Palm Jumeirah 是迪拜海岸外一座棕榈形填海岛。它于 2001 年开建，岛基由沙和石料构成，没有使用混凝土和钢材。二十多年后，这里已成为全市最昂贵的地段。岛上土地不会再增加，因此新项目很少，且几乎都临私人海滩。我们的目录收录岛上 55 个项目，其中 19 个将于 2026 年及以后交付。本文梳理岛屿如何填海而成、是否会下沉、主干与叶枝及新月形防波堤的区别、目前在建项目、购入门槛，以及看房时不易发现的问题。
岛上正在发生什么
岛上已基本建成，新项目只会出现在尚有空余海岸的位置：新月形防波堤和入口附近。因此数量不多，而且几乎都是小型高价项目。我们目录中有价格的新项目里，只有 2 个起价低于 500 万 AED。
对买方而言，这意味着三件事。第一，岛上市场分成两部分。主干上的现房单间公寓 145 万 AED 起，新月形防波堤上的新项目则是数千万 AED 的住宅。第二，开发商众多。Nakheel 建造了整座岛，新项目则由 Omniyat、Ellington、Select Group、Beyond、Arada 等开发，开发商的水平各不相同。第三，每年都要为这个地段付费。岛上会所型住宅的年服务费最高可达每平方米 484 AED。
如果您是第一次在阿联酋置业，建议先阅读 《如何在阿联酋购买房产》，其中梳理了在 Dubai 从预订到拿钥匙的交易流程。
迪拜为何需要新的海岸线
迪拜的海岸线较短，到 1990 年代末，临海酒店用地已所剩不多。这座岛的构想是增加海岸线：最初的设想是新增可建酒店的土地。项目由 Sheikh Mohammed bin Rashid Al Maktoum 提出，并于 2001 年启动。
棕榈形设计也服务于同一目的。圆形岛屿的海岸线只有一圈，而棕榈岛的 17 条叶枝两侧都有海岸线。该岛为城市增加了 56 至 78 km 的海岸线。
工程于 2001 年 6 月根据美国事务所 Helman Hurley Charvat Peacock 的总体规划开工。Nakheel 委托比利时公司 Jan De Nul 和荷兰公司 Van Oord 进行填海。
没有混凝土和钢材的岛
沙子取自海湾海床。挖泥船将其以弧线喷射到指定位置，这种方法称为 rainbowing，即“彩虹式喷射”。棕榈形状通过卫星坐标控制：船只按 GPS 读数定位。
工程使用了 9,400 万至 1.2 亿 m³ 的沙子。另有来自北部酋长国 16 座采石场的 700 万吨石料，这些石料经海运送达。防波堤的每块石头都由起重机安放、潜水员检查，并拥有自己的坐标。
长 11 km 的新月形防波堤保护叶枝免受海浪侵袭。岛基没有使用混凝土和钢材。为防止建筑下方的沙土流动，工程进行了压实：15 台起重机钻了 200,000 个深约 16 m 的钻孔。这项工作于 2004 年 7 月完成。
工程进展很快。2002 年 2 月，水中仅隐约出现轮廓，到 2003 年 11 月棕榈岛已成形。到 2004 年，岛上已形成陆地并铺设好主要管网，住宅在之后才开始建设。
首批住户与第一家酒店
首批住户在 2006 年至 2007 年之交入住，到 2007 年底，岛上约有 500 户家庭。最先入住的是主干上的 Shoreline Apartments：20 栋楼约 2,500 套公寓。
2008 年 9 月 24 日，岛上第一家度假酒店 Atlantis The Palm 在新月形防波堤顶端开业：1,539 间客房，投资额 15 亿美元。正式庆典于 11 月举行。
这场庆典整整一年后，2009 年 11 月，Nakheel 的母公司 Dubai World 向债权人申请延期 6 个月。此次涉及 235 亿美元债务重组，集团的问题主要来自 Nakheel。当时 Palm Jumeirah 已有人居住。第二座棕榈岛 Palm Jebel Ali 直到 2023 年才恢复建设。
Palm Jumeirah 会下沉吗
从项目一开始，人们就在问这个问题。2009 年，测绘公司 Fugro NPA 表示，岛屿平均每年下沉 5 mm。Nakheel 的回应很直接：“Palm Jumeirah 完好无损。如果有沉降，您会看到建筑开裂。”按该公司的估算，100 年内岛屿下沉不会超过 25 mm。
