Palm Jumeirah: остров из песка и дома, которые на нём строят
Как намывали Пальму, тонет ли она, чем ствол отличается от полумесяца, какие дома строят сейчас и сколько стоит вход.
Palm Jumeirah — намывной остров в форме пальмы у берега Дубая. Его начали строить в 2001 году из песка и камня, без бетона и стали в основании, и за двадцать с лишним лет он стал самым дорогим адресом города. Земли здесь больше не прибавится, поэтому новых домов мало и почти все они стоят у собственного пляжа. В нашем каталоге 55 домов острова, 19 из них сдаются с 2026 года и позже. Разбираем, как намывали остров, тонет ли он, чем ствол отличается от ветвей и полумесяца, какие дома строят сейчас, сколько стоит вход и чего не видно на показе. Цены и сроки взяты у застройщиков и из нашего каталога на 1 октября 2026 года.
Что происходит на острове
Остров застроен, и новые дома появляются там, где остался свободный берег: на полумесяце и у въезда. Поэтому их мало, и это почти всегда небольшие дорогие дома. Из новых домов с ценой в нашем каталоге только два начинаются ниже 5 млн дирхамов.
Для покупателя это значит три вещи. Первая: рынок острова делится надвое. Готовые дома на стволе продают студии от 1,45 млн дирхамов, новые дома на полумесяце продают резиденции за десятки миллионов. Вторая: застройщиков много. Сам остров строила Nakheel, а новые дома ведут Omniyat, Ellington, Select Group, Beyond, Arada и другие, и уровень у них разный. Третья: за место вы платите каждый год. Сервисный сбор в клубных домах острова по каталогу доходит до 484 AED за м² в год.
Если вы впервые покупаете в Эмиратах, начните с разбора «Как купить недвижимость в Эмиратах»: там путь сделки в Дубае от брони до ключей.
Зачем Дубаю понадобился новый берег
У Дубая короткая береговая линия, и к концу 1990-х места под отели у моря почти не осталось. Остров придумали как способ добавить берег: The National пишет, что замысел родился из идеи создать новую землю под гостиницы. Nakheel называет проект замыслом шейха Мохаммеда бин Рашида Аль Мактума и датирует запуск 2001 годом.
Форма пальмы тут работает на ту же задачу. У круглого острова берег один, у пальмы он идёт по обеим сторонам каждой из 17 ветвей. Сколько берега прибавил остров, источники считают по-разному: от 56 до 78 км.
Работы начались в июне 2001 года по генеральному плану американского бюро Helman Hurley Charvat Peacock. Намывать остров Nakheel наняла бельгийскую Jan De Nul и голландскую Van Oord.
Остров без бетона и стали
Песок брали со дна залива. Суда-земснаряды выбрасывали его дугой в нужную точку, этот приём называют rainbowing, «радуга». Форму пальмы держали по спутниковым координатам: NASA пишет, что суда ориентировались на показания GPS.
Сколько песка ушло, источники считают по-разному. NASA пишет «больше 50 млн м³», Gulf News 95 млн, The National в одном месте «больше 100 млн», в другом 120 млн. С камнем расхождений нет: 7 млн тонн из 16 карьеров в северных эмиратах, привезённых морем. По Gulf News, каждый камень волнореза клал кран, проверял водолаз, и у каждого есть своя координата.
Волнорез-полумесяц длиной 11 км закрывает ветви от волн. Бетона и стали в основании острова нет, пишет Gulf News. Чтобы песок не поплыл под домами, его уплотняли: 15 кранов пробурили 200 000 скважин на глубину около 16 м. Эту работу закончили в июле 2004 года.
По снимкам NASA видно, как быстро шла работа. В феврале 2002 года в воде едва намечен контур, к ноябрю 2003 года пальма готова. К 2004 году на острове были земля и основные сети, дома начали строить позже.
Первые жильцы и первый отель
Первые жильцы въехали на рубеже 2006 и 2007 годов: Gulf News называет конец 2006-го, The National начало 2007-го и около 500 семей к концу года. Сначала заселили дома на стволе, Shoreline Apartments: около 2 500 квартир в 20 корпусах.
24 сентября 2008 года на вершине полумесяца открылся Atlantis The Palm, первый курорт острова: 1 539 номеров и 1,5 млрд долларов вложений. Торжественное открытие устроили в ноябре.
