كيف تشترون عقاراً في الإمارات: من الاختيار إلى استلام المفاتيح

يستطيع الأجنبي شراء شقة في Dubai من دون إقامة ومن دون الحضور إلى الدولة: في مناطق الملكية الحرة تنتقل ملكية السكن كاملةً بموجب جواز السفر وحده. ويُشترى العقار في مشروع جديد هكذا: حجز، ثم عقد مع المطور، وتسجيل لدى دائرة الأراضي، ودفعات وفق الجدول إلى حساب الضمان، ومعاينة، وشهادة ملكية عند استلام المفاتيح. وفوق السعر يُدفع رسم دائرة الأراضي بنسبة 4%. فيما يلي المسار كاملاً خطوة بخطوة، مع أرقام عن 1,066 مشروعاً في كتالوجنا، وقواعد Dubai، وقصص عملائنا.

من يستطيع الشراء وما الذي تشترونه تحديداً

في Dubai، مناطق الملكية الحرة متاحة للأجانب: يمكن فيها تملك شقة أو فيلا أو قطعة أرض بلا قيود، مثل المواطن. هذه المناطق مذكورة في قرار Dubai رقم 3 لعام 2006، وتقع فيها تقريباً جميع المشروعات الجديدة التي يشتريها الأجانب. ومن بين 1,310 مشروعاً في كتالوجنا عبر الإمارات، لا يُعرض بنظام Leasehold، أي الإيجار لمدة محددة، إلا عدد قليل. ولا توجد قيود عمرية على المشتري. يشرح المقال عن الملكية الحرة الفرق بين الملكية الكاملة والإيجار لمدة 99 عاماً.

القواعد في Abu Dhabi مختلفة. تسع مناطق استثمارية متاحة للأجانب: Yas وSaadiyat وReem وAl Maryah وLulu وAl Raha Beach وSayh Al Sidirah وAl Reef وMasdar City. ومنذ أبريل 2019، أصبح التملك فيها ممكناً. في Sharjah، لا يحصل الأجنبي إلا على حق انتفاع لمدة تصل إلى 100 عام. ويتناول المقال أدناه Dubai، حيث تتركز غالبية الصفقات، مع قسم منفصل عن Abu Dhabi وRas Al Khaimah.

عشرون عاماً من السوق للأجانب

سوق Dubai للأجانب حديث. عندما التقط رواد الفضاء هذه الصورة من المدار، لم يكن هناك منزل واحد في Palm Jumeirah، ولم يصدر قرار مناطق الملكية الحرة إلا بعد ذلك بثلاثة أعوام، في 2006. وبعد عام آخر، ألزم قانون رقم 8 لعام 2007 المطورين بحفظ أموال المشترين في حسابات ضمان. ويقوم سوق اليوم على هاتين القاعدتين.

تُظهر جزر The World في الصورة الثانية الفرق بوضوح بين الإعلان والتسليم: الجزر مستصلحة، لكن لا توجد عليها مبانٍ في الصورة. والدرس للمشتري هو نفسه منذ عشرين عاماً: ادفعوا مقابل المراحل المنجزة التي يمكنكم رؤيتها، وتحققوا من مكان حفظ الأموال.

مشروع جديد أم شقة جاهزة

يشتري معظم الأجانب في Dubai مشروعات جديدة. والسبب هو خطة السداد: يأخذ المطور جزءاً من السعر فوراً، والباقي وفق جدول حتى استلام المفاتيح، وأحياناً بعدها. أما الشقة الجاهزة فتُدفع قيمتها كاملة تقريباً يوم إتمام الصفقة، من أموالكم الخاصة أو بالتمويل العقاري.

