Palm Jumeirah : une île de sable et les immeubles qui y sont construits
Comment Palm Jumeirah a été remblayée, si l’île s’enfonce, ce qui distingue le tronc du croissant, quels immeubles sont construits aujourd’hui et quel est le prix d’entrée.
Palm Jumeirah est une île artificielle en forme de palmier au large de Dubaï. Sa construction a commencé en 2001 avec du sable et de la roche, sans béton ni acier dans ses fondations, et en plus de vingt ans elle est devenue l’adresse la plus chère de la ville. Il n’y aura pas davantage de terrain, les immeubles neufs sont donc rares et presque tous disposent de leur propre plage. Notre catalogue compte 55 immeubles sur l’île, dont 19 seront livrés à partir de 2026. Nous expliquons comment l’île a été remblayée, si elle s’enfonce, ce qui distingue le tronc, les palmes et le croissant, quels immeubles sont construits aujourd’hui, le prix d’entrée et ce qui ne se voit pas lors d’une visite.
Ce qui se passe sur l'île
L’île est bâtie et les nouveaux immeubles apparaissent là où il reste du littoral libre : sur le croissant et près de l’entrée. Ils sont donc peu nombreux et il s’agit presque toujours de petits immeubles chers. Parmi les immeubles neufs de notre catalogue dont le prix est indiqué, seuls deux affichent un prix de départ inférieur à 5 millions AED.
Pour l’acheteur, cela signifie trois choses. Premièrement, le marché de l’île se divise en deux. Dans les immeubles livrés du tronc, les studios se vendent à partir de 1,45 million AED ; dans les immeubles neufs du croissant, les résidences se vendent pour des dizaines de millions. Deuxièmement, les promoteurs sont nombreux. Nakheel a construit l’île elle-même, tandis qu’Omniyat, Ellington, Select Group, Beyond, Arada et d’autres développent les nouveaux projets, avec des niveaux de qualité variables. Troisièmement, vous payez l’emplacement chaque année. Les frais de service des résidences haut de gamme de l’île atteignent 484 AED par m² et par an.
Si vous achetez aux Émirats pour la première fois, commencez par notre guide « Comment acheter un bien immobilier aux Émirats » : il explique le déroulement d’une transaction à Dubaï, de la réservation à la remise des clés.
Pourquoi Dubaï avait besoin d’un nouveau littoral
Dubaï dispose d’un littoral court, et à la fin des années 1990, il ne restait presque plus de place pour les hôtels en bord de mer. L’île a été imaginée pour allonger la côte : l’idée était de créer de nouveaux terrains pour l’hôtellerie. Le projet a été conçu par le cheikh Mohammed bin Rashid Al Maktoum et lancé en 2001.
La forme de palmier répond au même objectif. Une île ronde n’a qu’un seul rivage, tandis qu’un palmier en a sur les deux côtés de chacune de ses 17 palmes. L’île a ajouté entre 56 et 78 km de littoral à la ville.
Les travaux ont commencé en juin 2001 selon le plan directeur du cabinet américain Helman Hurley Charvat Peacock. Nakheel a chargé la belge Jan De Nul et la néerlandaise Van Oord de remblayer l’île.
Une île sans béton ni acier
Le sable provenait du fond du golfe. Les dragues le projetaient en arc vers le point voulu, une méthode appelée rainbowing, « arc-en-ciel ». La forme du palmier était contrôlée par coordonnées satellitaires : les navires s’orientaient grâce au GPS.
Entre 94 et 120 millions de m³ de sable ont été utilisés. Il a fallu 7 millions de tonnes de roche provenant de 16 carrières des émirats du Nord, acheminées par mer. Chaque pierre du brise-lames a été posée par une grue, contrôlée par un plongeur et possède ses propres coordonnées.
Le brise-lames en forme de croissant, long de 11 km, protège les palmes des vagues. Les fondations de l’île ne contiennent ni béton ni acier. Pour empêcher le sable de se déplacer sous les bâtiments, il a été compacté : 15 grues ont réalisé 200 000 forages à environ 16 m de profondeur. Ces travaux ont pris fin en juillet 2004.