Ровно через год после этого праздника, в ноябре 2009 года, Dubai World, которой принадлежала Nakheel, попросила кредиторов об отсрочке на полгода. BBC писала о реструктуризации долга в 23,5 млрд долларов и о том, что беды группы шли в основном от Nakheel. Пальму к тому времени уже заселили. Ко второй пальме, Palm Jebel Ali, вернулись только в 2023 году.
Тонет ли Пальма
Этот вопрос задают про остров с первого дня. В 2009 году геодезическая компания Fugro NPA сообщила, что остров оседает в среднем на 5 мм в год. Nakheel ответила жёстко: «Пальма цела. Будь осадка, вы бы видели трещины в зданиях». По расчёту компании, за сто лет остров опустится не больше чем на 25 мм.
В 2014 году по городу снова пошёл слух. Полиция Дубая проверила и сообщила, что дело в протечке главной водопроводной трубы.
Была и другая претензия, к плотности. В 2008 году Уэйн Хемингуэй сказал The National, что застройка слишком плотная и это плохо вяжется со словом «остров». На ветвях это видно с воздуха: виллы стоят в два ряда почти вплотную.
Ствол, ветви, полумесяц: три разных адреса
Nakheel делит остров на три части, и для покупателя это три разных способа жить.
Ствол. Сюда въезжают с берега. Здесь многоквартирные дома: Shoreline Apartments, Golden Mile, башни у въезда. На стволе магазины, парк Al Ittihad Park, Nakheel Mall и станции монорельса. Здесь самые доступные квартиры острова и самая плотная жизнь.
Ветви. 17 ветвей, закрытые посёлки вилл. По данным The National, вилл около 1 500. У каждой свой кусок берега. Здесь проходят самые дорогие сделки города: ветвь G пресса зовёт «улицей миллиардеров».
Полумесяц. Внешнее кольцо, тот самый волнорез. Попасть на него можно через туннель под водой: 1,4 км, шесть полос, 25 м ниже уровня моря. На полумесяце стоят курорты и новые клубные дома с собственными пляжами. Отсюда дальше всего до города.
Сколько людей живёт на острове, тоже считают по-разному: Nakheel пишет «около 25 000», The National в 2022 году приводила оценку около 80 000.
Одна дорога, монорельс и туннель
С берегом остров связан одним въездом через ствол. Весной 2009 года открылся монорельс длиной 5,45 км от станции Gateway у берега до Atlantis, он обошёлся в 2,1 млрд дирхамов. Сегодня на линии станции у Golden Mile Galleria, Al Ittihad Park и торгового центра. В 2026 году монорельс на полгода закрывали на ремонт, в июле он заработал снова.
Дубайский трамвай подходит к станции Gateway, но на сам остров не заходит. Метро на Пальме нет. В остальном остров живёт на машинах, и это его слабое место: The National в 2022 году писала, что с открытием Nakheel Mall и новых отелей движение на стволе выросло, а жители просили мер безопасности на дороге.
Что уже работает
За двадцать лет остров оброс всем, что нужно для жизни. В ноябре 2016 года по волнорезу открыли набережную длиной 11 км и шириной 6 м. 28 ноября 2019 года заработал Nakheel Mall: пять этажей, 350 магазинов и ресторанов, 1,2 млрд дирхамов. В октябре 2020 года на стволе открыли Palm West Beach, пешеходную набережную с пляжем на 1,6 км.
7 апреля 2021 года открылась смотровая The View на вершине Palm Tower, башни высотой 240 м в 52 этажа. В феврале 2023 года на полумесяце открылся Atlantis The Royal в 43 этажа.
Не всё на острове вечно. Набережную The Pointe с ресторанами открыли в 2018 году, в 2020-м там запустили фонтан. 15 мая 2023 года фонтан закрыли, а арендаторам дали год на выезд: Nakheel решила перестроить участок. Вид из окна на Пальме тоже может поменяться.
Улица миллиардеров
Самые дорогие сделки Дубая проходят здесь. К ноябрю 2024 года The National собрала десятку рекордов города: вилла на ветви N за 600 млн дирхамов, пентхаус в Como Residences за 500 млн, пентхаус с пятью спальнями в One at Palm Jumeirah за 275 млн. Особняк Casa Del Sole на ветви G ушёл за 302,5 млн, писала Gulf News.
Эти цифры мало говорят о цене обычной квартиры, зато объясняют, кто ваши соседи и почему новые дома острова строят в расчёте на покупателя, который не торгуется за метр.
