جزيرة Saadiyat: متاحف وشاطئ تعيش فيه السلاحف ومنازل على الواجهة المائية
كيف تحولت الجزيرة المقابلة لـ Abu Dhabi إلى الحي الثقافي للدولة: Louvre ومتحف Zayed وشاطئ تزوره السلاحف. الأجزاء الخمسة للجزيرة، وأهم ستة مشاريع سكنية، وسعر البداية وما لا يظهر في المعاينة.
Saadiyat جزيرة في Abu Dhabi، على أحد شواطئها Louvre ومتحف Zayed وGuggenheim قيد الإنشاء، وعلى الشاطئ الآخر يمتد ساحل تخرج إليه السلاحف البحرية لوضع البيض. وتتوفر فيها خيارات سكن كثيرة: يضم كتالوجنا 50 مشروعاً في الجزيرة، تبني Aldar 34 منها. تبدأ الشقق من 900,000 درهم، والفلل قرب البحر من 13.5 مليون درهم. نستعرض تاريخ الجزيرة وأجزائها، والفروق بين مشاريعها الستة الرئيسية، وما لا يظهر في المعاينة.
ما الذي يحدث في الجزيرة
في 2007 لم يكن ضيوف Saadiyat يرونها إلا في نموذج مصغر. اليوم يعمل في طرفها الغربي الحي الثقافي، الذي خُطّط ليكون التجمع الرئيسي لمتاحف Abu Dhabi، وعلى الساحل فنادق وفلل، فيما تبني Aldar أكثر من عشرة مشاريع سكنية في الجزيرة. وبحلول 2030 ستصبح الجزيرة حياً متكاملاً في العاصمة، يضم متاحف ومدارس وشاطئاً وأحياءً للسكن لا للاصطياف فقط.
يعني ذلك للمشتري أمرين. أولاً، لا تزال الجزيرة قيد التطوير، ويُسلَّم تقريباً كل مشروع هنا خلال سنتين إلى أربع سنوات. ثانياً، الجوار موجود بالفعل. Louvre والشاطئ والجامعة ليست رسوماً، بل أماكن تعمل. لذلك يختارها من يريد عاصمة بلا أبراج شاهقة: مبانٍ منخفضة بارتفاع تسعة طوابق، ومتاحف على مسافة مشي والبحر قريب.
إذا كنت تشتري في الإمارات للمرة الأولى، فابدأ بدليلنا «كيف تشتري عقاراً في الإمارات»: فيه مسار المعاملة في Dubai وAbu Dhabi من الحجز إلى استلام المفاتيح.
بئر وغزال وحصن
لفهم Saadiyat، ينبغي البدء بالجزيرة المجاورة. في 1761 عثر صيادو الشيخ ذياب بن عيسى من قبيلة بني ياس على مياه عذبة قرب الساحل. وتقول الرواية الشائعة إنهم كانوا يطاردون غزالاً فقادهم إلى النبع. ومن هنا جاء اسم المدينة: Abu Dhabi تعني «أبو الغزال».
فوق البئر الوحيد في الجزيرة بُني برج مراقبة دائري في العام نفسه، 1761. كان إلى جانبه في البداية حصن ونحو عشرين منزلاً، وبعد عامين صار حوله نحو 400 منزل. وفي 1793 أحيط البرج بحصن، فأصبح Qasr Al Hosn قصر الحكام. وظل كذلك حتى 1966. وهو أقدم مبنى في الإمارة. ولم يكتسب الحصن لونه الأبيض المعروف اليوم إلا خلال ترميم 1976-1983.
مدينة عاشت على اللؤلؤ
عاش Abu Dhabi على اللؤلؤ لمئتي عام. وُجد الغوص على اللؤلؤ هنا منذ نحو سبعة آلاف سنة، وبلغ ذروته في أواخر القرن 19 والعقود الأولى من القرن 20. كان الغواصون ينزلون بلا أسطوانات لمدة تتراوح بين دقيقة وثلاث دقائق، ويغوصون حتى ثلاثين مرة في اليوم. كانوا يضعون مشبكاً جلدياً على الأنف وواقيات جلدية على أصابع اليدين والقدمين كي لا تجرحهم الأصداف.
