Как купить квартиру в московской новостройке в рассрочку от застройщика

Квартиру в строящемся доме Москвы можно купить в рассрочку от застройщика. В одной из программ московского застройщика первоначальный взнос от 10%. Остаток вы платите по графику. По закону всю цену нужно внести до ввода дома в эксплуатацию. Это момент, когда государство разрешает дом заселять. Договор вы подписываете напрямую с застройщиком. Банк в такой сделке кредит не выдаёт: он хранит ваши деньги на отдельном счёте до сдачи дома.

Как устроена рассрочка от застройщика

В строящемся доме рассрочку оформляют договором участия в долевом строительстве, коротко ДДУ. По нему вы платите за квартиру, которую застройщик ещё строит. Квартиру вы получаете после сдачи дома. В договоре обязательно стоят цена, сроки и порядок оплаты. Если этих условий нет, договор считается незаключённым: по закону его как будто нет.

ДДУ подписывают письменно, и действовать он начинает после государственной регистрации. Платить по нему можно только после регистрации и только безналично. Закон даёт два варианта оплаты. Можно внести всю сумму сразу. Можно платить частями в срок, который записан в договоре. Рассрочка и есть второй вариант.

Счёт эскроу. Каждый платёж вы переводите на счёт эскроу в уполномоченном банке. Это счёт, где деньги лежат до сдачи дома. Платёж считается внесённым в тот день, когда деньги поступили на счёт, и для графика важна именно эта дата. Проценты на остаток банк не начисляет.

Срок счёта. Деньги кладут на счёт на срок, который может быть дольше планового срока сдачи из проектной декларации не больше чем на шесть месяцев. Проектная декларация содержит сведения о доме и сроке ввода. Если дом задерживается сильнее, срок счёта тоже придётся менять.

Когда деньги получает застройщик. Застройщик показывает банку разрешение на ввод дома. Не позже чем через десять рабочих дней банк перечисляет деньги застройщику или направляет их на погашение его кредита либо на залоговый счёт, если это предусмотрено кредитным договором. До этого застройщик строит на свои и банковские деньги.

Страховка. Деньги граждан на счёте эскроу застрахованы. Возмещение равно 100% остатка на счёте, но не больше 10 млн рублей. Страховка действует со дня, когда деньги легли на счёт, до ввода дома и регистрации права на первую квартиру в нём либо до конца срока счёта. Подробнее о договоре и счёте в гиде как устроены эскроу и ДДУ.

Кредитора нет. Договор рассрочки связывает только вас и застройщика, кредитные организации в нём не участвуют. Во многих программах доход подтверждать не нужно, кредитную историю не проверяют, страховку жизни и кредитный договор не требуют. Обратная сторона та же: застройщики обычно не оценивают, хватит ли у вас денег на все платежи.

Льгот нет. Кредитные каникулы, то есть пауза в платежах по банковскому кредиту, на рассрочку не распространяются. Меры господдержки для погашения части долга по рассрочке тоже не действуют.

Готовый дом. Если дом уже сдан, квартиру продают по договору купли-продажи. Для такого договора в Гражданском кодексе есть правила о продаже в рассрочку. В договоре должны стоять цена, порядок, сроки и размеры платежей. Если вы пропустили платёж, продавец вправе отказаться от договора и потребовать квартиру назад, если договор не говорит иное. Это право пропадает, когда вы заплатили больше половины цены. До полной оплаты квартира остаётся в залоге у продавца, если договор не предусматривает другого.

Москва и Петербург. Рассрочку по ДДУ регулирует федеральный закон о долевом строительстве, поэтому в двух городах правила одни. Цифры Банка России о рассрочках даны по всей стране.

Какие бывают графики платежей

Первый взнос зависит от программы: встречаются предложения с первым взносом от 20% и от 30% стоимости квартиры. В одной из программ за место в паркинге первый взнос от 50%, за кладовую от 30%. Остаток платят ежемесячно, раз в квартал или в заранее назначенные даты. Индивидуальный график тоже обсуждают с менеджером.

Срок рассрочки в строящемся доме обычно зависит от даты ввода. Встречаются программы от шести месяцев до конца стройки и программы на срок до трёх лет. В некоторых программах личный график платежей выдают после оплаты брони. Поэтому до брони просите хотя бы пример расчёта.

Некоторые схемы делят цену на две или три части. Цифры в названии схемы показывают долю каждой части в цене квартиры.

Взнос и два транша. Есть схема, где после взноса остаток делят на две порции. Сначала вы вносите от 30% цены. Затем от 20% остатка платите равными суммами, последняя не позже чем за три месяца до ввода дома. Оставшиеся до 50% остатка вы вносите одним платежом за два месяца до ввода. Такая схема подходит, если к сдаче дома вы ждёте крупную сумму: от продажи другой квартиры или от бизнеса.