Les travaux ont progressé rapidement. En février 2002, le contour était à peine visible dans l’eau, et le palmier était achevé en novembre 2003. En 2004, les terres et les principaux réseaux étaient en place. La construction des immeubles a commencé plus tard.
Les premiers habitants et le premier hôtel
Les premiers habitants se sont installés entre la fin de 2006 et le début de 2007. À la fin de 2007, environ 500 familles vivaient sur l’île. Les premiers immeubles occupés étaient ceux du tronc, Shoreline Apartments : environ 2 500 appartements dans 20 bâtiments.
Le 24 septembre 2008, Atlantis The Palm a ouvert à l’extrémité du croissant. C’était le premier complexe hôtelier de l’île : 1 539 chambres et 1,5 milliard de dollars investis. L’inauguration officielle a eu lieu en novembre.
Un an jour pour jour après cette célébration, en novembre 2009, Dubai World, propriétaire de Nakheel, a demandé à ses créanciers un report de six mois. Il s’agissait de restructurer une dette de 23,5 milliards de dollars, et les difficultés du groupe venaient principalement de Nakheel. Palm Jumeirah était déjà habitée à cette époque. Le projet de la deuxième palme, Palm Jebel Ali, n’a repris qu’en 2023.
Palm Jumeirah s’enfonce-t-elle ?
La question se pose depuis le premier jour. En 2009, la société de géodésie Fugro NPA a indiqué que l’île s’affaissait en moyenne de 5 mm par an. Nakheel a répondu fermement : « La palme est intacte. S’il y avait un affaissement, vous verriez des fissures dans les bâtiments. » Selon les calculs de l’entreprise, l’île ne s’enfoncera pas de plus de 25 mm en cent ans.
En 2014, une rumeur a de nouveau circulé dans la ville. La police de Dubaï a enquêté et indiqué qu’il s’agissait d’une fuite sur la conduite principale d’eau.
Une autre critique portait sur la densité. En 2008, Wayne Hemingway a déclaré que le bâti était trop dense et que cela s’accordait mal avec le mot « île ». Cela se voit depuis les airs sur les palmes : les villas sont presque côte à côte en deux rangées.
Tronc, palmes, croissant : trois adresses différentes
L’île se divise en trois parties, et pour l’acheteur elles correspondent à trois manières de vivre différentes.
Le tronc. C’est par là que l’on arrive depuis le continent. On y trouve des immeubles d’appartements : Shoreline Apartments, Golden Mile et les tours près de l’entrée. Le tronc rassemble des commerces, Al Ittihad Park, Nakheel Mall et les stations du monorail. C’est là que se trouvent les appartements les plus abordables de l’île et la vie la plus dense.
Les palmes. 17 palmes, des ensembles résidentiels fermés de villas. Elles comptent environ 1 500 villas. Chacune a sa portion de littoral. C’est ici que se concluent les transactions les plus chères de la ville : la palme G est appelée la « rue des milliardaires ».
Le croissant. L’anneau extérieur, c’est le brise-lames lui-même. On y accède par un tunnel sous l’eau : 1,4 km, six voies, 25 m sous le niveau de la mer. Le croissant accueille des complexes hôteliers et de nouvelles résidences haut de gamme avec leurs plages privées. C’est la partie la plus éloignée de la ville.
Une route, un monorail et un tunnel
L’île n’est reliée au continent que par un seul accès qui emprunte le tronc. Au printemps 2009, le monorail de 5,45 km reliant la station Gateway, près du rivage, à Atlantis a ouvert. Il a coûté 2,1 milliards AED. La ligne compte aujourd’hui des stations à Golden Mile Galleria, Al Ittihad Park et au centre commercial. En 2026, le monorail a fermé pendant six mois pour travaux et a repris son service en juillet.
Le tramway de Dubaï dessert la station Gateway, mais ne dessert pas l’île elle-même. Il n’y a pas de métro sur Palm Jumeirah. Pour le reste, l’île dépend de la voiture, et c’est son point faible : avec l’ouverture de Nakheel Mall et de nouveaux hôtels, la circulation sur le tronc a augmenté, et en 2022 les habitants ont demandé des mesures de sécurité routière.
