Как проверить застройщика перед покупкой квартиры

Застройщика проверяют по единой информационной системе жилищного строительства. Дольщики покупают квартиры по договору долевого участия. Каждый застройщик, который берёт их деньги, по закону обязан раскрывать в этой системе сведения о себе и о доме. Изменения в раскрываемых сведениях и документах он обязан выложить туда в течение трёх рабочих дней со дня внесения изменений.

Как устроена проверка застройщика

Проверка складывается из трёх частей. Первая часть про компанию. В ней видно, кто ею владеет, что она уже построила и сколько должна. Вторая про землю и разрешения: есть ли у застройщика права на участок и разрешение на стройку. Третья про сам дом и договор: что строят, кто строит, как идут работы и что именно вы подпишете.

Большая часть документов лежит в одном месте, в единой информационной системе жилищного строительства. Дальше по тексту она называется просто единой системой. Система собирает, хранит и размещает сведения о жилищном строительстве. Ведёт её единый институт развития в жилищной сфере.

Закон о долевом строительстве федеральный. Его требования к застройщику одинаковы в Москве и в Петербурге. Различаются городские органы, которые выдают разрешения и следят за стройкой.

Документы проверяют друг другом. Название застройщика в декларации должно совпасть с выпиской налоговой службы. Участок в декларации должен совпасть с выпиской из реестра недвижимости. Проект договора в единой системе должен совпасть с договором, который вам дают на подпись. Расхождение в любой паре служит поводом задать вопрос застройщику до того, как вы заплатите.

Как устроены сам договор и расчёты через банк, подробно разобрано здесь: счёт эскроу и договор долевого участия.

Что застройщик обязан выложить в единую систему

Перечень документов в единой системе задан законом. Среди обязательных сведений есть документы о компании и стройке. Если чего-то не хватает, спросите застройщика, когда документ появится, и запишите ответ.

Проектная декларация главная бумага в этом списке. В ней собраны сведения о компании, участке и будущем доме. Каждое изменение декларации остаётся в системе. Прочитайте изменения по порядку: что менялось, когда, какие сроки и какие подрядчики.

В той же системе ведутся два реестра. Первый, единый реестр застройщиков, показывает компании, которые строят по закону о долевом строительстве. Второй реестр называется единым реестром проблемных объектов. В нём видны дома, где у дольщиков трудности со сроками или с самим застройщиком. Сведения в обоих реестрах открыты для всех, кроме тех, которые закон закрывает.

Кто стоит за компанией

Выписка налоговой службы. Налоговая служба бесплатно выдаёт в электронной форме сведения о конкретной компании из государственного реестра юридических лиц. Выписку или справку присылают электронным документом с усиленной электронной подписью налоговой службы. Компанию находят по полному или короткому названию либо по её регистрационным номерам.

Сервис «Прозрачный бизнес» на сайте налоговой службы. Он показывает сведения об организациях, индивидуальных предпринимателях и их деятельности. Данные в нём обновляются ежедневно. Там видны:

• сведения из государственного реестра юридических лиц, выписку из него можно получить там же;
• сведения из реестра дисквалифицированных лиц;
• ограничения физических и юридических лиц при государственной регистрации;
• участие физического лица в организациях;
• финансовые показатели и численность сотрудников;
• налоговая задолженность и суммы правонарушений.

Владельцы в декларации. Проектная декларация называет учредителей застройщика с пятью и больше процентами голосов. Ещё в ней названы люди, которые в итоге контролируют компанию, и компании, входящие с застройщиком в одну группу. Сверьте эти имена с выпиской налоговой службы. Совпадение говорит, что декларация описывает ту самую компанию, которой вы будете платить.

Прошлые дома. В декларации перечислены проекты, в которых застройщик, его основное общество или дочерние общества этого основного общества участвовали за три года до публикации декларации. У каждого проекта указано местонахождение и срок ввода в эксплуатацию. Сравните этот список с разрешениями на ввод прежних домов в единой системе: так видно, какие дома компания довела до конца.

