Yas Island: circuito de Fórmula 1, parques y viviendas junto al golf
Cómo una isla artificial frente a Abu Dhabi empezó con un circuito y un hotel sobre la pista, y pasó a ser una zona residencial. Ferrari World, SeaWorld, golf junto a los manglares, cuatro promociones principales y cuatro operaciones de nuestros clientes.
Yas es una isla de Abu Dhabi donde primero se construyó el circuito de Fórmula 1, luego los parques Ferrari, Warner Bros. y SeaWorld, y ahora se levantan viviendas. Nuestro catálogo reúne 43 proyectos de la isla, 26 de ellos de Aldar. Los apartamentos parten de 1,25 millones AED y las villas junto al canal, de 7,9 millones AED. Explicamos cómo una isla vacía se convirtió en el principal destino de ocio de la capital, cómo se vive allí, en qué se diferencian cuatro de las principales promociones nuevas y cómo nuestros clientes obtuvieron rentabilidad mediante reventas.
Qué ocurre en la isla
Durante mucho tiempo, Yas fue una isla a la que se iba a pasar el día: a una carrera, un parque o un concierto. Ahora la gente se muda a vivir aquí. Nuestro catálogo incluye 26 proyectos de Aldar en la isla, desde estudios hasta villas junto al agua; Reportage, Siadah, Royal Group y otros también están construyendo cerca. Más de 30 000 millones AED de nuevas inversiones llegan a la isla: viviendas, hoteles y parques.
Para el comprador, esto implica dos cosas. La primera: todo lo que atrae a los turistas ya está en funcionamiento y se puede ver allí, no solo en un render. La segunda: en una isla con 38 millones de visitas al año, un apartamento puede alquilarse no solo a una familia durante un año, sino también a huéspedes. Las normas de alquiler de corta estancia en Abu Dhabi son específicas y conviene revisarlas antes de comprar.
Si compra por primera vez en los Emiratos, empiece por nuestro análisis «Cómo comprar una vivienda en los Emiratos»: explica el proceso de la operación en Dubái y Abu Dhabi, desde la reserva hasta la entrega de llaves.
La isla que recibió el nombre de una tribu
La isla debe su nombre a la tribu Bani Yas. De esta tribu procedían los cazadores que en 1761 encontraron agua dulce en una isla vecina y fundaron Abu Dhabi; contamos esta historia en el artículo sobre Saadiyat Island. Yas, una isla artificial de 25 km², también lleva el nombre de esa tribu.
El desarrollo de la isla comenzó en 2006 y lo primero que se construyó fue aquello por lo que Abu Dhabi esperaba atraer visitantes de todo el mundo: un circuito de Fórmula 1.
Un circuito en dos años y medio
El circuito Yas Marina fue diseñado por Hermann Tilke. Las obras empezaron en mayo de 2007 y terminaron en octubre de 2009. Costó $1,322 mil millones y sus tribunas tienen 60 000 plazas. Se trazó en un antiguo cabo, separado de la isla mediante un canal. Desde 2021, la longitud de la vuelta es de 5,281 km.
El elemento más singular del circuito es el hotel. El estudio Asymptote de Hani Rashid y Lise Anne Couture levantó dos bloques de doce plantas a ambos lados de la pista y los unió mediante un puente. Los coches pasan por debajo. Los edificios están cubiertos por una malla de 217 m formada por 5 389 paneles de vidrio con LED, que se ilumina de noche. El hotel de 499 habitaciones abrió el 1 de noviembre de 2009; hoy es el W Abu Dhabi. Fue el primer hotel del mundo construido sobre un circuito de Fórmula 1.
Una carrera que empezó de día y terminó de noche
El primer Gran Premio de Abu Dhabi se celebró el 1 de noviembre de 2009, el día de la apertura del hotel. La salida fue a las 17:00, el sol se puso a las 17:43 y la carrera terminó bajo los focos. Así, la Fórmula 1 celebró por primera vez una carrera de día y noche.
Ganó Sebastian Vettel con Red Bull. Lewis Hamilton salió primero, pero abandonó por un problema de frenos. Desde entonces, el Gran Premio de Abu Dhabi se celebra cada año en la isla.
Un techo rojo y 240 km/h
Un año después de la inauguración del circuito, abrió Ferrari World junto a él. La primera piedra se colocó el 3 de noviembre de 2007 y el parque abrió el 4 de noviembre de 2010. Bajo su techo rojo hay 86 000 m². La atracción principal, Formula Rossa, alcanza los 240 km/h y durante años fue la más rápida del mundo, hasta que Falcon's Flight superó su récord.
