Dubai Marina: puerto, torres que baten récords y nuevos proyectos junto al agua
Cómo una costa vacía se convirtió en un puerto de 200 torres, por qué las dos principales torres nuevas se construyen por segunda vez, Six Senses, Aeternitas, LIV, Pelagos, el precio de entrada y lo que no se ve en una visita.
Dubai Marina es una zona de rascacielos alrededor de un puerto artificial en la costa de Dubái. Entre las torres navegan yates, la orilla está recorrida por un paseo marítimo y la playa de JBR protege la zona del mar. Marina se construyó casi desde cero durante veinte años y ahora suma nuevos récords: la torre Six Senses de 122 plantas y Aeternitas, con un reloj en su coronación a 450 m de altura. Nuestro catálogo reúne 68 edificios de la zona; 13 se entregan a partir de 2026 y los construyen 11 promotores. Explicamos cómo una costa vacía se convirtió en Marina, en qué se distinguen los principales edificios nuevos, cuánto cuesta entrar y qué no se ve en una visita.
Qué ocurre en la zona
Marina es desde hace tiempo una zona con vida: aquí se vive, se pasea y se alquilan apartamentos por días. La mayoría de las torres se entregaron ya en las décadas de 2000 y 2010. Casi no queda suelo libre junto al agua, por lo que los edificios nuevos ocupan las últimas parcelas y buscan diferenciarse por altura, marca o ubicación directa sobre el agua.
Para el comprador, esto implica tres cosas. La primera: la zona ya está consolidada. El paseo marítimo, la playa, el metro, el tranvía, los restaurantes y las marinas ya están ahí, y se pueden ver en persona, no en un render. La segunda: el precio de entrada es más alto que en las zonas en desarrollo. La tercera: los edificios nuevos son muy distintos, desde un estudio por 1,4 millones AED hasta una residencia de una planta completa por decenas de millones, y no se pueden comparar solo por llevar la palabra «Marina».
Si va a comprar por primera vez en los Emiratos, empiece por la guía «Cómo comprar una vivienda en los Emiratos»: explica el proceso en Dubái, desde la reserva hasta la entrega de llaves.
Un puerto que no existía: cómo la costa se convirtió en Marina
Hasta finales de la década de 1990 no había agua en Marina. Solo una costa arenosa y plana. En 1999, Emaar encargó el proyecto al estudio HOK, que diseñó una zona de 578 ha alrededor de un puerto artificial, con casi 8 km de paseos marítimos. El modelo fue False Creek, en Vancouver: una bahía rodeada de torres residenciales y paseos junto al agua.
La construcción del dique comenzó en diciembre de 1998. La excavación del futuro puerto se extendía 3,5 km; se retiraron 5,7 millones de m³ de tierra y las orillas se reforzaron con unas 15.000 piezas de hormigón de hasta 42 t. La línea de costa del canal alcanzó 10 km. La construcción de la zona comenzó oficialmente el 17 de octubre de 2000, con la promesa de una «ciudad para 100.000 personas».
Las tres primeras torres fueron Al Murjan, de 41 plantas; Al Mass, de 34; y Fairooz, de 26, con un total de 569 apartamentos. Se aceleró su entrega para 2003, con motivo de la reunión del FMI en Dubái. En agosto de 2002 se puso en marcha Jumeirah Beach Residence a lo largo de la playa: 40 torres a lo largo de 1,7 km de costa y 6.917 apartamentos. En agosto de 2008 abrió The Walk, una calle con unos 170 comercios a los pies de esas torres; en diciembre del mismo año abrió Dubai Marina Mall, con 140 tiendas.
La carrera por la altura y una excavación inundada
En la década de 2000, Marina se convirtió en un campo de pruebas para récords. En mayo de 2011 abrió The Torch, de Select Group, entonces el edificio residencial más alto del mundo. En 2012 lo superó Princess Tower: 413,4 m y 101 plantas; mantuvo el título hasta 2015. Junto a ellas se levantaron 23 Marina, de 392,4 m, con 57 piscinas en el edificio, y Elite Residence, de 380,5 m. La torre Marina 101, de 425 m, se quedó atrapada en la crisis y tuvo que terminarse con la participación de los bancos.
La torre más conocida de la zona es la retorcida Cayan Tower, del estudio SOM. Cada planta gira 1,2° respecto a la inferior y, a lo largo de sus 306,4 m, la torre completa un giro de 90°. Su ascenso comenzó con un incidente: el 7 de febrero de 2007, el agua del puerto rompió el muro de la excavación y la inundó por completo. Las obras se detuvieron durante un año y medio y la torre abrió el 10 de junio de 2013.
La altura también tiene su cara menos amable. The Torch sufrió dos incendios, en 2015 y 2017. En ambos casos no hubo víctimas.
