Налог при продаже квартиры: когда 0 ₽ и как не переплатить

Налог с продажи квартиры появляется, только если она была вашей меньше минимального срока. Выдержали срок — налога нет, и декларацию подавать не нужно. Не выдержали — налог считают не со всей цены, а с разницы, и её можно уменьшить документами о покупке или вычетом за новую квартиру. Ниже по порядку: сроки, расчёт, продажа и покупка в одном году, продажа из-за границы, декларация и ошибки. Если вы покупаете квартиру, вам в гайд о вычете при покупке.

Когда при продаже налога нет

Налога нет, если квартира была вашей дольше минимального срока. В общем случае это пять лет. Три года хватит, если квартира получена в наследство или в подарок от члена семьи или близкого родственника, приватизирована, получена по договору ренты или это ваше единственное жильё.

Единственное жильё считают на день продажи. Если вы купили новую квартиру не раньше чем за 90 дней до продажи старой, новую не считают, и старая остаётся единственной. Так можно переехать без налога, не дожидаясь пяти лет.

Срок начинают считать по-разному. Для купленной квартиры — с записи в реестре. Для новостройки по ДДУ — с даты полной оплаты по договору: если последний платёж внесли в 2022 году, а собственность оформили в 2025-м, пять лет считают с 2022-го. Для наследства — со дня открытия наследства, то есть со дня смерти наследодателя: так сказано в Гражданском кодексе, наследство принадлежит наследнику с этого дня, когда бы он ни получил свидетельство.

С 2026 года в законе прямо написано, что владеть квартирой нужно непрерывно весь срок. Продали, выкупили обратно — срок начинается заново.

Как считают налог с продажи

Налог считают не со всей цены, а с базы: цена продажи минус вычет. Вычет вы выбираете сами из двух вариантов:

• 1 млн ₽ без всяких документов;
• расходы на покупку этой квартиры, подтверждённые договором и платёжками.

Предел 1 млн один на все квартиры, проданные за год, а не на каждую.

С 2025 года доход от продажи облагают по двум ступеням: 13 % с базы до 2,4 млн ₽ и 15 % с части свыше. Этот доход считают отдельно от зарплаты: высокая зарплата ставку на продажу не поднимает.

Занижать цену в договоре бесполезно. Если цена ниже 70 % кадастровой стоимости на 1 января года продажи, налог посчитают от 70 % кадастровой. Правило не работает, только если кадастровая стоимость на эту дату не определена. Кадастровую стоимость можно посмотреть в выписке из реестра или на сайте Росреестра.

Продали и купили в одном году

Частая история: продали старую квартиру раньше срока и купили новую. Налог с продажи можно уменьшить вычетом за покупку. Вычет сначала уменьшает налог с зарплаты, а то, что не поместилось, закон разрешает направить на доход от продажи того же года. Если зарплаты с НДФЛ в этом году не было или она маленькая, база от продажи уменьшится на весь предел 2 млн. Продали с базой 2 млн и в том же году купили новую квартиру за 2 млн и дороже — налог с продажи обнулится. Оба вычета заявляют в одной декларации.

Сколько положено вычета за покупку и какие документы для него нужны, разобрано в гайде о вычете при покупке квартиры.

Семьи с двумя и больше детьми до 18 лет (или до 24, если учатся очно) освобождены от налога с продажи совсем, если выполнены все условия сразу:

• в год продажи или до 30 апреля следующего года семья купила другое жильё или полностью оплатила новостройку по ДДУ;
• новое жильё больше проданного по площади или по кадастровой стоимости;
• кадастровая стоимость проданного не выше 50 млн ₽;
• на день продажи ни у кого в семье нет больше половины другого жилья, которое больше нового по площади или кадастровой стоимости.

Если вы живёте за границей или покупаете в Эмиратах

Для налога важно гражданство меньше, чем дни. Налоговый резидент России тот, кто провёл в стране 183 дня и больше за 12 месяцев подряд. Кто уехал на дольший срок, становится нерезидентом, и правила меняются.

Нерезидент продаёт квартиру в России. Если квартира ваша дольше минимального срока, налога нет: освобождение по сроку владения распространяется и на нерезидентов. Если срок не прошёл, налог 30 % со всей суммы продажи. Вычеты нерезиденту не положены: ни 1 млн, ни расходы на покупку. Квартира за 15 млн, проданная через два года, обойдётся в 4,5 млн налога. С 2026 года иностранным агентам льгота по сроку владения не положена, они платят 30 % всегда.

