Cómo comprar una propiedad en los Emiratos: de la elección a las llaves
Reserva, contrato, Oqood, pagos en escrow, inspección de entrega y certificado de propiedad. Las normas se han contrastado con sitios oficiales de Dubái.
Un extranjero puede comprar un apartamento en Dubái sin permiso de residencia y sin viajar: en las zonas freehold la vivienda pasa a ser de plena propiedad solo con el pasaporte. La compra de obra nueva funciona así: reserva, contrato con el promotor, inscripción en el Departamento de Tierras, pagos según el calendario a una cuenta escrow, entrega y certificado de propiedad al recibir las llaves. Además del precio se paga una tasa del 4 % al Departamento de Tierras. A continuación, todo el proceso paso a paso, con cifras de 1.066 proyectos de nuestro catálogo, normas de Dubái e historias de nuestros clientes.
Quién puede comprar y qué compra exactamente
En Dubái, las zonas freehold están abiertas a los extranjeros: allí se puede poseer un apartamento, villa o parcela sin restricciones, igual que un ciudadano. Las zonas figuran en el Decreto de Dubái n.º 3 de 2006, y en ellas se concentra casi toda la obra nueva que compran los extranjeros. De los 1.310 proyectos de nuestro catálogo en todos los Emiratos, solo unos pocos se venden en régimen de leasehold, es decir, de arrendamiento por un plazo determinado. No hay límites de edad para el comprador. La diferencia entre la plena propiedad y el arrendamiento por 99 años se explica en el artículo sobre freehold.
En Abu Dhabi las normas son otras. Nueve zonas de inversión están abiertas a los extranjeros: Yas, Saadiyat, Reem, Maryah, Lulu, Al Raha Beach, Saih Al Sidirah, Al Reef y Masdar City. Desde abril de 2019 pueden adquirir la plena propiedad en estas zonas. En Sharjah, un extranjero solo obtiene un derecho de uso de hasta cien años. El resto del artículo trata de Dubái, donde se concentra el grueso de las operaciones. Abu Dhabi y Ras Al Khaimah se abordan por separado.
Veinte años de mercado para extranjeros
El mercado de Dubái para extranjeros es joven. Cuando los astronautas tomaron esta imagen desde la órbita, Palm Jumeirah no tenía una sola vivienda y el decreto sobre las zonas freehold se promulgó solo tres años después, en 2006. Un año más tarde, mediante la Ley n.º 8 de 2007, Dubái obligó a los promotores a mantener el dinero de los compradores en cuentas escrow. El mercado actual se asienta sobre estas dos normas.
Las islas The World de la segunda imagen muestran bien la diferencia entre la publicidad y la entrega: las islas están ganadas al mar, pero en la imagen no hay viviendas. La lección para el comprador es la misma que hace veinte años: pagar por etapas que ya son visibles y comprobar dónde está el dinero.
Obra nueva o apartamento terminado
La mayoría de los extranjeros compra obra nueva en Dubái. La razón son los pagos aplazados: el promotor cobra una parte del precio de inmediato y el resto según el calendario hasta la entrega de las llaves, a veces incluso después. Un apartamento terminado casi siempre se paga íntegramente el día de la operación, con fondos propios o mediante hipoteca.
En nuestro catálogo, 497 proyectos de Dubái se entregan en 2026 y 2027. El edificio ya está en pie y puede ver lo que compra. A cambio, pierde parte de la flexibilidad del plan de pagos: cuanto más cerca estén las llaves, mayor será el importe inicial. Comprar sobre plano ofrece el calendario más flexible y el precio más bajo, pero tendrá que esperar tres o cuatro años.
Un apartamento terminado en el mercado secundario conviene si necesita ingresos desde el primer mes o un visado. El visado de inversor de dos años solo se concede para viviendas terminadas con título de propiedad. Más información sobre los visados, a continuación.
Objetivo y presupuesto: dónde empieza la elección
El barrio se elige según el objetivo, no al revés. Para alquilar, convienen zonas con demanda: cerca del metro, de los centros de negocios o de colegios. Para vivir, importan el parque, la playa y el trayecto al trabajo. Si el objetivo es preservar el capital, cuentan el nombre del promotor y la liquidez del edificio en la reventa.