Деньги компании. Декларация показывает прибыль или убыток текущего года. Там же видно, сколько компания должна другим и сколько должны ей. Обе цифры даны на последнюю отчётную дату.

Что покажут по просьбе. Часть документов может не лежать в открытой части единой системы. Тогда застройщик обязан показать перечисленные законом документы о компании любому, кто попросит. Попросите отчёты и заключения аудиторов за срок до трёх лет работы компании.

Участок и разрешение на строительство

Дом стоит на земле, и права на эту землю указаны в проектной декларации. Там написано, какое право есть у застройщика на участок и каким документом оно подтверждено. Если участок принадлежит другому человеку или компании, декларация называет собственника. Там же стоят номер и площадь участка.

Права на участок проверяют по выписке из Единого государственного реестра недвижимости. Общедоступная выписка показывает:

• описание участка;
• зарегистрированные права на него;
• всё, что мешает свободно распоряжаться землёй: ограничения и обременения;
• чужие права на землю, которые заявлены, но ещё не зарегистрированы;
• требования, заявленные в суде;
• отметку, если у застройщика нет права брать деньги дольщиков на этом участке.

Последний пункт стоит проверить первым. Отметка может говорить, что такого права нет. Тогда застройщик не вправе собирать деньги дольщиков на этой земле. Если вы её увидели, договор с застройщиком не подписывайте до письменного объяснения от него.

Разрешение на строительство описано в той же декларации. В ней есть дата и номер разрешения. Там же срок его действия и орган, который его выдал. Сравните срок действия разрешения со сроком передачи квартиры в проекте договора.

Проект, подрядчики и фото стройки

Проверьте, кто проектирует дом и кто его строит. Если по закону нужна экспертиза проекта и результатов инженерных изысканий, проверьте её результаты.

Главного подрядчика проверьте так же, как застройщика. Найдите его в сервисе «Прозрачный бизнес» на сайте налоговой службы. Там видны сведения о нём из государственного реестра юридических лиц, и там же можно получить выписку. Посмотрите налоговую задолженность, суммы правонарушений и численность сотрудников подрядчика.

В декларации есть сведения о планируемом подключении дома к инженерным сетям и сетям связи и о плате за подключение. Если подключение не описано, задайте этот вопрос до брони.

По вашей просьбе как дольщика застройщик обязан показать разрешение на строительство и технико-экономическое обоснование проекта. Заключение экспертизы проектной документации показывают, если экспертиза требуется федеральным законом.

Фотографии стройки по закону размещают в единой системе. На них должно быть текущее состояние работ. Сравните снимки разных месяцев. Если на снимках не видно продвижения, спросите, как будут соблюдены сроки в декларации. Лучше всего съездить на площадку самому и сравнить увиденное со снимками.

Во что обойдётся проверка и из чего складывается цена

Электронную выписку о компании налоговая служба выдаёт бесплатно. Реестр застройщиков и реестр проблемных объектов открыты для всех. Перечисленные законом документы о компании, которых нет в открытой части системы, застройщик обязан показать по просьбе.

Цену договора долевого участия могут определить как цену одного квадратного метра общей площади, умноженную на общую площадь квартиры. Если в квартире есть лоджия, веранда, балкон или терраса, цену могут считать по общей приведённой площади. Для этих помещений действуют понижающие коэффициенты, их устанавливает федеральный орган власти.

Плата за подключение дома к сетям тоже указана в декларации. Спросите застройщика, входит ли она в цену квартиры или ложится отдельной строкой. Ответ сверьте с разделом о цене в проекте договора.

При расчётах через эскроу деньги за квартиру проходят через специальный счёт. Это банковский счёт для расчётов по договору долевого участия. Средства физического лица на таком счёте застрахованы в установленный законом период. Для выплаты нужно соблюсти её условия. Тогда при страховом случае вам возместят весь остаток на дату страхового случая. Возмещение не больше 10 млн рублей.

Если на счёте лежит больше этого предела, часть сверх него страховое возмещение не покрывает. Учтите это при дорогой квартире и спросите банк, как он предлагает поступить. Как устроен кредит на строящийся дом, разобрано здесь: ипотека на новостройку.

