جزيرة Yas: حلبة Formula 1 ومنتزهات ومنازل قرب الغولف
كيف بدأت جزيرة اصطناعية قرب أبوظبي بحلبة وفندق يمتد فوقها، ثم تحولت إلى منطقة سكنية. Ferrari World وSeaWorld والغولف قرب أشجار القرم وأربعة مشاريع جديدة رئيسية وأربع صفقات لعملائنا.
Yas جزيرة في أبوظبي، بُنيت فيها أولاً حلبة Formula 1، ثم منتزهات Ferrari وWarner Bros. وSeaWorld، ويجري الآن تطوير مشاريع سكنية فيها. يضم كتالوجنا 43 مشروعاً في الجزيرة، منها 26 مشروعاً تطوره Aldar. تبدأ أسعار الشقق من 1.25 مليون درهم، والفلل على القناة من 7.9 مليون درهم. نوضح كيف تحولت الجزيرة الخالية إلى وجهة الترفيه الرئيسية في العاصمة، وأين يسكن الناس فيها، وما الفروق بين أربعة مشاريع جديدة رئيسية، وكيف حقق عملاؤنا عائداً هنا من إعادة البيع.
ما الذي يحدث في الجزيرة
ظلت Yas طويلاً جزيرة يزورها الناس ليوم واحد: لحضور السباق أو الذهاب إلى المنتزه أو حفلة موسيقية. واليوم ينتقل الناس إليها للسكن. يضم كتالوجنا 26 مشروعاً من Aldar في الجزيرة، من الاستوديوهات إلى الفلل على الواجهة المائية، كما تبني فيها Reportage وSiadah وRoyal Group وغيرها. وتتجه إلى الجزيرة استثمارات جديدة بأكثر من 30 مليار درهم في مساكن وفنادق ومنتزهات.
يعني هذا للمشتري أمرين. أولاً، كل ما يأتي السياح من أجله يعمل بالفعل ويمكن رؤيته على أرض الواقع لا في التصاميم. ثانياً، في جزيرة تستقبل 38 مليون زيارة سنوياً، يمكن تأجير الشقة ليس لعائلة لمدة عام فقط، بل للضيوف أيضاً. لقواعد الإيجار القصير الأجل في أبوظبي خصوصيتها، ويجب التحقق منها قبل الشراء.
إذا كنت تشتري في الإمارات للمرة الأولى، فابدأ بدليلنا «كيف تشتري عقاراً في الإمارات»: فيه مسار المعاملة في Dubai وAbu Dhabi من الحجز إلى استلام المفاتيح.
جزيرة سُمّيت باسم قبيلة
حملت الجزيرة اسم قبيلة بني ياس. كان من أبناء هذه القبيلة صيادون عثروا عام 1761 على ماء عذب في جزيرة مجاورة وأسّسوا أبوظبي: وقد روينا هذه القصة في مقالنا عن جزيرة Saadiyat. وتحمل Yas، وهي جزيرة اصطناعية مساحتها 25 كم²، اسم القبيلة نفسها.
بدأ تطوير الجزيرة في 2006، وكان أول ما بُني فيها ما يفترض أن يجذب الزوار إلى أبوظبي من أنحاء العالم: حلبة Formula 1.
حلبة أُنجزت في عامين ونصف
صمم Hermann Tilke حلبة Yas Marina. بدأ البناء في مايو 2007 واكتمل في أكتوبر 2009. بلغت كلفة الحلبة $1.322 مليار، وتتسع المدرجات لـ60,000 متفرج. أُنشئت الحلبة على رأس بحري سابق فُصل عن الجزيرة بقناة. ومنذ 2021 يبلغ طول اللفة 5.281 كم.