Después, la isla fue creciendo con un parque cada pocos años. En enero de 2013 abrió el parque acuático Yas Waterworld, de unas 15 ha. En noviembre de 2014 abrió Yas Mall, con 235 000 m². En julio de 2018 inauguraron el parque cubierto Warner Bros. World, de $1 mil millones y 29 atracciones. En noviembre de 2019 abrió CLYMB, con un rocódromo de 43 m. En enero de 2021 abrió Etihad Arena, con 18 000 plazas.
En mayo de 2023 abrió SeaWorld en la isla, con 183 000 m². Es el primer SeaWorld sin orcas. Miral gestiona los parques de la isla. En 2024 Yas recibió más de 38 millones de visitas, un 10 % más que el año anterior. En agosto de 2026, los hoteles de la isla registraban una ocupación del 92 %.
Golf junto a los manglares
La isla también tiene una zona tranquila. Junto al mar está el club de golf Yas Links, diseñado por el arquitecto Kyle Phillips. Es el primer campo links auténtico de la región, es decir, un campo junto al mar sobre arena. Tiene 7 450 yardas, par 72 y 144 búnkeres. Ocho hoyos discurren junto a la costa y desde los dieciocho se ve el mar. Para modelar el campo se extrajeron 1,8 millones de m³ de tierra. En 2018, Golf Digest situó Yas Links en el puesto 44 entre los mejores campos del mundo fuera de Estados Unidos.
Al lado está Yas Beach, cuya orilla está cubierta de manglares y donde se organizan excursiones diarias por ellos. Los compradores también valoran esta vista: los manglares frente a la ventana figuran en la descripción de tres de las cuatro operaciones de nuestros clientes en Yas.
Las cinco zonas de la isla
La isla es grande y la vida cambia según la zona. Esta división resulta útil para el comprador.
Sama Yas: cocina diseñada por un chef
Sama Yas Aldar construye el proyecto en un parque con flores, aves y árboles. Son 475 apartamentos en edificios de ocho plantas que descienden en terrazas hacia el parque. Los apartamentos de dos dormitorios tienen de 184 a 290 m², los de tres dormitorios de 256 a 300 m²; hay viviendas dúplex y muchas incluyen cuarto para el personal. Los precios parten de 4 600 000 AED; los apartamentos de tres dormitorios, de 6 426 731 AED. La entrega está prevista para el T2 de 2028. El dinero de los compradores se deposita en una cuenta escrow en FAB.
La pieza central del proyecto es la cocina. La diseñó el chef Izu Ani, autor de los restaurantes Gaia y Carine de Dubái, y cuidó hasta el detalle de una balda para especias. El edificio también contará con su restaurante. La arquitectura es de Woods Bagot y los interiores, de Mustard & Linen. Se han cuidado los detalles: las encimeras de mármol italiano se eligieron entre 48 canteras por el dibujo de la piedra; las barandillas se ajustaron con 34 muestras; artesanos italianos esmaltaron los azulejos a mano; la pintura no emite sustancias nocivas. El objetivo es alcanzar tres perlas en el sistema local de sostenibilidad Estidama.
Los servicios son propios de un hotel: conserjería y atención en el apartamento las 24 horas, cafetería Maison Mocha, sala de cine Curzon, biblioteca, spa, coche con chófer para residentes, conserjería para mascotas con paseo de perros y pícnics en el parque. Una pista para correr recorre el perímetro del parque.
Yas Riva Reserve: villas junto al canal
Yas Riva Reserve: una urbanización cerrada de Aldar con 292 villas a lo largo de un canal, en el extremo de la isla. 247 villas se sitúan dentro de la urbanización y 45 junto al agua. Tienen entre cuatro y seis dormitorios, una arquitectura con madera de tonos cálidos y pantalanes sobre el agua. Hay un club y tiendas a poca distancia a pie. La entrega está prevista para el T3 de 2030.
| Villa | Cuánto | Vivienda | Parcela | Precio desde |
|---|---|---|---|---|
| 4 dormitorios, interior | 96 | 437 m² | 711 m² | 7,9 millones AED |
| 5 dormitorios, interior | 116 | 482 m² | 828 m² | 9,3 millones AED |
| 6 dormitorios, interior | 35 | 538 m² | 936 m² | 10,5 millones AED |
| 5 dormitorios, junto al agua | 17 | 552 m² | 802 m² | 13,3 millones AED |
| 6 dormitorios, junto al agua | 28 | 609 m² | 1 294 m² | 14,5 millones AED |
La villa más escasa es la de cinco dormitorios junto al agua: solo hay 17 en toda la urbanización. La villa de seis dormitorios junto al agua tiene la parcela más grande, 1 294 m² frente a 936 m² de una villa igual situada en el interior. Pagos: 5 % al inicio, después 5 % cada cinco meses durante 25 meses, dos pagos del 10 % y 50 % en la entrega. No se requiere una aprobación hipotecaria previa. Además, Aldar ofrece cinco años sin cuota de mantenimiento y no cobra la tasa ADM del 2 %.
