Приёмка квартиры в новостройке в Москве и что проверить в день осмотра

Начать приёмку квартиры в новостройке нужно в срок из договора долевого участия. Если договор такого срока не называет, у вас семь рабочих дней со дня, когда вы получили сообщение о готовности квартиры. Договор долевого участия, или ДДУ, это договор, по которому вы платите за квартиру в строящемся доме. Человека, который купил квартиру по такому договору, закон называет дольщиком.

В день осмотра вы решаете, подписывать ли передаточный акт. Передаточный акт это документ о передаче квартиры. Пока подписи нет, вы вправе потребовать акт о несоответствиях. В него записывают недостатки. Подписывать передачу вы вправе отказаться, пока застройщик не исполнит обязанность их устранить.

Правила приёмки одни для Москвы и Петербурга. Их задаёт закон о долевом строительстве, поэтому сроки и права дольщика в двух городах совпадают.

Как устроена приёмка квартиры по закону

Главное требование закона к застройщику касается качества. Квартира должна соответствовать договору, проектной документации и градостроительным регламентам. Проектная документация это чертежи и описания, по которым строили дом. Градостроительные регламенты это правила застройки участка. Кроме них, квартира должна отвечать другим обязательным требованиям.

Передать квартиру застройщик вправе только после разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Это документ о том, что дом достроен и его можно эксплуатировать. Сверьте, что разрешение выдано на тот корпус, где ваша квартира.

Передачу оформляют передаточным актом или другим документом о передаче. В акте стоят дата передачи и основные характеристики квартиры. Отдать ключи раньше срока из договора застройщик не вправе, если договор прямо не разрешает досрочную передачу.

Вместе с ключами вам обязаны передать инструкцию по эксплуатации. В ней описаны правила безопасного пользования квартирой и сроки службы отделки, инженерных систем, конструкций и изделий. Инженерные системы это трубы, проводка, отопление и вентиляция. Храните инструкцию рядом с договором и актом.

Как устроен сам договор долевого участия, разобрано отдельно. Обязанности застройщика при передаче удобно держать перед глазами одной таблицей.

Сроки: от сообщения о готовности до передачи

Срок передачи квартиры записан в договоре. Для всех дольщиков одного дома или одного этапа стройки этот срок должен быть единым. После разрешения на ввод застройщик обязан передать квартиру не позже этого срока.

Сообщение о готовности обязано прийти за месяц до срока передачи или раньше. Бывает, что договор называет отдельную дату начала передачи. Тогда сообщение должно прийти за 14 рабочих дней до этой даты или раньше.

Способов отправить сообщение два. Первый: заказное письмо с описью вложения и уведомлением о вручении. Второй: вручение лично под расписку. Письмо придёт на адрес, который вы указали застройщику, поэтому о переезде сообщите ему письменно.

Получив сообщение, начинайте приёмку в срок из договора. Если договор срока не называет, считайте семь рабочих дней со дня получения. Выходные и праздники в этот счёт не входят.

1. За месяц до срока передачи или раньше
   Приходит сообщение о готовности
   Отметьте дату, когда получили письмо
2. Срок из договора или семь рабочих дней
   Вы начинаете приёмку
   Если договор называет свой срок, действует он
3. День осмотра
   Вы осматриваете квартиру
   Недостатки записывают в акт до подписи передачи
4. Два месяца после срока передачи
   Возможен односторонний акт
   Только если вы уклонялись от приёмки без основания

С 1 января по 31 декабря 2026 года включительно из правила единого срока есть исключение. Срок передачи одной квартиры стороны вправе изменить отдельно от соседних. Сделать это можно только после разрешения на ввод. Второе условие: проектная декларация не меняется. Проектная декларация это публичное описание проекта от застройщика.

Предложили сдвинуть срок вашей квартиры, просите соглашение на бумаге. Перед подписью проверьте, что разрешение на ввод уже выдано.

Осмотр со специалистом: особые правила 2026 года

С 1 января по 31 декабря 2026 года включительно квартиру принимают по особым правилам. Правила действуют один год. В конце года они перестанут действовать. Вот что меняется для вас.

Главное, что они меняют на осмотре, касается спора. Бывает, что на осмотре нашли существенные нарушения качества. Бывает и так, что вы с застройщиком не сошлись в перечне недостатков. В таких случаях с 1 января по 31 декабря 2026 года включительно акт осмотра составляют со специалистом. Позаботиться об этом должны вы и застройщик вместе. Специалист здесь строительный эксперт. Его привлекают к осмотру.

Перед осмотром спросите, кто будет специалистом и какая у него квалификация. Попросите документ, который её подтверждает. Дату совместного осмотра согласуйте письменно, чтобы у вас осталось подтверждение.

Пока передача не подписана, требуйте акт о несоответствиях. Это ваше право по закону о долевом строительстве. Подпись можно не ставить, пока недостатки не исправят.

Что проверить в день осмотра

Осмотр сверяет квартиру с договором и проектной документацией. Возьмите их с собой. В договоре записаны характеристики квартиры и отделка, если её обещали. Записывайте каждый недостаток, который заметили, даже мелкий.

