Когда выгоднее покупать квартиру в новостройке: Москва, Петербург и Дубай

Дешевле всего квартира в новостройке выходит, когда семья берёт семейную ипотеку на лучших для себя условиях и не теряет деньги, пока ждёт. С 1 октября ставка по ней в Москве и Петербурге зависит от числа детей: от 4% годовых для семьи с пятью детьми и больше до 12% для семьи с одним ребёнком. Так что перед покупкой первым делом узнайте, какие ставка и лимит кредита положены вашей семье по числу детей.

Дома по теме статьи

Сведения из нашего каталога. Брокер подберёт квартиру в любом из этих домов и пришлёт планировки с ценами.

ЦАО · Замоскворечье

Chalet/Шале

БЦ класса А deluxe-класс · офисы

Подобрать квартиру

ЦАО · Таганский

Champine

бизнес-класс · сдан

Подобрать квартиру

Красногвардейский район

AKZENT

от 23,6 млн ₽ · сдан

Подобрать квартиру

Василеостровский район

Amo

от 30,3 млн ₽ · сдан

Подобрать квартиру

Как устроена покупка квартиры в новостройке

Квартиру в строящемся доме в Москве и Петербурге покупают по договору участия в долевом строительстве. Деньги по нему сразу к застройщику не идут. Вы кладёте их на счёт эскроу: это особый счёт в банке, где деньги лежат под замком, пока дом не сдадут. Застройщик строит на свои деньги или берёт кредит в банке, а ваши получает только после ввода дома.

Так велит закон о долевом строительстве. На счёт эскроу деньги вносят только после того, как договор участия зарегистрируют. До регистрации платить по нему рано.

1. До договора
   Смотрите проектную декларацию
   Из неё видно, когда сдадут дом, а от этой даты считают срок счёта эскроу
2. Подписание
   Договор участия регистрируют
   Деньги на счёт эскроу вносите только после этого
3. Стройка
   Деньги лежат на счёте эскроу
   Застройщик их не получает, процентов на них нет
4. Ввод дома
   Застройщик приносит банку разрешение на ввод
   Банк переводит ему деньги за десять рабочих дней или быстрее
5. Передача квартиры
   Вы получаете ключи
   Если застройщик опоздал, он платит неустойку

Счёт эскроу открывают не навсегда. Срок счёта кончается самое позднее через шесть месяцев после срока ввода дома. Деньги не лежат в банке бесконечно: всё решает дата ввода, которую застройщик назначил сам.

Отсюда первый совет. Пока дом строится, вы платите за квартиру, которой ещё нет, и деньги не работают. Поэтому смотрите на цену в строящемся доме вместе со сроком: сколько деньги пролежат на счёте до ввода. Про сам счёт и договор читайте в разборе о счёте эскроу и договоре участия, про регистрацию договора в разборе о регистрации ДДУ.

Когда семейная ипотека выгоднее всего

По семейной ипотеке банк даёт кредит дешевле рыночного. Разницу банку доплачивает государство, это и называют субсидированием. Программа работает до 31 декабря 2030 года, так что ещё несколько лет новостройку в кредит дешевле всего купить именно по ней.

С 1 октября 2026 года Минфин поменял условия для новых договоров. Теперь ставка и лимит кредита зависят от числа детей и от региона. У Москвы, Петербурга, Московской и Ленинградской областей условия одинаковые.

По новым условиям государство доплачивает банку самое большее 15 лет. На строительство частного дома ставка осталась прежней при любом числе детей, но квартиры в новостройке это не касается.

Как было до 1 октября. Ставка была 6% годовых во всех регионах. Первый взнос был от 20%. Лимит в Москве, Петербурге и двух областях был 12 млн руб., в остальных регионах 6 млн руб. Семье с одним ребёнком в Москве ставку подняли вдвое, а лимит не тронули. Семье с тремя детьми ставку подняли до 8%, зато лимит вырос на 6 млн руб.