2014 年，城中再次出现传言。Dubai Police 调查后表示，原因是主供水管道漏水。
还有人质疑开发密度。2008 年，Wayne Hemingway 表示建筑过于密集，与“岛屿”一词不相称。从空中看叶枝可见这一点：两排别墅几乎紧挨着排列。
主干、叶枝、新月形防波堤：三种不同地址
岛屿分为三部分，对买方而言也是三种不同的生活方式。
主干。从陆地经此进入岛内。这里有公寓住宅：Shoreline Apartments、Golden Mile 和入口附近的塔楼。主干上有商店、Al Ittihad Park、Nakheel Mall 和单轨列车站。这里的公寓是岛上最易入手的，生活氛围也最为热闹。
叶枝。17 条叶枝，由封闭式别墅社区组成。别墅约 1,500 栋，每套都有自己的海岸线。全市最贵的交易在这里成交：G 号叶枝被称为“亿万富豪街”。
新月形防波堤。外圈，也就是那道防波堤。可经一条海底隧道到达：长 1.4 km，六车道，位于海平面下 25 m。这里有度假酒店和拥有私人海滩的新会所型住宅，也是距市区最远的位置。
一条道路、单轨列车和隧道
岛屿通过主干的一处入口与陆地相连。2009 年春季，长 5.45 km 的单轨列车开通，从海岸的 Gateway 站通往 Atlantis，耗资 21 亿 AED。如今线路设有 Golden Mile Galleria 站、Al Ittihad Park 站和购物中心站。2026 年单轨列车曾关闭维修半年，7 月恢复运行。
Dubai Tram 可到达 Gateway 站，但不进入岛内。Palm Jumeirah 没有地铁。岛上其他出行主要依赖汽车，这是其弱点：随着 Nakheel Mall 和新酒店开业，主干交通量增加，2022 年居民曾要求加强道路安全措施。
已投入使用的设施
二十年间，岛上逐步配齐了生活所需设施。2016 年 11 月，长 11 km、宽 6 m 的防波堤步道开放。2019 年 11 月 28 日，Nakheel Mall 开业：五层、350 家商店和餐厅，投资 12 亿 AED。2020 年 10 月，主干上的 Palm West Beach 开放，这是一条配有 1.6 km 海滩的步行海滨长廊。
2021 年 4 月 7 日，位于 Palm Tower 顶部的 The View 观景台开放。Palm Tower 高 240 m，共 52 层。2023 年 2 月，43 层的 Atlantis The Royal 在新月形防波堤开业。
岛上的一切并非一成不变。设有餐厅的 The Pointe 滨水区于2018年开放，2020年启用喷泉。2023年5月15日，喷泉关闭，租户获一年时间迁出：Nakheel 决定重建该地块。Palm Jumeirah 的窗外景观也可能改变。
亿万富豪街
迪拜最昂贵的交易发生在这里。N 号棕榈叶的一栋别墅以600,000,000 AED 成交，Como Residences 的一套顶层公寓以500,000,000 AED 成交，One at Palm Jumeirah 的一套五居室顶层公寓以275,000,000 AED 成交。G 号棕榈叶的 Casa Del Sole 豪宅以302,500,000 AED 成交。
这些数字不太能说明普通公寓的价格，却能解释您的邻居是谁，以及为何岛上的新住宅面向不为每平方米价格议价的买家。
Orla 与 ORLA Infinity：新月形防波堤的顶端
Orla 由 Omniyat 开发，建筑由 Norman Foster 于1967年创立的 Foster + Partners 设计。29,000 m² 的地块位于新月形防波堤最高处。三座塔楼呈阶梯式布局并彼此相连，让海风穿过建筑群，吹向露台。
项目由酒店品牌 Dorchester Collection 管理。Orla 设有89套住宅、一套面积为58,476平方英尺、名为 Luna Sky Palace 的“空中宫殿”、两套超级顶层公寓及一座海滨宅邸。仅供住户使用的海滩俱乐部沿岸延伸150 m。室内设有三间私人影院、保龄球馆和仅供住户使用的雪茄室。
以203号公寓为例可了解住宅尺度：室内面积426 m²，另有297 m² 露台，露台配备3乘6米泳池。挑高空间最高达6.5 m。683 m² 四居室起价52,000,000 AED，即76,132 AED/m²。计划于2026年第四季度交付，工程进度70 %。
