Downtown Dubai 是围绕世界最高建筑 Burj Khalifa 形成的区域。这里还有 Dubai Mall、湖上的音乐喷泉、歌剧院和长 3.5 km 的大道。20 年前，这里还是立交桥旁的荒地，如今已成为 United Arab Emirates 最知名的地址。这里的新项目冠以 Mercedes-Benz、Sofitel 和 Baccarat 等品牌，起售价 150万迪拉姆。我们的目录收录了该区域的 61 个项目，其中 17 个将于 2026 年及以后交付，由 14 家开发商建设。本文梳理荒地如何成为 Dubai 市中心、主要新项目有何区别、入门价格是多少，以及看房时看不到的情况。
该区域正在发生什么
Downtown 早已基本建成。塔楼、商场、喷泉、歌剧院、酒店和大部分住宅均在 2008 至 2020 年交付。可用土地所剩无几，因此新项目落在最后几块地上，多位于区域边缘：Sheikh Zayed Road、Financial Centre Road 附近及 Business Bay 边界。
对买家而言，这意味着三点。第一，这里吸引人前来的一切都已投入使用，并且可以亲眼看到。第二，几乎每个新项目卖的不只是公寓，也是在卖品牌。Mercedes-Benz、Sofitel、Baccarat、Fairmont、Rixos、St. Regis：这个区域汇集的品牌比城内任何其他区域都多。第三，价格差距比相邻区域更大。开间公寓售价约为 150万迪拉姆，而 Baccarat 项目的公寓起价为 3500万迪拉姆。
如果您是第一次在阿联酋置业，建议先阅读 《如何在阿联酋购买房产》，其中梳理了在 Dubai 从预订到拿钥匙的交易流程。
立交桥旁的荒地：Downtown 从何而来
在 2000 年代初，这里还没有值得一看的东西。Sheikh Zayed Road 上 Defence Roundabout 立交桥旁是一片前军事用地。2004 年 1 月，Dubai 向世界宣布，这里将建起全球最高建筑。项目由 Emaar 承建，这家公司由 Mohamed Alabbar 于 1997 年创立。
从一开始，这座塔就被设想为整个区域的核心。2007 年 9 月，项目规模为：500 英亩，约 200 ha，投资 730亿迪拉姆，未来居民“超过 100,000 人”。当时该区域名为 Downtown Burj Dubai。2004 年最先启动的项目之一是 Old Town：Emaar 在新开发区中建造的传统阿拉伯风格住宅，作为对过往的纪念。
828 米：Burj Khalifa 如何建成
塔楼从 2004 年 9 月 21 日施工至 2010 年 1 月 4 日。项目由 SOM 设计，首席建筑师为 Adrian Smith。沙漠花卉 Hymenocallis 启发了塔楼造型，因此其平面呈 Y 形。工地上有超过 12,000 人作业，基础和墙体使用了 330,000 m³ 混凝土，塔楼由 192 根、深入地下 50 m 的桩基支撑。
塔楼高 828 m，创下吉尼斯世界纪录。楼内有 163 层、900 套公寓、304 间客房的酒店和 58 部电梯。立面由 28,000 块玻璃面板组成，尖顶在 95 km 外仍可看见。总承包商为 Samsung C&T、Arabtec 和 BESIX。
开幕正值困难时期。直到最后一天，塔楼仍叫 Burj Dubai，开幕仪式上才以 United Arab Emirates 总统 Sheikh Khalifa 的名字重新命名。一个月前，Abu Dhabi 在 Dubai 债务危机期间向 Dubai 提供了 100亿美元。塔楼最初几个月的情况印证了这一点：2010 年 10 月，租金下跌 40%，900 套公寓中有 825 套空置。
如今它是这座城市最具代表性的地标。At the Top 观景台位于第 124 层，At the Top SKY 位于第 148 层，高度 555 m。从高处可以清楚看出区域布局：中央是喷泉湖，周围分布 Old Town、酒店和住宅塔楼。
商场、喷泉与地铁
Dubai Mall 于 2008 年 11 月 4 日开业，早于塔楼。如今商场内有超过 1,200 家商店和超过 200 家餐厅。2023 年接待 1.05亿访客，2024 年增至 1.11亿。2024 年 6 月，Emaar 宣布斥资 15亿迪拉姆扩建商场，增加 240 家商店和餐厅。
商场内设有水族馆，许多人专为它而来。其玻璃面板尺寸为 32.88 × 8.3 m，入选吉尼斯世界纪录。玻璃后方有 1000万升水和超过 33,000 只动物，包括鳐鱼和鲨鱼。
商场前方是湖，湖上有喷泉。喷泉于 2009 年 5 月 8 日启用，由加州公司 WET 设计。2013 年，喷泉延长至 275 m，水柱最高达 150 m，表演由 6,600 盏灯照明。喷泉造价约 2.18亿美元。2025 年 4 月关闭维修后，于 2025 年 10 月 1 日重新开放，采用新的灯光、音响和编排。