Одна семья, одна льготная ипотека. Так с 1 февраля этого года. Супруги становятся созаёмщиками по одному договору: оба отвечают перед банком за общий кредит. Взять две льготные ипотеки, отдельно на мужа и на жену, теперь нельзя.

Отсюда второй совет. С семейной ипотекой покупать выгоднее всего тогда, когда число детей даёт вам лучшую строку таблицы. Если в семье ждут ребёнка, брокер Art Estate до подачи заявки узнает в банке, как и с какого момента там считают детей. Там же он спросит, какие требования к возрасту детей по новым условиям: условия программы банк обязан назвать до подписания.

Семейную ипотеку берут охотно. За первые восемь месяцев этого года льготную ипотеку взяли больше 300 тысяч семей, из них 260 тысяч взяли семейную. В сентябре, последнем месяце по старым правилам, оформили 65,2 тыс. семейных ипотек на 403,16 млрд руб., в среднем по 6,18 млн руб. на кредит. Больше всего их выдали в Москве, Московской области и Петербурге.

Как ставка Банка России влияет на момент покупки

От ставки Банка России банки считают проценты по кредитам, это их ориентир. 23 октября совет директоров Банка России оставил её на 14% годовых. Следующее решение по ставке будет 18 декабря.

На семейную ипотеку ставка Банка России прямо не влияет: льготную ставку задаёт программа. С обычным кредитом всё иначе. Если вы берёте кредит без льготы, от этого решения зависит, под какой процент банк даст деньги в начале 2027 года.

Решение Банка России заранее не угадать. Лучше посчитать в рублях два случая. Первый: вы покупаете сейчас под нынешний процент. Второй: вы ждёте и покупаете позже, а за это время может вырасти цена квартиры или поменяться условия программы. Брокер Art Estate посчитает платёж для обоих случаев, а вы решите, стоит ли ради этой разницы ждать.

Ипотек в этом году выдают много. С января по сентябрь в России их выдали на 3,5 трлн руб. с лишним. За те же месяцы 2025 года выдали на треть меньше. В сентябре выдали на 60% больше, чем в августе, и на 50% больше, чем в сентябре 2025 года. Заявок у банков много, и одобрения порой приходится ждать долго. Подавайте заявку заранее, ещё до того, как выбрали квартиру.

Подробно про ипотеку на строящийся дом читайте в разборе об ипотеке на новостройку.

Что происходит с рынком новостроек

Новых квартир застройщики выводят в продажу много, а раскупают их медленнее. С января по апрель этого года в России начали продавать 13,9 млн кв. м новостроек, на 18% больше, чем годом раньше. Продали за это время 7,4 млн кв. м, на 8% больше. В десяти самых больших регионах новых квартир в продаже стало больше на 10%, а продажи там упали на 1%.

Домов строят много, и теперь видно, какие из них покупают, а какие нет. В строящихся домах на 30 с лишним млн кв. м заранее продано мало квартир. Чтобы продать всё строящееся жильё, рынку нужно 3,1 года, и это нормальный срок.

Чем это выгодно вам. Выбрать есть из чего, а у застройщика с большим числом непроданных квартир есть причина договариваться. Брокер Art Estate прямо спросит у него про условия оплаты и скидку. Любую скидку проверяйте по договору: там должна быть итоговая цена.

Сколько домов сдают. В двух городах по-разному. В Москве за первые полгода этого года сдали больше жилья, чем годом раньше, в Петербурге вдвое меньше.

Таблица показывает весь рынок, про ваш дом она ничего не скажет. Срок сдачи конкретного дома брокер Art Estate сверит с тем, как идёт стройка. Как проверить застройщика самому, читайте в разборе о проверке застройщика.

Расторжения. Когда договор участия расторгают, дольщик отказывается от квартиры и забирает деньги со счёта эскроу. За первые три квартала этого года таких договоров стало на 18% больше, а сумма по ним выросла на 46%. Всего за девять месяцев расторгли 10,2 тыс. договоров на 151,7 млрд руб. Отказываются от дорогих квартир, и чаще всего потому, что не рассчитали бюджет. Посчитайте платежи до подписания, и расторгать договор не придётся.