1. Накануне
   Соберите бумаги
   Договор, сообщение о готовности, данные разрешения на ввод
2. У двери
   Сверьте номер квартиры и корпус
   Данные должны совпасть с договором
3. В квартире
   Пройдите комнаты по группам
   Конструкция, инженерия, окна и двери, сантехника, отделка
4. Перед подписью
   Перечитайте акт
   Найденные недостатки должны стоять в тексте

Удобно идти по тем же группам, на которые закон делит гарантию и претензии:

• конструкция: стены, перекрытия, балконы, всё, что держит квартиру;
• инженерное оборудование: системы, которые подают в квартиру воду, тепло и электричество;
• окна и двери: открываются ли, плотно ли закрываются, целы ли стёкла и петли;
• сантехника: краны, трубы под раковиной, ванна, унитаз;
• отделка: стены, полы и потолки, если квартиру передают с отделкой.

Каждый недостаток снимайте дважды. Первый кадр общий, по нему видно комнату. Второй кадр крупный, по нему видно сам дефект. Пара таких снимков пригодится, если спор дойдёт до специалиста или суда.

В акте описывайте недостаток так, чтобы его понял посторонний человек. Назовите комнату, место и сам дефект: «скол на подоконнике в спальне у правого края». Общая запись про замечания к отделке в споре почти ничего не доказывает.

Перед подписью сверьте сам передаточный акт. В нём должны стоять дата передачи и основные характеристики квартиры. Номер квартиры, корпус и площадь сверьте с договором.

Что делать, если нашли недостатки

Закон даёт выбор, если квартира построена с отступлениями от договора или обязательных требований. Если договор не устанавливает иное, вы вправе потребовать одно из трёх:

1. Бесплатно исправить недостатки в разумный срок.
2. Уменьшить цену договора на сумму, которая соответствует недостаткам.
3. Возместить ваши расходы на исправление.

Требования предъявляют в пределах гарантийного срока. Гарантийный срок это время, когда застройщик отвечает за недостатки после передачи.

Бывает, что качество нарушено существенно или недостатки не исправили в разумный срок, который вы установили. Тогда закон разрешает вам в одностороннем порядке отказаться от договора. Отказ даёт право потребовать назад деньги и проценты.

Спор о качестве готовой квартиры решают с застройщиком по закону о долевом строительстве. Не договорились, спор решает суд. Требование пишите письменно. Копию с отметкой о получении храните у себя.

Пункт договора «принять квартиру при любых устранимых недостатках» обязательным для вас не становится. Суд признал ущемляющим права дольщика условие, которое обязывает безусловно принять квартиру с такими недостатками.

Гарантия после получения ключей

Гарантийный срок записан в договоре, но закон ставит нижнюю границу. Для разных частей квартиры она своя, и отсчитывают её с разных дней.

Срок на оборудование запишите в календарь отдельно. Его считают с первого передаточного акта в доме. Если вы принимали квартиру позже соседей, часть этого срока к вашей приёмке уже прошла.

Отделка защищена короче всего. Всё, что заметили в первые месяцы жизни в квартире, записывайте и отправляйте застройщику письменным требованием. Ждать конца года рискованно: недостаток, найденный поздно, может выйти за пределы гарантии.

Регистрация права собственности после акта

После передачи право собственности на квартиру регистрирует государство. Подать заявление о регистрации обязан застройщик. Подать его он обязан в электронном виде.

1. После государственного учёта квартиры
   Заявление уходит в Росреестр
   Застройщик обязан подать его не позже 30 рабочих дней со дня акта
2. После приёма заявления
   Росреестр регистрирует право
   Семь рабочих дней, при подаче через МФЦ девять
3. После регистрации
   Вы получаете выписку
   Передать выписку обязан застройщик

Росреестр это государственная служба, которая ведёт реестр недвижимости. МФЦ это центр госуслуг. Выписка из госреестра недвижимости подтверждает, что квартира записана на вас.

Срок застройщика считают со дня подписания передаточного, одностороннего или другого документа о передаче. Начинается он после того, как квартиру поставили на государственный учёт.

Срок прошёл, а выписки нет, спросите застройщика письменно, когда подано заявление. В выписке сверьте номер квартиры, площадь и своё имя с договором и актом. Квартира в ипотеке оформляется со своими особенностями, они собраны в разборе ипотеки на новостройку.

Во что обойдутся просрочка и недостатки отделки

Опоздание с передачей стоит застройщику денег. Если срок из договора нарушен, вам полагается неустойка. Неустойка это деньги, которые застройщик платит за каждый день просрочки.

Закон считает неустойку от одной трёхсотой ставки рефинансирования за день. Для гражданина эту сумму удваивают. Выходит одна сто пятидесятая ставки от цены договора за каждый день просрочки. Ставка рефинансирования это ставка Центрального банка. В расчёт берут ту, что действует на день исполнения обязательства.