Ce qui fonctionne déjà
En vingt ans, l’île s’est dotée de tout ce qui est nécessaire à la vie quotidienne. En novembre 2016, une promenade de 11 km de long et 6 m de large a ouvert sur le brise-lames. Le 28 novembre 2019, Nakheel Mall a ouvert : cinq étages, 350 boutiques et restaurants, 1,2 milliard AED. En octobre 2020, Palm West Beach a ouvert sur le tronc, avec une promenade piétonne et une plage longue de 1,6 km.
Le 7 avril 2021, The View a ouvert au sommet de Palm Tower, une tour de 240 m et 52 étages. En février 2023, Atlantis The Royal, une tour de 43 étages, a ouvert sur le croissant.
Tout n'est pas pérenne sur l'île. La promenade The Pointe, avec ses restaurants, a ouvert en 2018 et sa fontaine a été mise en service en 2020. La fontaine a fermé le 15 mai 2023 et les locataires ont eu un an pour partir : Nakheel a décidé de réaménager le site. La vue depuis un logement sur la Palme peut elle aussi évoluer.
La rue des milliardaires
C’est ici que se concluent les ventes les plus chères de Dubaï. Une villa sur la fronde N s’est vendue pour 600 millions d’AED, un penthouse à Como Residences pour 500 millions, et un penthouse de 5 chambres à One at Palm Jumeirah pour 275 millions. La demeure Casa Del Sole, sur la fronde G, s’est vendue pour 302,5 millions.
Ces montants disent peu de choses sur le prix d’un appartement ordinaire, mais ils donnent une idée du voisinage et expliquent pourquoi les nouveaux immeubles de l’île visent des acheteurs qui ne négocient pas le prix au mètre carré.
Orla et ORLA Infinity : à la pointe du croissant
Orla est construit par Omniyat, et son architecture est signée Foster + Partners, agence fondée par Norman Foster en 1967. Le terrain de 29 000 m² se situe au point le plus élevé du croissant. Les trois tours sont disposées en gradins et reliées entre elles afin que le vent traverse l’ensemble et porte la brise vers les terrasses.
L'immeuble est géré par Dorchester Collection, une marque hôtelière. Orla compte 89 résidences, le Luna Sky Palace, un « palazzo dans le ciel » de 58 476 pieds carrés, 2 super-penthouses et une villa sur la plage. Le club de plage réservé aux résidents s'étend sur 150 m de littoral. À l'intérieur, 3 salles de cinéma privées, un bowling et un fumoir sont réservés aux résidents.
La résidence 203 donne une idée des surfaces : l'appartement occupe 426 m², auxquels s'ajoutent 297 m² de terrasse avec une piscine de 3 m sur 6 m. Les pièces en double hauteur atteignent 6,5 m. Les prix commencent à 52 000 000 AED pour 4 chambres et 683 m², soit 76 132 AED par m². Livraison au IVe trimestre 2026, avancement de 70 %.
ORLA Infinity se trouve à côté, sur la même parcelle en bord de mer de 16 600 m². L'immeuble compte 20 résidences en duplex, chacune avec sa piscine à débordement pouvant atteindre 18 m de long. Les intérieurs ont été conçus par le studio YODEZEEN. La terrasse forme une douce courbe et, depuis le terrain, la vue s'étend sur 270°. Un appartement de 4 chambres de 794 m² est actuellement en vente à 97 350 000 AED, soit 122 658 AED par m². Livraison au Ier trimestre 2027, avancement de 61 %.
Les deux immeubles ont le même échéancier : 25 % à la réservation, 25 % pendant les travaux et 50 % à la remise des clés, plus 4 % de frais du Département foncier.
The Alba Residences : Zaha Hadid et un jardin de 25 000 m²
The Alba Residences: un autre immeuble d'Omniyat géré par Dorchester Collection. L'architecture est signée Zaha Hadid Architects et l'aménagement paysager est conçu par Vladimir Djurovic. L'immeuble comprend 60 résidences de trois et quatre chambres, ainsi que trois super-penthouses.
L'élément central est dissimulé dans la cour : un jardin central de 25 000 m² et une plage privée de 250 m. Chaque résidence possède une terrasse avec piscine privée et des plafonds de plus de trois mètres de haut. Les surfaces vont de 499 à 642 m², terrasses comprises. Le programme bien-être couvre 3 000 m² : cabines de cryothérapie, hammams et bains d'eau glacée. L'immeuble est construit pour obtenir les certifications LEED et WELL de niveau Gold.