2026هذا العام

181 مشروعاً

2027التسليم

316 مشروعاً

2028التسليم

242 مشروعاً

2029التسليم

129 مشروعاً

2030التسليم

44 مشروعاً

في كتالوجنا، يُسلَّم 497 مشروعاً في Dubai خلال عامي 2026 و2027. يكون مثل هذا المبنى قائماً بالفعل، وترون ما تشترونه. وفي المقابل، تفقدون جزءاً من مرونة خطة السداد: كلما اقترب استلام المفاتيح، زاد المبلغ المطلوب دفعه فوراً. تمنح مرحلة الحفر أيسر جدول وأقل سعر، لكن عليكم الانتظار ثلاثاً إلى أربع سنوات.

تكون الشقة الجاهزة في السوق الثانوية مناسبةً عندما تحتاجون إلى دخل من الشهر الأول أو إلى تأشيرة. فتأشيرة المستثمر لمدة سنتين لا تُمنح إلا للسكن الجاهز الحاصل على شهادة ملكية. مزيد من التفاصيل عن التأشيرات أدناه.

الهدف والميزانية: من أين يبدأ الاختيار

يُختار الحي وفق الهدف، لا العكس. للتأجير تحتاجون إلى أحياء عليها طلب: قرب المترو ومراكز الأعمال والمدارس. وللسكن تهم الحديقة والشاطئ ومدة الطريق إلى العمل. وإذا كان الهدف حفظ المال، فاسم المطور وسهولة إعادة بيع الوحدة هما العاملان الحاسمان.

الرقم الثاني الذي ينبغي تحديده قبل الاختيار هو المبلغ المطلوب في البداية. يشمل الدفعة الأولى ورسومًا بنسبة 4 % والتسجيل. لشقة بسعر 1.5 مليون درهم مع دفعة أولى 20 %، ستحتاجون عند البداية إلى نحو 360 ألف درهم. شرحنا التكلفة الكاملة في السوق في مقال كم تبلغ تكلفة البداية في دبي.

حُسب الجدول من كتالوجنا عند إعداد الصفحة. «الوسيط» هو القيمة الوسيطة: نصف مشاريع الحي أقل سعرًا والنصف الآخر أعلى سعرًا. الفارق بين JVC وPalm Jumeirah يقارب عشرة أضعاف، ولا يقتصر السبب على البحر. في JVC وDubai South يشتري الناس بغرض التأجير، وفي Palm Jumeirah وDubai Marina يدفعون مقابل الإطلالة والعنوان.

كيفية التحقق من المطور والمشروع

الحماية الأساسية للمشتري في دبي هي حساب الضمان. بموجب قانون دبي رقم 8 لعام 2007، تودع جميع مدفوعات المشترين في حساب مصرفي منفصل للمشروع. لا يستطيع دائنو المطور الاستيلاء على هذه الأموال. ويتسلمها المطور على دفعات بحسب تقدم إنجاز المبنى. وبعد التسليم، يحتفظ البنك بنسبة 5 % في الحساب لمدة عام آخر. وإذا أُلغي المشروع، يُلزم القانون برد الأموال إلى المشترين. يرد اسم بنك الضمان لدى 922 مشروعًا في دبي من أصل 1066 مشروعًا في كتالوجنا.

ما ينبغي التحقق منه قبل الحجز:

ارتفاع السعر ليس مضمونًا أيضًا. وفق ملاحظاتنا، لم يرتفع سعر أكثر من نصف المشاريع الجديدة في 2025. وسعر البداية في الإعلان يشير عادة إلى شقة واحدة في المبنى، وهي الأصغر والأقل ملاءمة.

الحجز: أول دفعة

تبدأ العملية بالحجز. يطلب المطور من 3 إلى 5 % من السعر ويخصص لكم شقة بعينها. يتضمن تأكيد الحجز رقم الشقة والسعر وخطة السداد والموعد الذي يجب دفع باقي الدفعة الأولى بحلوله. تحققوا من ذلك قبل الدفع، لأن هذه الأرقام ستنتقل لاحقًا إلى العقد.

هكذا يحدث الأمر عمليًا. اشترى أحد عملائنا شقة في Saadiyat بأبوظبي مقابل 3 ملايين دولار. تلقى المبنى أكثر من ألفي طلب على 140 شقة. اتُفق مسبقًا مع المطور على الدفع من حساب شركة العميل، وأُرسلت المستندات الموقعة بتوقيعات أصلية بالبريد السريع من أوروبا. من دون هذا الإعداد كانت الشقة ستذهب إلى التالي في القائمة.

