Palm Jumeirah: una isla de arena y los edificios que se levantan en ella
Cómo se ganó terreno al mar para construir Palm Jumeirah, si se hunde, en qué se diferencia el tronco del creciente, qué edificios se construyen ahora y cuánto cuesta entrar.
Palm Jumeirah es una isla artificial en forma de palmera frente a la costa de Dubai. Su construcción comenzó en 2001 con arena y roca, sin hormigón ni acero en la base, y en poco más de veinte años se ha convertido en la dirección más cara de la ciudad. Ya no se puede añadir más suelo, así que hay pocos edificios nuevos y casi todos cuentan con playa propia. Nuestro catálogo incluye 55 edificios de la isla, 19 de ellos con entrega desde 2026. Analizamos cómo se construyó la isla, si se hunde, qué diferencia hay entre el tronco, las ramas y la media luna, qué se construye ahora, cuánto cuesta entrar y qué no se ve durante una visita.
Qué ocurre en la isla
La isla ya está edificada, y los edificios nuevos aparecen donde queda costa libre: en la media luna y junto al acceso. Por eso son pocos y casi siempre se trata de edificios pequeños y caros. De los edificios nuevos con precios publicados en nuestro catálogo, solo dos tienen precios de salida inferiores a 5 millones de dirhams.
Para el comprador, esto implica tres cosas. La primera: el mercado de la isla se divide en dos. En los edificios terminados del tronco hay estudios desde 1,45 millones de dirhams; los edificios nuevos de la media luna venden residencias por decenas de millones. La segunda: hay muchos promotores. Nakheel construyó la isla, pero los edificios nuevos corren a cargo de Omniyat, Ellington, Select Group, Beyond, Arada y otros, y su nivel varía. La tercera: se paga cada año por estar aquí. La cuota de mantenimiento en los edificios tipo club de la isla alcanza los 484 AED por m² al año.
Si va a comprar por primera vez en los Emiratos, empiece por la guía «Cómo comprar una vivienda en los Emiratos»: explica el proceso en Dubái, desde la reserva hasta la entrega de llaves.
Por qué Dubai necesitaba nueva costa
Dubai tiene una costa corta y, a finales de los años 1990, apenas quedaba terreno para hoteles junto al mar. La isla se concibió como una forma de añadir costa: la idea surgió de crear nuevo terreno para hoteles. El proyecto fue ideado por el jeque Mohammed bin Rashid Al Maktoum y se puso en marcha en 2001.
La forma de palmera cumple la misma función. Una isla redonda tiene una sola línea de costa; en una palmera, esta recorre ambos lados de cada una de las 17 ramas. La isla añadió a la ciudad entre 56 y 78 km de costa.
Las obras empezaron en junio de 2001, según el plan maestro del estudio estadounidense Helman Hurley Charvat Peacock. Nakheel encargó el relleno a la belga Jan De Nul y a la neerlandesa Van Oord.
Una isla sin hormigón ni acero
La arena se extrajo del fondo del golfo. Los barcos dragadores la proyectaban en arco hasta el punto necesario; esta técnica se llama rainbowing, «arcoíris». La forma de la palmera se mantenía mediante coordenadas de satélite: los barcos se guiaban por GPS.
Se utilizaron entre 94 y 120 millones de m³ de arena. Se transportaron por mar 7 millones de toneladas de roca procedentes de 16 canteras de los emiratos del norte. Cada piedra del rompeolas fue colocada por una grúa, revisada por un buzo y tiene sus propias coordenadas.
La media luna, un rompeolas de 11 km de longitud, protege las ramas de las olas. No hay hormigón ni acero en la base de la isla. Para que la arena no se desplazara bajo los edificios, se compactó: 15 grúas perforaron 200.000 pozos hasta unos 16 m de profundidad. El trabajo terminó en julio de 2004.
El trabajo avanzó rápido. En febrero de 2002 apenas se dibujaba el contorno en el agua; en noviembre de 2003 la palmera estaba terminada. Para 2004, la isla ya contaba con el terreno y las redes principales; los edificios empezaron a construirse después.