Dentro de la urbanización hay un club con piscinas para adultos y niños, pádel, yoga, biblioteca, cafetería, minimercado, farmacia y una mezquita congregacional. Hay un detalle que no tienen los proyectos vecinos: un huerto donde cada residente dispone de su propio bancal para hierbas, verduras, flores y árboles frutales.
Yas Park Place: estudio desde 1,39 millones
Yas Park Place: el nuevo proyecto más asequible de Aldar en la isla. Son 780 apartamentos en edificios de 11 plantas, con entrega en el T1 de 2030. Un estudio de 45 m² cuesta 1 390 000 AED; un apartamento de un dormitorio de 80 m², 1 900 000 AED; uno de dos dormitorios de 130 m², 2 950 000 AED; y uno de tres dormitorios de 163 m², 5 000 000 AED. El dinero se deposita en una cuenta escrow en ADCB.
Hay dos planes de pago. En el primero se paga el 45 % durante la construcción y la mitad del precio en la entrega. En el segundo, se abona el 60 % durante la construcción y queda el 20 % para la entrega. El edificio cuenta con sala de cine, espacio de coworking, piscina infinita, piscina infantil, restaurante y zona para mascotas: se permiten perros.
Yas Beach Residence: dos edificios junto al agua
Yas Beach Residence lo desarrolla Siadah: dos edificios escalonados de 11 plantas junto al agua, con 371 apartamentos. Ahora están a la venta apartamentos de dos y tres dormitorios: los de dos dormitorios, de 168 a 235 m², desde 4 513 300 AED; los de tres dormitorios, de 242 a 360 m², desde 6 506 250 AED. El proyecto cuenta con piscina infinita, pista para correr, gimnasio y tienda en la planta baja; los fondos se depositan en una cuenta escrow en FAB.
Entrega en el T4 de 2026. Antes de comprar, consulte al promotor la fecha de entrega actualizada.
Más edificios de la isla
Otros doce edificios de la isla de nuestro catálogo. El precio y la fecha de entrega se actualizan en la ficha de cada edificio; busque los demás en el catálogo de los Emiratos.
Cuánto cuesta entrar
Yas es más asequible que Saadiyat. Los apartamentos en siete proyectos de la isla parten de menos de 2 millones de AED: Selina Bay, Yas Park Place, Gardenia Bay, Icon Tower, The Canopies, Mayyas At The Bay y Ansam 2. El precio de entrada en Vista Del Mar, Yas Beach Residence, Sama Yas y Stellar se sitúa entre 4,3 y 4,9 millones de AED. Las villas junto al canal parten de 7,9 millones de AED.
El precio «desde» siempre corresponde al apartamento más pequeño. En Yas Park Place es un estudio; en Sama Yas, un apartamento de dos dormitorios de casi 190 m². Compare viviendas equivalentes con las mismas condiciones de pago. Además del precio, el comprador paga las tasas de registro y, tras la entrega, una cuota anual de mantenimiento: explicamos cómo funciona en el artículo sobre los gastos de mantenimiento de un apartamento.
En Yas Park Place y Yas Riva Reserve, la mitad del precio vence el día de la entrega. Antes de recibir las llaves, se paga menos de la mitad, pero el dinero debe estar disponible para esa fecha. Explicamos cómo leer un plan de pagos en el artículo sobre los pagos aplazados del promotor.
Cuatro operaciones de nuestros clientes en Yas
Desde 2023, nuestros clientes han comprado apartamentos sobre plano en Yas y los han vendido sin esperar a recibir las llaves. Hemos contado las cuatro operaciones en nuestro canal. Todas tienen algo en común: compra en 2023, una pequeña parte del precio abonada al inicio y venta dos o tres años después.
La primera operación es la más sencilla de explicar. El cliente compró en marzo de 2023 un apartamento de un dormitorio en Yas Golf Collection de Aldar por $358 mil. Hasta la venta, abonó $104 mil, incluida la tasa de registro. En mayo de 2025, el apartamento se vendió por $447 mil.
En la segunda operación, el cliente aportó el 5 % en marzo de 2023 y otro 25 % durante la construcción. Vendimos el apartamento de dos dormitorios, con vistas al campo de golf y los manglares, antes de la entrega a un comprador de nuestra base de clientes.
El mayor resultado lo dio un apartamento de un dormitorio con vistas al agua: +140 % en 32 meses. El esquema fue el mismo: 5 % de entrada, 25 % durante la construcción y venta antes de la entrega del edificio.
El cuarto apartamento fue el de mayor tamaño: dos dormitorios, habitación de servicio y 122 m². Se compró por $847 mil en abril de 2023 y se vendió antes de la entrega por $1,06 millones.