Готовые квартиры. В сданных домах бывают программы, где после взноса от 30% и ежемесячных платежей остаток гасят через срок от двенадцати до 24 месяцев. Закрывают его своими деньгами или ипотекой. Итоговая цена зависит от срока рассрочки и параметров объекта.

Материнский капитал. В некоторых программах по ДДУ материнский капитал направляют на любой платёж рассрочки, а по договору купли-продажи готовой квартиры только на последний. Социальный фонд перечисляет деньги после регистрации перехода права собственности, то есть когда квартиру уже записали на вас в госреестре.

Сколько стоит рассрочка: переплата, неустойка, пошлины

Рассрочка у застройщика обычно без начисления процентов. Платите вы за неё ценой: квартира в рассрочку обычно немного дороже, чем при 100% оплате или в ипотеку. В некоторых программах скидка растёт вместе с первым взносом. Максимальная скидка предусмотрена при полной оплате. Продажи в рассрочку нередко идут с завышением цены.

В части программ есть удорожание, поэтому спрашивайте об условиях прямо.

Как найти переплату. Попросите у застройщика две цены на одну и ту же квартиру: при полной оплате и в рассрочке по вашему графику. Разница между ними и есть цена рассрочки. Если менеджер называет только цену в рассрочке, сравнение вы сделать не сможете.

Цена после подписи. Изменить цену после заключения ДДУ можно только по соглашению сторон и только если сам договор это допускает. Часть застройщиков фиксирует цену при подписании до конца рассрочки. Проверьте в договоре, есть ли в нём условие о пересчёте цены.

Пошлины по сделке

Государство берёт пошлину за регистрацию договора и за регистрацию права собственности. Размер второй зависит от стоимости, по которой квартиру оценило государство.

| Что регистрируют | Условие | Пошлина | | --- | --- | --- | | ДДУ | для граждан | 700 ₽ | | Изменение или расторжение ДДУ, уступка прав по нему | соглашение об изменении, расторжении или уступке | 350 ₽ | | Право собственности | оценка выше 20 млн ₽ | 0,02% оценки, не меньше 0,02% цены сделки и не больше 500 000 ₽ | ### Неустойка за просрочку

За опоздание с платежом вы платите неустойку, то есть штраф за каждый день просрочки. Она равна одной трёхсотой ставки рефинансирования Банка России от просроченной суммы за каждый день. С 2016 года ставка рефинансирования равна ключевой ставке. Ключевая ставка это главная ставка Банка России. Ставка рефинансирования меняется вместе с ней.

Помните и о длине опоздания: просрочка дольше двух месяцев даёт застройщику право расторгнуть договор. Ключевая ставка меняется, поэтому перед расчётом посмотрите её на сайте Банка России.

Порядок сделки по шагам

Сделка в рассрочку проходит те же этапы, что и покупка за полную сумму. Отличие одно: оплата растягивается до ввода дома. Каждый платёж надо вовремя довести до счёта эскроу.

1. До брони
   Запросите две цены и проект договора
   Цена при полной оплате и в рассрочке показывает переплату
2. Бронь
   Уточните условия бронирования
   В некоторых программах личный график выдают после оплаты брони
3. Подписание
   Подпишите ДДУ электронной подписью
   Договор на регистрацию принимают только электронным документом
4. Регистрация
   Дождитесь регистрации договора
   До регистрации платить по ДДУ нельзя
5. Первый взнос
   Переведите взнос на счёт эскроу
   Без денег на счёте банк вправе закрыть его через три месяца
6. Стройка
   Платите по графику
   Платёж засчитывают в день поступления на счёт
7. Перед вводом
   Закройте остаток своими деньгами или ипотекой
   Заявку в банк подайте заранее
8. После ввода
   Подпишите передаточный акт
   Документы на регистрацию права подают электронно
9. После регистрации права
   Получите выписку из ЕГРН и заявите вычет
   Право на вычет возникает с даты акта

Электронный договор. С 1 марта 2025 года юридические лица подают документы на регистрацию прав в Росреестр только в электронной форме, бумажные возвращают без рассмотрения. Электронный ДДУ подписывают усиленной квалифицированной электронной подписью, которую выдаёт удостоверяющий центр. Скан бумажного договора электронным документом не считается.

Счёт без денег. Банк вправе отказаться от договора счёта эскроу, если на него больше трёх месяцев со дня заключения не поступило ни рубля. Первый взнос лучше перевести сразу после регистрации ДДУ.

Регистрация собственности. После передаточного акта документы на регистрацию права подают электронно. Выписка из ЕГРН, государственного реестра недвижимости, подтвердит регистрацию и понадобится для вычета.