Orla и ORLA Infinity: вершина полумесяца
Orla строит Omniyat, архитектуру рисовало бюро Foster + Partners, которое Норман Фостер основал в 1967 году. Участок в 29 000 м² лежит на самой верхней точке полумесяца. Три башни поставлены уступами и связаны между собой так, чтобы ветер проходил сквозь комплекс и гнал бриз к террасам.
Домом управляет Dorchester Collection, гостиничная марка. По брошюре в Orla 89 резиденций, «небесное палаццо» Luna Sky Palace на 58 476 кв. футов, два суперпентхауса и особняк на пляже; наш каталог считает 91 квартиру. Пляжный клуб только для жильцов тянется на 150 м берега. Внутри три частных кинозала, боулинг и сигарная комната, которую брошюра называет первой в Дубае комнатой только для жильцов.
Размер резиденций понятен на примере из брошюры: квартира 203 занимает 426 м², терраса ещё 297 м², на террасе бассейн три на шесть метров. Двухсветные комнаты поднимаются до 6,5 м. Цена в нашем каталоге начинается с 52 000 000 AED за четыре спальни на 683 м², это 76 132 AED за м²; свободных лотов каталог на 1 октября не показывает. Сдача в IV квартале 2026 года, готовность по каталогу 70 %.
ORLA Infinity стоит рядом, на том же пляжном участке в 16 600 м². В доме 20 двухуровневых резиденций, у каждой свой переливной бассейн длиной до 18 м. Интерьеры делала студия YODEZEEN. Терраса идёт мягкой дугой, с участка открывается обзор на 270°. В каталоге одна раскладка: четыре спальни на 794 м² за 97 350 000 AED, 122 658 AED за м². Сдача в I квартале 2027 года, готовность 61 %.
План оплаты у обоих домов по каталогу один: 25 % при брони, 25 % по ходу стройки и 50 % при ключах, сверху 4 % сбора Земельного департамента.
The Alba Residences: Заха Хадид и сад в 25 000 м²
The Alba Residences — ещё один дом Omniyat под управлением Dorchester Collection. Архитектуру делало бюро Zaha Hadid Architects, ландшафт Владимир Джурович. По брошюре в доме 60 резиденций с тремя и четырьмя спальнями и три суперпентхауса, The National тоже пишет о 63 резиденциях; каталог считает 70 квартир.
Главное в доме спрятано во дворе: центральный сад на 25 000 м² и частный пляж длиной 250 м. У каждой резиденции терраса с личным бассейном, потолки выше трёх метров. Площади по брошюре от 499 до 642 м² вместе с террасой. Программа здоровья занимает 3 000 м²: криокамеры, хаммамы, купели с ледяной водой. Дом строят под сертификаты LEED и WELL уровня Gold.
Это самый ранний по стройке дом из дорогих: готовность по каталогу 8 %, сдача в III квартале 2028 года. Цена в каталоге от 17 300 000 AED за две спальни на 148 м², 116 971 AED за м²; свободных лотов каталог на 1 октября не показывает. Оплата по брошюре: 5 % при брони и 20 % через 30 дней, 35 % по ходу стройки, 40 % при ключах.
Passo: две башни и 250 метров пляжа
Passo строит Beyond, марка группы Omniyat, на западном полумесяце. Брошюра называет участок одним из последних первоклассных на полумесяце. Из окон видны Бурдж-аль-Араб, Atlantis The Royal и небоскрёбы Марины.
Проект собран из двух башен, Avita и Bella. По брошюре в нём 625 резиденций, пять пентхаусов и шесть вилл Beach Mansions на берегу; каталог считает 552 квартиры. Берег тянется на 250 м, полоса песка шириной 40 м. Есть Wellness Pavilion на 260 м², спа на крыше и детский павильон по принципам Монтессори.
Passo — редкий для острова случай, когда в новом доме у пляжа есть квартиры с одной спальней: от 4 146 000 AED за 81 м², это 50 884 AED за м². Две спальни от 6 488 000 AED. Виллы Beach Mansions проданы. Плата за цену одна: срок. Сдача в IV квартале 2029 года, стройка по каталогу ещё не началась. План оплаты 20 % после брони, 20 % по ходу стройки, 60 % при ключах.
Six Senses Residences: клуб здоровья на 60 000 футов
Six Senses Residences The Palm строит Select Group вместе с маркой Six Senses, для неё это первый дом в Эмиратах. Комплекс стоит на западном полумесяце и состоит из пяти корпусов: два корпуса пентхаусов по девять этажей, два корпуса Sky Villas по семь, у пляжа отдельно Signature Villas.
