Dubai Marina: гавань, башни-рекордсмены и новые дома у воды
Как пустой берег стал гаванью на 200 башен, почему две главные новые башни строят второй раз, Six Senses, Aeternitas, LIV, Pelagos, цена входа и чего не видно на показе.
Dubai Marina — район небоскрёбов вокруг рукотворной гавани на берегу Дубая. По воде между башнями ходят яхты, вдоль неё тянется набережная, а с моря район прикрывает пляж JBR. Марину построили почти с нуля за двадцать лет, и сейчас тут ставят новые рекорды: башню Six Senses в 122 этажа и Aeternitas с часами на вершине на высоте 450 м. В нашем каталоге 68 домов района, 13 из них сдаются с 2026 года и позже, их строят 11 застройщиков. Разбираем, как пустой берег стал Мариной, чем отличаются главные новые дома, сколько стоит вход и чего не видно на показе. Цены и сроки взяты у застройщиков и из нашего каталога на 1 октября 2026 года.
Что происходит в районе
Марина давно живой район: здесь живут, гуляют и снимают квартиры посуточно. Большая часть башен сдана ещё в 2000-х и 2010-х годах. Свободной земли у воды почти не осталось, поэтому новые дома встают на последних участках и стараются взять высотой, брендом или тем, что стоят прямо на воде.
Для покупателя это значит три вещи. Первая: адрес уже работает. Набережная, пляж, метро, трамвай, рестораны и марины на месте, и это видно своими глазами, а не на рендере. Вторая: вход дороже, чем в растущих районах. Третья: новые дома здесь очень разные, от студии за 1,4 млн AED до резиденции на целый этаж за десятки миллионов, и сравнивать их по слову «Марина» нельзя.
Если вы впервые покупаете в Эмиратах, начните с разбора «Как купить недвижимость в Эмиратах»: там путь сделки в Дубае от брони до ключей.
Гавань, которой не было: как берег стал Мариной
Воды в Марине до конца 1990-х годов не было. Был ровный песчаный берег. В 1999 году Emaar наняла бюро HOK, и бюро нарисовало район на 578 га вокруг рукотворной гавани с набережными почти на 8 км. Образцом взяли False Creek в Ванкувере: залив, вокруг которого стоят жилые башни и тянутся прогулочные берега.
Морскую стену начали строить в декабре 1998 года. По сообщению Khaleej Times за 2003 год, котлован будущей гавани протянулся на 3,5 км, из него вынули 5,7 млн м³ грунта, а берега укрепили примерно 15 000 бетонных блоков весом до 42 т. Береговая линия канала вышла длиной 10 км. Официально стройку района начали 17 октября 2000 года и обещали «город на 100 000 человек».
Первыми поднялись три башни: Al Murjan в 41 этаж, Al Mass в 34 и Fairooz в 26, всего 569 квартир. Их спешили сдать к 2003 году, к собранию МВФ в Дубае. В августе 2002 года вдоль пляжа запустили Jumeirah Beach Residence: 40 башен на 1,7 км берега и 6 917 квартир. Внизу этих башен в августе 2008 года открылась The Walk, улица примерно на 170 магазинов, а в декабре того же года Dubai Marina Mall на 140 магазинов.
Гонка высот и затопленный котлован
В 2000-х годах Марина стала полигоном для рекордов. В мае 2011 года открылась The Torch компании Select Group, тогда самый высокий жилой дом мира. В 2012 году её обошла Princess Tower: 413,4 м и 101 этаж, этот титул она держала до 2015 года. Рядом встали 23 Marina высотой 392,4 м, где в доме 57 бассейнов, и Elite Residence на 380,5 м. Башня Marina 101 высотой 425 м застряла в кризис, и достраивать её пришлось уже вместе с банками.
Самая известная башня района — закрученная Cayan Tower бюро SOM. Каждый этаж повёрнут на 1,2° относительно нижнего, и за всю высоту в 306,4 м башня поворачивается на 90°. Её путь наверх начался с беды: 7 февраля 2007 года вода из гавани прорвала стену котлована и залила его целиком. Стройка стояла полтора года, а открылась башня 10 июня 2013 года.
У высоты оказалась и обратная сторона. The Torch горела дважды, в 2015 и 2017 годах. По сообщениям BBC, оба раза обошлось без жертв.