أغرب ما في الحلبة هو الفندق. أقام مكتب Asymptote التابع لـHani Rashid وLise Anne Couture مبنيين من 12 طابقاً على جانبي الحلبة وربطهما بجسر تمر السيارات تحته. وتغطي المبنيين من الأعلى شبكة بطول 217 م مؤلفة من 5,389 لوحاً زجاجياً مزوداً بمصابيح LED، فتضيء ليلاً. افتتح الفندق ذو 499 غرفة في 1 نوفمبر 2009، وهو اليوم W Abu Dhabi. وهو أول فندق في العالم يُبنى فوق حلبة Formula 1.
سباق بدأ نهاراً وانتهى ليلاً
أقيم أول سباق جائزة أبوظبي الكبرى في 1 نوفمبر 2009، يوم افتتاح الفندق. انطلق السباق الساعة 17:00 وغابت الشمس الساعة 17:43، فاستُكمل تحت الأضواء الكاشفة. وهكذا أقامت Formula 1 للمرة الأولى سباقاً يمتد من النهار إلى الليل.
فاز Sebastian Vettel بسيارة Red Bull. انطلق Lewis Hamilton من المركز الأول، لكنه انسحب بسبب المكابح. ومنذ ذلك الحين تقام جائزة أبوظبي الكبرى في الجزيرة كل عام.
سقف أحمر وسرعة 240 كم/س
بعد عام من افتتاح الحلبة، افتتح Ferrari World بجوارها. وُضع حجر الأساس في 3 نوفمبر 2007، وافتتح في 4 نوفمبر 2010. تحت سقفه الأحمر مساحة تبلغ 86,000 م². تصل سرعة الأفعوانية الرئيسية Formula Rossa إلى 240 كم/س، وظلت طويلاً الأسرع في العالم إلى أن حطمت Falcon's Flight رقمها القياسي.
بعد ذلك نمت الجزيرة بإضافة منتزه كل بضع سنوات. افتتح Yas Waterworld في يناير 2013 على مساحة تقارب 15 هكتاراً. وافتتح Yas Mall بمساحة 235,000 م² في نوفمبر 2014. وفي يوليو 2018 افتتح المنتزه الداخلي Warner Bros. World بكلفة $1 مليار ويضم 29 لعبة. وافتتح CLYMB في نوفمبر 2019 بجدار تسلق بارتفاع 43 م، ثم افتتحت Etihad Arena التي تتسع لـ18,000 مقعد في يناير 2021.
افتتح SeaWorld في الجزيرة في مايو 2023 على مساحة 183,000 م². وهو أول SeaWorld من دون حيتان أوركا. تدير Miral منتزهات الجزيرة. وفي 2024 تجاوز عدد الزيارات إلى Yas 38 مليون زيارة، بزيادة 10% عن العام السابق. وبلغت نسبة إشغال فنادق الجزيرة 92% في أغسطس 2026.
غولف قرب أشجار القرم
للجزيرة جانب هادئ أيضاً. يقع نادي Yas Links للغولف عند البحر وقد صممه المعماري Kyle Phillips. وهو أول ملعب لينكس حقيقي في المنطقة، أي ملعب ساحلي رملي. يبلغ طوله 7,450 ياردة، وبار 72، ويضم 144 حفرة رملية. تمتد ثماني حفر بمحاذاة الساحل، ويمكن رؤية البحر من الحفر الثماني عشرة كلها. ولتشكيل الملعب نُقل 1.8 مليون م³ من التربة. وفي 2018 وضعته مجلة Golf Digest في المرتبة 44 بين أفضل ملاعب العالم خارج الولايات المتحدة.
يقع Yas Beach في الجوار، وينمو القرم على امتداد شاطئه، وتنظم جولات يومية بين أشجار القرم. ويقدّر المشترون هذا المنظر أيضاً: ترد أشجار القرم الظاهرة من النوافذ في وصف ثلاث من أربع صفقات لعملائنا في Yas.
أجزاء الجزيرة الخمسة
الجزيرة كبيرة وتختلف الحياة بين أجزائها. وهذا تقسيم مفيد للمشتري.