C'est le projet haut de gamme le moins avancé : 8 % réalisés, livraison au IIIe trimestre 2028. Prix à partir de 17 300 000 AED pour deux chambres et 148 m², soit 116 971 AED par m². Paiement : 5 % à la réservation et 20 % après 30 jours, 35 % pendant les travaux, 40 % à la remise des clés.
Passo : deux tours et 250 mètres de plage
Passo est construit par Beyond, une marque du groupe Omniyat, sur le croissant ouest. Les fenêtres donnent sur Burj Al Arab, Atlantis The Royal et les gratte-ciel de la Marina.
Le projet réunit deux tours, Avita et Bella. Il compte 625 résidences, cinq penthouses et six villas Beach Mansions en front de mer. Le littoral s'étend sur 250 m et la bande de sable fait 40 m de large. Il comprend un Wellness Pavilion de 260 m², un spa sur le toit et un pavillon pour enfants inspiré de la méthode Montessori.
Passo constitue un cas rare sur l'île : un immeuble neuf près de la plage avec des appartements d'une chambre, à partir de 4 146 000 AED pour 81 m², soit 50 884 AED par m². Des appartements de deux chambres sont proposés à partir de 6 488 000 AED. Les villas Beach Mansions sont vendues. En contrepartie, il faut patienter : livraison au IVe trimestre 2029, les travaux n'ont pas encore commencé. Échéancier : 20 % après la réservation, 20 % pendant les travaux et 60 % à la remise des clés.
Six Senses Residences : un club bien-être de 60 000 pieds carrés
Six Senses Residences The Palm est construit par Select Group avec la marque Six Senses, pour laquelle il s'agit de la première résidence aux Émirats. L'ensemble se trouve sur le croissant ouest et se compose de cinq bâtiments : deux bâtiments de penthouses de neuf étages, deux bâtiments de Sky Villas de sept étages et, séparément au bord de la plage, les Signature Villas.
Le cœur du complexe est Six Senses Place, un club de bien-être et de loisirs de 60 000 pieds carrés : spa, piscine avec parcours de massage, court de squash, espace de travail et salles de réunion. L'adhésion est gratuite pour les propriétaires. Les animaux de compagnie sont admis dans le complexe.
Le complexe compte 193 appartements, son avancement est de 98 % et la livraison prévue était fixée au IIIe trimestre 2026. Vérifiez, à la date de votre demande, si les logements ont été remis aux résidents. Un appartement de 3 chambres de 417 m² est actuellement en vente à 23 400 000 AED, soit 56 084 AED par m². Paiement de 100 % à la réservation, compte séquestre chez Emirates NBD.
Immeubles livrés : Ellington Beach House, Mina, Muraba Dia
Ellington Beach House se trouve sur le croissant est. Il s'agit de deux bâtiments de sept étages, South et North, avec deux halls : une entrée depuis la plage et une depuis Crescent Road. L'architecture reprend des codes de superyacht. Dans le jardin, des courts de padel et de tennis ; dans le clubhouse, une cuisine de démonstration où vous pouvez faire venir un chef privé. L'immeuble a été livré au IIIe trimestre 2024. Un appartement de deux chambres de 157 m² est actuellement en vente à 9 000 000 AED, soit 57 325 AED par m².
Le quartier d'affaires DIFC est à 30 minutes. Le croissant est l'anneau extérieur de l'île.
Mina d'Azizi se trouve en bord de mer, parmi des hôtels cinq étoiles, près d'Anantara et de Waldorf Astoria. Son architecture évoque un paquebot de croisière. L'immeuble comprend 174 appartements : 150 d'une chambre, 20 de deux chambres et quatre penthouses. Il a été livré au IIe trimestre 2021. Des studios sont en vente à partir de 2 438 000 AED pour 60 m², des appartements d'une chambre à partir de 3 868 000 AED.