ORLA Infinity 紧邻 Orla，坐落于同一片海滩、面积为16,600 m² 的地块上。项目有20套复式住宅，每套配有最长18 m 的无边际泳池。室内由 YODEZEEN 设计。露台以柔和弧线展开，地块可享270°景观。目前在售794 m² 四居室，售价97,350,000 AED，即122,658 AED/m²。计划于2027年第一季度交付，工程进度61 %。
两项目的付款计划相同：预订时付25 %，施工期间付25 %，交钥匙时付50 %，另加4 %的土地局费用。
The Alba Residences：Zaha Hadid 与25,000 m² 花园
The Alba ResidencesThe Alba Residences 是 Omniyat 的又一项目，由 Dorchester Collection 管理。建筑由 Zaha Hadid Architects 设计，景观由 Vladimir Djurovic 负责。项目设60套三居室和四居室住宅，以及三套超级顶层公寓。
项目的核心藏在庭院中：一座25,000 m² 的中央花园和250 m 长的私属海滩。每套住宅均有带私人泳池的露台，层高超过3 m。含露台面积为499至642 m²。健康设施占地3,000 m²，设有冷冻疗法舱、土耳其浴室和冰水池。项目按 LEED 与 WELL Gold 级认证标准建设。
在高价项目中，这是处于最早建设阶段的一个：工程进度8 %，计划于2028年第三季度交付。148 m² 两居室起价17,300,000 AED，即116,971 AED/m²。付款方式：预订时付5 %，30天后付20 %，施工期间付35 %，交钥匙时付40 %。
Passo：两座塔楼与250米海滩
Passo 由 Omniyat 集团旗下品牌 Beyond 在西侧新月形防波堤开发。从窗外可见 Burj Al Arab、Atlantis The Royal 与 Dubai Marina 的高楼。
项目由 Avita 和 Bella 两座塔楼构成，设625套住宅、五套顶层公寓及六套临海 Beach Mansions 别墅。海岸线长250 m，沙滩宽40 m。配有260 m² 的 Wellness Pavilion、屋顶水疗中心和按 Montessori 理念设计的儿童活动馆。
Passo 是岛上少有的新建海滨项目，提供一居室公寓：81 m² 起价4,146,000 AED，即50,884 AED/m²。两居室起价6,488,000 AED。Beach Mansions 别墅已售罄。代价在于等待时间：计划于2029年第四季度交付，目前尚未开工。付款计划为预订后付20 %，施工期间付20 %，交钥匙时付60 %。
Six Senses Residences：60,000 英尺的健康会所
Six Senses Residences The Palm 由 Select Group 与 Six Senses 品牌共同开发，这是该品牌在阿联酋的首个住宅项目。项目位于西侧新月形防波堤，由五栋建筑组成：两栋各九层的顶层公寓楼、两栋各七层的 Sky Villas 楼，以及海滩边独立的 Signature Villas。
项目核心是 Six Senses Place：一座60,000平方英尺的健康与休闲会所，配备水疗中心、带按摩区的泳池、壁球场、共享办公空间和会议室。业主可免费入会。项目允许饲养宠物。
项目有193套公寓，工程进度98 %，原计划于2026年第三季度交付。是否已向住户交付，请在咨询当日确认。目前在售417 m² 三居室，售价23,400,000 AED，即56,084 AED/m²。预订时一次性支付100 %，资金存入 Emirates NBD 的监管账户。
已交付项目：Ellington Beach House、Mina、Muraba Dia