Los primeros residentes y el primer hotel
Los primeros residentes se mudaron entre 2006 y 2007; a finales de 2007 vivían en la isla unas 500 familias. Primero se ocuparon los edificios del tronco, Shoreline Apartments: unas 2.500 viviendas en 20 bloques.
El 24 de septiembre de 2008 abrió Atlantis The Palm en la punta de la media luna, el primer resort de la isla: 1.539 habitaciones y 1,5 mil millones de dólares de inversión. La inauguración oficial se celebró en noviembre.
Exactamente un año después de aquella celebración, en noviembre de 2009, Dubai World, propietaria de Nakheel, pidió a sus acreedores una prórroga de seis meses. Se trataba de reestructurar una deuda de 23,5 mil millones de dólares, y los problemas del grupo procedían sobre todo de Nakheel. Palm Jumeirah ya estaba habitada entonces. Las obras de la segunda palma, Palm Jebel Ali, no se retomaron hasta 2023.
¿Se hunde Palm Jumeirah?
Esta pregunta se plantea desde el primer día. En 2009, la empresa de topografía Fugro NPA informó de que la isla se asentaba una media de 5 mm al año. Nakheel respondió con firmeza: «La palmera está intacta. Si hubiera asentamiento, verían grietas en los edificios». Según el cálculo de la empresa, en cien años la isla descenderá como máximo 25 mm.
En 2014 volvió a circular un rumor por la ciudad. La policía de Dubai lo investigó e informó de que se trataba de una fuga en la tubería principal de agua.
También hubo otra crítica: la densidad. En 2008, Wayne Hemingway dijo que la urbanización era demasiado densa y resultaba poco compatible con la idea de una isla. Se aprecia desde el aire en las ramas: las villas están dispuestas en dos filas, casi pegadas unas a otras.
Tronco, ramas, media luna: tres zonas distintas
La isla se divide en tres partes y, para el comprador, son tres formas distintas de vivir.
Tronco. Aquí se entra desde tierra firme. Hay edificios de viviendas: Shoreline Apartments, Golden Mile y las torres junto al acceso. En el tronco están las tiendas, Al Ittihad Park, Nakheel Mall y las estaciones del monorraíl. Aquí se encuentran las viviendas más asequibles de la isla y la vida más intensa.
Ramas. 17 ramas, urbanizaciones cerradas de villas. Hay unas 1.500 villas. Cada una tiene su propio tramo de costa. Aquí se cierran algunas de las operaciones más caras de la ciudad: a la rama G la llaman «la calle de los multimillonarios».
Media luna. El anillo exterior, que hace de rompeolas. Se accede por un túnel bajo el agua: 1,4 km, seis carriles, 25 m bajo el nivel del mar. En la media luna hay resorts y edificios residenciales con servicios exclusivos y playas privadas. Es la parte más alejada de la ciudad.
Una carretera, monorraíl y túnel
La isla está conectada con tierra firme por un único acceso a través del tronco. En primavera de 2009 se inauguró un monorraíl de 5,45 km desde la estación Gateway, junto a la costa, hasta Atlantis; costó 2,1 mil millones de dirhams. Hoy la línea tiene estaciones en Golden Mile Galleria, Al Ittihad Park y el centro comercial. En 2026 el monorraíl cerró seis meses por obras y volvió a funcionar en julio.
El tranvía de Dubai llega a la estación Gateway, pero no entra en la isla. No hay metro en Palm Jumeirah. Por lo demás, la isla depende del coche, y ese es su punto débil: con la apertura de Nakheel Mall y los nuevos hoteles, aumentó el tráfico en el tronco, y en 2022 los residentes pidieron medidas de seguridad vial.
Lo que ya funciona
En veinte años, la isla ha ido incorporando todo lo necesario para vivir. En noviembre de 2016 se abrió en el rompeolas un paseo de 11 km de largo y 6 m de ancho. El 28 de noviembre de 2019 abrió Nakheel Mall: cinco plantas, 350 tiendas y restaurantes, 1,2 mil millones de dirhams. En octubre de 2020 abrió Palm West Beach en el tronco, un paseo peatonal con 1,6 km de playa.