لم يكن الغواص يتقاضى أجراً عن يوم عمله، بل كان يحصل على حصة من إيرادات الموسم كله. وبحلول منتصف عقد 1930، بدأت تجارة اللؤلؤ تتراجع، وبدأ الحديث في الخليج عن ثروة أخرى ترقد على عمق أكبر من مصائد المحار.
النفط و1966 والجزيرة الخالية
كان النفط هو المنقذ. في 5 يناير 1936، وقّع حاكم أبوظبي الشيخ شخبوط أول اتفاقية للتنقيب، ثم وقّع في يناير 1939 امتيازاً لمدة 75 عاماً. عُثر على النفط عام 1958 في حقل أم الشيف البحري على عمق نحو 2,669 م، ثم عُثر عليه على البر عام 1959. وبأولى عائدات النفط، جرى توسيع قصر الحصن أواخر عقد 1930.
في 6 أغسطس 1966 انتقلت السلطة إلى شقيق شخبوط، الشيخ زايد. وفي 2 ديسمبر 1971 اتحدت الإمارات السبع في دولة الإمارات، وأصبح زايد أول رئيس لها. في 1967 وضع المعماري الياباني Katsuhiko Takahashi مخطط المدينة الجديدة بتكليف من زايد، لنحو 40,000 نسمة في البداية. نمت المدينة على الجزيرة لتصبح عاصمة بأبراج شاهقة، وظلت جزيرة Saadiyat المنخفضة المجاورة خالية زمناً طويلاً.
كان اختيار اسم الجزيرة موفقاً: Saadiyat تعني «جزيرة السعادة». في عقد 2000، قررت الإمارة أن تبني عليها مركزاً ثقافياً عالمياً لم يكن لدى الدولة من قبل. أُسندت الجزيرة إلى الشركة الحكومية TDIC، ووضع مكتب EDAW المخطط العام، ثم تولت AECOM إدارته. ووفق الخطة، تضم الجزيرة 27 كم² من المساحة المبنية، وسبعة أحياء، وأكثر من 145,000 نسمة.
في ذلك الوقت وُقعت الاتفاقات الأساسية. في 8 يوليو 2006 اتفقت Abu Dhabi مع مؤسسة Guggenheim على متحف بمساحة 30,000 م². وفي مارس 2007 وقعت فرنسا والإمارات اتفاقية لمدة ثلاثين عاماً بشأن Louvre Abu Dhabi، مع حق استخدام الاسم حتى 2037. وتعهدت Abu Dhabi بدفع 400 مليون يورو مقابل حق الاسم وحده. كانت الجزيرة لا تزال رملاً، لكن النماذج كانت تُظهر بالفعل قبة Jean Nouvel وكومة مكعبات Frank Gehry.
قبة من 7,850 نجمة
افتتح Louvre Abu Dhabi في 8 نوفمبر 2017. غطاه Jean Nouvel بقبة من 7,850 نجمة من الألمنيوم موزعة على ثماني طبقات. يعبر الضوء القبة في بقع تشبه الشمس بين سعف النخيل. وبين القاعات أحواض بمياه البحر، فيبدو المتحف كأنه قائم في البحر. تبلغ مساحته نحو 24,000 م²، منها 8,000 م² للمعارض. وبحلول 2019 زاره 2 مليون شخص، فأصبح أكثر متاحف العالم العربي زيارة.
وخلال السنوات الثماني التالية، ظهرت معالم جديدة بجوار Louvre. في 2023 افتتح Abrahamic Family House: مسجد وكنيسة وكنيس في ساحة واحدة، من تصميم David Adjaye. وفي مارس 2024 افتتحت Bassam Freiha Art Foundation، وفي أبريل 2025 teamLab Phenomena، وفي نوفمبر 2025 متحف التاريخ الطبيعي من تصميم Mecanoo. ويستضيف Manarat Al Saadiyat سنوياً معرض Abu Dhabi Art، وفيه أيضاً معرض دائم عن تصور الجزيرة.
في 3 ديسمبر 2025 افتتح Zayed National Museum. وضع مكتب Norman Foster فوقه خمسة أبراج على هيئة أجنحة صقر، إحياءً لحب الشيخ زايد للصقارة. تعمل الأبراج كمداخن سحب، فتجذب الهواء البارد عبر القاعات.