Ellington Beach House 位于东侧新月形防波堤。项目由 South 和 North 两栋七层建筑组成，设两个大堂：一个从海滩进入，另一个从 Crescent Road 进入。建筑借鉴超级游艇的设计语言。花园内设有板式网球场和网球场，住户会所内配有展示厨房，可邀请私人厨师前来烹饪。项目于2024年第三季度交付。目前在售157 m² 两居室，售价9,000,000 AED，即57,325 AED/m²。
前往 DIFC 商务区需30分钟。新月形防波堤是岛屿的外环。
Mina 由 Azizi 开发，位于海岸边的五星级酒店之间，毗邻 Anantara 与 Waldorf Astoria。建筑形态参考邮轮。项目有174套公寓：150套一居室、20套两居室和四套顶层公寓。项目于2021年第二季度交付。在售开间公寓起价2,438,000 AED，面积60 m²；一居室起价3,868,000 AED。
Muraba Dia：东侧新月形防波堤的一栋九层建筑，于2016年第一季度交付。由西班牙事务所 RCR Arquitectes 设计，项目理念为“与光同住”。每套公寓均沿东西向展开，设有独立阳台。项目有46套公寓和四套顶层公寓。在售445 m² 四居室，售价23,001,600 AED。
其他在建和在售项目
岛上新建住宅中，Nakheel 在岛屿入口处开发的 Palm Beach Towers 提供最低入门价：60层，1,056套公寓，工程进度83 %，计划于2026年第四季度交付。99 m² 一居室起价3,640,000 AED，即36,719 AED/m²，是新建项目中单价最低的。
Ellington 的 Ocean House 计划于2027年第二季度交付，工程进度81 %，两居室起价11,097,828 AED。Vitalia Palm Jumeirah Residences 计划于2027年第一季度交付，两居室起价8,900,000 AED，工程进度12 %。Serenia Living 工程进度100 %，四居室起价50,000,000 AED。
目录中部分新建项目未标价，需询价。Arada 的 Armani Beach Residences 由 Tadao Ando 设计，计划于2027年第四季度交付。Nakheel 的 Como Residences 共72层，计划于2027年第一季度交付。AVA at Palm Jumeirah、One Crescent、Luce、SLS The Palm、Olaia Residences 和 Maison Margiela Residences 同样未标价。
在棕榈树干区域，可购买已交付项目的公寓。Palm Views East 的一套51 m² 开间公寓售价1,450,000 AED，是我们目录中岛上最低价格。Seven Hotel and Apartments 的开间公寓售价1,530,000 AED，Palm Tower 的开间公寓售价2,300,000 AED，面积49 m²。
入门价格是多少
岛上新建项目的入门价中位数为1,730万 AED。对比来看，Dubai Marina 约为450万 AED，Downtown 为410万 AED，Business Bay 为280万 AED。Palm Jumeirah 的价格几乎是这些区域中最贵者的四倍。与城市其他区域的比较，请参阅“进入 Dubai 需要多少钱”一文。
这里的“起价”比通常更容易造成误解：同一行中既有 Passo 的81 m² 一居室，也有 ORLA Infinity 的794 m² 四居室。按每平方米价格比较更准确。单价相差超过三倍：从入口处塔楼的3.67万 AED 到新月形防波堤顶端会所式住宅的12.27万 AED。
除房价外，买家在登记时需支付4 %的 Dubai 土地局费用，交付后还需每年缴纳物业服务费。Palm Jumeirah 的费用明显高于市区：Palm Beach Towers 为每年161 AED/m²，Ocean House 为269 AED，Passo 为301 AED，Armani Beach Residences 为377 AED，Orla、ORLA Infinity 和 The Alba 为484 AED。费用构成详见公寓持有成本一文。