El 7 de abril de 2021 abrió el mirador The View en lo alto de Palm Tower, una torre de 240 m y 52 plantas. En febrero de 2023 abrió Atlantis The Royal en la media luna, con 43 plantas.
No todo en la isla es permanente. The Pointe, el paseo con restaurantes, abrió en 2018 y en 2020 se inauguró allí una fuente. El 15 de mayo de 2023 cerró la fuente y se dio a los arrendatarios un año para desalojar los locales: Nakheel decidió reurbanizar la zona. Las vistas desde una vivienda en Palm Jumeirah también pueden cambiar.
La calle de los multimillonarios
Aquí se cierran las operaciones más caras de Dubai. Una villa en la rama N se vendió por 600 millones de AED, un penthouse en Como Residences por 500 millones, y un penthouse de cinco dormitorios en One at Palm Jumeirah por 275 millones. La mansión Casa Del Sole, en la rama G, se vendió por 302,5 millones.
Estas cifras dicen poco del precio de un apartamento convencional, pero ayudan a entender quiénes son sus vecinos y por qué las promociones nuevas de la isla se dirigen a compradores que no regatean el precio por metro.
Orla y ORLA Infinity: el punto más alto de la media luna
Orla lo construye Omniyat; Foster + Partners, el estudio fundado por Norman Foster en 1967, firma la arquitectura. La parcela de 29.000 m² se sitúa en el punto más alto de la media luna. Las tres torres están escalonadas y conectadas para que el viento atraviese el conjunto y lleve la brisa a las terrazas.
El edificio está gestionado por la marca hotelera Dorchester Collection. Orla cuenta con 89 residencias, el Luna Sky Palace de 58.476 pies², dos superpenthouses y una mansión junto a la playa. El club de playa, exclusivo para residentes, ocupa 150 m de costa. En el interior hay tres salas de cine privadas, una bolera y una sala de puros, también de uso exclusivo para residentes.
Las dimensiones de las residencias se aprecian en el apartamento 203: ocupa 426 m², más una terraza de 297 m² con una piscina de tres por seis metros. Las estancias de doble altura alcanzan 6,5 m. Los precios parten de 52.000.000 AED por una residencia de cuatro dormitorios y 683 m², es decir, 76.132 AED por m². Entrega prevista para el IV trimestre de 2026; avance de obra del 70 %.
ORLA Infinity se encuentra junto a Orla, en la misma parcela frente a la playa de 16.600 m². El edificio tiene 20 residencias dúplex, cada una con su propia piscina infinita de hasta 18 m de longitud. Los interiores son de YODEZEEN. La terraza describe una curva suave y la parcela ofrece vistas de 270°. Actualmente hay una residencia de cuatro dormitorios y 794 m² a la venta por 97.350.000 AED, 122.658 AED por m². Entrega prevista para el I trimestre de 2027; avance de obra del 61 %.
Ambos edificios tienen el mismo plan de pagos: 25 % al reservar, 25 % durante la obra y 50 % a la entrega de llaves, más un 4 % de tasa del Departamento de Tierras.
The Alba Residences: Zaha Hadid y un jardín de 25.000 m²
The Alba Residences: otro edificio de Omniyat gestionado por Dorchester Collection. Zaha Hadid Architects firma la arquitectura y Vladimir Djurovic el paisajismo. El edificio cuenta con 60 residencias de tres y cuatro dormitorios, y tres superpenthouses.
Lo principal del edificio está oculto en el patio: un jardín central de 25.000 m² y una playa privada de 250 m. Cada residencia tiene una terraza con piscina privada y techos de más de tres metros. Las superficies, terraza incluida, van de 499 a 642 m². El programa de bienestar ocupa 3.000 m²: cámaras de crioterapia, hammams y piscinas de inmersión en agua helada. El edificio se construye para obtener las certificaciones LEED y WELL Gold.