العقد والتسجيل في Oqood

بعد الدفعة الأولى يرسل المطور عقد البيع والشراء (SPA). يتضمن جدول الدفعات وموعد التسليم والجزاءات على الطرفين وشروط إعادة البيع. يُوقّع العقد إلكترونيًا، ولا حاجة إلى الحضور.

بعد ذلك يسجل المطور العقد في السجل المبدئي لدائرة الأراضي والأملاك، المسمى Oqood. يمنحه القانون 90 يومًا من تاريخ التوقيع للقيام بذلك. تصل شهادة Oqood بالبريد الإلكتروني، وهي وثيقتكم التي تثبت الحق في الشقة قيد الإنشاء إلى أن تصدر شهادة الملكية.

رسوم التسجيل: 4 % من السعر. وفق تعرفة الدائرة، تُقسم إلى 2 % على البائع و2 % على المشتري، لكن خطط سداد المطورين في كتالوجنا تُظهر كامل 4 % كبند منفصل فوق السعر ويتحمله المشتري. أحيانًا يتحمل المطور الرسوم ضمن عرض ترويجي. في إحدى صفقاتنا لفيلا بسعر 2.7 مليون دولار، دفع المطور بنفسه 54 ألف دولار رسومًا.

الدفعات حسب الجدول

تُكتب خطة السداد بثلاثة أرقام: ما يُدفع عند الحجز، وما يُدفع أثناء الإنشاء، وما يُدفع عند استلام المفاتيح. وتعني «20 / 40 / 40» دفع 20 % فورًا و40 % على دفعات مع تقدم الإنشاء و40 % عند التسليم.

10 %أقل دفعة أولى

155 مشروعًا، 17 %

15 %

52 مشروعًا، 6 %

20 %الأكثر شيوعًا

479 مشروعًا، 52 %

30 %

24 مشروعًا، 3 %

40 %

25 مشروعًا، 3 %

100 %كامل السعر فورًا

100 مشروع، 11 %

في 52 % من مشاريع دبي تبلغ الدفعة الأولى 20 % من السعر، وفي 17 % منها تبلغ 10 %. وهناك 100 مشروع آخر تُباع فقط بسداد كامل. وفي 220 مشروعًا يُدفع جزء من السعر بعد استلام المفاتيح، بينما تؤجرون الشقة.

شرحنا في مقال التقسيط من المطور كيفية قراءة الجدول وما قد يخفيه. والقاعدة الأساسية هنا: ادفعوا في الموعد. التأخر في دبي مكلف.

إذا تأخرت دفعة

عند التأخر لمرة واحدة، ينتظر المطور عادة شهرًا أو شهرين ويفرض غرامات تأخير. وإذا تراكم الدين، يوجه إنذارًا مدته 30 يومًا، ثم يحق له فسخ العقد. ويربط قانون دبي مقدار ما قد يخسره المشتري بنسبة إنجاز المبنى:

قد تكون غرامات التأخير غير متناسبة. في 2026، جاءنا عميل تراكمت عليه خلال أربعة أشهر من التأخر غرامات قدرها 11.2 ألف دولار على دين قدره 17.4 ألف دولار. تفاوضنا مع المطور وخفضناها إلى النصف، أي إلى 5.6 ألف دولار. الأسهل ألا يصل الأمر إلى ذلك: إذا رأيتم أنكم لن تتمكنوا من سداد الدفعة التالية، فتحدثوا إلى المطور قبل موعدها.

لهذا الأمر جانب آخر. يعيد المطور طرح الشقق التي تراجع مشتروها عنها للبيع، وأحيانًا بسعر أقل من السوق بنسبة 10-15 %. هكذا اشترى عميلنا فيلا في Tilal Al Ghaf بسعر 2.6 مليون دولار بعد أن توقف المشتري السابق عن الدفع. وقد بلغ سعر الفيلا لاحقًا 3.08 مليون دولار. دفع العميل 55 % من السعر، وربح 354 ألف دولار، أي 25 % من استثماره.

