نادراً ما يُستخدم الرهن العقاري لشراء المساكن قيد الإنشاء في الإمارات: بدلاً منه توجد خطة سداد من المطور. ليست قرضاً: لا يشارك بنك في الصفقة، ولا توجد فوائد ولا حاجة إلى شهادة دخل. تدفعون ببساطة على أقساط وفق جدول منصوص عليه في العقد.
أُعلنت خطة سداد لـ 1,779 مشروعاً في كتالوجنا. وهذه أكثر الصيغ شيوعاً.
| خطة السداد | المشاريع |
|---|---|
| 104% عند الحجز | 125 |
| 24% عند الحجز · 40% أثناء البناء · 40% عند استلام المفاتيح | 77 |
| 24% عند الحجز · 30% أثناء البناء · 50% عند استلام المفاتيح | 74 |
| 24% عند الحجز · 80% عند استلام المفاتيح | 70 |
| 14% عند الحجز · 70% أثناء البناء · 20% عند استلام المفاتيح | 56 |
| 24% عند الحجز · 10% أثناء البناء · 70% عند استلام المفاتيح | 49 |
كيف تقرأون صيغة «20 / 40 / 40»
ثلاثة أرقام تعني ثلاث مراحل.
توجد أيضاً خطة «100% عند الحجز»: تظهر في المباني الجاهزة والمشاريع التي يقدم فيها المطور خصماً مقابل السداد الكامل. يكون الخصم عادة 5-10%.
ما هو post-handover
أحياناً يمتد جزء من الجدول إلى ما بعد تسليم المفاتيح: تكونون قد انتقلتم إلى الشقة أو أجّرتموها، فيما تستمر الدفعات سنة أو سنتين أخريين. تسمى هذه الخطة post-handover، أي بعد التسليم. وتفيد عند تأجير الشقة، لأن المستأجر يدفع فعلياً الباقي عنكم.
الفخ هنا واحد، وهو مالي: ما لم تُدفع الدفعة الأخيرة، لا يمكن بيع الشقة من دون موافقة المطور، وأحياناً لا يمكن بيعها مطلقاً. إذا كانت خطتكم هي الشراء لإعادة البيع قبل التسليم، فلا تناسبكم خطة post-handover.
ثلاث خطط من الكتالوج
الشراء نفسه، وثلاثة جداول مختلفة. أسفل البطاقة تظهر الخطة كما أعلنها المطور.
كيف تعرفون ما إذا كنتم قادرين على الالتزام بالجدول
تبدو النسب في خطة السداد بسيطة إلى أن تتحول إلى مبالغ. لنأخذ من الكتالوج شقة متوسطة السعر: شقة بسعر 1.84 مليون درهم، وخطة سداد: 20% عند الحجز، و40% أثناء البناء، و40% عند استلام المفاتيح.
| المرحلة | الحصة | المبلغ |
|---|---|---|
| عند الحجز | 20 % | 367 ألف درهم |
| على مدى عامي البناء | 40 % | 735 ألف درهم |
| الرسم الحكومي فور إتمام الصفقة | 4 % | 73 ألف درهم |
| عند تسليم المفاتيح | 40 % | 735 ألف درهم |
متوسط الدفعة أثناء البناء: نحو 92 ألف درهم كل ثلاثة أشهر. ليست هي الخطرة، بل السطر الأخير: يجب توفير 40% من السعر بحلول موعد تسليم المفاتيح، ويأتي هذا الموعد سواء بعتم شيئاً في روسيا أم لا. القاعدة بسيطة: إذا لم يكن لديكم مال للدفعة النهائية ولا رهن عقاري مُرتب، فاختاروا خطة بباقٍ أقل أو مبنى أقرب إلى التسليم.
ما الذي يُضاف إلى السعر
لا تشمل أي خطة سداد الرسوم الحكومية. تذكروا ثلاثة أرقام:
أين تحفظ أموالكم بينما يُبنى المنزل
ليست لدى المطور. تذهب أموال المشترين إلى حساب ضمان في بنك، ولا يسحب المطور منها إلا دفعات مقابل مراحل بناء مؤكدة. يُفتح حساب الضمان لكل مشروع على حدة. وفي بطاقات كتالوجنا يُذكر بنك الضمان مباشرة في صفحة المشروع.
أول ما ينبغي سؤال البائع عنه: في أي بنك يوجد حساب ضمان المشروع، وهل يملك المطور تصريحاً للبيع. يجب أن تكون الإجابة عن السؤالين خطية.
ما الذي يحدث إذا فاتتكم دفعة
الجدول جزء من العقد، والتأخر فيه ليس إجراءً شكلياً بسيطاً. الإجراء المعتاد: إشعار خطي، ومهلة للمعالجة، ثم فسخ مع حجز جزء من المبالغ المدفوعة. مقدار ما سيُحجز بالضبط منصوص عليه في عقدكم، وهو المصدر الوحيد الذي يستحق الثقة.
الخلاصة العملية: عند اختيار الخطة، لا تحسبوا الدفعة الأولى، بل الدفعة التي سيتعين عليكم سدادها بعد سنة إلى سنة ونصف، عندما تبلغ أعمال البناء منتصفها. فهذه الدفعة هي التي يتعثر عندها المشترون غالباً.
تجدون خطط السداد لكل مشروع في الكتالوج: وهي معروضة كما أعلنها المطور.
تحليلات أخرى
سنفهم ما تبحثون عنه
اتركوا رقمكم. سيتصل بكم الوسيط، ويطرح عليكم بعض الأسئلة، ثم يرسل لكم مجموعة مختارة. من دون اتصالات لمجرد السؤال عما إذا كنتم لا تزالون مهتمين.