Как устроены договор и счёт эскроу

Договор долевого участия заключают письменно, и он проходит государственную регистрацию. Заключённым он считается с момента регистрации, если законом не предусмотрено иное. Подпись в офисе застройщика ещё не делает договор заключённым.

В договоре обязательно указывают:

• какую именно квартиру вы получите;
• срок передачи квартиры;
• цену и порядок оплаты;
• гарантийный срок;
• условие привлечения средств: взносы в компенсационный фонд или размещение денег на счетах эскроу.

Обязательные условия договора должны соответствовать сведениям проектной декларации на момент заключения договора. Договор могут подписать с расхождением. Такой договор суд может признать недействительным. Для этого нужен иск дольщика, который его заключил. Сверьте обязательные условия договора со сведениями декларации до подписи.

Счёт эскроу для расчётов по договору долевого участия открывают в уполномоченном банке. Деньги на него вносят после регистрации договора.

Проект договора лежит в единой системе. Распечатайте его и положите рядом с тем договором, который вам дали на подпись. Любой пункт, который отличается, попросите объяснить письменно до регистрации.

Риски строящегося дома

Главный риск строящегося дома связан со сроком. Застройщик может не успевать закончить стройку вовремя. Тогда он обязан прислать вам сведения об этом и предложение изменить договор. Сделать это он должен не позже чем за два месяца до срока по договору. Письмо приходит раньше просрочки, и у вас есть время его обдумать.

К проблемным объектам относятся дома, для которых срок завершения строительства или обязанность передать объект по зарегистрированному договору нарушены больше чем на шесть месяцев. Другое основание: банкротство застройщика с открытым конкурсным производством при применении специальных правил банкротства застройщиков. Такие объекты включают в единый реестр проблемных объектов.

Смотрите в реестр проблемных объектов и на свежие фотографии стройки.

Письмо о переносе. Прочитайте предложенный новый срок и остальные изменения договора. Не подписывайте изменения в тот же день. Сверьте предложение с фотографиями стройки и с изменениями декларации.

Расхождение договора и декларации. Договор с обязательными условиями, которые расходятся с декларацией, суд может признать недействительным по иску дольщика. Спор через суд занимает время и силы, и проще поймать расхождение до подписи.

Земля без права на деньги дольщиков. Отметка в выписке из реестра недвижимости говорит, что на этом участке застройщик деньги дольщиков брать не вправе. Риск виден заранее, если заказать выписку до брони.

Проверка банка. Счёт эскроу для расчётов по договору открывает уполномоченный банк. Проверьте, отвечает ли банк этому требованию.

Будущих переносов не покажет ни один документ. Проверка снижает риск. Вы видите долги, прошлые дома, землю, разрешение и стройку. Потом решаете, готовы ли ждать.

Порядок проверки по шагам

Проверку удобно пройти за несколько дней, до брони квартиры. Каждый шаг опирается на предыдущий, поэтому порядок лучше не менять.

1. До выбора дома
   Откройте единую систему
   Найдите застройщика в реестре застройщиков и убедитесь, что дома нет в реестре проблемных объектов
2. В тот же день
   Прочитайте проектную декларацию
   Владельцы, дома за три года, долги, участок, разрешение и подрядчики
3. До встречи с застройщиком
   Закажите выписку налоговой службы
   В сервисе «Прозрачный бизнес» на сайте налоговой службы посмотрите налоговую задолженность застройщика и суммы правонарушений
4. До брони
   Возьмите выписку из реестра недвижимости на участок
   Права, обременения, споры в суде и отметка о праве брать деньги дольщиков
5. На встрече
   Попросите показать разрешение и заключение экспертизы
   Заключение показывают, если экспертиза требуется по закону
6. До подписи
   Сверьте договор с декларацией
   Проверьте обязательные условия договора и сведения в декларации
7. После регистрации договора
   Внесите деньги на счёт эскроу
   Проверьте, что счёт открыт в уполномоченном банке
8. При передаче квартиры
   Примите квартиру вместе с инструкцией
   Запишите недостатки в день осмотра

Шаги с первого по четвёртый не требуют встречи с застройщиком. Всё это открыто или выдаётся по запросу в налоговую службу и реестр недвижимости. Если на одном из этих шагов нашлось расхождение, разговор с застройщиком начните с него.