La crisis: dos torres que se construyen por segunda vez
La crisis detuvo varias grandes obras en Marina. Dos de ellas son hoy los principales edificios nuevos de la zona. Pentominium se concibió con unos 516 m de altura y 122 plantas. Las obras se paralizaron durante años. En 2023, Select Group adquirió el proyecto en subasta por 100 millones de dólares, con 46 pujas. Ahora se levanta allí Six Senses Residences, diseñado por el estudio Woods Bagot.
La segunda es Marina 106, de Emaar. Sus obras se congelaron en 2009, se reanudaron el 2 de diciembre de 2013 y volvieron a detenerse el 11 de abril de 2017. Después, London Gate y la casa relojera Franck Muller asumieron el proyecto y, desde abril de 2024, se construye como Aeternitas. Ambas historias son útiles para el comprador: estas torres tienen un pasado largo, y los plazos de los nuevos propietarios se verifican en la obra, no en la publicidad.
Tranvía, metro y noria
La estación de metro de Marina, hoy llamada Sobha Realty, abrió el 30 de abril de 2010. El tranvía comenzó a circular por la zona el 11 de noviembre de 2014: 10,6 km de vías y 11 paradas. No toma la electricidad de cables aéreos, sino del suelo: fue el primer tranvía de este tipo fuera de Europa.
Frente a la playa de JBR se inauguró la isla Bluewaters en noviembre de 2018 y, en ella, abrió el 21 de octubre de 2021 la noria Ain Dubai, de 250 m de altura. La noria cerró posteriormente y reabrió el 26 de diciembre de 2024. Marina cuenta ahora con más de 200 torres y unos 120.000 residentes: la promesa de 2000 está casi cumplida.
Six Senses Residences: 122 plantas y nivel Longevity
Six Senses Residences Dubai Marina lo construye Select Group, la misma empresa que levantó The Torch y Marina Gate en Marina. Es el primer edificio residencial independiente de la marca Six Senses, conocida por sus resorts y spas. La torre tendrá 122 plantas y solo 251 residencias: apartamentos de dos, tres y cuatro dormitorios, áticos de media planta y Sky Mansions de dos y tres niveles. Entrega en el T3 de 2028. La torre se levanta donde quedaron paralizadas las obras de Pentominium, del que hablamos en el capítulo sobre la crisis.
Lo principal del edificio: cuatro niveles para residentes, unos 5.690 m² en total. En la planta 5 se encuentra el nivel Balance, con piscina infinita, tres tipos de sauna y sala de sal. En la planta 6 está el nivel Longevity: clínica de longevidad, cámara criogénica y cámara hiperbárica. En la planta 109 está el nivel Horizon, con una piscina de natación de 25 m y jardines con vistas a Marina y Palm Jumeirah.
Entre los apartamentos disponibles, el más asequible tiene cuatro dormitorios y 308 m² y cuesta 10.259.700 AED, es decir, 33.287 AED por m². Pago: 20 % al reservar, otro 20 % en dos tramos durante las obras y 60 % a la entrega de llaves. El dinero se deposita en una cuenta de garantía de Emirates NBD. La cuota de mantenimiento es de 409 AED por m² al año, la más alta entre los edificios nuevos de la zona.
Aeternitas: un reloj a 450 metros de altura
Franck Muller Aeternitas lo construye London Gate junto con la casa relojera suiza Franck Muller. Son las primeras residencias de la marca en Dubái y su primer proyecto inmobiliario. La torre, de 105 plantas y 450 m, recibe su nombre del reloj Aeternitas Mega, con 36 complicaciones y 1.483 componentes. Un gran reloj corona la torre, concebida como una torre del reloj. Es la antigua Marina 106 de Emaar, una obra detenida dos veces cuya historia contamos arriba.
En la parte superior, de las plantas 102 a 105 y a partir de 400 m de altura, hay tres Sky Mansions y el ático Aeternitas de 797 m². Los residentes de las mansiones disponen de chef y conserje propios. Más abajo hay apartamentos de uno, dos y tres dormitorios, y villas Franck Muller. El edificio incluye una pista de pádel, spa, salón de puros, jardín zen y sala de música.
Pago 30/70: 30 % durante las obras, desde la reserva, y 70 % a la entrega de llaves. El dinero se deposita en una cuenta de garantía de Abu Dhabi Islamic Bank. Entre los apartamentos disponibles, el más asequible tiene cuatro dormitorios y 253 m² y cuesta 9.700.000 AED. La entrega figura para el T4 de 2026 y el avance de obra de la torre es del 49 %. Antes de comprar, pida al promotor el nuevo plazo por escrito.