Во что обойдётся квартира в кредит

Цена квартиры делится на две части. Одну оплачивает льготный кредит, другую вы платите своими деньгами или берёте на неё другой кредит. Лимит семейной ипотеки касается только первой части. Если квартира дороже лимита, разницу вы платите сами.

Льгота на эту разницу не действует. Если вы берёте на неё обычный кредит, процент по нему зависит от ставки Банка России, и декабрьское решение скажется на платеже. До покупки брокер Art Estate посчитает оба кредита вместе: сколько вы будете платить в месяц и сколько переплатите всего.

Срок льготы. Если кредит длиннее срока, на который государство доплачивает банку, брокер Art Estate узнает в банке, какой процент будет, когда льгота закончится. Этот процент должен стоять в кредитном договоре.

Неустойка за просрочку. Неустойка это деньги, которые застройщик платит вам за то, что опоздал со сдачей. Считают её так: 1/300 ставки рефинансирования Банка России за каждый день просрочки, а для граждан вдвое больше. Дни с 22.03.2024 до 31.12.2025 в неустойку не считают.

Даже с неустойкой просрочка бьёт по карману. Все эти месяцы вы платите банку ипотеку, а квартиры у вас ещё нет. Так что дата сдачи в договоре участия влияет на цену квартиры так же, как процент по кредиту.

Когда покупка выгодна с учётом налогов

Про налог надо думать дважды: когда вы получаете вычет и когда продаёте квартиру. Имущественный вычет устроен так: государство возвращает вам часть налога на доходы. Её считают с того, что вы потратили на жильё, но с ограничением; брокер Art Estate проверит это до подписи. Для процентов по ипотеке свой предел: 3 000 000 рублей расходов.

Каждый предел считают сам по себе. Вычет на проценты копится постепенно, пока вы платите банку, так что при длинном кредите он растягивается на годы.

Строящийся дом в вычете. В вычет входит и покупка прав на квартиру в строящемся доме, и работы по отделке. Но отделку засчитают, только если по договору квартира куплена без неё. Поэтому решите про отделку до подписания: возьмёте квартиру с отделкой, и свой ремонт в вычет не войдёт. Оба варианта мы сравнили в разборе о квартире без отделки и с отделкой.

Срок владения при продаже. Продадите квартиру раньше минимального срока владения, и с дохода придётся заплатить налог. Для квартиры по договору участия срок считают с того дня, когда вы оплатили её целиком. Это правило только для квартиры, которую вы получили по самому договору участия. На жильё, которое дали взамен неё, оно не действует.

Отсюда третий совет. Если думаете продать квартиру через несколько лет, сравнивайте рассрочку и ипотеку ещё и по тому, когда квартира будет оплачена целиком. По ипотеке банк платит застройщику всю сумму сразу. В рассрочку квартира оплачена только после последнего платежа. Подробнее про налог читайте в разборе о налоге при продаже квартиры.

Рассрочка: что изменит новый закон

В рассрочку от застройщика вы платите за квартиру частями прямо ему, без банка. Таких договоров много: всего на рынке рассрочек примерно на 1,5 трлн руб. Минстрой и Банк России подготовили законопроект с общими правилами для неё.

Если закон примут, в долгую рассрочку застройщик сможет продать не больше четверти квартир. Платить можно будет не дольше трёх лет после ввода дома, и без процентов. Если вы раз за разом опаздываете с платежами, застройщик сможет потребовать весь остаток досрочно. Закон хотят ввести в сентябре 2027 года.

Что делать сейчас. Пока закона нет, условия рассрочки решает договор. Смотрите в нём три вещи: сколько стоит квартира в рассрочку и сколько, если заплатить сразу; что будет, если вы задержите платёж; когда квартира будет оплачена целиком. От последнего зависит налог при продаже. Брокер Art Estate запросит у застройщика обе цены и сравнит их.

Риск досрочного погашения. Когда новые правила заработают, частые опоздания с платежами обойдутся дорого. Если доход то есть, то нет, держите деньги на несколько платежей про запас.