Es el proyecto de alta gama con la obra menos avanzada: 8 %, con entrega prevista para el III trimestre de 2028. Los precios parten de 17.300.000 AED por una residencia de dos dormitorios de 148 m², 116.971 AED por m². Plan de pagos: 5 % al reservar y 20 % a los 30 días, 35 % durante la obra y 40 % a la entrega de llaves.
Passo: dos torres y 250 metros de playa
Passo lo construye Beyond, una marca del grupo Omniyat, en la media luna occidental. Desde las ventanas se ven Burj Al Arab, Atlantis The Royal y los rascacielos de Dubai Marina.
El proyecto reúne dos torres, Avita y Bella. Incluye 625 residencias, cinco penthouses y seis villas Beach Mansions frente al mar. La costa se extiende 250 m y la franja de arena tiene 40 m de ancho. Hay un Wellness Pavilion de 260 m², un spa en la azotea y un pabellón infantil basado en los principios Montessori.
Passo es un caso poco frecuente en la isla: en un edificio nuevo frente a la playa hay apartamentos de un dormitorio, desde 4.146.000 AED por 81 m², es decir, 50.884 AED por m². Dos dormitorios desde 6.488.000 AED. Las villas Beach Mansions están vendidas. El precio tiene una contrapartida: el plazo. Entrega prevista para el IV trimestre de 2029; la obra aún no ha comenzado. Plan de pagos: 20 % tras la reserva, 20 % durante la obra y 60 % a la entrega de llaves.
Six Senses Residences: un club de bienestar de 60.000 pies²
Six Senses Residences The Palm lo construye Select Group junto con la marca Six Senses, para la que este es su primer proyecto residencial en los Emiratos. El conjunto se ubica en la media luna occidental y consta de cinco edificios: dos bloques de penthouses de nueve plantas, dos bloques de Sky Villas de siete plantas y, junto a la playa, las Signature Villas independientes.
El centro del conjunto es Six Senses Place, un club de bienestar y ocio de 60.000 pies² con spa, piscina con circuito de hidromasaje, pista de squash, espacio de trabajo y salas de reuniones. La afiliación es gratuita para los propietarios. Se admiten mascotas.
El conjunto cuenta con 193 apartamentos, el avance de obra es del 98 % y la entrega está prevista para el III trimestre de 2026. Confirme, en la fecha de consulta, si el edificio ya se ha entregado a los residentes. Actualmente se ofrece un apartamento de tres dormitorios de 417 m² por 23.400.000 AED, o 56.084 AED por m². Se paga el 100 % al reservar, mediante una cuenta escrow en Emirates NBD.
Edificios terminados: Ellington Beach House, Mina, Muraba Dia
Ellington Beach House se encuentra en la media luna oriental. Son dos bloques de siete plantas, South y North, con dos vestíbulos: acceso desde la playa y desde Crescent Road. La arquitectura toma referencias de un superyate. En el jardín hay pistas de pádel y tenis; en la casa club, una cocina de demostración donde puede invitar a un chef privado. El edificio se entregó en el III trimestre de 2024. Actualmente se vende un apartamento de dos dormitorios de 157 m² por 9.000.000 AED, 57.325 AED por m².
El distrito financiero DIFC está a 30 minutos. La media luna es el anillo exterior de la isla.
Mina de Azizi se encuentra junto al mar, entre hoteles de cinco estrellas como Anantara y Waldorf Astoria. La arquitectura remite a un crucero. El edificio tiene 174 apartamentos: 150 de un dormitorio, 20 de dos y cuatro penthouses. Se entregó en el II trimestre de 2021. Hay estudios a la venta desde 2.438.000 AED por 60 m² y apartamentos de un dormitorio desde 3.868.000 AED.
Muraba Dia: edificio de nueve plantas en la media luna oriental, entregado en el I trimestre de 2016. Fue diseñado por el estudio español RCR Arquitectes, y su lema es «Vivir con la luz». Cada apartamento está orientado de este a oeste y tiene sus propios balcones. El edificio cuenta con 46 apartamentos y cuatro penthouses. Se ofrece un apartamento de cuatro dormitorios de 445 m² por 23.001.600 AED.