Москва и Петербург проходят этот порядок одинаково, потому что закон один. Уточните, какой орган выдал разрешение и ведёт надзор. Подробно о выборе дома в Петербурге: как выбрать новостройку в Петербурге.

Приёмка квартиры и гарантии

Проверка застройщика не заканчивается на договоре. Застройщик обязан передать квартиру, качество которой отвечает договору, проектной документации, градостроительным регламентам и другим обязательным требованиям. На приёмке вы сверяете квартиру с этими бумагами.

Вместе с квартирой застройщик передаёт инструкцию по эксплуатации. В ней должны быть правила безопасного пользования квартирой и сроки службы самой квартиры, отделки, инженерного оборудования и конструкций. Попросите инструкцию при приёмке и сохраните её.

У квартиры могут быть недостатки, которые ухудшают её качество или делают её непригодной по договору. Тогда закон даёт вам три варианта на выбор, если договором не предусмотрено иное:

• потребовать, чтобы застройщик бесплатно устранил недостатки в разумный срок;
• потребовать соразмерно уменьшить цену;
• потребовать возместить ваши расходы на устранение недостатков.

Недостатки записывайте в день осмотра, с фотографиями и описанием. Так вы фиксируете, что увидели их при передаче. У застройщика остаётся меньше поводов спорить о сроках.

Ошибки при проверке застройщика

Большинство ошибок связано с тем, что проверку делают по красивым материалам вместо документов. Закон называет бумаги поимённо, и опираться стоит на них.

Ещё одна частая ошибка: читать декларацию один раз. Застройщик обновляет сведения, и каждое изменение видно в системе. Перед подписью договора откройте декларацию снова и проверьте, не поменялись ли срок, площадь или подрядчик.

Документы для проверки застройщика

Документы удобно собрать в четыре папки: из единой системы, из государственных реестров, по просьбе у застройщика и к подписи. Так видно, чего не хватает.

Деньги переводите в последнюю очередь. Сначала договор проходит регистрацию. Проверьте счёт эскроу в уполномоченном банке. Только после этого платите по графику из договора и храните подтверждение каждого платежа рядом с договором.

Частые вопросы

Где бесплатно посмотреть сведения о застройщике?
В единой информационной системе жилищного строительства лежат проектная декларация, проект договора, фотографии стройки и другие документы. Реестр застройщиков и реестр проблемных объектов открыты для всех. Электронную выписку о компании налоговая служба выдаёт бесплатно.

Как понять, что дом проблемный?
Найдите дом в едином реестре проблемных объектов в той же системе. Туда попадают дома с долгой просрочкой сдачи по зарегистрированным договорам. Ещё туда попадают дома застройщиков, признанных банкротами с открытым конкурсным производством. К таким застройщикам применяют специальные правила банкротства застройщиков.

Что делать, если пришло письмо о переносе срока?
Прочитайте предложенный новый срок и изменения договора. Сверьте предложение со свежими фотографиями стройки и изменениями декларации. Решение примите спокойно, без подписи в тот же день.

Обязан ли застройщик показать свою отчётность?
В открытой части единой системы документов может не быть. Тогда попросите показать учредительные документы компании и её отчётность за срок до трёх лет работы.

Защищены ли деньги на счёте эскроу?
Средства физического лица на счёте эскроу для расчётов по договору долевого участия застрахованы в установленный законом период. Для выплаты нужно соблюсти её условия. Тогда вам возместят весь остаток на дату страхового случая. Возмещение не больше 10 млн рублей. Такие счета открывают уполномоченные банки.

Чем проверка в Москве отличается от проверки в Петербурге?
Закон о долевом строительстве федеральный, и порядок проверки в обоих городах один. Уточните, какой городской орган выдал разрешение и ведёт надзор.