Как купить новостройку в Петербурге в рассрочку от застройщика без ипотеки

Рассрочку от застройщика в Петербурге оформляют тем же договором, что и обычную покупку квартиры в строящемся доме. В отдельных проектах Петербурга первый взнос составляет от 20% до 30% цены. Остаток вы вносите частями по графику. Закон требует закрыть всю цену до ввода дома. Кредитного договора с банком нет, и доход обычно подтверждать не нужно.

Как устроена рассрочка от застройщика

Квартиру в строящемся доме покупают по договору долевого участия. В законе о долевом строительстве вас называют дольщиком. Закон разрешает внести цену одним платежом или частями в срок, который назначает договор. Цена, сроки и порядок оплаты обязаны стоять в тексте договора. Если их там нет, договор считается незаключённым.

Договор долевого участия проходит государственную регистрацию и считается заключённым с её момента. Платежи начинаются после регистрации. Каждый платёж идёт через банк. Договор оформляют электронным документом с усиленной квалифицированной электронной подписью.

Счёт эскроу. Застройщик не получает ваши деньги на руки. Вы переводите их на счёт эскроу в банке, который вправе открывать такие счета. На этом счёте деньги ждут ввода дома, процентов на них не начисляют. Платёж считается внесённым в день, когда деньги поступили на счёт эскроу. Застройщик показывает банку разрешение на ввод, и банк перечисляет ему деньги не позже чем через десять рабочих дней.

Срок рассрочки. Договор со счётом эскроу должен предусматривать оплату всей цены до ввода дома. Плановый срок ввода указан в проектной декларации. Срок депонирования по счёту эскроу ограничен сроком ввода из декларации плюс шесть месяцев, с возможностью продления по заявлению.

Цена. После подписи цену меняют только по соглашению сторон. Это возможно, только если такой пересмотр разрешает сам договор. Найдите пункт о цене до подписи. Если там есть условия пересмотра, спросите застройщика, в каком случае цена может вырасти.

Петербург и Москва. Рассрочку регулируют федеральный закон о долевом строительстве, Гражданский и Налоговый кодексы. Поэтому правила в Петербурге те же, что в Москве. Взнос, график и надбавку назначает застройщик в своей программе. Как работает счёт эскроу, подробно разобрано в гайде об эскроу и договоре долевого участия.

Чем рассрочка отличается от ипотеки

Кто платит застройщику. В ипотеке часть цены оплачивают кредитными деньгами, а вы возвращаете банку кредит с процентами. В рассрочке договор связывает только вас и застройщика. Банк хранит деньги на счёте эскроу и кредита не выдаёт.

Кто проверяет вас. Перед ипотекой банк смотрит доход и кредитную историю. Застройщики платёжеспособность обычно не оценивают. В части программ не нужно подтверждать доход, проходить проверку кредитной истории, страховать жизнь и подписывать кредитный договор.

Какие бывают графики платежей

График платежей пишут в договоре. Платежи вносят раз в месяц, раз в квартал или в назначенные даты. Индивидуальный график часто обсуждают с менеджером застройщика. В части программ личный график выдают только после оплаты брони.

В отдельных программах цену делят на две или три части:

Сколько стоит рассрочка

В отдельных программах рассрочки процентов нет. Зато цена квартиры может быть выше, чем при полной оплате или покупке в ипотеку. Попросите оба расчёта письменно и сравните итоговую цену по выбранному графику.

Пошлины при сделке

Регистрация договора. Росреестр, служба государственной регистрации недвижимости, берёт пошлину за регистрацию договора и за регистрацию права собственности после ввода дома.

Регистрация права. Пошлина за право собственности зависит от стоимости, по которой квартиру оценило государство. Дальше эту стоимость называем государственной оценкой.

Государственную оценку для пошлины берут на дату обращения в Росреестр.

Порядок сделки в рассрочку

Договор долевого участия можно оформить электронным документом с усиленной квалифицированной электронной подписью.

1. До брони
   Сравните цену при полной оплате и в рассрочку
   Попросите оба расчёта письменно с итоговой суммой
2. Бронь
   Получите личный график платежей
   В части программ его выдают только после оплаты брони
3. Подпись
   Подпишите договор
   В договоре должны стоять цена, сроки, порядок оплаты и счёт эскроу
4. Регистрация
   Дождитесь регистрации договора
   Договор считается заключённым с этого дня, и платить начинают после него
5. После регистрации
   Внесите первый взнос на счёт эскроу
   Платёж засчитан в день, когда деньги пришли на счёт
6. До ввода дома
   Платите по графику
   Последний платёж приходится на срок до ввода
7. После ввода
   Подпишите передаточный акт
   После регистрации права получите выписку из реестра недвижимости

Первый взнос не затягивайте. Банк вправе в одностороннем порядке отказаться от договора счёта эскроу, если деньги на него не поступили больше трёх месяцев со дня заключения.

Рассрочка и ипотека на остаток

Многие программы разрешают перейти с рассрочки на ипотеку. В одних это право действует в любой момент до конца срока. Если нечем внести очередной платёж, часть застройщиков предлагает переход на ипотеку как выход.