Qué más se está construyendo y vendiendo
La entrada más asequible a un edificio nuevo de la isla está en Palm Beach Towers, de Nakheel, junto al acceso a la isla: 60 plantas, 1.056 apartamentos, avance de obra del 83 %, entrega prevista para el IV trimestre de 2026. Una vivienda de un dormitorio de 99 m² cuesta desde 3.640.000 AED, es decir, 36.719 AED por m², el metro cuadrado más barato entre los edificios nuevos.
Ocean House, de Ellington, se entrega en el II trimestre de 2027, tiene un avance de obra del 81 % y ofrece apartamentos de dos dormitorios desde 11.097.828 AED. Vitalia Palm Jumeirah Residences se entrega en el I trimestre de 2027, ofrece apartamentos de dos dormitorios desde 8.900.000 AED y tiene un avance de obra del 12 %. Serenia Living está terminado al 100 % y ofrece apartamentos de cuatro dormitorios desde 50.000.000 AED.
Algunos edificios nuevos del catálogo aparecen sin precio: se venden con precio a consultar. Armani Beach Residences, de Arada, fue diseñado por Tadao Ando y se entrega en el IV trimestre de 2027. Como Residences, de Nakheel, alcanza 72 plantas y se entrega en el I trimestre de 2027. AVA at Palm Jumeirah, One Crescent, Luce, SLS The Palm, Olaia Residences y Maison Margiela Residences también figuran sin precio.
En el tronco se venden apartamentos en edificios terminados. Un estudio de 51 m² en Palm Views East cuesta 1.450.000 AED, el mínimo de la isla en nuestro catálogo. Un estudio en Seven Hotel and Apartments cuesta 1.530.000 AED, y en Palm Tower, 2.300.000 AED por 49 m².
Cuánto cuesta entrar
La mediana de los precios de entrada de los edificios nuevos de la isla es de 17,3 millones de AED. Como comparación, en Dubai Marina la mediana ronda los 4,5 millones de AED, en Downtown es de 4,1 millones de AED y en Business Bay, de 2,8 millones de AED. Palm Jumeirah es casi cuatro veces más cara que el más caro de estos distritos. Consulte la comparación con otros distritos de la ciudad en el análisis «Cuánto cuesta entrar en Dubái».
El precio «desde» resulta aquí más engañoso de lo habitual: en una misma línea aparecen un apartamento de un dormitorio de 81 m² en Passo y un apartamento de cuatro dormitorios de 794 m² en ORLA Infinity. Es más honesto comparar el precio por metro cuadrado. Con ese criterio, el rango es de más del triple: de 36,7 mil AED en la torre de la entrada a 122,7 mil en el edificio con club de la cima de la media luna.
Además del precio, el comprador paga una tasa del 4 % al registrar la vivienda ante el Departamento de Tierras de Dubái y, tras la entrega, una cuota anual de mantenimiento. En Palm es claramente más alta que en la ciudad: 161 AED por m² al año en Palm Beach Towers, 269 AED en Ocean House, 301 AED en Passo, 377 AED en Armani Beach Residences y 484 AED en Orla, ORLA Infinity y The Alba. Explicamos cómo funciona esta cuota en el artículo sobre el mantenimiento de un apartamento.
Los planes de pago de los edificios de la isla varían. Palm Beach Towers exige 20 % al reservar, 40 % durante la obra y 40 % a la entrega de llaves. En Passo, el 60 % se paga a la entrega de llaves; en Ocean House se abona la mitad de inmediato; en Six Senses y Serenia Living se paga el total al reservar. Explicamos cómo interpretar estos planes en el artículo sobre los pagos aplazados del promotor.