La segunda cifra que debe indicar antes de elegir es el dinero inicial. Incluye la entrada, el 4 % de la tasa y el registro. Para un apartamento de 1,5 millones AED con una entrada del 20 %, necesitará unos 360 mil AED al inicio. El coste total de acceso al mercado se explica en el artículo cuánto cuesta empezar en Dubái.
| Barrio | Desde | Mediana | Proyectos |
|---|---|---|---|
| Jumeirah Village Circle (JVC) | 515 mil AED | 1,12 millones AED | 110 |
| Dubai South | 507 mil AED | 1,07 millones AED | 40 |
| Town Square | 1,03 millones AED | 1,61 millones AED | 15 |
| Al Furjan | 1,2 millones AED | 1,87 millones AED | 14 |
| Dubai Hills | 1,49 millones AED | 1,84 millones AED | 19 |
| Business Bay | 790 mil AED | 2,29 millones AED | 65 |
| Dubai Creek Harbour | 1,65 millones AED | 2,93 millones AED | 22 |
| Dubai Islands | 1,67 millones AED | 2,6 millones AED | 82 |
| Dubai Marina | 1,85 millones AED | 4,52 millones AED | 14 |
| Palm Jumeirah | 1,53 millones AED | 10,55 millones AED | 18 |
La tabla se elaboró a partir de nuestro catálogo al crear la página. «Mediana» significa que la mitad de los proyectos del barrio cuesta menos y la otra mitad, más. En Palm Jumeirah, las cifras son casi diez veces más altas que en JVC, y no se debe solo al mar. En JVC y Dubai South se compra para alquilar; en Palm Jumeirah y Dubai Marina se paga por las vistas y la dirección.
Cómo comprobar al promotor y el proyecto
La principal protección del comprador en Dubái es la cuenta escrow. La Ley de Dubái n.º 8 de 2007 exige que todos los pagos de los compradores se ingresen en una cuenta bancaria independiente del proyecto. Los acreedores del promotor no pueden apropiarse de ese dinero. El promotor lo recibe por tramos a medida que avanza la obra. Tras la entrega, el banco retiene durante otro año el 5 % en la cuenta. Si el proyecto se cancela, la ley obliga a devolver el dinero a los compradores. En 922 de los 1.066 proyectos de Dubái de nuestro catálogo figura el banco escrow.
Qué comprobar antes de reservar:
Tampoco está garantizado que suba el precio. Según nuestras observaciones, en 2025 más de la mitad de los proyectos nuevos no aumentaron de precio. El precio de lanzamiento de la publicidad suele corresponder a un solo apartamento del edificio, el más pequeño y menos favorable.
Reserva: el primer pago
Todo comienza con la reserva. El promotor solicita entre el 3 y el 5 % del precio y asigna un apartamento concreto a su nombre. La confirmación de reserva indica el número de apartamento, el precio, el plan de pagos y la fecha límite para abonar el resto de la entrada. Revíselo antes de pagar: esas cifras pasarán después al contrato.
Así ocurre en la práctica. Un cliente nuestro compró un apartamento en Saadiyat, Abu Dhabi, por 3 millones de dólares. Para 140 apartamentos del edificio hubo más de dos mil solicitudes. El pago desde la cuenta de la empresa del cliente se acordó previamente con el promotor, y los documentos con firma manuscrita se enviaron por mensajería desde Europa. Sin esta preparación, el apartamento habría pasado al siguiente de la lista.
Contrato y registro en Oqood
Tras el pago inicial, el promotor envía el contrato de compraventa (SPA). Incluye el calendario de pagos, la fecha de entrega, las penalizaciones para ambas partes y las condiciones de reventa. El contrato se firma electrónicamente, sin necesidad de viajar.
Después, el promotor registra el contrato en el registro provisional del Departamento de Tierras, denominado Oqood. La ley concede 90 días desde la firma para hacerlo. El certificado Oqood llega por correo electrónico: es el documento que acredita su derecho sobre el apartamento en construcción hasta que se emita el título de propiedad.
Tasa de registro: 4 % del precio. Según la tarifa del departamento, se divide en 2 % para el vendedor y 2 % para el comprador, pero en los planes de pagos de los promotores de nuestro catálogo el 4 % completo figura como una partida separada, adicional al precio, y corre a cargo del comprador. A veces el promotor asume la tasa como parte de una promoción. En una de nuestras operaciones de una villa por 2,7 millones de dólares, el promotor pagó los 54 mil dólares de tasa.
Pagos según el calendario
El plan de pagos se expresa con tres cifras: cuánto se paga al reservar, cuánto durante la construcción y cuánto al recibir las llaves. «20 / 40 / 40» significa 20 % de inmediato, 40 % en plazos durante la obra y 40 % en la entrega.
Como entrada, el 52 % de los proyectos de Dubái exige el 20 % del precio, y el 17 %, el 10 %. Otros 100 proyectos se venden solo con pago completo. En 220 proyectos, una parte del precio se paga después de recibir las llaves, mientras alquila el apartamento.