商场隔湖相望的是 Souk Al Bahar，一座带露台餐厅的阿拉伯风格市集。环绕该区域的是长 3.5 km 的 Sheikh Mohammed bin Rashid Boulevard，至 2012 年 12 月前名为 Emaar Boulevard。2016 年，湖畔开设 Dubai Opera：一座形似阿拉伯帆船、设有 2,000 个座位的建筑。2016 年 8 月 31 日，Plácido Domingo 在 Dubai Opera 举办了首场音乐会。
Burj Khalifa/Dubai Mall 地铁站与塔楼同日开通，即 2010 年 1 月 4 日。自 2012 年起，长 820 m 的有顶步道将地铁站与商场相连。该站长期难以承载客流，2025 年 6 月 Dubai 政府公布扩建计划：每小时通行能力将从 7,244 人增至 12,318 人。
烟花、火灾与居民
每逢新年，全世界都会关注 Downtown。2011 年跨年时已有 500,000 人到场。2019 年跨年预计有 200万观众，并部署 4,000 名警察。对居民而言，这意味着区域封闭：2025 年 12 月 31 日，塔楼周边道路从 16:00 起封闭，Sheikh Zayed Road 从 23:00 起封闭，Burj Khalifa/Dubai Mall 地铁站从 17:00 起关闭。
一年后，这个夜晚以事故收场。2015 年 12 月 31 日，烟花开始前数小时，塔楼邻近的 The Address Downtown 酒店外立面起火。火灾从 20 层外部开始。14 人受轻伤。原因被认定为探照灯短路，保险公司赔付 12.4亿迪拉姆。酒店完成修复，并于 2018 年重新接待住客：63 层、220 间客房。
与此同时，区域人口增长很快。Burj Khalifa 社区在 2010 年有 389 名居民，到 2024 年已达 32,354 人。2007 年承诺的 100,000 名居民尚未达到，新塔楼正好补足这一数字。
Mercedes-Benz Places：立面星徽为电动车供电
Mercedes-Benz Places by Binghatti：以 Mercedes-Benz 命名的住宅塔楼。项目由迪拜开发商 Binghatti 建设，外观遵循该汽车品牌的设计语言。塔楼高 341 m，共有 150 套住宅。它位于 Downtown 中部，靠近大道和通往 Al Khail Road 的出口。
核心元素是立面。其上设有发光的三叉星图案，这是品牌标志。后立面的星徽中嵌入太阳能板，为停车场内的电动车充电桩供电。另一项特点是每套住宅都配有私人泳池。层高为 4.2 m。四套顶层公寓以该品牌汽车命名，顶层设有三层 Uhlenhaut Coupé。Vision EQ Silver Arrow 复式公寓面积为 1,160 m²，业主可乘专属电梯直达公寓。
这里的公寓面积都较大：从 140 至 170 m² 的两居 Pagoda Suite，到 623 至 667 m² 的五居 Gullwing 顶层公寓。住户可使用无边际泳池、裙楼泳池、水疗中心、健身房、礼宾和代客泊车服务。装修采用洞石、胡桃木、皮革和大理石。我们目录中可售公寓从 170.56 m² 的两居户型起，售价 10,299,999 AED，即每 m² 60,375 AED。款项存入 Sharjah Islamic Bank 的托管账户。计划于 2026 年第 4 季度交付，塔楼完成度为 65%。请向开发商书面确认新的交付日期。
Binghatti Skyblade：大道上的刀锋塔楼
Binghatti Skyblade 同一开发商打造的项目就坐落在大道上。前往 Burj Khalifa、Dubai Mall 和歌剧院约需 3 分钟，前往 DIFC 约需 10 分钟。裙楼之上设有 55 个住宅楼层和 619 套公寓。塔楼轮廓如刀锋，因此得名。玻璃立面饰以缎面铬，顶部设有冠饰。
这是该区域规模最大的一个新项目。619 套公寓中，396 套为开间户型，另有 100 套一居和 110 套两居。顶部设有 10 套 Burj Royal Suite 和 3 套三居公寓。多数阳台配有小型私人泳池。屋顶有无边际泳池，楼内设 Skyline Gym、跑道、水疗中心和儿童游乐场。项目规定允许饲养宠物。
我们目录中一套35.82平方米的开间公寓起价为1,764,999 AED，即每平方米38,547 AED。请注意，面积包含阳台：公寓室内为26.80平方米，阳台为9.02平方米。一套95.69平方米的一居公寓起价3,984,999 AED，一套117.32平方米的两居公寓起价4,874,999 AED。付款方案为70/30：预订时支付20%，施工期间分14期支付50%，交钥匙时支付30%。托管账户设在 Dubai Islamic Bank，计划于2027年第四季度交付。
Sofitel Residences：酒店品牌公寓