لا يزال أكبر مشروع في الجزيرة قادماً. سيكون Guggenheim Abu Dhabi، من تصميم Frank Gehry، أكبر متاحف المؤسسة: 30,000 م²، منها 12,000 م² لقاعات العرض. بدأ البناء في 2011 وتوقف بعد ذلك بوقت قصير، وفي أكتوبر 2021 وُقع عقد مقاولة جديد. من المتوقع الافتتاح في 11 ديسمبر 2026. أما مركز الفنون الأدائية من تصميم Zaha Hadid فهو متوقف، ولا أخبار عن المتحف البحري لـ Tadao Ando الذي أعلن في 2007.
سلاحف على الشاطئ ومنازل خلف الكثبان
يمتد على طول ساحل Saadiyat شاطئ رملي طويل، وخلفه كثبان مغطاة بالعشب. ويقع جزء من الساحل والبحر ضمن متنزه Al Saadiyat البحري الوطني.
أهم سكان الشاطئ السلاحف صقرية المنقار. وهي من الأنواع المهددة بالانقراض، وSaadiyat أحد مواقع وضع بيضها. في موسم التعشيش يُطلب من سكان البيوت القريبة من الشاطئ إطفاء الإضاءة الخارجية وإسدال الستائر، لأن الضوء يربك السلاحف. لا يُسمح بالسير على الشاطئ ليلاً ولا تُلمس آثار السلاحف على الرمل. وتقوم دوريات بيئية بحراسة الساحل.
ولهذا السبب نفسه أبعد مطور الجزيرة المنتجعات عن البحر: لا يسمح بالبناء على مسافة تقل عن 60 م من حافة الكثبان الساحلية. لذلك فإن «المنزل في الصف الأول» في Saadiyat لا يقف على الرمل بل خلف شريط الكثبان، ويؤدي ممر إلى الماء.
أجزاء الجزيرة الخمسة
الجزيرة كبيرة، وتختلف الحياة كثيراً بين أجزائها. وهذا التقسيم هو الأكثر فائدة للمشتري.
Sei Saadiyat: المشروع الأقل سعراً قرب المتاحف
Sei Saadiyat تبني Aldar في المنطقة الثقافية. يضم المشروع ستة مبانٍ و778 شقة: شقق بغرفة أو غرفتي نوم، وشقق Kanso بثلاث غرف نوم، ولوفتات Kanso دوبلكس بغرفتي نوم. المساحات من 70 إلى 208 م². التصميم المعماري والحديقة من مكتب Jacobs، والتصميمات الداخلية من Kettle Collective. التسليم في الربع الرابع من 2030. الأسعار من 2,950,000 درهم. الدفعة 5 % عند الشراء، و45 % خلال البناء، و50 % عند التسليم.
أبرز ما في Sei Saadiyat: المسافات. بيت العائلة الإبراهيمية على بعد 1 كم، ومتحف زايد على بعد 1.3 كم، واللوفر على بعد 1.7 كم. يمر داخل المجمع مسار تتوزع عليه أعمال فنية كُلّفت خصيصاً له، وأحجار الأرصفة مستوردة من اليابان. توجد مسابح على الأسطح، وفي الفناء حديقة زن وبركة هادئة وعيادة للصحة. المسافات والإطلالات تقديرية.
The Row Saadiyat: قرية من تصميم BIG
The Row Saadiyat صممه مكتب BIG بقيادة Bjarke Ingels، فيما تولى Kettle Collective التصميمات الداخلية مجدداً. يضم سبعة مبانٍ و717 شقة تتراوح بين غرفة نوم واحدة وثلاث غرف نوم، مع غرفة للخادمة أو مكتب أحياناً، بمساحات من 89 إلى 446 م². تتراوح الارتفاعات بين طابق واحد وتسعة طوابق. في الطوابق الأرضية متاجر ومقاهٍ، وبين المباني أروقة مغطاة ومبرّدة، ومسبحان على هيئة بحيرات ونادي السكان The Other Space. التسليم في الربع الأول من 2030، مع سداد 65 % قبل التسليم و35 % عند التسليم. السعر في كتالوجنا من 8,646,000 درهم.