Кризис: две башни, которые строят второй раз
Кризис остановил в Марине несколько больших строек. Две из них сейчас главные новые дома района. Pentominium задумывали высотой около 516 м и в 122 этажа. Стройка встала и простояла годы. В 2023 году её на торгах купила Select Group: по данным Gulf News, за 100 млн долларов, ставок было 46. Сейчас на этом месте поднимается Six Senses Residences по проекту бюро Woods Bagot.
Вторая — Marina 106 компании Emaar. Её заморозили в 2009 году, 2 декабря 2013 года стройку возобновили, а 11 апреля 2017 года она снова встала. Потом башню взяли London Gate и часовой дом Franck Muller, и с апреля 2024 года она строится уже как Aeternitas. Обе истории полезно знать покупателю: у этих башен было долгое прошлое, а сроки новых хозяев проверяются по стройке, а не по рекламе.
Трамвай, метро и колесо обозрения
Станцию метро у Марины, сейчас она зовётся Sobha Realty, открыли 30 апреля 2010 года. 11 ноября 2014 года по району пошёл трамвай: 10,6 км пути и 11 остановок. Ток он берёт не из проводов над головой, а из земли: по данным The National, это первый такой трамвай за пределами Европы.
Напротив пляжа JBR в ноябре 2018 года открылся остров Bluewaters, а на нём 21 октября 2021 года колесо обозрения Ain Dubai высотой 250 м. Колесо потом закрыли и снова открыли 26 декабря 2024 года. По данным The National за октябрь 2025 года, в Марине уже больше 200 башен и около 120 тысяч жителей: обещание 2000 года почти выполнено.
Six Senses Residences: 122 этажа и уровень долголетия
Six Senses Residences Dubai Marina строит Select Group, та самая компания, что поставила в Марине The Torch и Marina Gate. Это первый отдельный жилой дом бренда Six Senses, известного курортами и спа. Башня поднимается на 122 этажа, в ней всего 251 резиденция: квартиры с двумя, тремя и четырьмя спальнями, пентхаусы в половину этажа и двух- и трёхуровневые Sky Mansions. Сдача по каталогу в III квартале 2028 года. Башня встаёт на месте замёрзшего Pentominium, о нём мы рассказали в главе про кризис.
Главное в доме — четыре уровня для жителей, всего около 5 690 м². На 5-м уровне Balance с бассейном-инфинити, тремя видами саун и соляной комнатой. На 6-м уровень Longevity: клиника долголетия, криокамера и гипербарическая камера. На 109-м этаже уровень Horizon с 25-метровым бассейном для плавания и садами с видом на Марину и Палм-Джумейру.
Свободные квартиры в нашем каталоге начинаются с четырёх спален на 308 м² за 10 259 700 AED, это 33 287 AED за м². Оплата: 20 % при брони, ещё 20 % двумя частями по ходу стройки и 60 % при ключах. Деньги идут на эскроу в Emirates NBD. Сервисный сбор по каталогу 409 AED за м² в год, самый высокий среди новых домов района.
Aeternitas: часы на высоте 450 метров
Franck Muller Aeternitas строит London Gate вместе со швейцарским часовым домом Franck Muller. Это первые резиденции марки в Дубае и её первый проект в недвижимости. Башня в 105 этажей и 450 м названа в честь часов Aeternitas Mega: в них 36 усложнений и 1 483 детали. На вершине башни большие часы, её задумали как часовую. Это бывшая Marina 106 компании Emaar, дважды остановленная стройка, историю мы рассказали выше.
Наверху, с 102-го по 105-й этаж, начиная с высоты 400 м, три Sky Mansions и пентхаус Aeternitas на 797 м². У жильцов мэншенов свой шеф-повар и консьерж. Ниже квартиры с одной, двумя и тремя спальнями и виллы Franck Muller. Внутри падел-корт, спа, сигарный салон, дзен-сад и музыкальная комната.
Оплата 30/70: 30 % по ходу стройки, начиная с брони, и 70 % при ключах. Эскроу в Abu Dhabi Islamic Bank. Свободные квартиры в нашем каталоге начинаются с четырёх спален на 253 м² за 9 700 000 AED. Сдача по каталогу стоит на IV квартал 2026 года, а готовность башни там же отмечена на 49 %. Перед покупкой спросите у застройщика новый срок письменно.