Одобрение банка. Банк оценивает вашу платёжеспособность сам, и одобрение не гарантировано. Ипотеку на остаток никто не гарантирует. Если платёж по ипотеке окажется выше ожиданий или банк откажет, закрывать долг придётся своими деньгами.

Пересчёт цены. При переходе на ипотеку цену могут пересчитать по условиям ипотечной программы. Обычно так выходит дешевле, чем в рассрочку. Спросите застройщика до подписи, по какой цене будет пересчёт и к какому сроку банк должен перевести деньги.

Об ипотеке на новостройку подробно в гайде про ипотеку на новостройку.

Что будет при просрочке платежа

За просроченный платёж вы платите застройщику неустойку, денежный штраф за каждый день задержки. Он равен одной трёхсотой ставки рефинансирования от суммы просроченного платежа за день. Ставка рефинансирования равна ключевой ставке Банка России.

Просрочка может привести и к расторжению договора. Закон даёт застройщику право отказаться от договора. Условия зависят от того, как вы платите:

Порядок отказа закон расписывает по шагам:

1. Просрочка
   Застройщик присылает письменное предупреждение
   В нём он требует погасить долг и описывает последствия
2. Через 30 дней
   Застройщик вправе отказаться от договора при условиях закона
   Предупреждение должно быть получено или возвращено по указанным в законе причинам
3. Отказ
   Застройщик отправляет уведомление заказным письмом с описью вложения
   Договор расторгнут со дня отправки
4. После расторжения
   Росреестр погашает запись о договоре
   При оплате без заёмных средств деньги со счёта эскроу возвращаются не позже трёх рабочих дней после размещения предусмотренных законом сведений

Деньги у застройщика. При одностороннем отказе застройщика деньги, уплаченные ему, он возвращает в течение десяти рабочих дней. Удержать из этой суммы вашу неустойку он не вправе. Если вы за деньгами не обратились, застройщик переводит их в депозит нотариуса по месту своего нахождения.

Ипотека на часть цены. Если часть цены вы платили ипотекой, порядок возврата денег зависит от договора с банком, в том числе от условий о залоговом счёте.

Как договориться. У части застройщиков есть мягкое правило. Если предупредить менеджера заранее, платёж можно отложить на два месяца без штрафа и с прежней ценой. Пишите застройщику о задержке денег до даты платежа.

Готовая квартира в рассрочку

Готовую квартиру в рассрочку покупают по договору купли-продажи. Закон о долевом строительстве к нему не относится. Здесь действуют правила Гражданского кодекса о продаже в кредит. Договор считается заключённым, если в нём есть цена, порядок, сроки и размеры платежей.

Залог. С передачи квартиры и до полной оплаты квартира находится в залоге у продавца, если договор не говорит иное. Продать или заложить её без согласия продавца в это время не выйдет.

Пропущенный платёж. Если вы не внесли очередной платёж за переданную квартиру, продавец вправе отказаться от договора и потребовать её обратно, если договор не говорит иное. Это право пропадает, когда вы заплатили больше половины цены. За просрочку начисляют проценты, если закон или договор не предусматривает иное.

Цену и просрочку по нему регулирует закон о долевом строительстве.

В отдельных программах материнский капитал по договору купли-продажи готовой квартиры принимают на последний платёж. Социальный фонд перечисляет деньги после регистрации перехода права.

Риски рассрочки

У рассрочки есть риски: от отказа банка в ипотеке на остаток до потери денег при оплате вне счёта эскроу.

Ипотеки на остаток может не быть. Если вы рассчитываете закрыть последний платёж ипотекой, а банк откажет или ставка окажется выше, денег на платёж не будет. Дальше неустойка и риск расторжения договора.

Цена выше рынка. Рассрочка часто связана с завышенной ценой. При перепродаже такой квартиры можно потерять деньги.

Штрафы и потеря жилья. Даже небольшое нарушение сроков грозит штрафом, а в худшем случае потерей квартиры. Перед подписью найдите в договоре пункты о штрафах и прочитайте их целиком.

Нет кредитных каникул. Кредитные каникулы дают отсрочку платежей по кредиту в трудной ситуации. По рассрочке ими не воспользоваться. Семейную выплату для погашения ипотеки на рассрочку не направить.

Предварительный договор. Иногда рассрочку оформляют предварительным договором купли-продажи вместо договора долевого участия. Тогда не исключены двойные продажи одной квартиры. Если застройщик обанкротится, деньги, уплаченные мимо счёта эскроу, можно не вернуть.

Предел страховки. Деньги граждан на счёте эскроу застрахованы на 100% остатка, но не больше 10 млн рублей. Страховка действует со дня, когда деньги пришли на счёт, до ввода дома и регистрации права на первый объект долевого строительства в нём или до истечения срока депонирования.

Переуступка. Переуступка означает продажу прав по договору другому человеку до ввода дома. Часть застройщиков запрещает её до полной оплаты: сначала нужно закрыть рассрочку. Если вы покупаете с расчётом продать до ввода, спросите об этом до подписи.