Сердце комплекса — Six Senses Place, клуб здоровья и отдыха на 60 000 кв. футов: спа, бассейн с массажным контуром, корт для сквоша, рабочее пространство и переговорные. Для владельцев членство бесплатное. В комплексе разрешены домашние животные.
По каталогу в комплексе 193 квартиры, готовность 98 %, плановая сдача стояла на III квартал 2026 года. Передан ли дом жильцам, уточняйте на день обращения. В каталоге одна раскладка: три спальни на 417 м² за 23 400 000 AED, 56 084 AED за м². Оплата 100 % при брони, эскроу-счёт в Emirates NBD.
Готовые дома: Ellington Beach House, Mina, Muraba Dia
Ellington Beach House стоит на восточном полумесяце, который брошюра называет спокойной стороной. Это два семиэтажных корпуса, South и North, с двумя лобби: вход с пляжа и с Crescent Road. Архитектура берёт мотивы суперяхты. В саду корты для падела и тенниса, в клубном доме показательная кухня, куда можно позвать частного повара. Дом сдан в III квартале 2024 года. В каталоге две спальни на 157 м² за 9 000 000 AED, 57 325 AED за м².
Брошюра честно предупреждает о расстоянии: до делового района DIFC 30 минут. Полумесяц — это внешнее кольцо острова.
Mina от Azizi стоит на берегу среди пятизвёздочных отелей, по соседству Anantara и Waldorf Astoria. Архитектура отсылает к круизному лайнеру. По брошюре в доме 174 квартиры: 150 с одной спальней, 20 с двумя и четыре пентхауса; каталог считает 197. Дом сдан во II квартале 2021 года. Студии в каталоге от 2 438 000 AED за 60 м², одна спальня от 3 868 000 AED.
Muraba Dia — девятиэтажный дом на восточном полумесяце, сдан в I квартале 2016 года. Его проектировало испанское бюро RCR Arquitectes, девиз дома «Жить со светом». Каждая квартира развёрнута с востока на запад, у каждой свои балконы. По брошюре в доме 46 квартир и четыре пентхауса. В каталоге четыре спальни на 445 м² за 23 001 600 AED.
Что ещё строят и продают
Самый доступный вход в новый дом острова даёт Palm Beach Towers от Nakheel у въезда на остров: 60 этажей, 1 056 квартир, готовность 83 %, сдача в IV квартале 2026 года. Одна спальня на 99 м² стоит от 3 640 000 AED, это 36 719 AED за м², самый дешёвый метр среди новых домов.
Ocean House от Ellington сдаётся во II квартале 2027 года, готовность 81 %, две спальни от 11 097 828 AED. Vitalia Palm Jumeirah Residences сдаётся в I квартале 2027 года, две спальни от 8 900 000 AED, стройка готова на 12 %. Serenia Living готов на 100 %, четыре спальни от 50 000 000 AED.
Часть новых домов в каталоге стоит без цен: их продают по запросу. Armani Beach Residences от Arada проектировал Тадао Андо, сдача в IV квартале 2027 года. Como Residences от Nakheel по каталогу поднимается на 72 этажа, The National писала о 75; сдача в I квартале 2027 года. Без цены стоят и AVA at Palm Jumeirah, One Crescent, Luce, SLS The Palm, Olaia Residences и Maison Margiela Residences.
На стволе продаются квартиры в готовых домах. Студия на 51 м² в Palm Views East стоит 1 450 000 AED, это минимум острова в нашем каталоге. Студия в Seven Hotel and Apartments 1 530 000 AED, в Palm Tower 2 300 000 AED за 49 м².
Сколько стоит вход
Середина цены входа по новым домам острова 17,3 млн AED. Для сравнения: в Марине середина около 4,5 млн, в Downtown 4,1 млн, в Business Bay 2,8 млн. Пальма почти в четыре раза дороже самого дорогого из этих районов. Сравнение с другими районами города смотрите в разборе «Сколько стоит вход в Дубай».
Цена «от» здесь обманчива сильнее обычного: в одной строке стоят одна спальня на 81 м² в Passo и четыре спальни на 794 м² в ORLA Infinity. Честнее сравнивать цену метра. По ней разброс больше чем втрое: от 36,7 тысячи дирхамов у башни на въезде до 122,7 тысячи у клубного дома на вершине полумесяца.