إعادة البيع قبل استلام المفاتيح

يمكن بيع الشقة قبل التسليم، لكن بموافقة المطور فقط. يمنح شهادة NOC بعد دفع نسبة محددة من السعر، عادة بين 30-50 %. يُذكر الحد في العقد، فاقرؤوه قبل الحجز. ويحدد المطور رسوم الشهادة.

لا ينجح الجميع في البيع قبل استلام المفاتيح بربح. وفق ملاحظاتنا، لا تتم إعادة البيع بهذه الطريقة إلا في جزء صغير من السوق: مبانٍ تحمل اسمًا معروفًا، وطوابق جيدة، وشقق اشتُريت في بداية الطرح. أسوأ سيناريو رأيناه كان كالتالي. اشتُريت شقة بسعر 250 ألف دولار لإعادة بيعها، ولم يوجد مشتر، فبيعت بسعر 200 ألف. وأتت الإيجارات اليومية بـ27 ألف دولار بدلًا من 45 ألف دولار سنويًا كانت متوقعة.

المعاينة واستلام المفاتيح

عند تسليم المبنى، يدعوكم المطور إلى المعاينة ويطالب بالدفعة الأخيرة. لا توقعوا محضر التسلم في اليوم نفسه. استعِينوا بمفتش يفحص الشقة ويعد قائمة بالملاحظات تُرسل إلى المطور. يصلح المطور العيوب، ثم يعيد المفتش الفحص، وبعد ذلك فقط توقعون المحضر. بلغت تكلفة المفتش نحو 400 دولار في 2025 ونحو 545 دولارًا في 2026.

بعد الدفعة الأخيرة، تصدر دائرة الأراضي والأملاك شهادة الملكية: Title Deed. عندها تصبح الشقة ملككم نهائيًا. بعد ذلك انقلوا إلى أسمائكم عقود الكهرباء والمياه والتبريد، وإلا فلن يمكن تأجير الشقة.

الضمان منصوص عليه في القانون. بموجب قانون دبي رقم 6 لعام 2019، يكون المطور مسؤولًا عن هيكل المبنى لمدة 10 سنوات وعن عيوب الأنظمة الهندسية لمدة سنة. وهذه السنة هي الفترة التي ينبغي خلالها اكتشاف كل شيء: التسربات وأجهزة التكييف والكهرباء. اسكنوا في الشقة أو أسكنوا فيها مستأجرًا قبل انتهائها.

إذا كنتم تشترون شقة جاهزة

مع الشقة الجاهزة تكون الخطوات أقل. يوقع الطرفان مذكرة بيع وشراء، ويحصل البائع على شهادة NOC من المطور. في مناطق التملك الحر لن تسجل المعاملة من دونها. ثم يلتقي الطرفان في مركز التسجيل، مكتب Trustee، ويدفع المشتري، وتصدر شهادة باسم المالك الجديد في اليوم نفسه. يستغرق التسجيل نحو 25 دقيقة.

تمنح البنوك في الإمارات التمويل العقاري للأجانب أيضًا. وللمقيمين الأجانب، يسمح مصرف الإمارات المركزي بتمويل يصل إلى 80 % من سعر المسكن الأول حتى 5 ملايين درهم، وإلى 70 % لما يزيد على ذلك، وإلى 60 % للمسكن الثاني. ولا يتجاوز التمويل للمشاريع الجديدة 50 %. مدة القرض حتى 25 سنة، ومبلغه لا يزيد على سبعة أضعاف الدخل السنوي، وأقساط جميع الديون لا تتجاوز نصف الدخل. ولا توجد قواعد منفصلة لمن لا يقيم في الإمارات.