LIV Waterside y LIV Marina: edificios junto al agua
LIV Waterside lo construye LIV Developers. Es un conjunto cerrado frente al agua, con 175 m de costa: el edificio no queda al otro lado de una calle, sino a pie de agua, con salida a Marina Promenade. Incluye una torre de 26 plantas y una parte de baja altura junto al agua: apartamentos de uno, dos y tres dormitorios, dúplex, casas adosadas, áticos y villas de cuatro y cinco dormitorios.
Un detalle que no se encuentra en ningún otro lugar de la zona: la mansión The Mansion. Acceso propio, piscina propia, tres plantas, techos de 7 m y puertas de entrada de 4 m de altura. El spa incluye una cueva de sal del Himalaya. Un apartamento de un dormitorio y 76 m² cuesta desde 2.900.000 AED, es decir, 38.023 AED por m². El edificio está casi terminado, al 95 %, con entrega en el T3 de 2026. El apartamento se compra ahora en un único pago, sin cuotas.
LIV Marina del mismo promotor se sitúa en la zona de «cinco estrellas», junto a Grosvenor House, Ritz-Carlton e InterContinental, en una de las últimas parcelas libres junto al agua. El edificio tiene 39 plantas y 248 apartamentos, y ya está terminado. La planta de servicios incluye una piscina infinita cuyo borde mira directamente al agua de Marina, y un parque de trampolines para niños. Apartamentos desde 4.599.548 AED, pago íntegro al formalizar la operación.
Pelagos by IGO: un balcón más grande que un estudio
Pelagos by IGO lo construye Invest Group Overseas, una empresa activa desde 2004. La torre está en primera línea frente al agua: sobre la planta baja hay dos niveles de podio y 33 plantas residenciales; el edificio tiene 288 apartamentos. Hay estudios y apartamentos de uno y dos dormitorios, pero no de tres. Entrega en el tercer trimestre de 2026.
Lo principal del edificio son los balcones. El apartamento A2 de dos dormitorios tiene un balcón de 39 m², más grande que un estudio completo de tipo B. Las ventanas dan al paseo marítimo y a los amarres de yates. También hay inconvenientes: el edificio no cuenta con spa, sala de cine ni club infantil, y la zona es concurrida y turística.
Pelagos tiene el precio por metro cuadrado más bajo entre los edificios nuevos de la zona: 23.101 AED por m². La oferta actual parte de apartamentos de dos dormitorios, con 139 m², por 3.200.000 AED. Hay dos planes de pago: en uno se paga el 40 % a la entrega de llaves; en otro, se abona el 30 % después de recibirlas. El dinero se deposita en la cuenta de depósito en garantía de First Abu Dhabi Bank.
Al lado: Dubai Harbour
Entre Marina y Palm Jumeirah se encuentra Dubai Harbour, una zona nueva en plena costa, con la mayor marina de yates de Dubái y una terminal de cruceros. Los compradores suelen considerarla junto con Marina, y algunos edificios de Dubai Harbour incluso se comercializan bajo el nombre de Marina. Nosotros los consideramos por separado.
DAMAC Bay 2 by Cavalli se sitúa precisamente allí: dos torres, una piscina infinita en la planta 43 y dúplex con piscinas privadas en las plantas 44 a 48. Entrega en el primer trimestre de 2028; apartamento de tres dormitorios desde 8.235.000 AED. Cerca, Sobha construye Seahaven: tres torres en forma de media luna frente al mar, de 45 a 65 plantas. Apartamento de un dormitorio desde 4.532.032 AED, entrega en el tercer trimestre de 2027.
Más edificios nuevos del distrito
Más edificios nuevos de Marina de nuestro catálogo. El precio y la fecha de entrega se actualizan en la ficha de cada edificio; el resto puede consultarse en el catálogo de los Emiratos.
Cuánto cuesta entrar
Un apartamento en un edificio nuevo de Marina puede comprarse por menos de un millón y medio de dírhams, y una residencia de cuatro dormitorios cuesta más de diez millones. La mediana de los precios de entrada de los edificios nuevos ronda los 4,5 millones de AED. Es más caro que en Business Bay, donde el promedio ronda los 2,8 millones, como explicamos en el artículo sobre Business Bay. Consulte la comparación con otras zonas de la ciudad en el análisis «Cuánto cuesta entrar en Dubái».
El precio «desde» es siempre el apartamento disponible más barato del edificio. En Vanguard es un estudio de 38 m²; en Six Senses, una residencia de cuatro dormitorios de 308 m². Es más preciso comparar el precio por metro cuadrado. Así se ve que Pelagos y Marina Cove son más baratos que sus vecinos, mientras que el metro cuadrado en LIV Waterside, Aeternitas y Rove Home es el más caro.