Как устроена рассрочка в Москве и Петербурге, читайте в разборах о рассрочке в Москве и о рассрочке в Петербурге.

Как устроена покупка строящегося жилья в Дубае

В Дубае деньги за строящееся жильё защищены почти как в Москве: они идут на эскроу-счёт. Счёт открыт у эскроу-агента, то есть у банка, который держит деньги. Пока идёт стройка, за счётом следит RERA, регулятор рынка недвижимости Дубая.

Если проект не достроили, эскроу-агент обязан добиться одного из двух: проект достроят или дольщикам вернут их платежи. Перед покупкой брокер Art Estate проверит, что проект зарегистрирован в RERA и деньги идут на его эскроу-счёт. Договор на строящуюся квартиру ещё регистрируют в Земельном департаменте Дубая, эта запись называется Oqood, и без неё не обойтись.

Как платят. Сколько платить, пока идёт стройка, и сколько при получении квартиры, брокер Art Estate узнает у застройщика до подписи. Бывают и планы, где платят ещё и после ключей. Подробно о них читайте в разборе о рассрочке в ОАЭ.

Сборы. Земельному департаменту Дубая платят 4% от стоимости, обычно когда подписывают договор купли-продажи. Принято, что весь сбор платит покупатель. Документ по договору на строящееся жильё стоит 40 дирхамов. Регистрацию и административные сборы в конкретном проекте брокер Art Estate посчитает до сделки.

Кредит. Для строящегося жилья в ОАЭ свои правила ипотеки: банк даёт на него любому заёмщику не больше половины стоимости.

Кредит дают на срок до 25 лет. Какие правила у конкретного банка и под какой процент он даст деньги, брокер Art Estate узнает до покупки.

Виза инвестора. Золотую визу инвестора в Дубае дают тому, у кого недвижимость в сумме стоит от 2 млн дирхамов. Жильё в ипотеке тоже засчитывают. Иммиграционная служба Дубая даёт визу на десять лет и продлевает её на тех же условиях. На объект накладывают обременение: все десять лет, пока виза действует, продать его нельзя. На общем портале правительства ОАЭ у визы за недвижимость другой срок, пять лет. Какой срок верный, брокер Art Estate узнает в иммиграционной службе. Там же он до подписания договора спросит, засчитают ли в визу строящуюся квартиру.

Как вообще покупают недвижимость в Эмиратах, читайте в разборе о покупке недвижимости в ОАЭ.

Риски покупки на этапе стройки

Самое опасное со строящимся домом: его сдадут позже срока или не сдадут совсем. Счёт эскроу отчасти от этого защищает: пока дом не введён, ваши деньги лежат в банке. Без разрешения на ввод застройщик их не получит.

Просрочка. Сдали дом позже, и вам платят неустойку. Но банку вы всё равно платите каждый месяц, а жить в квартире ещё нельзя. Если снимаете жильё, отложите деньги на несколько месяцев, когда придётся платить и банку, и за аренду.

Срок счёта эскроу. Его считают от даты ввода дома, которую назначил застройщик, об этом мы писали выше. Перед подписанием брокер Art Estate сверит даты трёх документов: договора участия, договора счёта эскроу и проектной декларации.

Свой бюджет. Расторжений в этом году стало больше, и сумма по ним растёт быстрее, чем их число. Этот риск зависит от вас, и его легко снизить: посчитайте платёж до подписания, не забудьте про остаток сверх лимита льготной ипотеки и запас на месяцы просрочки.

Смена правил. Условия льготных программ может поменять одно ведомство. Если без льготы сделка не сложится, подайте заявку в банк заранее и не тяните с подписанием до последнего дня старых условий.

Дубай. От недостроя защищает эскроу-счёт под надзором RERA. Другой риск в кредите: на строящееся жильё банк покроет только часть цены. Остальное и сборы придётся платить из своих денег. Про риски дольщика в России подробно читайте в разборе о рисках дольщика.