كم تدفعون فوق السعر

كل ما يضاف إلى سعر الشقة:

يدفع المالك سنويًا رسوم خدمات لصيانة المبنى. استنادًا إلى 1615 مشروعًا في كتالوجنا، تبلغ القيمة الوسيطة 170 درهمًا للمتر المربع سنويًا، والحد الأدنى 12.0 درهمًا. لشقة مساحتها 80 مترًا، يعادل ذلك نحو 13 600 درهم سنويًا. يدفع المالك الرسوم حتى إن كانت الشقة مؤجرة. يعرض مؤشر رسوم الخدمات في Dubai REST مجانًا الرسوم المعتمدة لكل مبنى. أما مصاريف المالك الأخرى فمشروحة في مقال كم تكلف الشقة في دبي كل عام.

التأشيرة عند الشراء

يؤهل العقار في دبي للحصول على تأشيرة. في 2026 خُففت الشروط بصورة ملحوظة.

لا تُمنح تأشيرة السنتين لشقة قيد الإنشاء، إذ يلزم عقار جاهز يحمل Title Deed. وبخصوص التأشيرة الذهبية لعقار قيد الإنشاء، استفسروا في يوم التقديم: شروط التأشيرات في الإمارات تتغير كثيرًا.

الشراء عن بُعد

يمكن شراء عقار قيد الإنشاء في دبي عن بُعد بالكامل: الحجز والعقد والمدفوعات والتسجيل تتم من دون سفر. يكفي جواز سفر. ويمكن أيضًا شراء شقة جاهزة من دون حضور، عبر ممثل بموجب وكالة.

هناك نقطة تخص المستندات الصادرة في روسيا. لا تشارك الإمارات في اتفاقية لاهاي، لذا لا تقبل الإمارات الأبوستيل. تُصدّق الوكالة وغيرها من الوثائق الموقعة في الخارج في قنصلية الإمارات ثم في وزارة الخارجية الإماراتية. ضعوا وقتًا لذلك في الحسبان.

منذ أكتوبر 2025، يمكن شراء شقة جاهزة وبيعها بالكامل عبر تطبيق Dubai Now باستخدام UAE Pass. لكن هذا متاح فقط لمن لديهم Emirates ID وحساب لدى بنك في الإمارات.

فكروا في طريقة الدفع على حدة. التحويلات من روسيا إلى الإمارات تخضع لقيود، ويجب الاتفاق مع المطور على وسيلة الدفع قبل الحجز. وهناك أمر آخر يُتذكر متأخرًا: الوصية. أعدوها وسجلوها في الإمارات فور الشراء، حتى لا تضطر الأسرة إلى التعامل مع نظام الميراث المحلي.

التأجير

يُسجل الإيجار السنوي في نظام Ejari. ولا يمكن رفع الإيجار إلا ضمن حدود مؤشر الإيجارات لدائرة الأراضي والأملاك: منذ يناير 2025، يسمح بزيادة تتراوح بين 0 و20 %.

لا يجوز التأجير اليومي بأنفسكم من دون ترخيص من الهيئة السياحية في دبي. يتم العمل عبر شركة مرخصة تأخذ نحو 20 % من الدخل. احسبوا العائد بعد هذه التكاليف، فالإعلانات تعرضه عادة قبلها.

الخطأ الشائع يكون كالتالي: اشتُريت شقة بسعر 300 ألف دولار، على بُعد أربعين دقيقة من المركز، بهدف تحقيق 10 % سنويًا. وكانت النتيجة 5 %: 15 ألفًا بدلًا من 30 ألف دولار في السنة.

الضرائب

لا يدفع الفرد في الإمارات ضريبة على الدخل من عقاره، فهو دخل من استثمارات شخصية. يخضع البيع الأول للسكن الجديد لضريبة قيمة مضافة بنسبة 0 %، وتُعفى إعادة البيع وتأجير المساكن من ضريبة القيمة المضافة. ويدفع المستأجر في دبي رسمًا بلديًا بنسبة 5 % من الإيجار السنوي مع فاتورة الكهرباء والمياه.

