2026. Demandez au promoteur la date de livraison actualisée avant d'acheter.
D’autres projets sur l’île
Douze autres projets de l’île figurent dans notre catalogue. Le prix et la date de livraison sont mis à jour dans la fiche de chaque projet ; retrouvez les autres projets dans le catalogue des Émirats.
Quel est le prix d’entrée ?
Yas est moins cher que Saadiyat. Les prix des appartements de sept programmes de l'île commencent sous la barre des 2 millions AED : Selina Bay, Yas Park Place, Gardenia Bay, Icon Tower, The Canopies, Mayyas At The Bay et Ansam 2. Le ticket d'entrée pour Vista Del Mar, Yas Beach Residence, Sama Yas et Stellar se situe autour de 4,3 à 4,9 millions AED. Les villas au bord du canal sont proposées à partir de 7,9 millions AED.
Un prix « à partir de » correspond toujours au plus petit appartement. À Yas Park Place, c'est un studio. À Sama Yas, c'est un appartement de deux chambres de près de 190 m². Comparez des appartements identiques avec les mêmes conditions de paiement. En plus du prix, l'acheteur paie les frais d'enregistrement, puis des frais de service annuels après la livraison. Nous expliquons leur fonctionnement dans l'article sur les frais d'un appartement.
Pour Yas Park Place et Yas Riva Reserve, la moitié du prix est due le jour de la livraison. Vous payez moins de la moitié avant la remise des clés, mais les fonds doivent être disponibles ce jour-là. Nous expliquons comment lire un échéancier dans l'article sur le paiement échelonné proposé par le promoteur.
Quatre transactions de nos clients à Yas
Depuis 2023, nos clients ont acheté à Yas des appartements dans des programmes en construction, puis les ont revendus avant la remise des clés. Nous avons décrit ces quatre transactions sur notre chaîne. Elles ont toutes un point commun : l'achat en 2023, une faible part du prix versée au départ et une revente deux à trois ans plus tard.
La première transaction est la plus simple à comprendre. Le client a acheté en mars 2023 un appartement d'une chambre à Yas Golf Collection d'Aldar pour 358 000 $. Avant la revente, il avait versé 104 000 $, frais d'enregistrement inclus. L'appartement a été vendu en mai 2025 pour 447 000 $.
Dans la deuxième transaction, le client a versé 5 % en mars 2023, puis 25 % supplémentaires pendant les travaux. Nous avons vendu l'appartement de deux chambres, avec vue sur le golf et les mangroves, avant la remise des clés à un acheteur de notre base de clients.
L'appartement d'une chambre avec vue sur l'eau a dégagé le rendement le plus élevé : +140 % en 32 mois. Même schéma : 5 % au départ, 25 % pendant les travaux, revente avant la remise des clés.
Le quatrième appartement est le plus grand : deux chambres, une chambre de service, 122 m². Achat à 847 000 $ en avril 2023, revente avant la remise des clés pour 1,06 million $.
Les quatre transactions ont eu lieu sur un marché en hausse. Le rendement sur le capital investi est élevé parce qu'avant la revente, le client n'avait réglé qu'un tiers du prix. Si le marché se fige, le même schéma fonctionne aussi dans l'autre sens : il sera difficile de vendre avant la remise des clés et le solde devra être versé à la remise des clés.
Ce que la visite ne montre pas
Ce qui changera d’ici 2030
Le 7 mai 2025, Disney et Miral ont annoncé Disneyland Abu Dhabi sur Yas. En mai 2026, Sphere a été annoncé sur l'île : une sphère dédiée aux concerts à 1,7 milliard $, prévue pour 2029. Miral investit plus de 12 milliards AED sur l'île en cinq ans, et le nombre de chambres d'hôtel augmentera de 30 à 35 %.