Рассрочка и ипотека: как перейти на кредит

Многие программы разрешают закрыть рассрочку ипотекой. Варианты перехода такие:

• остаток гасят ипотекой за два месяца до даты ввода дома;
• остаток гасят ипотекой в любой момент рассрочки;
• на ипотеку переводят часть рассрочки, если нечем внести очередной платёж.

Решение о кредите принимает банк. Он сам оценит ваш доход, и одобрение никто не гарантирует. При переходе на ипотеку цену могут пересчитать по условиям ипотечной программы. Обычно она выходит ниже цены в рассрочке.

Снижение ипотечных ставок никто не гарантирует. Если к концу рассрочки платёж по ипотеке окажется выше ожиданий или банк откажет, закрыть остаток будет трудно. Тогда до ввода дома придётся искать всю сумму своими деньгами.

Скрытое удорожание в ипотеке. Похожая история была с ипотекой, где застройщик доплачивал банку за низкую ставку. Жильё по таким схемам покупали по завышенной цене. С 1 января 2025 года действует стандарт защиты прав ипотечных заёмщиков: по нему банк не вправе получать от застройщика вознаграждение за пониженную ставку по ипотеке, если из-за этого растёт цена жилья. Как устроен кредит на квартиру в строящемся доме, в гиде об ипотеке на новостройку.

Риски рассрочки: просрочка и расторжение

При полной оплате застройщик вправе расторгнуть договор, если вы опоздали дольше чем на два месяца. При рассрочке основание другое: систематическая просрочка. Закон считает систематической просрочкой больше трёх опозданий за двенадцать месяцев. Второе основание: одно опоздание дольше двух месяцев.

Расторжение идёт по шагам, и у вас есть время погасить долг.

1. Просрочка
   Вы пропускаете платёж
   Каждый день начисляется неустойка
2. Предупреждение
   Застройщик присылает письменное требование
   В нём он требует погасить долг и описывает последствия
3. Через 30 дней
   Застройщик вправе отказаться от договора, если долг не погашен
   Нужно получение предупреждения или возврат письма по указанным в законе основаниям
4. Уведомление
   Застройщик отправляет отказ заказным письмом с описью вложения
   Договор расторгнут со дня отправки
5. Возврат денег
   Уплаченное возвращают по правилам для ДДУ и счёта эскроу
   При возврате застройщиком неустойку из этой суммы не удерживают

Письмо, которое вы не получили. Предупреждение считается доставленным, даже если заказное письмо вернулось с отметкой, что вы отказались его получать или не живёте по адресу. Держите в договоре актуальный адрес и следите за почтой.

Возврат денег. Если застройщик возвращает уплаченное и вы не пришли за деньгами, он кладёт их в депозит нотариуса по месту своего нахождения. Деньги, которые ещё лежат на счёте эскроу, возвращает банк. Сначала Росреестр погашает запись о регистрации договора. Без ипотеки деньги приходят на ваш счёт не позже чем через три рабочих дня после того, как сведения появятся в единой информационной системе жилищного строительства. При ипотеке деньги идут на залоговый счёт по договору с банком.

Пауза в неустойке. Период с 22.03.2024 до 31.12.2025 не учитывается при начислении неустойки за просрочку платежа по закону о долевом строительстве. За дни после этой паузы неустойку снова считают по обычным правилам.

Штрафы по договору. За просрочку договор может назначить штраф. После ввода дома он доходит до половины всей суммы долга. Банк России предлагает ограничить штраф по рассрочке жилья 20% годовых от суммы просрочки. Даже при небольшом нарушении сроков можно потерять квартиру и заплатить штраф.

Предварительный договор. Иногда рассрочку оформляют предварительным договором купли-продажи, то есть обещанием заключить основной договор позже. При оплате мимо счёта эскроу деньги идут застройщику. Возможны двойные продажи одной квартиры. При банкротстве застройщика такие деньги можно не вернуть.

Перепродажа. В части программ переуступить квартиру до полной оплаты нельзя: сначала закрывают рассрочку. Завышенная цена мешает и после сдачи дома. Продать такую квартиру на вторичном рынке без потерь вряд ли получится.

Сдвиг платежа. Часть застройщиков соглашается отложить платёж на два месяца без штрафа и с прежней ценой, если предупредить менеджера заранее. При систематических просрочках условия сделки пересматривают. Не успеваете с платежом? Предупредите продавца до его даты.

Новые правила рассрочки: что готовит Минстрой

В первом квартале 2025 года на рассрочку пришлось около 40% сделок на первичном рынке. В прежние годы её доля не превышала 10-20%. Долг граждан перед застройщиками по рассрочкам рос:

Рассрочка занимает заметную часть продаж жилья. Отсюда интерес государства к новым правилам.