يبعد شاطئ Mamsha 360 م، ومتحف زايد 600 م، واللوفر وGuggenheim 1.1 كم. ليست كل الشقق تطل على «أجنحة» متحف زايد، ولا يتضح ذلك إلا من مخطط الشقة واتجاه المبنى.
Mamsha Gardens: حديقة على بعد 200 م من الشاطئ
Mamsha Gardens يقع على بعد 200 م من شاطئ Mamsha. يضم سبعة مبانٍ تتألف من تسعة طوابق و493 وحدة سكنية: 480 شقة و13 تاون هاوس. أكبر فئة منها شقق تضم ثلاث غرف نوم ومكتباً وغرفة للخادمة، تبلغ مساحة كل منها نحو 262 م²، وعددها 163. وهناك 141 شقة بغرفة نوم واحدة، تبلغ مساحة كل منها نحو 99 م². منازل التاون هاوس من ثلاثة مستويات، مع تراس خاص على السطح، ومساحتها نحو 108-125 م². التسليم في الربع الأول من 2029. السداد 10 % عند الشراء، و55 % على خمس دفعات خلال البناء، و35 % عند التسليم. السعر في كتالوجنا من 6,500,000 درهم.
في فناء المنصة حديقة وجدار للتسلق، وعلى أسطح المبنيين الخامس والسابع حدائق. وتطل بعض الشقق على متحف زايد والخليج.
The Source II: التسليم خلال هذا العام
The Source II: أقرب مشروع في هذا الدليل إلى التسليم، في الربع الرابع من 2026. يقع في Saadiyat Grove، ويتألف من تسعة طوابق ويضم شققاً من غرفة نوم واحدة إلى ثلاث غرف نوم. يركز المبنى على الصحة: كهف ملحي، ومسارات Kneipp، وغرفة تيبيداريوم، ومسبح بارد. صُمم المبنى للحصول على 2 «لؤلؤة» وفق نظام Estidama المحلي، وشهادة WELL قيد الحصول عليها. أموال المشترين محفوظة في حساب ضمان لدى بنك FAB. الشقق في كتالوجنا من 5,000,000 درهم.
تبلغ الدفعة عند شراء The Source II 12 %، و50 % على خمس دفعات من نوفمبر 2023 إلى مارس 2026، و40 % عند التسليم. انقضت بالفعل مواعيد الدفعات خلال مرحلة البناء، لذا ستختلف الشروط لمن يشتري الآن. ويجب الاستفسار عنها مباشرة من المطور.
Marsa Al Saadiyat: فلل بجوار القناة
Marsa Al Saadiyat: مجمعان للفلل من Aldar، هما Talay وTalay Beach. يضمان 351 فيلا من طابقين: 167 في Talay و184 في Talay Beach. أربع إلى ست غرف نوم، بمساحات تقارب 502-634 م²، وعلى قطع أراضٍ تقارب 841-883 م². يُسلّم Talay في الربع الرابع من 2029، وTalay Beach في الربع الرابع من 2030. السعر من 13,500,000 درهم، والسداد 50 % قبل التسليم و50 % عند التسليم.
تمر عبر المجمع قناة مستوحاة من قنوات الري العربية القديمة، الأفلاج. وتكرر الأسوار نمط عرائش النخيل، وقد صممها المصمم الإماراتي Abdalla Al Mulla. للمجمعين منفذ خاص إلى الشاطئ، وحديقة خضراوات للسكان ونافورة. وبالقرب منهما مارينا تتسع لرسو أكثر من 350 قارباً، ومن المقرر أن يقام هنا بحلول 2030 Dar Al Funun من تصميم Frank Gehry. المسجد على بعد 100 م، والمدرسة على بعد 300 م، ونادي الشاطئ على بعد 650 م.
Four Seasons: شقق قرب شاطئ السلاحف
Four Seasons Private Residences تبنيه ALAIN، وتُستخدم علامة Four Seasons هنا بموجب ترخيص. مبنيان من سبعة طوابق وفلل Beach Mansion مباشرة على الشاطئ. التصميم المعماري من Killa Design، والواجهات تتبع خط الأمواج، والتصميمات الداخلية من LW Design Group. المطابخ من Molteni وGaggenau، والتجهيزات الصحية من Gessi وAgape وToto. التسليم في الربع الثالث من 2029. خطة السداد: 10 % في أول دفعتين مع رسم إضافي قدره 2 %، و30 % على ست دفعات خلال البناء، و60 % عند التسليم. الأموال مودعة في حساب ضمان لدى بنك ADCB.