Muraba Dia: immeuble de neuf étages sur le croissant est, livré au Ier trimestre 2016. Il a été conçu par le cabinet espagnol RCR Arquitectes, avec pour devise « Vivre avec la lumière ». Chaque appartement est orienté d'est en ouest et possède ses propres balcons. L'immeuble compte 46 appartements et quatre penthouses. Un appartement de 4 chambres de 445 m² est en vente à 23 001 600 AED.
Autres projets en construction et à la vente
L'offre la plus abordable pour acheter un logement neuf sur l'île est Palm Beach Towers de Nakheel, à l'entrée de l'île : 60 étages, 1 056 appartements, avancement de 83 %, livraison au IVe trimestre 2026. Un appartement d'une chambre de 99 m² est proposé à partir de 3 640 000 AED, soit 36 719 AED par m², le prix au mètre carré le plus bas parmi les immeubles neufs.
Ocean House d'Ellington sera livré au IIe trimestre 2027, avec un avancement de 81 % ; des appartements de deux chambres sont proposés à partir de 11 097 828 AED. Vitalia Palm Jumeirah Residences sera livré au Ier trimestre 2027, des appartements de deux chambres sont proposés à partir de 8 900 000 AED, avancement de 12 %. Serenia Living est achevé à 100 %, des appartements de quatre chambres sont proposés à partir de 50 000 000 AED.
Certains immeubles neufs du catalogue sont proposés sans prix : ils sont vendus sur demande. Armani Beach Residences d'Arada a été conçu par Tadao Ando, avec une livraison au IVe trimestre 2027. Como Residences de Nakheel s'élève sur 72 étages, livraison au Ier trimestre 2027. AVA at Palm Jumeirah, One Crescent, Luce, SLS The Palm, Olaia Residences et Maison Margiela Residences sont également proposés sans prix.
Sur le tronc, des appartements sont en vente dans des immeubles livrés. Un studio de 51 m² à Palm Views East coûte 1 450 000 AED, le prix le plus bas de l'île dans notre catalogue. Un studio à Seven Hotel and Apartments coûte 1 530 000 AED, et à Palm Tower 2 300 000 AED pour 49 m².
Quel est le prix d’entrée ?
Le prix d'entrée médian des immeubles neufs de l'île est de 17,3 millions d'AED. À titre de comparaison, il est d'environ 4,5 millions dans Dubai Marina, 4,1 millions dans Downtown et 2,8 millions dans Business Bay. La Palme est près de quatre fois plus chère que le plus onéreux de ces quartiers. Retrouvez la comparaison avec les autres quartiers de la ville dans l'analyse « Quel est le budget d'entrée à Dubaï ? ».
Le prix « à partir de » est ici plus trompeur que d’habitude : sur une même ligne figurent un appartement d’une chambre de 81 m² à Passo et un autre de quatre chambres de 794 m² à ORLA Infinity. Il est plus juste de comparer le prix au mètre carré. L’écart dépasse un facteur de trois : de 36 700 dirhams pour la tour à l’entrée à 122 700 dirhams pour le club-house à la pointe du croissant.
En plus du prix, l'acheteur paie 4 % de frais au Département foncier de Dubaï lors de l'enregistrement, puis des charges de service annuelles après la livraison. Sur la Palme, elles sont nettement plus élevées qu'en ville : 161 AED par m² et par an à Palm Beach Towers, 269 AED à Ocean House, 301 AED à Passo, 377 AED à Armani Beach Residences et 484 AED à Orla, ORLA Infinity et The Alba. Le fonctionnement de ces charges est expliqué dans l'article sur les frais d'entretien d'un appartement.
Les échéanciers de paiement diffèrent selon les immeubles de l'île. Palm Beach Towers demande 20 % à la réservation, 40 % pendant les travaux et 40 % à la remise des clés. Pour Passo, 60 % sont dus à la remise des clés ; à Ocean House, la moitié est versée d'emblée ; à Six Senses et Serenia Living, la totalité est payée à la réservation. L'article sur le paiement échelonné du promoteur explique comment lire ces échéanciers.