Требование о неустойке пишите застройщику письменно. Укажите срок из договора и дату, когда квартиру вам передали.

Расходы на исправление отделки устроены иначе. Для части требований действует предел. Речь об отделке, окнах, дверях, сантехнике, изделиях и оборудовании. По таким требованиям общая сумма взыскания с застройщика не может превышать 3 % цены договора. Взыскание здесь означает деньги, которые суд обязывает застройщика выплатить. Больше получить можно, только если договор это прямо разрешает.

Прежде чем тратить свои деньги на дорогой ремонт отделки, откройте договор и найдите пункт об этом пределе.

Риски на приёмке

Самый неприятный риск это акт, который застройщик подписывает без вас. Это односторонний акт. Застройщик вправе его составить через два месяца после срока передачи из договора, если вы уклонялись от приёмки или отказались от неё без основания.

Основание отказаться у вас есть, когда вы потребовали акт о несоответствиях и ждёте исправления. Молчание и неявка таким основанием не считаются.

С даты одностороннего акта на вас переходит риск случайной гибели квартиры. Это значит, что потери от её порчи без вины сторон ложатся на вас. Составить такой акт застройщик может в двух случаях. Первый: он знает, что вы получили сообщение. Второй: письмо вернулось, потому что вы отказались его забрать или вас не оказалось по адресу.

Второй риск в короткой гарантии на отделку. Её минимальный срок один год со дня передачи.

Третий риск в пределе взыскания за отделку, окна, двери и сантехнику. Дорогой ремонт сверх этого предела может остаться за ваш счёт, если договор не даёт больше.

Четвёртый риск в датах. Временные правила действуют с 1 января по 31 декабря 2026 года включительно. Порядок осмотра после этой даты уточните заранее.

Пятый риск в разрешении на ввод. Без него квартиру не передают. Передача, оформленная раньше, спорна с первого дня.

Ошибки в день осмотра

Большинство потерь на приёмке начинается с одной пропущенной бумаги или одного устного обещания.

Акт с перечнем недостатков, акт осмотра и письменное требование храните вместе. Эти три бумаги нужны в любом споре.

Документы для приёмки

На осмотр берите бумаги, по которым будете сверять квартиру. Без договора на руках трудно спорить о характеристиках и отделке.

После осмотра у вас на руках появляются бумаги, которые понадобятся в споре и при оформлении права. Каждую храните в оригинале и снимите копию.

Недостатки нашлись уже после передачи, к пакету добавляется письменное требование застройщику. Копию с отметкой о получении держите вместе с актом.

От сообщения до выписки по шагам

Приёмка занимает несколько недель, а гарантия тянется годами. Удобнее держать всю дорогу в одном плане.

1. Получили сообщение
   Отметьте дату получения
   С неё идёт срок на начало приёмки
2. До осмотра
   Проверьте разрешение на ввод
   Сверьте корпус с договором
3. На осмотре
   Запишите недостатки в акт
   Снимок и описание к каждому
4. Если спор
   Потребуйте акт осмотра со специалистом
   Дату осмотра согласуйте письменно
5. После исправления
   Подпишите передаточный акт
   Проверьте дату и характеристики квартиры
6. Первый год
   Следите за отделкой
   Недостатки заявляйте письменно в гарантийный срок
7. После регистрации
   Получите выписку
   Сверьте её с договором и актом

Все бумаги приёмки храните одной папкой до конца самого длинного гарантийного срока на квартиру.

Частые вопросы

Можно ли не подписывать акт, если в квартире недостатки?
Да. До подписи передаточного акта вы вправе потребовать акт о несоответствиях и не подписывать передачу, пока застройщик не исправит недостатки.

Что будет, если не прийти на приёмку?
Через два месяца после срока передачи из договора застройщик вправе оформить односторонний акт. Для этого он должен знать, что вы получили сообщение, или письмо должно вернуться из-за отказа или отсутствия адресата.

Могут ли передать квартиру раньше срока?
Только если договор прямо разрешает досрочную передачу. Без разрешения на ввод квартиру не передают вовсе.

Нужен ли специалист на осмотре?
С 1 января по 31 декабря 2026 года включительно его привлекают в двух случаях: нашли существенные нарушения требований к качеству квартиры или у вас с застройщиком разногласия о перечне недостатков. В остальных случаях акт осмотра со специалистом не нужен.

Сколько ждать выписку после подписания акта?
Сначала квартиру ставят на государственный учёт. Потом застройщик обязан направить заявление о регистрации права в Росреестр, не позже 30 рабочих дней со дня подписания акта. Росреестру на регистрацию нужно семь рабочих дней.

Что делать с деньгами после приёмки?
Порядок зависит от того, чем закончился осмотр:
1. Квартира без замечаний: подпишите акт, дождитесь выписки и проверьте её.
2. Недостатки нашли: выберите исправление, уменьшение цены или возмещение расходов и заявите выбор письменно.
3. Качество нарушено существенно: вы вправе отказаться от договора и потребовать деньги с процентами.
4. Срок передачи сорван: заявите застройщику неустойку письменно.