Las cuatro operaciones se realizaron en un mercado alcista. La rentabilidad sobre el capital invertido fue alta porque, antes de vender, el cliente solo había pagado un tercio del precio. Si el mercado se estanca, el mismo esquema funciona a la inversa: será difícil vender antes de la entrega y habrá que pagar el resto del precio al recibir las llaves.
Lo que no se ve en una visita
Qué cambiará de aquí a 2030
El 7 de mayo de 2025, Disney y Miral anunciaron Disneyland Abu Dhabi en Yas. En mayo de 2026 se anunció Sphere en la isla: una esfera para conciertos de $1.700 millones, prevista para 2029. Miral invierte más de 12.000 millones de AED en la isla durante cinco años; el número de habitaciones de hotel crecerá entre un 30 % y un 35 %.
También habrá más viviendas. En el norte de la isla, Aldar construye Yas Point: 1.600 apartamentos, un hotel de cinco estrellas, un colegio internacional y unos 5.000 residentes. Junto con el nuevo barrio THE WADI de Reportage, suman 5.550 apartamentos. Sama Yas se entrega en 2028, Yas Riva Residences en 2029, Yas Park Place, The Canopies y Yas Riva Reserve en 2030. La isla de ocio pasará a ser un barrio donde vivirán miles de familias. No hacemos previsiones de precios futuros.
Para quién es y para quién no
| Qué le importa | Qué proyecto | Por qué |
|---|---|---|
| Presupuesto reducido | Selina Bay, Yas Park Place | Precio de entrada: de 1,25 a 1,39 millones de AED |
| Servicios de hotel | Sama Yas | Conserje las 24 horas, restaurante del chef, coche con conductor |
| Mejor un apartamento grande | Yas Beach Residence | Solo 2 y 3 dormitorios, entrega en el IV trimestre de 2026 |
| Su propio terreno y casa | Yas Riva Reserve | Villas junto al canal en parcelas de 711 a 1.294 m² |
| Golf y tranquilidad | Yas Golf Collection, Waldorf Astoria Residences | Junto a Yas Links y los manglares |
| Familia con niños | Yas Riva Reserve, Yas Park Place | Parque, piscinas infantiles y parques de la isla cercanos |
No es para: quienes quieran vivir en el centro de una gran ciudad, con oficinas y barrios antiguos, pues aquí hay una isla de ocio y edificios nuevos; quienes no toleren las multitudes ni la carrera anual; ni quienes viajen a Dubái todos los días: unos 50 minutos por trayecto con las carreteras despejadas. Para saber cómo funciona la propiedad para extranjeros en los Emiratos, lea nuestro análisis sobre el freehold.
Errores al comprar
Preguntas frecuentes, en breve
¿Dónde está la isla de Yas?
En el emirato de Abu Dhabi, entre el centro de la capital y Dubái. El aeropuerto Zayed está a unos 15 minutos, el centro de Abu Dhabi a 20-30 minutos y Dubái a unos 50 minutos en coche. No es Dubái, sino el emirato vecino.
¿Qué hay en la isla además de viviendas?
El circuito de Fórmula 1 Yas Marina, los parques Ferrari World, Warner Bros. World, Yas Waterworld y SeaWorld, el centro comercial Yas Mall, el recinto cubierto Etihad Arena, el club de golf Yas Links, una playa con manglares y una marina. Se han anunciado Disneyland Abu Dhabi y la esfera para conciertos Sphere.
¿Cuánto cuesta un apartamento en Yas?
Los precios parten de 1.250.000 AED en Selina Bay. Un estudio en Yas Park Place de Aldar cuesta 1.390.000 AED; los apartamentos de dos dormitorios en Sama Yas y Yas Beach Residence se sitúan entre 4,5 y 4,6 millones de AED; las villas de Yas Riva Reserve, en 7,9 millones de AED.
¿Cuándo se entregan los nuevos edificios de Yas?
Yas Beach Residence se entrega en el IV trimestre de 2026, Sama Yas en el II trimestre de 2028, Yas Park Place en el I trimestre de 2030 y las villas Yas Riva Reserve en el III trimestre de 2030. Cerca hay barrios habitados desde hace tiempo.
¿Han ganado dinero los compradores con la reventa?
Nuestros clientes vendieron cuatro apartamentos en Yas antes de la entrega y obtuvieron entre un 78 y un 140 % sobre el capital invertido en dos o tres años. Son resultados de operaciones pasadas, no una promesa de rentabilidad: el mercado también puede bajar.
¿Es ruidoso vivir junto al circuito y los parques?
Depende del lugar. La carrera de Fórmula 1 se celebra unos días al año y puede haber conciertos y multitudes junto a la arena y los parques. Los barrios residenciales están apartados, pero antes de comprar compruebe en el plano general qué hay frente al edificio.
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