هذا هو أغلى مشروع في الدليل: الشقق في كتالوجنا من 54,200,000 درهم، وهي بأربع غرف نوم ومساحة 738-745 م². الشاطئ أمام المبنى هو نفسه الذي تأتي إليه السلاحف. نادي الغولف على بعد 5 دقائق، واللوفر وGuggenheim على بعد 10 دقائق، ومطارَا أبوظبي على بعد 25 دقيقة.
مشاريع أخرى في الجزيرة
اثنا عشر مشروعاً آخر في الجزيرة من كتالوجنا. يُحدّث السعر وموعد التسليم في بطاقة كل مشروع، وابحثوا عن المشاريع الأخرى في كتالوج الإمارات.
كم يبلغ سعر الدخول؟
تتفاوت أسعار الدخول إلى Saadiyat بفوارق تصل إلى عشرات الأضعاف. الاستوديو في Nouran Living بسعر 900,000 درهم. تبدأ شقق Vida Residences وSensi وSei Saadiyat من أقل بقليل من 3 ملايين درهم. وتبدأ The Source II وThe Source Terraces وMamsha Gardens من نحو 5-6.5 ملايين درهم. ثم تأتي The Row Saadiyat والفلل والمشاريع ذات العلامات التجارية.
سعر «من» يشير دائماً إلى سعر أصغر شقة. قارنوا الشقق المتشابهة في شروط السداد نفسها. يضاف إلى السعر رسوم التسجيل التي يدفعها المشتري، ثم رسم خدمة سنوي بعد التسليم. شرحنا طريقة احتسابه في مقال تكلفة الاحتفاظ بالشقة.
تُعد الدفعة الكبيرة عند التسليم مريحة: إذ تدفعون قبل استلام المفاتيح أقل من نصف السعر. لكن يجب أن يكون المبلغ جاهزاً في ذلك اليوم، وإلا ستحتاجون إلى بيع الشقة قبل التسليم أو الحصول على تمويل عقاري. شرحنا كيفية قراءة خطة السداد في مقال التقسيط من المطور.
يمكن البيع قبل التسليم بربح أيضاً. هذا مثال من خبرتنا في أبوظبي، في جزيرة Yas المجاورة. في فبراير 2023، اشترى عميلنا هناك شقة بغرفة نوم واحدة وإطلالة على الماء مقابل $360 ألفاً. وكان السعر أقل من السعر المبدئي بـ 10 %، بعد أن تفاوضنا مع المطور. دفع عند الشراء 5 %، ثم 27 % أخرى خلال البناء، بإجمالي $115 ألفاً. وبِيعَت الشقة قبل تسليم المبنى مقابل $484 ألفاً لمشترٍ من قاعدة عملائنا. ولدينا مقال مستقل عن جزيرة Yas.
ما لا يظهر في المعاينة
ما الذي سيتغير بحلول 2030؟
من المتوقع افتتاح Guggenheim في 11 ديسمبر 2026، وعندها تكتمل المنطقة الثقافية. وفي 2026 تُسلّم مشاريع The Source II وThe Grove وLouvre Abu Dhabi Residences وManarat Living. وبين 2027 و2030 يُسلّم معظم المعروض السكني: Nouran Living وThe Source Terraces وMamsha Gardens وThe Row Saadiyat وSei Saadiyat ومجمعا الفلل. وبحلول 2030 سيُقام Dar Al Funun من تصميم Frank Gehry قرب المارينا. أما مركز الفنون الأدائية من تصميم Zaha Hadid فما زال متوقفاً، ولم يُعلن ما إذا كان سيُبنى.
في أربعة مشاريع فقط من هذا الدليل، Sei Saadiyat وThe Row Saadiyat وMamsha Gardens وMarsa Al Saadiyat، يوجد أكثر من 2,300 شقة وفيلا. خلال أربع سنوات ستتحول جزيرة المتاحف إلى منطقة تقيم فيها آلاف الأسر. لا نتوقع الأسعار المستقبلية.