Sofitel Residences Downtown Dubai: 距 Dubai Mall 700米的一栋11层小楼。项目由 Azha Downtown Residences 开发，Sofitel 品牌的所有者 Accor 酒店集团将负责管理。建筑设计由 Saffarini 操刀，室内设计来自 KCA。全楼共有76套公寓，顶层三层为顶层公寓。
一项周边项目没有的安排：公寓业主可获得 Accor Live Limitless 的 Diamond 会籍，费用已包含在物业服务费中。实际权益是在全球超过5,500家 Accor 酒店有空房时享受房型升级。住户可使用业主会所、电影院、餐厅、花园、水疗中心及带酒吧的屋顶泳池。如果您居住在其他国家，公寓可交由项目方托管。
一居室面积68平方米起，两居室133-139平方米，顶层公寓为535和554平方米。公寓不配家具交付。我们目录中可售公寓的价格从4,596,175 AED起。付款方案为40/60：交付前支付40%，交钥匙时支付60%。监管账户设在 Commercial Bank of Dubai，预计于2027年第三季度交付。请注意：该品牌为授权使用，授权可能按协议条款被撤销。
One Residence：铜色塔楼与最低入门价
One Residence 由 Ginco Properties 开发，该公司隶属自1975年运营至今的 GINCO 集团。这座30层塔楼位于 Sheikh Zayed Road 与 Financial Centre Road 之间，共453套住宅。前往 Burj Khalifa 和 Dubai Mall 约需5分钟。
这座塔楼凭外立面便于辨认：青铜色阳台沿整栋楼呈波浪状排布，其间为铜色面板。日落时，它在周围玻璃幕墙建筑中泛出铜色光泽。入口设在带星空顶棚和雕塑的雨棚下。公寓已配备 SMEG 家电和 Villeroy & Boch 卫浴。住户设施包括无边际泳池、火炉休憩区、瑜伽区、禅意花园、电影院、高尔夫模拟器、共享办公空间、儿童俱乐部和蹦床乐园。
这里是 Downtown 新建项目中入门价最低的选择：我们目录中一套43.62平方米的开间公寓从1,565,000 AED起，即每平方米35,878 AED。两居室公寓从3,350,000 AED起。付款方案为30/70：交付前支付30%，交钥匙时支付70%。监管账户设在 Emirates Islamic Bank，预计于2028年第三季度交付。目前施工进度为6%，工程刚刚开始。
Inaura：塔楼中央的三层挑空
Inaura Hotels & Residences 由2017年成立的阿联酋公司 Arada 开发。建筑师为荷兰事务所 MVRDV。这是 Arada 新酒店品牌 Inaura 的首座塔楼：共43层，第5至14层为酒店，其上为114套公寓。
最显眼的设计从远处即可看到：塔楼中部挖出三层高的挑空，夜间会亮起。32层设有住户空中休息厅。顶层有两套五居室 Sky Villa，以及 The Sky Penthouse，面积1,650.90平方米，配440平方米露台和25米长泳池。该塔楼已获 LEED Gold 预认证。还需注意：楼内设有酒店，休息厅也向酒店客人开放。
我们目录中一套65.5平方米的一居室公寓从3,620,000 AED起，即每平方米54,374 AED。付款方案为40/60：预订时支付10%，施工期间分5期支付30%，交钥匙时支付60%。监管账户设在 Dubai Islamic Bank。这是该区域交付时间最晚的项目：预计于2030年第二季度交付，尚未开工。
周边区域：Business Bay 和 DIFC
紧邻 Downtown 的是 Business Bay：运河沿岸分布着高楼，办公楼和新建住宅更多，入门价也较低。我们在Business Bay 专文中作了详细介绍。Sheikh Zayed Road 的另一侧是金融中心 DIFC，汇集银行、画廊和餐厅。许多买家会同时考察这三个区域，在地段与价格之间取舍。
如果您更在意水景而非窗外的高楼，不妨将 Downtown 与 Dubai Marina 对比：我们在Dubai Marina 专文中介绍过这里。Marina 新建项目的入门价中位数约为450万 AED，与这里相近，但同样的预算在那边能得到滨水步道和海滩，在这里则是喷泉和 Burj Khalifa。
该区的其他新项目
我们目录中 Downtown 的其他新建项目。每个项目页面都会更新价格和交付日期，其他项目请在阿联酋项目目录中查找。
入门价格是多少
Downtown 新建项目的公寓可以150万迪拉姆购入，也可能要3500万 AED。新建项目的入门价中位数约为410万 AED。这高于 Business Bay 的约280万 AED，也略低于 Dubai Marina。其他城区的比较请见《进入迪拜市场要花多少钱》一文。