Ошибки при выборе момента покупки

Чаще всего удачный момент упускают, потому что ждут подходящего месяца или неверно считают деньги. Вот ошибки, которые обходятся дороже всего.

От документов зависит, защищены ли ваши деньги и дадут ли вам вычет. Соберите их до подписания и не выбрасывайте, пока не продадите квартиру.

Как действовать с деньгами по шагам

Идите по порядку: сначала правила кредита, потом бюджет, потом дом. Если начать с дома, легко выбрать квартиру, которая не влезает в лимит или в платёж.

1. Первая неделя
   Найдите свою строку в таблице семейной ипотеки
   От числа детей и региона зависят ставка и лимит кредита
2. До выбора квартиры
   Получите одобрение банка
   Брокер Art Estate посчитает льготный кредит и кредит на остаток вместе
3. Перед подписанием
   Сверьте даты в трёх документах
   Проектная декларация, договор участия и договор счёта эскроу
4. Когда выбираете, как платить
   Решите, когда оплатите квартиру целиком
   С этого дня пойдёт срок владения для налога при продаже
5. После регистрации договора
   Внесите деньги на счёт эскроу
   Раньше деньги не вносите
6. После оплаты
   Подайте на вычет
   Добавьте отделку, если квартира куплена без неё

Если у вас семья с детьми. Отталкивайтесь от лимита семейной ипотеки. Дешевле всего квартира, которая в него укладывается. Если она дороже, остаток сверх лимита считайте отдельно.

Если вы берёте обычный кредит. Брокер Art Estate посчитает платёж сейчас и после декабрьского решения при нескольких ставках. Сравните эту разницу с тем, насколько может измениться цена квартиры, пока вы ждёте.

Если вы платите частями. Цену в рассрочку и цену, если платить сразу, сравнит брокер Art Estate. В договоре проверьте, что будет, если опоздаете с платежом. Если потом будете продавать квартиру, срок владения пойдёт только после последнего платежа.

Подобрать квартиру под ваш лимит кредита, бюджет и срок сдачи помогут брокеры Art Estate: оставьте заявку на подбор, и брокер посчитает варианты в рублях.

Если вы смотрите Дубай. Своих денег нужно не меньше половины цены строящейся квартиры и ещё от 7 до 10% на сборы. Если покупаете ради визы, не подписывайте договор, пока брокер Art Estate не получил ответ иммиграционной службы про строящееся жильё.

Частые вопросы

Выгодно ли ждать снижения ставки Банка России?
Смотря какой кредит вы берёте. Если берёте семейную ипотеку, ждать незачем: её процент назначает программа. С обычным кредитом всё решит декабрьское заседание, а его итог заранее не угадать. Посчитайте в рублях платёж сейчас и прикиньте, насколько может подорожать квартира, пока вы ждёте.

Что с договорами семейной ипотеки, которые подписали до 1 октября?
Новые условия только для договоров с этой даты. Раньше договоры заключали по прежней ставке, одной для всех регионов. Свою ставку посмотрите в кредитном договоре.

Можно ли получить проценты на деньги, которые лежат на счёте эскроу?
Нет. Закон о долевом строительстве прямо запрещает начислять на них проценты. Пока дом строится, деньги в сохранности, но ничего не приносят.

Что будет, если застройщик сдаст дом позже срока?
Он заплатит вам неустойку за каждый день просрочки. Как её считают и какие дни в неё не входят, мы разобрали выше, в разделе о том, во что обойдётся квартира в кредит. Как принять квартиру, когда дом сдадут, читайте в разборе о приёмке квартиры.

Можно ли включить в вычет ремонт в новостройке?
Можно, если по договору квартира куплена без отделки. Тогда отделку посчитают вместе с покупкой. Предел у такого вычета общий на покупку и отделку: ремонт входит в те же расходы на жильё.

Сколько своих денег нужно на строящуюся квартиру в Дубае?
Не меньше половины цены: больше банк на строящееся жильё не даст. Сверху добавьте сборы. Точную сумму по вашему проекту брокер Art Estate посчитает до подписи.