لمن يناسب ومن لا يناسب؟
| ما يهمكم | أي مشروع | السبب |
|---|---|---|
| السكن قرب المتاحف | Sei Saadiyat, The Row Saadiyat | مسافة مشي إلى اللوفر ومتحف زايد |
| شاطئ وحديقة للأطفال | Mamsha Gardens | 200 م إلى الشاطئ، وحديقة على المنصة |
| الانتقال قريباً | The Source II | التسليم في الربع الرابع من 2026 |
| أرض ومنزل خاصان | Marsa Al Saadiyat | فلل على قطع تقارب 850 م²، ومدرسة قريبة |
| البحر على عتبة الباب وعلامة تجارية | Four Seasons Private Residences | مبنى على الشاطئ وخدمة فندقية |
| ميزانية محدودة | Nouran Living | استوديوهات من 900,000 درهم |
لا يناسب: من يتنقل يومياً إلى العمل في دبي: تستغرق الرحلة ساعة في اتجاه واحد. ومن يريد حياة ليلية وشوارع صاخبة: المكان هادئ، وفي المساء تفتح المتاحف ونوادي الشاطئ. ومن يريد تأجير الشقة لفترات قصيرة منذ السنة الأولى: لا يزال معظم المشاريع قيد البناء. اقرؤوا شرحنا عن نظام ملكية الأجانب في الإمارات في مقال التملك الحر.
أخطاء عند الشراء
إجابات سريعة عن الأسئلة الشائعة
أين تقع جزيرة Saadiyat؟
في إمارة أبوظبي، وعلى بعد 500 م من الجزيرة التي يقع عليها مركز العاصمة. بالسيارة، يستغرق الوصول إلى وسط أبوظبي نحو خمس دقائق، وإلى المطار نحو 20 دقيقة، وإلى دبي نحو ساعة. ليست دبي، بل إمارة مجاورة.
ماذا يوجد في الجزيرة غير المشاريع السكنية؟
المنطقة الثقافية التي تضم اللوفر أبوظبي، ومتحف زايد الوطني، ومتحف التاريخ الطبيعي، وteamLab Phenomena، وبيت العائلة الإبراهيمية. ويجري استكمال Guggenheim، ومن المتوقع افتتاحه في 11 ديسمبر 2026. كما تضم الجزيرة شاطئاً وكثباناً ونادي غولف وفنادق وجامعة NYU Abu Dhabi.
كم تبلغ أسعار الشقق في Saadiyat؟
تبدأ الأسعار من 900,000 درهم: استوديو بمساحة تقارب 30 م² في Nouran Living. تبدأ شقق Sei Saadiyat من 2.95 مليون درهم، وفلل Marsa Al Saadiyat من 13.5 مليون درهم. وأغلى شقق هذا الدليل تقع قرب الشاطئ في Four Seasons Private Residences، وتبدأ من 54.2 مليون درهم.
متى تُسلّم المشاريع في Saadiyat؟
بعض مجمعات الجزيرة مأهولة منذ زمن، وتُسلّم المشاريع الجديدة حتى 2030. تسلّم Aldar مشروع The Source II في الربع الرابع من 2026، وMamsha Gardens في الربع الأول من 2029، وThe Row Saadiyat في الربع الأول من 2030، وSei Saadiyat وفلل Talay Beach في الربع الرابع من 2030.
ما نسبة السعر التي تُدفع قبل التسليم؟
تعتمد على المشروع. في The Row Saadiyat وMamsha Gardens تكون 65 % قبل التسليم و35 % عنده. وفي Sei Saadiyat وMarsa Al Saadiyat، يُدفع النصف عند التسليم. وفي Four Seasons Private Residences يبقى 60 % عند التسليم.
هل يمكن السكن في Saadiyat والعمل في دبي؟
نعم، لكن الطريق يستغرق ساعة في اتجاه واحد إذا كانت الطريق خالية، و70-85 دقيقة إلى مطار دبي. التنقل اليومي بهذه الطريقة مرهق. تناسب Saadiyat من يعمل في أبوظبي.
تحليلات أخرى
سنفهم ما تبحثون عنه
اتركوا رقمكم. سيتصل بكم الوسيط، ويطرح عليكم بعض الأسئلة، ثم يرسل لكم مجموعة مختارة. من دون اتصالات لمجرد السؤال عما إذا كنتم لا تزالون مهتمين.