Покупка квартиры в новостройке: риски дольщика и как их снизить

Главный риск дольщика в том, что вы платите за квартиру, которой ещё нет. Закон о долевом строительстве держит ваши деньги на счёте эскроу до ввода дома, и застройщик получает их только после этого. Страховка по такому счёту покрывает остаток в пределах 10 млн рублей в одном банке. Срок, цену и качество защищают договор, неустойка за просрочку и гарантия на квартиру.

Как устроена покупка по договору долевого участия

Договор участия в долевом строительстве, коротко ДДУ, оформляет покупку квартиры в доме, который ещё строят. Его заключают только в письменной форме. Затем договор проходит государственную регистрацию. Заключённым он считается с момента регистрации.

Закон требует, чтобы в договоре стояли обязательные условия: квартира, срок передачи, цена, гарантия и способ оплаты. Если хоть одного нет, договор считается незаключённым. Прочитайте эти пункты до подписи и найдите каждый.

Договор сверяют с декларацией на день подписания. Если они расходятся, суд может признать договор недействительным. Подать такой иск вправе вы как дольщик.

Цена договора после подписания меняется только по соглашению сторон. Для этого сам договор должен описывать, в каких случаях и на каких условиях её меняют. Найдите это условие заранее. Отдельно посмотрите, как пересчитают цену, если площадь квартиры изменится.

Деньги вы вносите на счёт эскроу. Так называют специальный счёт в банке, где цена квартиры ждёт окончания стройки. Застройщик получает эти деньги после ввода дома в эксплуатацию, когда государство разрешило дом использовать. Пока идёт стройка, он строит на кредит банка или на свои деньги.

Ваша обязанность заплатить считается выполненной, когда деньги пришли на счёт эскроу в банке. Подробности о договоре и счёте собраны в гайде об эскроу и ДДУ.

Договор и счёт эскроу устроены по одному федеральному закону. Поэтому в Москве и Петербурге правила сделки одинаковы. Различается то, где проверять окружение участка.

Что проверить у застройщика до подписи

Брать деньги граждан застройщик вправе только после трёх условий:

• получил разрешение на строительство;
• разместил проектную декларацию;
• зарегистрировал право собственности, аренды или субаренды на участок.

Компания может собирать деньги без такого права или с нарушением закона. Тогда вы вправе потребовать их назад немедленно. Сверху полагаются проценты за пользование чужими деньгами в двойном размере. Убытки сверх этих процентов вы тоже вправе взыскать.

Сведения о проекте застройщик обязан раскрывать в Единой информационной системе жилищного строительства. Её открытый сайт называется наш.дом.рф. Раскрытыми сведения считаются только после того, как появились в системе. Проверяйте проект там, рекламный буклет системы не заменит.

Изменения в документах застройщик выкладывает в течение трёх рабочих дней. Откройте и прежние версии декларации. По ним видно, что в проекте менялось и как сдвигался срок. Фотографии стройки появляются в системе ежемесячно, сравните последние снимки с обещанной стадией работ.

Годовую бухгалтерскую отчётность застройщика обязательно проверяет аудитор. Промежуточный отчёт компания составляет раз в квартал.

Против застройщика могут начать процедуру банкротства. Об этом станет известно не позже чем через три рабочих дня. Поэтому проверяйте застройщика перед подписью. И снова перед каждым крупным платежом.

Москва. В городском портале градостроительных данных ГИС ОГД собраны сведения и документы о застройке территорий, о существующих и планируемых зданиях. Найдите там участок и посмотрите, что собираются строить рядом.

Петербург. В градостроительный план участка город включает ограничения на его использование. Среди них зоны охраны объектов культурного наследия, санитарно-защитные и водоохранные зоны. Проверьте, какие из них касаются вашего участка.

Школу, метро, дорогу или парк из рекламы считайте обещанием, пока не увидите документ по конкретному объекту. Попросите у застройщика бумагу, на которой держится обещание. Нет бумаги, решайте так, будто этого объекта не будет.

Риски дольщика: где деньги защищены слабее

Счёт эскроу держит деньги в банке до ввода дома. Слабые места остаются вокруг него: банк, способ расчёта, цена переуступки, срок и качество квартиры. Каждый риск снижается своим действием, и почти все действия нужно сделать до подписи.

Аккредитив. Так называют расчёт через банк, когда деньги ждут на отдельном счёте выполнения условий сделки. Деньги на аккредитиве, в отличие от денег на эскроу, не застрахованы вовсе. У банка могут отозвать лицензию до того, как договор оплачен полностью. Тогда вы рискуете потерять эти деньги и при этом остаться должником по ипотечному кредиту.

Срок. Запас по сроку оценивайте по своему договору и по истории проекта в системе. Прежние версии декларации показывают, переносили ли срок раньше. Чем чаще его двигали, тем осторожнее планируйте переезд и продажу старой квартиры.

Окружение. Соседний участок может застроить кто угодно. Документы о планах застройки в Москве и ограничения участка в Петербурге лежат в открытых городских системах. Проверка занимает вечер и закрывает вопрос, который потом не решить.