Cómo leer el calendario y dónde están sus puntos delicados se explica en el artículo sobre los planes de pago del promotor. La regla principal aquí es pagar a tiempo. Los retrasos en Dubái salen caros.
Si se retrasa un pago
Ante un retraso puntual, el promotor suele esperar uno o dos meses y aplica una penalización. Si la deuda se acumula, envía un aviso de 30 días y después puede rescindir el contrato. La ley de Dubái determina cuánto dinero pierde el comprador según el avance de la obra:
| Avance de la obra | Qué puede hacer el promotor |
|---|---|
| Más del 80 % | Conservar lo abonado y exigir el resto, vender el apartamento en subasta o rescindir el contrato y retener hasta el 40 % del precio |
| Del 60 al 80 % | Rescindir el contrato y retener hasta el 40 % del precio |
| Menos del 60 %, con la obra en curso | Retener hasta el 25 % del precio |
| La obra no ha comenzado | Retener hasta el 30 % de lo abonado |
| Proyecto cancelado | Devolver al comprador todo lo abonado |
Las penalizaciones pueden ser desproporcionadas. En 2026 acudió a nosotros un cliente al que cuatro meses de retraso sobre una deuda de 17,4 mil dólares le habían generado 11,2 mil dólares en penalizaciones. Negociamos con el promotor y las redujimos a la mitad, a 5,6 mil dólares. Es más sencillo no llegar a ese punto: si ve que no podrá afrontar el próximo pago, hable con el promotor antes de la fecha límite.
La otra cara de la moneda es esta. El promotor vuelve a poner a la venta los apartamentos a los que renuncian los compradores, a veces entre un 10 y un 15 % por debajo del mercado. Así, un cliente nuestro compró una villa en Tilal Al Ghaf por 2,6 millones de dólares: el comprador anterior dejó de pagar. Más tarde, la villa ya valía 3,08 millones. El cliente aportó el 55 % del precio y ganó 354 mil dólares, un 25 % sobre lo invertido.
Reventa antes de recibir las llaves
El apartamento puede venderse antes de la entrega, pero solo con autorización del promotor. El promotor emite el certificado NOC cuando usted ha pagado una parte determinada, normalmente entre el 30 % y el 50 %. El umbral figura en el contrato; léalo antes de reservar. El coste del certificado lo determina el promotor.
No todo el mundo logra vender antes de recibir las llaves con beneficio. Según nuestras observaciones, solo se revende así una pequeña parte de las viviendas del mercado: edificios de renombre, buenas plantas y apartamentos comprados en pleno lanzamiento. El peor caso que hemos visto fue este. Se compró un apartamento por 250 mil dólares para revenderlo, no se encontró comprador y se vendió por 200 mil. El alquiler de corta estancia aportó 27 mil dólares al año, en lugar de los 45 mil esperados.
Inspección y llaves
Cuando el edificio está terminado, el promotor invita a la inspección y solicita el pago final. No firme el acta ese mismo día. Llame a un inspector: revisará el apartamento y elaborará una lista de incidencias que se envía al promotor. El promotor las corrige, el inspector vuelve a comprobarlas y solo entonces firme el acta. Un inspector costaba unos 400 dólares en 2025 y unos 545 dólares en 2026.
Después del último pago, el Departamento de Tierras expide el título de propiedad, Title Deed. Desde ese momento, el apartamento le pertenece definitivamente. Después, ponga a su nombre los contratos de electricidad, agua y refrigeración; de otro modo, no podrá alquilarlo.
La garantía está establecida por ley. Conforme a la Ley de Dubai n.º 6 de 2019, el promotor responde durante 10 años por la estructura del edificio y durante 1 año por las instalaciones técnicas defectuosas. Ese año es el plazo para detectar todo: filtraciones, aire acondicionado y electricidad. Instálese o alquile el apartamento antes de que termine.
Si compra un apartamento terminado
Con un apartamento terminado hay menos pasos. Las partes firman un memorando de compraventa y el vendedor obtiene del promotor un certificado NOC. En las zonas freehold, la operación no se registra sin él. Después, las partes se reúnen en un centro de registro (trust office), el comprador paga y el mismo día se expide el título a nombre del nuevo propietario. El registro tarda unos 25 minutos.