Ce que la visite ne montre pas
À qui cela convient, et à qui non
| Ce qui compte pour vous | Quel projet | Pourquoi |
|---|---|---|
| Une adresse sur la Palme avec un budget limité | Palm Views East, Seven | Studios livrés à partir de 1,45 et 1,53 million d'AED |
| Un immeuble neuf à moins de 5 millions d'AED | Palm Beach Towers, Passo | Appartements d'une chambre à partir de 3,64 et 4,15 millions d'AED |
| Emménager maintenant et avoir sa propre plage | Ellington Beach House, Mina | Livrés en 2024 et 2021 |
| Une architecture signée | Orla, The Alba, Muraba Dia | Foster + Partners, Zaha Hadid Architects, RCR Arquitectes |
| Service hôtelier | Orla, ORLA Infinity, The Alba | Géré par Dorchester Collection |
| Bien-être et spa | Six Senses Residences, The Alba | Six Senses Place de 60 000 pieds carrés, programme bien-être de 3 000 m² |
| Plan de paiement étalé | Passo | 60 % à la remise des clés, livraison en 2029 |
À qui cela ne conviendra pas. À ceux qui se rendent chaque jour au centre-ville : il n'y a qu'une route pour quitter l'île. À ceux qui veulent un métro au pied de l'immeuble. À ceux qui calculent le rendement locatif et ne souhaitent pas payer des charges de plusieurs centaines d'AED par mètre carré. Découvrez le fonctionnement de la propriété immobilière pour les étrangers aux Émirats dans l'article sur le freehold.
La deuxième palme : Palm Jebel Ali
La Palme a une sœur plus loin sur la côte. Le remblaiement de Palm Jebel Ali a commencé en octobre 2002, le brise-lames a été achevé en décembre 2006, puis les travaux se sont arrêtés pendant des années. Le 31 mai 2023, le cheikh Mohammed a annoncé un nouveau plan directeur : une île 2 fois plus grande que Palm Jumeirah, jusqu'à 110 km de plages et plus de 80 hôtels et resorts. Depuis 2024, l'entreprise Jan De Nul travaille à nouveau sur les îles.
Dans notre catalogue, Palm Jebel Ali figure comme une adresse distincte : on y trouve sept projets, tous développés par Nakheel. Le marché et le délai d'attente y sont différents.
Erreurs à l’achat
Les questions les plus fréquentes, en bref
Qu'est-ce que Palm Jumeirah ?
Une île artificielle en forme de palmier au large de Dubaï. Sa construction a commencé en juin 2001 et son promoteur est Nakheel. L'île s'avance de cinq kilomètres dans la mer et couvre 560 ha.
De quoi l'île est-elle construite ?
De sable provenant du fond du golfe et de roche. Il a fallu 7 millions de tonnes de roche venant de 16 carrières, et entre 94 et 120 millions de m³ de sable. La base de l'île ne contient ni béton ni acier.
Combien coûte un appartement à Palm Jumeirah ?
L'appartement le plus abordable dans un immeuble neuf coûte 3 640 000 AED : un appartement d'une chambre à Palm Beach Towers. Le prix d'entrée médian des immeubles neufs de l'île est de 17,3 millions d'AED. Dans les immeubles livrés, les studios commencent à 1 450 000 AED.
Un étranger peut-il acheter un logement ici ?
Oui. Palm Jumeirah figure parmi les zones où les étrangers peuvent acquérir un bien en pleine propriété (freehold). La liste a été publiée en 2006 à la suite de la loi de Dubaï n° 7.
Palm Jumeirah s'enfonce-t-elle ?
En 2009, la société d'arpentage Fugro NPA a évoqué un tassement de 5 mm par an. Nakheel a répondu qu'elle n'attendait pas plus de 25 mm en cent ans et que le tassement provoquerait des fissures dans les bâtiments.
Comment rejoindre l'île sans voiture ?
Par le monorail, de la station Gateway sur la côte jusqu'à Atlantis, sur une ligne de 5,45 km. Le tramway de Dubaï rejoint la station Gateway, mais ne va pas sur l'île. Il n'y a pas de métro sur Palm Jumeirah.
Palm Jebel Ali : est-ce la même chose ?
Non, c'est une autre île plus loin sur la côte. Son remblaiement a commencé en octobre 2002 et le nouveau plan directeur a été annoncé le 31 mai 2023. Elle figure comme une adresse distincte dans notre catalogue.
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