Сколько стоит защита денег: эскроу, страховка и вычет

За счёт эскроу дольщик не доплачивает: вознаграждение банку за такой счёт не платят. Проценты на эти деньги тоже не начисляются. Пока дом строится, цена квартиры лежит в банке без дохода.

Страховое возмещение, деньги, которые вернут по страховке, по счёту эскроу для расчётов по договору долевого участия выплачивается отдельно от возмещения по вкладам и текущим счетам. Предел выплаты 10 млн рублей. Если в одном банке у вас несколько таких счетов, выплату делят пропорционально их размерам. В сумме она тоже не превысит этот предел.

Сумму сверх лимита считайте отдельным риском. До подписи узнайте, в каком банке откроют счёт эскроу. Если у вас уже есть такой счёт в этом банке, сложите суммы: лимит у них общий.

Ипотека добавляет вопрос о способе расчёта. Спросите банк до подписи, пойдут ли деньги на эскроу или на аккредитив, и попросите это письменно. Подробнее о кредите в гайде об ипотеке на новостройку.

Имущественный вычет, налоговую льготу при покупке жилья, считают с расходов на квартиру до 2 000 000 рублей. Отдельно его считают с процентов, которые вы фактически уплатили по целевому кредиту, до 3 000 000 рублей. Целевым называют кредит именно на покупку жилья, например ипотеку.

Вычет по процентам дают только по одному объекту недвижимости. Решите заранее, к какой квартире его приложить. Порядок оформления описан в гайде о вычете при покупке квартиры.

Переуступка: как не заплатить мимо эскроу

Переуступкой называют сделку, в которой дольщик продаёт вам свои права по договору до получения квартиры. Оформить её можно с момента регистрации договора и до подписания передаточного акта. Передаточный акт: документ, по которому застройщик передаёт квартиру дольщику.

Продавец вправе уступить договор в двух случаях. В первом он полностью оплатил цену. Во втором долг по оплате переходит к вам одновременно с уступкой.

Основной риск переуступки кроется в цене. Первоначальный договор мог быть заключён дешевле рынка. Вы платите рыночную цену, на счёте эскроу при этом лежит только первоначальная. Разницу вы перечисляете продавцу, и на эскроу она не попадает.

Перед сделкой сравните цену переуступки с суммой на эскроу. Разница защиты эскроу не получает. Решите, готовы ли вы платить её продавцу напрямую. Если готовы, пропишите в договоре уступки, когда и при каком условии вы её переводите.

Проверьте и сам договор продавца. Он должен быть зарегистрирован, оплачен полностью или переводиться вместе с долгом. Квартира ещё не должна быть передана по акту. Если акт уже подписан, переуступка по договору долевого участия невозможна.

Если дом задерживают: неустойка и выход из договора

Срок передачи квартиры одинаков для всех дольщиков дома. В договоре ищите именно срок передачи квартиры. Ожидаемый срок ввода дома его не заменяет.

Если застройщик не успевает, он обязан прислать вам сведения об этом и предложение изменить договор. Сделать это он должен не позже чем за два месяца до конца срока передачи. Исключение составляют случаи, когда закон назначает другой срок. Предложение меняет условия вашего договора, поэтому читайте его так же внимательно, как сам договор.

Неустойка: деньги, которые застройщик платит вам за просрочку. Как её считают в вашем случае, уточните у юриста до подписи.

Просрочка дольше двух месяцев даёт право на односторонний отказ от договора. Так называют выход из договора без согласия застройщика. После такого отказа застройщик обязан вернуть деньги, уплаченные по договору, в течение 20 рабочих дней со дня расторжения. По части оснований из того же закона срок короче, десять рабочих дней.

1. За два месяца до срока
   Проверьте почту и личный кабинет
   Застройщик обязан прислать сведения о задержке и предложение изменить договор
2. Первый день просрочки
   Начните считать неустойку
   Она растёт за каждый день, пока квартира не передана
3. Просрочка дольше двух месяцев
   Решите, выходить ли из договора
   Закон даёт право отказаться от договора в одностороннем порядке
4. После отказа
   Проследите за возвратом денег
   Сверяйте дату поступления с законным сроком

Приёмка квартиры: проверка качества и гарантия

Передать квартиру застройщик вправе только после разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Качество квартиры должно соответствовать договору, проектной документации и обязательным требованиям. Ещё одна мерка: градостроительные регламенты, городские правила о том, что и как строить на участке.

На приёмке сверяйте квартиру с договором и приложенным к нему планом. Проверьте комнаты, площадь, окна и отделку, если она есть в договоре. Всё, что не совпадает, запишите сразу.

Недостаток может ухудшать качество или делать квартиру непригодной для использования по договору. В этом случае выберите одно из трёх требований:

• бесплатно устранить недостаток;
• соразмерно снизить цену;
• возместить ваши расходы на устранение.