Lo que no se ve en una visita
Para quién es y para quién no
| Qué le importa | Qué proyecto | Por qué |
|---|---|---|
| Una dirección en Palm con presupuesto ajustado | Palm Views East, Seven | Estudios terminados desde 1,45 y 1,53 millones de AED |
| Edificio nuevo por menos de 5 millones de AED | Palm Beach Towers, Passo | Un dormitorio desde 3,64 y 4,15 millones de AED |
| Mudarse ahora y tener playa propia | Ellington Beach House, Mina | Entregados en 2024 y 2021 |
| Arquitectura de firma | Orla, The Alba, Muraba Dia | Foster + Partners, Zaha Hadid Architects, RCR Arquitectes |
| Servicio hotelero | Orla, ORLA Infinity, The Alba | Gestionado por Dorchester Collection |
| Bienestar y spa | Six Senses Residences, The Alba | Six Senses Place de 60.000 pies², programa de bienestar de 3.000 m² |
| Plan de pagos a largo plazo | Passo | 60 % a la entrega de llaves, entrega en 2029 |
A quién no le conviene. A quienes se desplazan al centro a diario: solo hay una carretera para salir de la isla. A quienes necesitan tener el metro junto a casa. A quienes calculan ingresos por alquiler y no están dispuestos a pagar una cuota de cientos de AED por metro cuadrado. Lea cómo funciona la propiedad para extranjeros en los Emiratos en el análisis sobre el freehold.
La segunda palma: Palm Jebel Ali
Palm Jumeirah tiene una isla hermana más adelante en la costa. Los trabajos de relleno de Palm Jebel Ali comenzaron en octubre de 2002; el rompeolas se terminó en diciembre de 2006 y luego las obras se paralizaron durante años. El 31 de mayo de 2023, el jeque Mohammed anunció un nuevo plan maestro: una isla el doble de grande que Palm Jumeirah, con hasta 110 km de playas y más de 80 hoteles y complejos turísticos. Desde 2024, el contratista Jan De Nul vuelve a trabajar en las islas.
En nuestro catálogo, Palm Jebel Ali figura como una ubicación independiente, con siete proyectos, todos de Nakheel. Es otro mercado y otro plazo de espera.
Errores al comprar
Preguntas frecuentes, en breve
¿Qué es Palm Jumeirah?
Una isla artificial con forma de palmera frente a la costa de Dubái. Su construcción comenzó en junio de 2001 y Nakheel es su promotor. Se adentra cinco kilómetros en el mar y ocupa 560 ha.
¿De qué está construida la isla?
De arena del fondo del golfo y roca. Se utilizaron 7 millones de toneladas de roca de 16 canteras y entre 94 y 120 millones de m³ de arena. La base de la isla no contiene hormigón ni acero.
¿Cuánto cuesta un apartamento en Palm Jumeirah?
El apartamento más asequible de un edificio nuevo cuesta 3.640.000 AED: un dormitorio en Palm Beach Towers. La mediana de los precios de entrada de los edificios nuevos de la isla es de 17,3 millones de AED. En los edificios terminados, los estudios parten de 1.450.000 AED.
¿Puede un extranjero comprar vivienda aquí?
Sí. Palm Jumeirah figura entre las zonas en las que se permite a los extranjeros la plena propiedad (freehold). La lista se publicó en 2006, tras la Ley n.º 7 de Dubái.
¿Se hunde la isla?
En 2009, la empresa de topografía Fugro NPA estimó el asentamiento en 5 mm al año. Nakheel respondió que espera no más de 25 mm en cien años y que, si hubiera asentamiento, los edificios presentarían grietas.
¿Cómo llegar a la isla sin coche?
En monorraíl, desde la estación Gateway en la costa hasta Atlantis, por una línea de 5,45 km. El tranvía de Dubái llega a la estación Gateway, pero no entra en la isla. Palm Jumeirah no tiene metro.
Palm Jebel Ali: ¿es lo mismo?
No, es otra isla situada más adelante en la costa. Los trabajos de relleno de Palm Jebel Ali comenzaron en octubre de 2002 y el nuevo plan maestro se anunció el 31 de mayo de 2023. En nuestro catálogo figura como una ubicación independiente.
Otros análisis
Analicemos su caso
Deje su número. Un bróker le llamará, le hará algunas preguntas y le enviará una selección. Sin llamadas para «saber si sigue interesado».