Сверху цены покупатель платит 4 % сбора Земельного департамента Дубая при регистрации, а после сдачи каждый год сервисный сбор. На Пальме он заметно выше, чем в городе: по каталогу 161 AED за м² в год у Palm Beach Towers, 269 AED у Ocean House, 301 AED у Passo, 377 AED у Armani Beach Residences и 484 AED у Orla, ORLA Infinity и The Alba. Как устроен сбор, мы разбирали в статье о содержании квартиры.
Планы оплаты у домов острова разные. У Palm Beach Towers каталог показывает 20 % при брони, 40 % по ходу стройки и 40 % при ключах. У Passo 60 % приходится на ключи, у Ocean House половину вносят сразу, у Six Senses и Serenia Living платят всю сумму при брони. Как читать такие планы, разбирали в статье о рассрочке от застройщика.
Чего не видно на показе
Кому подойдёт и кому нет
| Что вам важно | Какой дом | Почему |
|---|---|---|
| Адрес на Пальме при малом бюджете | Palm Views East, Seven | Готовые студии от 1,45 и 1,53 млн AED |
| Новый дом до 5 млн AED | Palm Beach Towers, Passo | Одна спальня от 3,64 и 4,15 млн AED |
| Въехать сейчас и свой пляж | Ellington Beach House, Mina | Сданы в 2024 и 2021 годах |
| Архитектура с именем | Orla, The Alba, Muraba Dia | Foster + Partners, Zaha Hadid Architects, RCR Arquitectes |
| Гостиничный сервис | Orla, ORLA Infinity, The Alba | Управляет Dorchester Collection |
| Здоровье и спа | Six Senses Residences, The Alba | Six Senses Place на 60 000 кв. футов, программа здоровья на 3 000 м² |
| Долгая рассрочка | Passo | 60 % при ключах, сдача в 2029 году |
Кому не подойдёт. Тем, кто каждый день ездит в центр: дорога с острова одна. Тем, кому нужно метро у дома. Тем, кто считает доход от аренды и не готов к сбору в сотни дирхамов за метр. Как устроена собственность иностранца в Эмиратах, читайте в разборе о фрихолде.
Вторая пальма: Palm Jebel Ali
У Пальмы есть сестра дальше по берегу. Palm Jebel Ali начали намывать в октябре 2002 года, волнорез закончили в декабре 2006-го, а потом стройка встала на годы. 31 мая 2023 года шейх Мохаммед объявил новый генеральный план: остров вдвое больше Palm Jumeirah, до 110 км пляжей, больше 80 отелей и курортов. Подрядчик Jan De Nul пишет, что с 2024 года снова работает на островах.
В нашем каталоге Palm Jebel Ali идёт отдельным адресом, там семь проектов, все от Nakheel. Это другой рынок и другой срок ожидания.
Ошибки при покупке
Коротко о частом
Что такое Palm Jumeirah?
Намывной остров в форме пальмы у берега Дубая. Его начали строить в июне 2001 года, застройщик острова Nakheel. Остров уходит в море на пять километров и занимает 560 га.
Из чего построен остров?
Из песка со дна залива и камня. Камня ушло 7 млн тонн из 16 карьеров, песка, по разным источникам, от 94 до 120 млн м³. Бетона и стали в основании острова нет, пишет Gulf News.
Сколько стоит квартира на Palm Jumeirah?
По нашему каталогу на 1 октября 2026 года самая доступная квартира в новом доме стоит 3 640 000 AED: одна спальня в Palm Beach Towers. Середина цены входа по новым домам острова 17,3 млн AED. В готовых домах студии начинаются с 1 450 000 AED.
Может ли иностранец купить здесь жильё?
Да. Пальма входит в перечень зон, где иностранцам разрешена полная собственность (freehold). Перечень вышел в 2006 году вслед за законом Дубая № 7.
Тонет ли остров?
В 2009 году геодезическая компания Fugro NPA назвала осадку 5 мм в год. Nakheel ответила, что ждёт не больше 25 мм за сто лет и что при осадке в домах были бы трещины.
Как добраться до острова без машины?
На монорельсе от станции Gateway у берега до Atlantis, линия 5,45 км. К станции Gateway подходит дубайский трамвай, на сам остров он не заходит. Метро на Пальме нет.
Palm Jebel Ali — это то же самое?
Нет, это другой остров дальше по берегу. Его начали намывать в октябре 2002 года, новый генеральный план объявили 31 мая 2023 года. В нашем каталоге он идёт отдельным адресом.
Другие разборы
Разберём вашу задачу
Оставьте номер — брокер перезвонит, задаст несколько вопросов и пришлёт подборку. Без обзвонов «просто узнать, актуально ли».