“起价”始终指项目中价格最低的可售公寓。One Residence 是一套44平方米的开间公寓，Baccarat 则是一套350平方米的三居室。按每平方米价格比较更客观。由此可见，Elegance Tower 和 One Residence 比周边项目便宜，塔楼脚下的 The Residence 几乎与 Skyblade 持平，而 Baccarat 的单价接近 One Residence 的3倍。
购房者除房价外，登记时还需缴纳迪拜土地局4%的费用，交付后每年支付物业服务费。在 Downtown，这项费用长期位居全市前列：2014年这里的平均标准已达每平方英尺每年19.40迪拉姆，约合每平方米209 AED，高于 Dubai Marina。该区域的新建项目中，One Residence 每平方米每年194 AED起，Sofitel 和 Inaura 则为每平方米每年377 AED。费用构成详见迪拜公寓持有成本一文。如何看付款计划，请见开发商分期付款一文。
Burj Khalifa 附近交付前的开间公寓：我们的实操案例
我们的客户目前尚未在 Downtown 完成交易，因此以附近迪拜项目为例。2023年12月，一位客户购入一套在建项目中的40平方米开间公寓，距离 Burj Khalifa 15分钟。客户在施工期间付清全部房款，并在交付前将公寓出售给我们客户库中的买家，16个月内在投入资金上获得14%的收益。
这个案例对 Downtown 有两点启示。第一，若计划在交钥匙前转售，最好选择总价较低的房源。找150万迪拉姆开间公寓的人比找1000万公寓的人多。第二，这笔交易发生在上涨市场。若市场停滞，交付前退出会更难，您就需要在交钥匙时补齐余款。请提前决定如何支付这笔款项。
看房时看不到的事项
适合谁，不适合谁
| 您看重什么 | 选择哪个项目 | 原因 |
|---|---|---|
| 预算有限 | One Residence, Skyblade | 距塔楼5分钟路程的单间公寓，起价1.57和1.76百万AED |
| 较低单价 | Elegance Tower | 每平方米30,437 AED，项目接近竣工 |
| 标志性建筑 | Mercedes-Benz Places | 该品牌首座住宅塔楼，每套住宅均配专属泳池 |
| 酒店式服务 | Sofitel Residences | 由 Accor 管理，业主可获集团酒店 Diamond 会籍 |
| 建筑设计 | Inaura | MVRDV 设计的塔楼，设有发光挑空和32层休息厅 |
| 接近完工的 Emaar 项目 | The Residence Burj Khalifa | Emaar 的36套公寓，施工进度93% |
不适合哪些人。不适合寻找安静环境、带花园别墅和附近学校的人：Downtown 密度高，游客多，节假日嘈杂。也不适合想住在海边的人：该区域没有海滩。外国人在阿联酋的产权形式，请阅读自由产权解析。
购房时的常见错误
常见问题简述
Downtown Dubai 在哪里？
位于迪拜市中心，沿 Sheikh Zayed Road，环绕 Burj Khalifa 和 Dubai Mall。一侧与 Business Bay 相邻，另一侧为金融中心 DIFC。
Downtown 新建项目的公寓多少钱？
该区域新建项目中最便宜的是 One Residence 的开间公寓，售价1,565,000 AED。Binghatti Skyblade 的开间公寓从1,764,999 AED起，Elegance Tower 的一居室从2,070,000 AED起。该区域新建项目的入门价中位数约为410万 AED。
Downtown 哪些项目即将交付？
Mercedes-Benz Places、Elegance Tower、Society House、St. Regis Residences、City Center Residences 和 Rove Home Downtown 预计于2026年交付。Skyblade 和 Sofitel Residences 于2027年交付，One Residence 于2028年，Inaura 于2030年。
Downtown 的公寓出租划算吗？
Burj Khalifa 和喷泉附近的公寓很受游客欢迎，但入门价高，而且这里的物业服务费长期位居全市前列。请按您的购入价和实际费用计算收益率，而不是按全市平均租金计算。
在建项目的公寓如何付款？
每个项目的付款计划不同。One Residence 在交钥匙时支付房价的70%，Inaura 和 Sofitel 为60%，Skyblade 为30%。依法，款项将进入项目监管账户。
Downtown 与 Business Bay 有何不同？
Downtown 是围绕 Burj Khalifa、Dubai Mall 和喷泉的成熟区域。Business Bay 位于旁边，沿运河展开，办公楼和新塔楼更多，入门价明显更低：入门价中位数约280万 AED，而 Downtown 为410万 AED。
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