En los EAU también se conceden hipotecas a extranjeros. Para expatriados, el Banco Central de los EAU permite financiar hasta el 80 % del precio de la primera vivienda de hasta 5 millones de AED, hasta el 70 % por encima de esa suma y hasta el 60 % para la segunda vivienda. Para una vivienda en construcción, el banco financia como máximo el 50 %. El plazo puede ser de hasta 25 años, el importe no puede superar siete veces los ingresos anuales y los pagos de todas las deudas no pueden exceder la mitad de los ingresos. No hay normas separadas para quienes no viven en los EAU.
Cuánto se paga además del precio
Todo lo que se suma al precio del apartamento:
| Concepto | Obra nueva | Apartamento terminado |
|---|---|---|
| Tasa del Departamento de Tierras | 4 % del precio como partida separada en el primer pago al promotor | Según la tarifa, el comprador paga el 2 % y el vendedor, el 2 %. El memorando establece quién paga qué. |
| Registro del contrato | A través del portal del promotor, 1 000 AED según la tarifa del departamento | Título de propiedad: 250 AED y tasas menores |
| Centro de registro, trust office | No es necesario | En la venta de un inmueble hipotecado: 4 200 AED por inmueble a partir de 500 000 AED y 2 100 AED por un inmueble de menor precio. El centro indica el importe exacto al concertar la cita. |
| Certificado del promotor, NOC | Solo se necesita para la reventa antes de recibir las llaves | Obligatorio en zonas freehold. El promotor fija el precio |
| Registro de hipoteca | 0,25 % del importe del préstamo, 250 AED por documento y la tasa del centro de registro | |
| Agente inmobiliario | Según el contrato con el agente inmobiliario. La ley no establece una tarifa fija | |
| IVA sobre vivienda | 0 % en la primera venta de vivienda durante los tres años posteriores a la entrega; después está exenta. En inmuebles comerciales, 5 % | |
Cada año el propietario paga una cuota de servicio para el mantenimiento del edificio. En 1615 proyectos de nuestro catálogo, la mediana es 170 AED por metro cuadrado al año; el mínimo, 12,0 AED. Para un apartamento de 80 metros, son unos 13 600 AED al año. La cuota la paga el propietario incluso si el apartamento está alquilado. El índice de cuotas de servicio de Dubai REST muestra gratuitamente las tarifas aprobadas de cada edificio. Los demás gastos del propietario se explican en el artículo cuánto cuesta mantener un apartamento en Dubai cada año.
Visado por compra
Un inmueble en Dubai da derecho a solicitar un visado. En 2026, las condiciones se suavizaron de forma notable.
No se concede el visado de dos años para un apartamento en construcción: debe estar terminado y tener Title Deed. Consulte las condiciones de la Golden Visa para una vivienda sobre plano el día en que presente la solicitud: las condiciones de los visados en los EAU cambian con frecuencia.
Compra sin viajar
Una vivienda sobre plano en Dubai puede comprarse íntegramente a distancia: la reserva, el contrato, los pagos y el registro se realizan sin viajar. Basta con el pasaporte. También puede comprar un apartamento terminado sin viajar, mediante un representante con poder notarial.
Hay una particularidad con los documentos de Rusia. Los EAU no forman parte del Convenio de La Haya, por lo que no aceptan la apostilla. El poder y otros documentos firmados en el extranjero se legalizan en el consulado de los EAU y luego en el Ministerio de Asuntos Exteriores de los EAU. Prevea tiempo para ello.
Desde octubre de 2025, también se puede comprar y vender un apartamento terminado íntegramente en la aplicación Dubai Now mediante UAE Pass. Pero solo para quienes tengan Emirates ID y una cuenta bancaria en los EAU.
Planifique por separado el pago. Las transferencias de Rusia a los EAU tienen restricciones, y la forma de pago debe acordarse con el promotor antes de reservar. Hay otra cuestión que suele recordarse tarde: el testamento. Redáctelo e inscríbalo en los EAU justo después de la compra, para que su familia no tenga que enfrentarse al régimen sucesorio local.
Alquiler
El alquiler anual se registra en el sistema Ejari. La renta solo puede aumentarse dentro de los límites del índice de alquileres del Departamento de Tierras: desde enero de 2025 permite incrementos del 0 al 20 %.
No se puede alquilar por días por cuenta propia sin autorización de la autoridad turística de Dubai. Se trabaja a través de una empresa autorizada, que cobra alrededor del 20 % de los ingresos. Calcule la rentabilidad después de estos gastos: la publicidad suele mostrarla antes de descontarlos.
Un error habitual es este. Se compró un apartamento de 300 mil dólares, a cuarenta minutos del centro, esperando un 10 % anual. Se obtuvo un 5 %: 15 mil en lugar de 30 mil dólares al año.