Sama Yas: مطبخ من تصميم الشيف
Sama Yas تبني Aldar المشروع في حديقة تضم أزهاراً وطيوراً وأشجاراً. يضم 475 شقة في مبانٍ من ثمانية طوابق تتدرج نزولاً نحو الحديقة. تتراوح مساحة الشقق ذات الغرفتين بين 184 و290 م²، وذات الغرف الثلاث بين 256 و300 م²، وتوجد شقق دوبلكس، وفي كثير منها غرفة للمساعدة المنزلية. يبدأ السعر من 4,600,000 درهم، والشقق ذات الغرف الثلاث من 6,426,731 درهم، والتسليم في الربع الثاني من 2028. أموال المشترين محفوظة في حساب ضمان لدى بنك FAB.
التفصيل الأهم في المشروع هو المطبخ. صممه الشيف Izu Ani، صاحب مطعمي Gaia وCarine في دبي، وصولاً إلى رف التوابل. وسيضم المشروع مطعمه أيضاً. التصميم المعماري من Woods Bagot، والتصميم الداخلي من Mustard & Linen. روعيَت التفاصيل الدقيقة: اختيرت أسطح العمل من الرخام الإيطالي من بين 48 محجراً للوصول إلى عروق الحجر المناسبة، وجُرّبت الدرابزينات في 34 نموذجاً، وزُجج البلاط يدوياً على أيدي حرفيين إيطاليين، والطلاء خال من الانبعاثات الضارة. والهدف في نظام Estidama المحلي للاستدامة هو الحصول على ثلاث لآلئ.
خدمات المشروع فندقية: كونسيرج وخدمة داخل الشقة على مدار الساعة، ومقهى Maison Mocha، وقاعة سينما Curzon، ومكتبة وسبا وسيارة بسائق للمقيمين، وكونسيرج للحيوانات الأليفة يشمل تمشية الكلاب ونزهات في الحديقة. يمتد مسار للجري حول الحديقة.
Yas Riva Reserve: فلل على القناة
Yas Riva Reserve: مجمع مسوّر من Aldar يضم 292 فيلا على امتداد القناة عند طرف الجزيرة. تقع 247 فيلا داخل المجمع و45 على الواجهة المائية. تضم الفلل من أربع إلى ست غرف نوم، وتبرز الأخشاب الدافئة في تصميمها المعماري، وتوجد أرصفة عائمة على الماء. النادي والمتاجر على بُعد مسافة قصيرة سيراً على الأقدام. التسليم في الربع الثالث من 2030.
| الفيلا | المبلغ | المساحة المبنية | مساحة الأرض | السعر من |
|---|---|---|---|---|
| 4 غرف نوم، داخل المجمع | 96 | 437 م² | 711 م² | 7.9 مليون درهم |
| 5 غرف نوم، داخل المجمع | 116 | 482 م² | 828 م² | 9.3 مليون درهم |
| 6 غرف نوم، داخل المجمع | 35 | 538 م² | 936 م² | 10.5 مليون درهم |
| 5 غرف نوم، على الواجهة المائية | 17 | 552 م² | 802 م² | 13.3 مليون درهم |
| 6 غرف نوم، على الواجهة المائية | 28 | 609 م² | 1,294 م² | 14.5 مليون درهم |
أندر فيلا هي الفيلا المطلة على الماء ذات خمس غرف نوم، وعددها 17 فقط في المجمع كله. وتملك الفيلا المائية ذات ست غرف نوم أكبر قطعة أرض، 1,294 م² مقابل 936 م² للفيلا المماثلة داخل المجمع. خطة السداد: 5% فوراً، ثم 5% كل خمسة أشهر على مدى 25 شهراً، فدفعتان بنسبة 10% لكل منهما، و50% عند التسليم. لا حاجة إلى موافقة مسبقة على الرهن العقاري. كما تمنح Aldar إعفاءً من رسوم الخدمات لخمس سنوات ولا تستوفي رسم ADM البالغ 2%.