岛上项目的付款计划各不相同。Palm Beach Towers 在预订时付20 %，施工期间付40 %，交钥匙时付40 %。Passo 有60 %在交钥匙时支付，Ocean House 一半款项需立即支付，Six Senses 和 Serenia Living 在预订时支付全款。如何理解这些计划，请参阅开发商分期付款一文。
看房时看不到的事项
适合谁，不适合谁
| 您看重什么 | 选择哪个项目 | 原因 |
|---|---|---|
| 预算有限也想拥有 Palm Jumeirah 地址 | Palm Views East, Seven | 已交付开间公寓，1.45和1.53百万 AED 起 |
| 500万 AED 以下的新建项目 | Palm Beach Towers, Passo | 一居室，3.64和4.15百万 AED 起 |
| 现在入住并享有私属海滩 | Ellington Beach House, Mina | 分别于2024年和2021年交付 |
| 知名建筑设计 | Orla, The Alba, Muraba Dia | Foster + Partners, Zaha Hadid Architects, RCR Arquitectes |
| 酒店式服务 | Orla, ORLA Infinity, The Alba | 由 Dorchester Collection 管理 |
| 健康与水疗 | Six Senses Residences, The Alba | 60,000平方英尺的 Six Senses Place，3,000 m² 健康设施 |
| 长期分期付款 | Passo | 交钥匙时付60 %，2029年交付 |
不适合谁。不适合每天前往市中心的人，因为出岛道路只有一条。不适合需要住宅旁有地铁的人。不适合计算租金收益、又无法接受每平方米数百迪拉姆服务费的人。关于外国人在阿联酋的产权形式，请参阅freehold 产权解析。
第二座棕榈岛：Palm Jebel Ali
Palm Jumeirah 在更远的海岸还有一座姐妹岛。Palm Jebel Ali 于2002年10月开始填海，防波堤于2006年12月完工，之后建设停滞多年。2023年5月31日，Sheikh Mohammed 公布新总体规划：岛屿面积是 Palm Jumeirah 的两倍，拥有长达110 km 的海滩，设有80多家酒店和度假村。自2024年起，承包商 Jan De Nul 再次在岛上施工。
在我们的目录中，Palm Jebel Ali 作为单独地址列出，有七个项目，均由 Nakheel 开发。这是不同的市场，等待周期也不同。
购房时的常见错误
常见问题简述
什么是 Palm Jumeirah？
Dubai 海岸旁一座棕榈形人工填海岛。2001年6月开始建设，岛屿开发商为 Nakheel。岛屿向海中延伸5 km，占地560 ha。
岛屿由什么建成？
由海湾海底的沙和石料构成。来自16座采石场的石料共700万吨，沙量为9,400万至1.2亿 m³。岛屿地基中没有混凝土和钢材。
Palm Jumeirah 的公寓多少钱？
新建项目中最实惠的公寓是 Palm Beach Towers 的一居室，售价3,640,000 AED。岛上新建项目的入门价中位数为1,730万 AED。已交付项目的开间公寓起价1,450,000 AED。
外国人可以在这里买房吗？
可以。Palm Jumeirah 被列入允许外国人取得完全产权（freehold）的区域名单。该名单于 Dubai 第7号法律发布后，于2006年公布。
岛会下沉吗？
2009年，测量公司 Fugro NPA 称沉降速度为每年5 mm。Nakheel 回应称，预计100年内沉降不超过25 mm，并表示如果发生沉降，建筑就会出现裂缝。
不驾车如何前往岛上？
可从海岸的 Gateway 站乘坐单轨列车到 Atlantis，全线长5.45 km。Dubai Tram 可到达 Gateway 站，但不进入岛内。Palm Jumeirah 没有地铁。
Palm Jebel Ali 是同一个地方吗？
不是，它是更远海岸旁的另一座岛。该岛于2002年10月开始填海，新总体规划于2023年5月31日公布。在我们的目录中，它作为单独地址列出。
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