Какие правила готовят для рассрочки

Банк России предложил ограничить штраф по рассрочке жилья 20% годовых от суммы просрочки. В договорах рассрочки после ввода дома штрафы могут доходить до 50% всей суммы долга.

Читайте пункт о штрафах в договоре до подписи и не рассчитывайте на будущие изменения правил.

Налоговый вычет при рассрочке

Имущественный налоговый вычет возвращает часть налога на доходы за покупку жилья. Он равен фактическим расходам на квартиру. Размер вычета не превышает 2 000 000 рублей. В расходы на квартиру в строящемся доме входит сумма, фактически уплаченная по цене договора. Надбавка за рассрочку, вписанная в цену договора, тоже её часть.

Когда появляется право. При покупке по договору долевого участия право на вычет появляется с даты передачи квартиры по акту. Заявить вычет можно после регистрации права собственности. Если акт подписан в 2023 году, а право зарегистрировано в 2024 году, право на вычет считается с 2023 года.

Как подать. Вычет получают за три предшествующих года. Для вычета подают в налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ. Есть и отдельный упрощённый порядок получения вычета. Неиспользованный остаток вычета переносится на следующие годы. Повторно вычет не дают.

Что не входит. Часть цены, которую оплатили работодатель, материнский капитал или бюджет, в вычет не входит.

Проценты. Отдельный вычет дают на фактически уплаченные проценты по договору займа (кредита), но не более 3 000 000 рублей. Его дают в отношении только одного объекта недвижимости. Рассрочку от застройщика оформляют без кредитного договора. Если рассчитываете на вычет по надбавке, спросите налоговую до сделки.

Как собрать документы и подать декларацию, разобрано в гайде о вычете при покупке квартиры.

Ошибки при покупке в рассрочку

Документы для сделки в рассрочку

До подписи попросите у застройщика проект договора и график платежей. Читайте их вместе: график должен совпадать с условиями договора до рубля.

Банковские выписки храните весь срок рассрочки. Они подтверждают, что платёж пришёл вовремя, и нужны для налогового вычета.

Что делать с деньгами

Решение зависит от того, сколько денег у вас на руках и откуда придёт последний платёж.

Вся сумма есть. Попросите цену при полной оплате и сравните её с ценой в рассрочку. Рассрочка оправдана, если разница в цене меньше того, что вам даёт свободная часть денег за срок рассрочки.

Есть половина и стабильный доход. Выберите график, где последний платёж вы закрываете своими деньгами. Держите запас хотя бы на два платежа: так задержка зарплаты или сделки по продаже другой квартиры не превратится в просрочку больше двух месяцев.

Остаток закроете ипотекой. До подписи получите в банке предварительное решение по ипотеке на сумму последнего платежа. Проверьте в договоре право перейти на ипотеку и порядок пересчёта цены. Держите запасной вариант на случай отказа банка.

Готовая квартира. Учтите правило половины цены: пока вы не заплатили больше половины, при пропуске платежа продавец вправе потребовать возврата переданной квартиры, если договор не говорит иное. Квартира после передачи остаётся в залоге до оплаты, если договор не предусматривает иное.

Материнский капитал. В отдельных программах по ДДУ его можно направить на любой платёж, а по договору купли-продажи готовой квартиры на последний. Эту часть цены в налоговый вычет не включают.

Коротко о частом

Нужно ли подтверждать доход для рассрочки от застройщика?
Обычно нет. В отдельных программах не нужно подтверждать доход, проходить проверку кредитной истории или страховать жизнь. Отвечать за платежи по графику всё равно вам.

Сколько стоит просрочка платежа?
За каждый день вы платите 1/300 ключевой ставки от суммы просроченного платежа. Больше трёх просрочек за двенадцать месяцев или одна дольше двух месяцев дают застройщику право расторгнуть договор.

Можно ли перейти с рассрочки на ипотеку?
В отдельных программах это разрешают в любой момент до конца срока. Банк решает сам, и одобрение не гарантировано. Цену при переходе могут пересчитать по условиям ипотечной программы.

Можно ли продать квартиру, пока рассрочка не закрыта?
В строящемся доме часть застройщиков запрещает переуступку до полной оплаты. Готовая квартира до последнего платежа обычно в залоге у продавца. Спросите об этом до подписи договора.

Дадут ли налоговый вычет, если я купил в рассрочку?
Да, на расходы до 2 000 000 рублей. Это можно сделать, когда квартиру передадут по акту и вы зарегистрируете право. В расходы входит всё, что вы заплатили по цене договора. Про вычет по надбавке за рассрочку спросите налоговую до сделки.

С чего начать, если решили покупать в рассрочку?
Сначала посчитайте, из каких денег вы внесёте последний платёж. Оставьте запас хотя бы на два платежа. Потом сравните цену при полной оплате и в рассрочку и прочитайте пункты договора о цене и штрафах. Чтобы не сравнивать дома в одиночку, оставьте заявку на подбор квартиры. Брокер Art Estate подберёт дома под ваш график платежей и посчитает разницу между полной оплатой и рассрочкой в рублях.