داخل المجمع نادٍ يضم مسابح للكبار والأطفال وبادل ويوغا ومكتبة ومقهى وميني ماركت وصيدلية ومسجداً جامعاً. وهناك ميزة لا تتوافر في المجمعات المجاورة: حديقة زراعية يحصل فيها كل مقيم على حوضه الخاص لزراعة الأعشاب والخضراوات والزهور وأشجار الفاكهة.
Yas Park Place: استوديو من 1.39 مليون
Yas Park Place: أقل مشروع جديد سعراً من Aldar في الجزيرة. يضم 780 شقة في مبانٍ من 11 طابقاً، والتسليم في الربع الأول من 2030. سعر الاستوديو بمساحة 45 م² هو 1,390,000 درهم، والشقة ذات غرفة نوم واحدة بمساحة 80 م² هي 1,900,000 درهم، وذات غرفتي نوم بمساحة 130 م² هي 2,950,000 درهم، وذات ثلاث غرف نوم بمساحة 163 م² هي 5,000,000 درهم. الأموال محفوظة في حساب ضمان لدى بنك ADCB.
هناك خطتان للسداد. في الأولى تدفع 45% خلال الإنشاء ونصف السعر عند التسليم. وفي الثانية تدفع 60% خلال الإنشاء ويتبقى 20% عند التسليم. يضم المشروع قاعة سينما ومساحة عمل مشتركة ومسبح إنفينيتي ومسبحاً للأطفال ومطعماً ومنطقة للحيوانات الأليفة، ويُسمح بتربية الكلاب هنا.
Yas Beach Residence: مبنيان قرب المياه
Yas Beach Residence تطوره Siadah: يتألف من مبنيين متدرجين من 11 طابقاً قرب المياه، يضمان 371 شقة. المعروض حالياً شقق بغرفتي نوم وثلاث غرف نوم: شقق الغرفتين بمساحات من 168 إلى 235 م² تبدأ من 4,513,300 درهم، وشقق الغرف الثلاث بمساحات من 242 إلى 360 م² تبدأ من 6,506,250 درهم. يضم المشروع مسبح إنفينيتي ومساراً للجري وصالة رياضية ومتجراً في الطابق الأرضي، والأموال محفوظة في حساب ضمان لدى بنك FAB.
التسليم في الربع الرابع من 2026. يُرجى الاستفسار من المطور عن الموعد المحدّث قبل الشراء.
مشاريع أخرى في الجزيرة
اثنا عشر مشروعاً آخر في الجزيرة من كتالوجنا. يُحدّث السعر وموعد التسليم في بطاقة كل مشروع، وابحثوا عن المشاريع الأخرى في كتالوج الإمارات.
كم يبلغ سعر الدخول؟
Yas أقل سعراً من Saadiyat. تبدأ أسعار الشقق في سبعة مشاريع بالجزيرة بأقل من 2 مليون درهم: Selina Bay وYas Park Place وGardenia Bay وIcon Tower وThe Canopies وMayyas At The Bay وAnsam 2. ويبلغ سعر البداية نحو 4.3 إلى 4.9 مليون درهم في Vista Del Mar وYas Beach Residence وSama Yas وStellar. وتبدأ أسعار الفلل على القناة من 7.9 مليون درهم.
السعر «ابتداءً من» هو دائماً سعر أصغر شقة. في Yas Park Place، يكون سعر استوديو، وفي Sama Yas سعر شقة بغرفتي نوم تبلغ مساحتها نحو 190 م². قارنوا بين الشقق المتشابهة ضمن خطط سداد متشابهة. وإضافة إلى السعر، يدفع المشتري رسوم التسجيل، ثم رسوم الخدمات سنوياً بعد التسليم. وقد شرحنا آليتها في مقالنا عن كلفة صيانة الشقة.