LIV Waterside и LIV Marina: дома на самой воде
LIV Waterside строит LIV Developers. Это закрытый квартал прямо на воде, с береговой линией 175 м: дом не смотрит на воду через дорогу, а стоит на ней и выходит на Marina Promenade. Здесь башня в 26 этажей и малоэтажная часть у воды: квартиры с одной, двумя и тремя спальнями, дуплексы, таунхаусы, пентхаусы, виллы на четыре и пять спален.
Деталь, которой больше нет в районе: особняк The Mansion. Свой въезд, свой бассейн, три этажа, потолки 7 м и входные двери высотой 4 м. В спа соляная пещера из гималайской соли. Квартира с одной спальней на 76 м² по нашему каталогу стоит от 2 900 000 AED, это 38 023 AED за м². Дом почти готов, готовность по каталогу 95 %, сдача в III квартале 2026 года. По брошюре, с которой сверена наша карточка дома, квартиру сейчас покупают целиком, без рассрочки.
LIV Marina того же застройщика стоит в «пятизвёздной» части района, рядом с Grosvenor House, Ritz-Carlton и InterContinental, на одном из последних свободных участков у воды. По каталогу 39 этажей и 248 квартир, дом уже готов. На этаже удобств бассейн-инфинити, край которого смотрит прямо на воду Марины, а для детей батутный парк. Квартира от 4 599 548 AED, оплата целиком при сделке.
Pelagos by IGO: балкон больше студии
Pelagos by IGO строит Invest Group Overseas, компания работает с 2004 года. Башня стоит на первой линии у воды: над первым этажом два уровня подиума и 33 жилых этажа, по брошюре 288 квартир. Здесь студии, квартиры с одной и двумя спальнями, трёх спален нет. Сдача по каталогу в III квартале 2026 года.
Главное в доме — балконы. У двухспальной квартиры A2 балкон 39 м², это больше, чем вся студия типа B. Окна смотрят на набережную и причалы с яхтами. Минусы застройщик называет сам: спа, кинозала и детского клуба в доме нет, а район людный и туристический.
У Pelagos самая низкая цена метра среди новых домов района: 23 101 AED за м² по нашему каталогу. Свободные квартиры сейчас начинаются с двух спален на 139 м² за 3 200 000 AED. Планов оплаты два: в одном 40 % платят при ключах, в другом 30 % вносят уже после ключей. Деньги идут на эскроу в First Abu Dhabi Bank.
По соседству: Dubai Harbour
Между Мариной и Палм-Джумейрой лежит Dubai Harbour, новый район на самом берегу моря, с крупнейшей яхтенной мариной Дубая и круизным терминалом. Покупатели часто смотрят его вместе с Мариной, а некоторые дома Dubai Harbour даже продают под именем Марины. Мы считаем их отдельно, по адресу на сайте застройщика.
DAMAC Bay 2 by Cavalli стоит именно там: две башни, бассейн-инфинити на 43-м уровне и дуплексы с собственными бассейнами на 44–48 этажах. Сдача по каталогу в I квартале 2028 года, квартира с тремя спальнями от 8 235 000 AED. Рядом Sobha строит Seahaven: три башни полумесяцем лицом к морю, от 45 до 65 этажей. Квартира с одной спальней по каталогу от 4 532 032 AED, сдача в III квартале 2027 года.
Ещё новые дома района
Ещё новые дома Марины из нашего каталога. Цена и срок сдачи обновляются в карточке каждого дома, остальные дома ищите в каталоге Эмиратов.
Сколько стоит вход
Квартиру в новом доме Марины можно купить дешевле полутора миллионов дирхамов, а резиденцию с четырьмя спальнями дороже десяти миллионов. Середина цены входа по новым домам около 4,5 млн AED. Это дороже, чем в Business Bay, где середина около 2,8 млн, об этом мы писали в статье о Business Bay. Сравнение с другими районами города смотрите в разборе «Сколько стоит вход в Дубай».
Цена «от» — всегда самая маленькая свободная квартира дома. В Vanguard это студия на 38 м², в Six Senses резиденция с четырьмя спальнями на 308 м². Честнее сравнивать цену метра. По ней видно, что Pelagos и Marina Cove дешевле соседей, а метр в LIV Waterside, Aeternitas и Rove Home самый дорогой.
Сверху цены покупатель платит 4 % сбора Земельного департамента Дубая при регистрации, а после сдачи каждый год сервисный сбор. В новых домах Марины он по нашему каталогу от 172 AED за м² в год у Vanguard до 334 AED у Residences Du Port и 409 AED у Six Senses. Как он устроен, мы разбирали в статье о содержании квартиры. Как читать план оплаты, разбирали в статье о рассрочке от застройщика.