Вычет за покупку нерезиденту не вернут. Вычет уменьшает налог по ставке 13–22 %, а у нерезидента её нет. Вернулись в Россию и снова стали резидентом — право на вычет никуда не делось. Его заявляют за год, в котором вы снова резидент и платите НДФЛ, или за прошлые годы резидентства, но не дальше трёх лет назад.

Резидент России покупает в Эмиратах. Покупка налога в России не создаёт. В Дубае при регистрации сделки земельный департамент берёт 2 % с продавца и 2 % с покупателя, плюс сборы за оформление. Налога на доход с продажи или аренды своей недвижимости у частного лица в Эмиратах нет, если он не ведёт её как бизнес с лицензией.

Резидент России продаёт или сдаёт квартиру в Эмиратах. Налог платят в России. Декларацию подают сами до 30 апреля, налог платят до 15 июля. Продажу облагают как любую продажу недвижимости: 13 % до 2,4 млн и 15 % сверх. Аренду по общей шкале 13–22 %. Дирхамы пересчитывают в рубли по курсу Центробанка на день, когда пришли деньги или прошла оплата при покупке.

С 1 января 2026 года действует соглашение России и Эмиратов об избежании двойного налогообложения. Доход от недвижимости может облагаться в стране, где она стоит, а налог, заплаченный там, засчитывают в российский. В Эмиратах такого налога нет, поэтому засчитывать нечего: в России платят всё.

Минимальный срок владения закон к стране не привязывает, но общедоступного разъяснения Минфина о зарубежных квартирах нет. Перед продажей квартиры в Эмиратах сверьтесь с налоговым консультантом. Одно Минфин разъяснил прямо: квартира за границей считается другим жильём. Если у вас есть квартира в Дубае, российская уже не единственная, и продать её без налога через три года по этому основанию не получится.

Декларация, сроки и штрафы

Если налог с продажи есть, декларацию 3-НДФЛ подают до 30 апреля следующего года, а налог платят до 15 июля. Продали в 2026 году — подаёте до 30 апреля 2027-го.

Декларацию подавать не нужно, если минимальный срок прошёл или доход от продажи за год не больше 1 млн ₽ (с учётом правила 70 % кадастровой). Если доход больше 1 млн, а налог нулевой из-за расходов, декларацию подают всё равно.

Если декларации нет, налоговая посчитает налог сама по данным реестра: доход по цене сделки, но не ниже 70 % кадастровой, минус цена, за которую вы квартиру купили, если она есть в её данных. Если цены покупки у неё нет, вычтут только 1 млн.

С 26 июня 2026 года штрафа за неподанную декларацию о продаже квартиры нет, раз налоговая получает сведения о сделке из реестра. Нет штрафа и за опоздавшую декларацию, по которой нечего платить. Налог от этого не исчезает: за каждый день просрочки уплаты начисляют пени.

Ошибки, на которых теряют деньги

Что сделать сейчас: коротко по ситуациям

Коротко о частом

Сколько лет нужно владеть квартирой, чтобы продать без налога?
Пять лет в общем случае. Три года, если квартира получена в наследство, в подарок от близкого родственника, приватизирована, получена по ренте или это ваше единственное жильё.

С какого момента считать срок владения новостройкой?
С даты полной оплаты по договору долевого участия, а не с даты записи в реестре.

Какой налог при продаже квартиры раньше срока?
13 % с налоговой базы до 2,4 млн ₽ и 15 % с части свыше. База — цена продажи минус вычет 1 млн ₽ или минус подтверждённые расходы на покупку.

Нужно ли подавать декларацию после продажи квартиры?
Нет, если минимальный срок владения прошёл или доход от продажи за год не больше 1 млн ₽. Если доход больше 1 млн, декларацию подают до 30 апреля следующего года, даже когда налог нулевой из-за расходов на покупку.

Как не платить налог, если продаёшь и сразу покупаешь?
Вычет за покупку новой квартиры в том же году можно направить на доход от продажи. Если зарплаты с НДФЛ в этом году не было или она маленькая, база от продажи уменьшится на 2 млн ₽. Семьи с двумя и больше детьми при выполнении условий освобождены от налога совсем.

Какой налог при продаже квартиры платит нерезидент?
Если квартира принадлежит ему дольше минимального срока, налога нет. Если срок не прошёл, налог 30 % со всей суммы продажи, вычеты не положены.

Можно ли указать в договоре цену ниже, чтобы заплатить меньше налога?
Нет смысла. Если цена ниже 70 % кадастровой стоимости на 1 января года продажи, налог посчитают от 70 % кадастровой.

Константин Назаров

Сооснователь art estate · Гайд от 28 сентября 2026 · телеграм-канал автора

При цитировании активная ссылка на эту страницу обязательна: art-estate.top/stati/nalog-pri-prodazhe-kvartiry/