في Yas Park Place وYas Riva Reserve، يستحق سداد نصف السعر يوم التسليم. قبل استلام المفاتيح، تدفعون أقل من النصف، لكن يجب أن تكون الأموال جاهزة بحلول ذلك اليوم. وشرحنا كيفية قراءة خطة السداد في مقالنا عن التقسيط من المطور في الإمارات.
أربع صفقات لعملائنا في Yas
منذ 2023، اشترى عملاؤنا شققاً في مشاريع قيد الإنشاء في Yas وباعوها قبل استلام المفاتيح. ووثقنا الصفقات الأربع في قناتنا. تجمعها ثلاثة أمور: الشراء في 2023، ودفع جزء صغير من السعر عند البداية، والبيع خلال سنتين أو ثلاث.
الصفقة الأولى هي الأبسط. اشترى العميل شقة بغرفة نوم واحدة في Yas Golf Collection من Aldar في مارس 2023 مقابل $358 ألفاً. وحتى البيع دفع $104 ألفاً، بما في ذلك رسم التسجيل. وفي مايو 2025 بيعت الشقة مقابل $447 ألفاً.
في الصفقة الثانية، دفع العميل 5% في مارس 2023 و25% أخرى خلال فترة الإنشاء. وبعنا الشقة ذات غرفتي نوم وإطلالة على الغولف وأشجار القرم قبل التسليم لمشترٍ من قاعدة عملائنا.
حققت الشقة ذات غرفة النوم الواحدة والإطلالة المائية أعلى عائد: +140% خلال 32 شهراً. وكانت الصيغة نفسها: 5% عند البداية، و25% أثناء البناء، ثم البيع قبل تسليم المبنى.
الشقة الرابعة هي الأكبر: غرفتا نوم وغرفة للموظفين ومساحتها 122 م². اشتُريت مقابل $847 ألف في أبريل 2023، ثم بيعت قبل التسليم مقابل $1.06 مليون.
تمت الصفقات الأربع كلها في سوق صاعد. وكان العائد على الأموال المستثمرة مرتفعاً لأن العميل دفع حتى وقت البيع ثلث السعر فقط. إذا توقف السوق، تعمل الصيغة نفسها في الاتجاه المعاكس: يصبح البيع قبل التسليم صعباً، ويتعين دفع بقية السعر عند استلام المفاتيح.
ما لا يظهر في المعاينة
ما الذي سيتغير بحلول 2030؟
في 7 مايو 2025، أعلنت Disney وMiral عن Disneyland Abu Dhabi في Yas. وفي مايو 2026، أُعلن في الجزيرة عن Sphere، وهي قاعة حفلات كروية بقيمة $1.7 مليار، ومن المقرر إنجازها في 2029. تستثمر Miral أكثر من 12 مليار درهم في الجزيرة خلال خمس سنوات، وسيرتفع عدد الغرف الفندقية بنسبة 30-35%.
سيزداد المعروض السكني أيضاً. تبني Aldar في الجانب الشمالي من الجزيرة مشروع Yas Point: 1,600 شقة، وفندقاً من فئة خمس نجوم، ومدرسة دولية، لنحو 5,000 مقيم. ومع حي THE WADI الجديد من Reportage، يصل المجموع إلى 5,550 شقة. يُسلّم Sama Yas في 2028، وYas Riva Residences في 2029، وYas Park Place وThe Canopies وYas Riva Reserve في 2030. ستتحول جزيرة الترفيه إلى منطقة يعيش فيها آلاف العائلات. لا نقدّم توقعات للأسعار في المستقبل.