إذا كنتم مقيمين ضريبيًا في روسيا، فإن دخل تأجير الشقة وبيعها في الإمارات يخضع للضريبة في روسيا، وتقدمون الإقرار بأنفسكم. وشرحنا طريقة احتسابه في مقال ضريبة بيع الشقة.

أبوظبي ورأس الخيمة

فتحت أبوظبي سوقها للأجانب بعد دبي، وعدد المطورين فيها أقل. ورسوم التسجيل أقل: تُظهر خطط السداد لمشاريع أبوظبي في كتالوجنا رسوماً إضافية بنسبة 2 % من السعر. وتُسجل المعاملات عبر نظام DARI.

في رأس الخيمة تُدفع رسوم 4 % عند تسليم المبنى لا في البداية، وهذا مفيد عند إعادة البيع قبل استلام المفاتيح. ويتولى المنظم العقاري المحلي تسجيل المعاملات. عدد المطورين هنا أقل من عدد المطورين في دبي، لذا تحققوا من المشروع وحساب الضمان بالقدر نفسه من الدقة.

ما لا يظهر في المعاينة

أخطاء تؤدي إلى خسارة المال

لمن يناسب

تجدون كل ما يتعلق بسوق المشاريع الجديدة في الإمارات، مع الأسعار وخطط السداد، في كتالوجنا. وأسعار العقارات بحسب مناطق دبي: في صفحة مستقلة.

إجابات سريعة عن الأسئلة الشائعة

هل يستطيع الأجنبي شراء شقة في دبي؟
نعم. في مناطق التملك الحر في دبي، يمكن للأجنبي تملك شقة أو فيلا أو أرض بملكية كاملة. لا تحتاجون إلى إقامة أو السفر إلى دبي لشراء عقار قيد الإنشاء، يكفي جواز السفر.

كم يُدفع فوق السعر عند شراء عقار قيد الإنشاء في دبي؟
رسوم دائرة الأراضي والأملاك بنسبة 4 %، ويأخذها المطور مع الدفعة الأولى. ويضاف إليها رسم تسجيل العقد: عبر بوابة المطور يبلغ 1,000 درهم وفق تعرفة الدائرة.

من يدفع رسم 4 % عند شراء شقة جاهزة في دبي؟
وفقاً لتعرفة دائرة الأراضي والأملاك، يدفع المشتري 2 % والبائع 2 %. ويمكن للطرفين الاتفاق على ترتيب مختلف وتثبيته في مذكرة التفاهم.

ما الدفعة الأولى المطلوبة للعقار قيد الإنشاء في دبي؟
غالباً ما تكون 20 % من السعر، وفي بعض المشاريع 10 %. ويضاف إليها رسم دائرة الأراضي والأملاك البالغ 4 %.

هل يمنح شراء شقة في دبي تأشيرة إقامة؟
نعم. تمنح تأشيرة مستثمر لمدة سنتين لشقة جاهزة مملوكة لشخص واحد مهما كانت قيمتها، أو لحصة قيمتها 400,000 درهم أو أكثر. وتمنح التأشيرة الذهبية لمدة 10 سنوات عند امتلاك عقار بقيمة 2 مليون درهم أو أكثر.

هل يمكن شراء شقة في دبي عن بُعد؟
نعم، يمكن شراء عقار قيد الإنشاء من دون السفر إلى دبي: الحجز والعقد والمدفوعات تتم عن بُعد. وتُصدّق المستندات الموقعة خارج الدولة عبر قنصلية الإمارات، إذ لا تقبل الإمارات الأبوستيل.

ماذا يحدث إذا لم تُدفع مستحقات المطور في موعدها؟
يفرض المطور غرامات تأخير، وبعد إشعار مدته 30 يوماً يمكنه فسخ العقد. ويعتمد المبلغ الذي يحتفظ به على نسبة إنجاز المبنى: حتى 25 % من السعر إذا كانت نسبة الإنجاز دون 60 %، وحتى 40 % إذا كانت أعلى.