Нарушение бывает существенным. Бывает и так, что застройщик не устранил недостатки в разумный срок, который назначили вы. В обоих случаях вы вправе отказаться от договора в одностороннем порядке и потребовать вернуть деньги с процентами.

Вместе с квартирой застройщик выдаёт инструкцию по эксплуатации. В ней правила безопасного использования, срок службы, сведения об отделке, инженерных системах и конструкциях квартиры. Сохраните её вместе с актом.

Право собственности на квартиру регистрирует государство. Заявление в Росреестр подаёт сам застройщик, в электронном виде. Сделать это он обязан после передачи квартиры и её постановки на государственный учёт. Срок: 30 рабочих дней со дня подписания передаточного акта, одностороннего акта или другого документа о передаче. Что происходит с домом до ключей, описано в гайде о сдаче дома в эксплуатацию.

Порядок сделки от проверки до собственности

Сделка по договору долевого участия идёт в одном порядке в Москве и Петербурге. Рисков меньше, когда каждый шаг сделан до следующего.

1. До выбора квартиры
   Откройте проект на наш.дом.рф
   Декларация с изменениями, разрешения, проект договора, фото стройки
2. До подписи
   Сверьте договор с декларацией
   Квартира, срок передачи, цена и гарантия должны совпадать
3. До подписи
   Узнайте банк и способ расчёта
   Эскроу или аккредитив, лимит страховки, общий с другими счетами
4. После подписи
   Дождитесь регистрации договора
   Деньги переводите только после неё
5. После регистрации
   Внесите цену на счёт эскроу
   Оплата засчитана, когда деньги пришли в банк
6. Пока идёт стройка
   Следите за фото и версиями декларации
   Сдвиг срока виден по новым версиям
7. Получение ключей
   Примите квартиру по акту
   Сверьте её с договором и планом, заберите инструкцию
8. После акта
   Проверьте регистрацию собственности
   Заявление в Росреестр подаёт застройщик

Ошибки дольщика, которые стоят денег

Большинство этих ошибок случается до подписи. После регистрации договора исправить их сложнее, а часть уже не исправить.

Документы, которые держать под рукой

Документы застройщика из системы наш.дом.рф описаны в главе о проверке. Здесь три списка для своих бумаг: договор, приёмка и переуступка.

Храните письма застройщика, акты и требования в одной папке. По их датам считают неустойку, сроки возврата денег и гарантию.

Что делать с деньгами при каждом сценарии

Платите своими деньгами. Проверьте проект, подпишите договор, дождитесь регистрации и только потом переводите цену на эскроу. Если цена выше лимита страховки, оцените банк счёта и сложите суммы на других ваших счетах эскроу в нём.

Берёте ипотеку. Попросите банк письменно подтвердить, что деньги пойдут на счёт эскроу. Если банк предлагает аккредитив, взвесьте риск: страховки у этих денег нет. Вычет по процентам решите приложить к той квартире, где он принесёт больше.

Покупаете по переуступке. Сверьте цену с суммой на эскроу до подписи. Разницу платите продавцу только при условии, которое закреплено в договоре уступки. Проверьте, что договор продавца оплачен или долг переходит к вам.

Дом задерживают. Сохраните письмо застройщика о переносе и не подписывайте соглашение, пока не прочитали его целиком. Считайте неустойку с первого дня просрочки. После двух месяцев просрочки решите, ждать квартиру или выходить из договора и возвращать деньги.

Получаете ключи. Сверьте квартиру с договором и планом, недостатки запишите до подписи акта. Заберите инструкцию по эксплуатации. Через 30 рабочих дней после акта проверьте, подал ли застройщик заявление о регистрации вашей собственности.

Частые вопросы

Начисляют ли проценты на деньги на счёте эскроу?
Нет. Деньги лежат на счёте без дохода до ввода дома. Платить банку за ведение такого счёта тоже не нужно.

Может ли застройщик поднять цену после подписания договора?
Только по соглашению с вами и только если договор заранее описывает такие случаи. Без вашей подписи под изменением цена остаётся прежней.

Где узнать, не банкротится ли застройщик?
В единой системе жилищного строительства, на сайте наш.дом.рф. Сведения о процедуре банкротства застройщик обязан разместить там в течение трёх рабочих дней.

Сколько длится гарантия на отделку?
Минимум один год. На саму квартиру и инженерное оборудование гарантия дольше. Если недостаток отделки нашёлся в этот срок, требуйте устранить его бесплатно, снизить цену или возместить расходы.

Платит ли застройщик старые неустойки?
По неустойкам, штрафам и пеням, требования о которых предъявили застройщику до вступления в силу постановления Правительства РФ от 18.03.2024 N 326, предоставлена отсрочка до 31 декабря 2026 г. включительно. На новые просрочки отсрочка не распространяется.

С чего начать, если вы выбираете квартиру в строящемся доме?
Откройте проект на наш.дом.рф и прочитайте проект договора вместе с декларацией. Потом уточните у банка способ расчёта. Если хотите, оставьте заявку на подбор квартиры: брокер Art Estate подберёт варианты и поможет пройти эту проверку по документам.