Impuestos
En los EAU, una persona física no paga impuesto sobre los ingresos de su inmueble: se consideran rendimientos de inversiones personales. La primera venta de vivienda nueva está gravada con IVA al 0 %; la reventa y el alquiler de vivienda están exentos de IVA. En Dubai, el inquilino paga una tasa municipal del 5 % de la renta anual junto con la factura de electricidad y agua.
Si es residente fiscal en Rusia, los ingresos por alquiler y venta de un apartamento en los EAU tributan en Rusia, y la declaración debe presentarla usted mismo. El cálculo se explica en el artículo sobre el impuesto por la venta de un apartamento.
Abu Dhabi y Ras Al Khaimah
Abu Dhabi abrió su mercado a los extranjeros después de Dubai, y allí hay menos promotores. La tasa de registro es más baja: los planes de pago de los proyectos de Abu Dhabi de nuestro catálogo incluyen un 2 % adicional al precio. Las operaciones se registran a través del sistema DARI.
En Ras Al Khaimah, la tasa del 4 % se paga cuando se entrega el edificio, no al inicio, lo que resulta ventajoso al revender antes de recibir las llaves. Las operaciones las registra el regulador inmobiliario local. Hay menos promotores que en Dubai, así que revise el proyecto y la cuenta escrow con el mismo cuidado.
Lo que no se ve en una visita
Errores que hacen perder dinero
A quién le conviene
| Objetivo | Qué elegir | En qué fijarse |
|---|---|---|
| Ingresos por alquiler desde el primer año | Apartamento terminado o uno que se entregue este año cerca del metro | Renta según el índice y cuota de servicio |
| Distribuir los pagos | Proyecto en fase inicial con un pago inicial del 10 al 20 %. | Trayectoria del promotor y umbral de reventa |
| Permiso de residencia | Vivienda terminada con Title Deed | Visado de 2 años: cualquier precio; Golden Visa: desde 2 millones de AED |
| Preservar el dinero en dólares | Nombre del promotor y barrio consolidado | Liquidez en la reventa |
| Vivir en familia | Dubai Hills, Creek Harbour, Sobha Hartland | Colegios, parque y trayecto al trabajo |
Todo sobre el mercado de obra nueva en los Emiratos, con precios y planes de pago, está reunido en nuestro catálogo. Los precios por zonas de Dubai están en una página aparte.
Preguntas frecuentes, en breve
¿Puede un extranjero comprar un apartamento en Dubai?
Sí. En las zonas freehold de Dubai, un extranjero puede ser propietario de un apartamento, una villa o una parcela en pleno dominio. No necesita permiso de residencia ni viajar para comprar una vivienda sobre plano: basta con el pasaporte.
¿Qué se paga además del precio al comprar una vivienda sobre plano en Dubai?
El 4 % de la tasa del Departamento de Tierras, que el promotor cobra junto con el primer pago. Además, la tasa de registro del contrato: a través del portal del promotor son 1 000 AED según la tarifa del departamento.
¿Quién paga la tasa del 4 % al comprar una vivienda terminada en Dubai?
Según la tarifa del Departamento de Tierras, el comprador paga el 2 % y el vendedor el 2 %. Las partes pueden acordar otra distribución y reflejarla en el memorando.
¿Qué pago inicial se necesita para una vivienda sobre plano en Dubai?
Lo más habitual es el 20 % del precio, aunque algunos proyectos piden el 10 %. A ello se suma la tasa del 4 % del Departamento de Tierras.
¿Se obtiene un visado al comprar un apartamento en Dubai?
Sí. El visado de inversor de dos años se concede por un apartamento terminado de cualquier valor en propiedad individual o por una participación desde 400 000 AED. El visado dorado de 10 años se concede con inmuebles desde 2 millones de AED.
¿Se puede comprar un apartamento en Dubai a distancia?
Sí, se puede comprar una vivienda sobre plano sin viajar: la reserva, el contrato y los pagos se realizan a distancia. Los documentos firmados fuera del país se legalizan a través del consulado de los Emiratos: los Emiratos no aceptan la apostilla.
¿Qué ocurre si no se paga al promotor a tiempo?
El promotor aplica penalizaciones y, tras un aviso de 30 días, puede resolver el contrato. La cantidad que retenga depende del avance de la obra: hasta el 25 % del precio si el avance es inferior al 60 % y hasta el 40 % si es mayor.
Otros análisis
Analicemos su caso
Deje su número. Un bróker le llamará, le hará algunas preguntas y le enviará una selección. Sin llamadas para «saber si sigue interesado».