Además del precio, el comprador paga una tasa del 4 % al Dubai Land Department al registrar la vivienda y, tras la entrega, una cuota anual de mantenimiento. En los edificios nuevos de Marina, es de 172 AED por m² al año en Vanguard, 334 AED en Residences Du Port y 409 AED en Six Senses. Explicamos cómo funciona en el artículo sobre los gastos de mantenimiento de una vivienda. También explicamos cómo leer el plan de pagos en el artículo sobre la financiación del promotor.
Quería comprar en Marina, compró junto al agua: un caso de nuestra experiencia
Este caso muestra bien cómo se forman los precios en Marina. Nuestra clienta Anna buscaba una vivienda de hasta 500 mil dólares que le aportara desde 3 mil dólares al mes. Consideraba Dubai Marina o Downtown. Pero en las zonas consolidadas la rentabilidad ronda el 6 % anual, y una vivienda así no le habría dado más de 2,5 mil dólares al mes.
Le propusimos una vivienda de un dormitorio y 70 m² en una zona junto al agua que está creciendo, y negociamos con el promotor un precio un 10 % menor. En el proyecto los precios partían de 500 mil dólares; la clienta compró por 450 mil dólares. La vivienda se alquila por días y genera 3,8 mil dólares al mes.
La conclusión para Marina es sencilla: una dirección conocida y ya consolidada se paga cara, y la rentabilidad del alquiler es menor que en zonas que aún crecen. Merece la pena comprar en Marina por Marina misma: el agua, el paseo y la vida del entorno, no por buscar la renta más alta.
Lo que no se ve en una visita
Para quién es y para quién no
| Qué le importa | Qué proyecto | Por qué |
|---|---|---|
| Presupuesto reducido | Vanguard, Marina Living | Estudio desde 1,39 millones de AED; edificio terminado desde 2,1 millones de AED |
| Precio por m² bajo junto al agua | Pelagos by IGO | 23.101 AED por m², grandes balcones sobre los amarres |
| Vivir junto al agua | LIV Waterside, LIV Marina | Los edificios están a pie de puerto; ambos están casi terminados o ya terminados |
| Edificio emblemático | Aeternitas | 105 plantas y un reloj en lo alto |
| Salud y servicios | Six Senses Residences | Clínica de longevidad, spa y piscina en la planta 109 |
| El mar y los yates, cerca | DAMAC Bay 2 en Dubai Harbour | Zona vecina junto al mar, con la mayor marina de la ciudad |
A quién no le conviene. A quien busca una zona familiar tranquila, con villas, jardines y un colegio cerca: Marina es densa, ruidosa y turística. Tampoco a quien compra buscando la mayor rentabilidad: en las zonas consolidadas es menor que en las que crecen, como muestra el ejemplo anterior. Lea cómo funciona la propiedad para extranjeros en Emiratos en nuestro análisis sobre el freehold.
Errores al comprar
Preguntas frecuentes, en breve
¿Dónde está Dubai Marina?
En la costa de Dubai, entre Palm Jumeirah y Jumeirah Lake Towers. Un puerto artificial recorre la zona y la playa de JBR la protege del mar. Downtown y Burj Khalifa están a unos 20 minutos en coche.
¿Cuánto cuesta una vivienda en un edificio nuevo de Marina?
La vivienda disponible más asequible en un edificio nuevo de la zona es un estudio en Vanguard by Franck Muller por 1.390.000 AED. Las viviendas de un dormitorio en Marina Living se venden desde 2.100.000 AED y en LIV Waterside, desde 2.900.000 AED. La mediana de los precios de entrada de los edificios nuevos de la zona ronda los 4,5 millones de AED.
¿Qué edificios de Marina se entregan pronto?
En 2026 deberían entregarse LIV Waterside, Pelagos by IGO, Aeternitas, Marina Shores y Residences Du Port. Vanguard se entrega en 2027, Six Senses Residences en 2028 y Marina Cove en 2029.
¿Conviene alquilar una vivienda en Marina?
Marina es una de las zonas de Dubai con mayor demanda turística, por lo que las viviendas se alquilan con facilidad. Pero también son caras. En una operación nuestra, una clienta buscaba primero una vivienda en Marina, pero compró en un edificio junto al agua de una zona en crecimiento y la alquila por un 27 % más de lo que esperaba.
¿Cómo se paga una vivienda en construcción?
Cada edificio tiene su propio plan. En Aeternitas, el 70 % del precio se paga al recibir las llaves; en Six Senses, el 60 %; en Pelagos, una parte puede abonarse después de recibirlas. Por ley, el dinero va a la cuenta de depósito en garantía del edificio.
¿En qué se diferencia Dubai Marina de Dubai Harbour?
Dubai Harbour es una zona vecina junto al mar, entre Marina y Palm Jumeirah, con la mayor marina para yates de la ciudad y una terminal de cruceros. Marina se organiza alrededor de un puerto-canal; Dubai Harbour da directamente al mar.
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