Банк России и Минстрой обсуждают регулирование рассрочки на жильё. Среди обсуждаемых мер: переход квартиры в собственность покупателя с залогом до погашения долга и ограничение штрафов.

Налоговый вычет при покупке в рассрочку

Рассрочка не мешает получить имущественный вычет, то есть вернуть часть уплаченного налога на доходы. Вычет равен фактическим расходам на квартиру. Размер вычета не превышает 2 000 000 рублей. В расходы на квартиру в строящемся доме входит сумма, которую вы фактически заплатили по цене договора.

Когда возникает право. По ДДУ право на вычет возникает с даты передачи квартиры по акту. Заявить его можно после регистрации права собственности. Пример: акт подписан в 2023 году, право зарегистрировано в 2024-м, право на вычет возникает с 2023 года.

Как подать. Вычет получают за три предшествующих года. Вычет дают по налоговой декларации, которую подают после окончания года. Получить его можно и через работодателя до конца года, если налоговая подтвердит ваше право. Неиспользованный остаток вычета переносится на следующие годы.

Ограничения. Повторно получить использованный вычет нельзя. Если лимит использован не полностью, остаток можно перенести на другие объекты. Его нет на часть цены, которую оплатили работодатель, материнский капитал или бюджет. Вычета нет и тогда, когда продавец и покупатель по закону считаются взаимозависимыми.

Проценты. Отдельный вычет по процентам Налоговый кодекс даёт по договору займа или кредита: не больше 3 000 000 рублей и только по одному объекту. Рассрочку застройщик даёт без кредитного договора. Если в программе есть удорожание, до подачи декларации уточните в налоговой, как его учтут.

Как работает вычет при любой покупке, в гиде о вычете при покупке квартиры.

Ошибки при покупке в рассрочку

Самые дорогие ошибки с рассрочкой делают до подписи договора. В этот момент взнос кажется маленьким, срок кажется длинным.

Договор читайте целиком, вместе с разделом об ответственности. В нём бывают штрафы сверх неустойки по закону. Деньги, которые вы копите на будущие платежи, тем временем обесценивает инфляция. Держите их там, где вы сможете снять нужную сумму к дате графика.

Документы и вопросы для сделки в рассрочку

До подписи сверьте договор с тем, что обещали на словах. Сверьте условия из списка с текстом ДДУ.

С деньгами на рассрочку удобно действовать по порядку.

1. До выбора квартиры
   Отложите первый взнос и запас на несколько платежей
   Запас закроет месяц, когда доход задержится
2. До подписи
   Узнайте в банке, дадут ли ипотеку на остаток
   Ответ банка подскажет, какой график брать
3. Каждый месяц
   Платите за несколько дней до даты графика
   Платёж засчитают в день поступления на счёт эскроу
4. После ввода
   Соберите выписки по всем платежам
   Они понадобятся для вычета

Если доход нестабилен, выбирайте график с ровными платежами и меньшим последним траншем. Так одна задержка денег не превратится в просрочку дольше двух месяцев.

Коротко о частом

Рассрочка от застройщика правда без процентов?
Проценты обычно не начисляют. Переплата сидит в цене. В части программ к остатку добавляют надбавку. Скидка при полной оплате там больше. Сравните две цены на одну квартиру, и вы увидите стоимость рассрочки в рублях.

Что будет, если я пропущу один платёж?
Начнётся неустойка за каждый день опоздания. Застройщик вправе отказаться от договора после одного опоздания дольше двух месяцев или после четвёртого опоздания за двенадцать месяцев. Сначала застройщик шлёт письменное предупреждение. Расторгнуть договор он вправе не раньше чем через 30 дней после того, как направил предупреждение. И только если долг всё ещё не погашен. Предупреждение считается полученным, даже если письмо вернулось по причинам из закона.

Можно ли продать квартиру до конца рассрочки?
В части программ нельзя: сначала закрывают рассрочку. Уступку ДДУ оформляют соглашением, пошлина за его регистрацию 350 рублей. Спросите о перепродаже до подписи.

Можно ли платить материнским капиталом?
В некоторых программах по ДДУ можно направить материнский капитал на любой платёж рассрочки. По договору купли-продажи готовой квартиры его можно направить только на последний платёж. Вычета на часть цены, оплаченную материнским капиталом, нет.

Защищены ли деньги, которые я плачу по графику?
По ДДУ каждый платёж идёт на счёт эскроу, застройщик получает деньги только после ввода дома. Деньги граждан на этом счёте застрахованы. Деньги, уплаченные по предварительному договору мимо счёта, при банкротстве застройщика можно не вернуть.

Получу ли я налоговый вычет, если покупаю в рассрочку?
При соблюдении условий получите. Вычет считают по тому, что вы фактически заплатили по цене договора. Право на него возникает с даты передаточного акта. Заявить вычет можно после регистрации собственности.