L'offre de logements va également augmenter. Sur le côté nord de l'île, Aldar construit Yas Point : 1 600 appartements, un hôtel cinq étoiles, une école internationale, environ 5 000 habitants. Avec le nouveau quartier THE WADI de Reportage, cela représente 5 550 appartements. Sama Yas sera livré en 2028, Yas Riva Residences en 2029, Yas Park Place, The Canopies et Yas Riva Reserve en 2030. L'île de loisirs deviendra un quartier où vivront des milliers de familles. Nous ne prévoyons pas les prix à venir.
À qui cela convient, et à qui non
| Ce qui compte pour vous | Quel projet | Pourquoi |
|---|---|---|
| Petit budget | Selina Bay, Yas Park Place | De 1,25 à 1,39 million AED |
| Des services hôteliers | Sama Yas | Concierge 24 h/24, restaurant de chef, voiture avec chauffeur |
| Un grand appartement, plus tôt | Yas Beach Residence | Uniquement 2 et 3 chambres, livraison au T4 2026 |
| Son propre terrain et sa maison | Yas Riva Reserve | Villas sur des terrains de 711 à 1 294 m² au bord du canal |
| Golf et calme | Yas Golf Collection, Waldorf Astoria Residences | Près de Yas Links et des mangroves |
| Famille avec enfants | Yas Riva Reserve, Yas Park Place | Parc, piscines pour enfants, parcs de l'île à proximité |
À qui cela ne convient pas. Pour ceux qui souhaitent vivre au centre d'une grande ville, avec ses bureaux et ses quartiers anciens : ici, c'est une île de loisirs et des résidences neuves. Pour ceux que la foule et la course annuelle dérangent. Pour ceux qui vont chaque jour à Dubaï : environ 50 minutes dans un sens quand la route est fluide. Pour comprendre le régime de propriété des étrangers aux Émirats, lisez notre analyse du freehold.
Erreurs à l’achat
Les questions les plus fréquentes, en bref
Où se trouve l'île de Yas ?
Dans l'émirat d'Abu Dhabi, entre le centre de la capitale et Dubaï. Comptez environ 15 minutes jusqu'à l'aéroport Zayed, 20 à 30 minutes jusqu'au centre d'Abu Dhabi et environ 50 minutes jusqu'à Dubaï en voiture. Ce n'est pas Dubaï, mais l'émirat voisin.
Que trouve-t-on sur l'île en dehors des logements ?
Le circuit de Formule 1 Yas Marina, les parcs Ferrari World, Warner Bros. World, Yas Waterworld et SeaWorld, le centre commercial Yas Mall, la salle couverte Etihad Arena, le golf Yas Links, une plage avec des mangroves et une marina. Disneyland Abu Dhabi et la sphère de concerts Sphere ont été annoncés.
Combien coûte un appartement sur Yas ?
Les prix commencent à 1 250 000 AED à Selina Bay. Un studio à Yas Park Place d'Aldar coûte 1 390 000 AED, les appartements de deux chambres à Sama Yas et Yas Beach Residence commencent à 4,5 à 4,6 millions AED, et les villas Yas Riva Reserve sont proposées à partir de 7,9 millions AED.
Quand les nouvelles résidences de Yas seront-elles livrées ?
Yas Beach Residence sera livré au T4 2026, Sama Yas au T2 2028, Yas Park Place au T1 2030 et les villas Yas Riva Reserve au T3 2030. Des quartiers habités de longue date se trouvent à proximité.
Des acheteurs ont-ils gagné de l'argent à la revente ?
Nos clients ont revendu avant la livraison quatre appartements à Yas et obtenu de 78 à 140 % sur leur capital investi en deux à trois ans. Il s'agit de résultats de transactions passées, pas d'une promesse de rendement : le marché peut aussi baisser.
Est-ce bruyant de vivre près du circuit et des parcs ?
Cela dépend de l'emplacement. La course de Formule 1 a lieu quelques jours par an, et l'arène comme les parcs accueillent parfois des concerts et des foules. Les quartiers résidentiels sont à l'écart, mais avant d'acheter, vérifiez sur le plan-masse ce qui se trouve devant le logement.
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