لمن يناسب ومن لا يناسب؟
| ما يهمكم | أي مشروع | السبب |
|---|---|---|
| ميزانية محدودة | Selina Bay, Yas Park Place | السعر يبدأ من 1.25-1.39 مليون درهم |
| خدمات على طراز الفنادق | Sama Yas | كونسيرج على مدار الساعة، ومطعم يديره شيف، وسيارة مع سائق |
| شقة أكبر على الأرجح | Yas Beach Residence | شقق بـ2 و3 غرف نوم فقط، والتسليم في الربع الرابع من 2026 |
| أرض ومنزل خاصان | Yas Riva Reserve | فلل على قطع أراضٍ بمساحات من 711 إلى 1,294 م² قرب القناة |
| غولف وهدوء | Yas Golf Collection, Waldorf Astoria Residences | قرب Yas Links وأشجار المانغروف |
| عائلة مع أطفال | Yas Riva Reserve, Yas Park Place | حديقة ومسابح للأطفال ومنتزهات الجزيرة قريبة |
لمن لا يناسب هذا المكان. لمن يريد السكن في وسط مدينة كبيرة تضم مكاتب وأحياء قديمة: هنا جزيرة ترفيهية ومبانٍ جديدة. ولمن تزعجه الحشود والسباق السنوي. ولمن يتنقل إلى دبي يومياً: نحو 50 دقيقة في اتجاه واحد على طريق خالٍ. لمعرفة نظام ملكية الأجانب في الإمارات، اقرأوا تحليلنا عن الملكية الحرة.
أخطاء عند الشراء
إجابات سريعة عن الأسئلة الشائعة
أين تقع جزيرة Yas؟
في إمارة أبوظبي، بين وسط العاصمة ودبي. يبعد مطار زايد نحو 15 دقيقة، ووسط أبوظبي 20-30 دقيقة، ودبي نحو 50 دقيقة بالسيارة. ليست دبي، بل إمارة مجاورة.
ماذا يوجد في الجزيرة غير المنازل؟
حلبة Formula 1 Yas Marina، ومنتزهات Ferrari World وWarner Bros. World وYas Waterworld وSeaWorld، ومركز Yas Mall التجاري، والساحة المغلقة Etihad Arena، ونادي Yas Links للغولف، وشاطئ بأشجار المانغروف ومرسى. وقد أُعلن عن Disneyland Abu Dhabi وقاعة Sphere الكروية للحفلات.
كم يبلغ سعر الشقة في Yas؟
تبدأ الأسعار من 1,250,000 درهم في Selina Bay. سعر الاستوديو في Yas Park Place من Aldar هو 1,390,000 درهم، وتبدأ شقق غرفتي النوم في Sama Yas وYas Beach Residence من 4.5-4.6 مليون درهم، وفلل Yas Riva Reserve من 7.9 مليون درهم.
متى تُسلّم المباني الجديدة في Yas؟
يُسلّم Yas Beach Residence في الربع الرابع من 2026، وSama Yas في الربع الثاني من 2028، وYas Park Place في الربع الأول من 2030، وفلل Yas Riva Reserve في الربع الثالث من 2030. وتوجد في الجوار أحياء مأهولة منذ زمن.
هل حقق المشترون أرباحاً من إعادة البيع؟
باع عملاؤنا أربع شقق في Yas قبل التسليم وحققوا عائداً بين 78% و140% على الأموال المستثمرة خلال سنتين إلى ثلاث سنوات. هذه نتائج صفقات سابقة وليست وعداً بالدخل: قد ينخفض السوق أيضاً.
ألا تكون المعيشة قرب الحلبة والمنتزهات صاخبة؟
يعتمد ذلك على الموقع. يقام سباق Formula 1 بضعة أيام في السنة، وقد تشهد الساحة والمنتزهات حفلات وحشوداً. تقع الأحياء السكنية جانباً، لكن تحققوا قبل الشراء من المخطط العام مما يقع خارج نافذة المنزل.
تحليلات أخرى
سنفهم ما تبحثون عنه
اتركوا رقمكم. سيتصل بكم الوسيط، ويطرح عليكم بعض الأسئلة، ثم يرسل لكم مجموعة مختارة. من دون اتصالات لمجرد السؤال عما إذا كنتم لا تزالون مهتمين.