Хотела в Марину, купила у воды: пример из нашей практики
Этот случай хорошо показывает, как устроены цены в Марине. Наша клиентка Анна хотела квартиру до 500 тысяч долларов, которая приносила бы от 3 тысяч долларов в месяц. Искала она в Dubai Marina или Downtown. Но в готовых районах доходность около 6 % годовых, и такая квартира давала бы не больше 2,5 тысячи долларов в месяц.
Мы предложили квартиру с одной спальней на 70 м² в растущем районе у воды и договорились с застройщиком о цене на 10 % ниже. В проекте цены начинались от 500 тысяч долларов, клиентка купила за 450. Район в посте не назван. Квартира сдаётся посуточно и приносит 3,8 тысячи долларов в месяц.
Вывод для Марины простой: за готовый знаменитый адрес платят дорого, и доходность от аренды здесь ниже, чем в районах, которые ещё растут. Покупать в Марине стоит ради самой Марины: воды, набережной и жизни вокруг, а не ради самой высокой ставки аренды.
Чего не видно на показе
Кому подойдёт и кому нет
| Что вам важно | Какой дом | Почему |
|---|---|---|
| Малый бюджет | Vanguard, Marina Living | Студия от 1,39 млн AED, готовый дом от 2,1 млн AED |
| Дешёвый метр у воды | Pelagos by IGO | 23 101 AED за м², большие балконы над причалами |
| Жить прямо на воде | LIV Waterside, LIV Marina | Дома стоят у самой гавани, оба почти или совсем готовы |
| Дом-символ | Aeternitas | 105 этажей и часы на вершине |
| Здоровье и сервис | Six Senses Residences | Клиника долголетия, спа и бассейн на 109-м этаже |
| Море и яхты рядом | DAMAC Bay 2 в Dubai Harbour | Соседний район прямо у моря, крупнейшая марина города |
Кому не подойдёт. Тем, кто ищет тихий семейный район с виллами, садами и школой за углом: Марина плотная, шумная и туристическая. Тем, кто покупает ради самой высокой доходности: в готовых районах она ниже, чем в растущих, пример выше. Как устроена собственность иностранца в Эмиратах, читайте в разборе о фрихолде.
Ошибки при покупке
Коротко о частом
Где находится Dubai Marina?
На побережье Дубая, между Палм-Джумейрой и районом Jumeirah Lake Towers. Вдоль района тянется рукотворная гавань, с моря его прикрывает пляж JBR. До Downtown и Бурдж-Халифы около 20 минут на машине.
Сколько стоит квартира в новом доме в Марине?
По нашему каталогу на 1 октября 2026 года самая доступная свободная квартира в новом доме района — студия в Vanguard by Franck Muller за 1 390 000 AED. Квартиру с одной спальней в Marina Living продают от 2 100 000 AED, в LIV Waterside от 2 900 000 AED. Середина по новым домам района около 4,5 млн AED.
Какие дома в Марине сдаются скоро?
По нашему каталогу в 2026 году должны сдаться LIV Waterside, Pelagos by IGO, Aeternitas, Marina Shores и Residences Du Port. Vanguard сдаётся в 2027 году, Six Senses Residences в 2028-м, Marina Cove в 2029-м.
Выгодно ли сдавать квартиру в Марине?
Марина — один из самых востребованных у туристов районов Дубая, поэтому квартиры здесь охотно снимают. Но и стоят они дорого. В нашей сделке из поста за март 2026 года клиентка сначала искала квартиру в Марине, а купила в доме у воды в растущем районе и сдаёт её на 27 % выгоднее, чем ожидала.
Как платить за квартиру в строящемся доме?
У каждого дома свой план. В Aeternitas 70 % цены платят при ключах, в Six Senses 60 %, в Pelagos часть суммы можно внести уже после ключей. Деньги по закону идут на эскроу-счёт дома.
Чем Dubai Marina отличается от Dubai Harbour?
Dubai Harbour — соседний район на берегу моря, между Мариной и Палм-Джумейрой, с крупнейшей яхтенной мариной города и круизным терминалом. Марина стоит вокруг гавани-канала, Dubai Harbour выходит прямо к морю.
Другие разборы
Разберём вашу задачу
Оставьте номер — брокер перезвонит, задаст несколько вопросов и пришлёт подборку. Без обзвонов «просто узнать, актуально ли».