Как зарегистрировать договор долевого участия, проверить запись в реестре и восстановить потерянный договор

Договор долевого участия регистрирует Росреестр по заявлению обеих сторон, вашему и застройщика. До записи в реестре договор не считается заключённым, и платить по нему рано. Если в доме ваш договор не первый и его подают электронно, на регистрацию уходит три рабочих дня.

Как устроена регистрация договора долевого участия

По договору долевого участия застройщик обязуется построить дом и передать вам квартиру, когда получит разрешение на ввод дома. Подробно о сдаче дома написано в статье о вводе в эксплуатацию. Вы со своей стороны обязуетесь заплатить цену и принять квартиру. Закон называет вас участником долевого строительства, а договор коротко зовут ДДУ.

Договор заключают письменно. Его можно подписать на бумаге или как электронный документ. Для электронного договора нужна усиленная квалифицированная электронная подпись: так закон называет особый вид электронной подписи для юридически значимых бумаг.

Подпись ещё не делает договор заключённым. Договор считается заключённым с момента государственной регистрации, когда запись о нём появится в едином государственном реестре недвижимости. Этот реестр коротко называют ЕГРН.

Регистрацию проводит Росреестр по заявлению сторон договора, застройщика и вас. Подачу согласуйте с застройщиком заранее: договоритесь, кто готовит заявления, каким способом их подают и когда.

Порядок задают федеральные законы о долевом строительстве и о регистрации недвижимости. В Москве и Петербурге он одинаковый.

Следующие договоры регистрируют проще. Росреестр не вправе снова требовать документы, которые сдали для первого договора и положили в реестровое дело. Реестровым делом называют папку документов, на основании которых в реестр вносили записи.

Что сверяет Росреестр. При регистрации Росреестр проверяет, есть ли ваша квартира в плане дома и в проектной декларации. Затем сверяет с договором вид помещения, его назначение, этаж и площадь. Если в договоре написан один этаж, а в декларации другой, это и есть повод для вопросов к договору.

Что попадает в реестр. При регистрации в ЕГРН вносят сведения о банке, в котором по договору откроют счёт эскроу. Счёт эскроу это специальный банковский счёт, через который проходят деньги по договору. Как он устроен, разобрано в статье об эскроу и ДДУ.

Что проверить в договоре до подписи

В законе перечислены условия, без которых договор долевого участия не работает. Проверьте их в проекте договора до подписи, пока правки ещё можно обсудить с застройщиком.

Условный номер квартиры берут из проектной декларации: по нему квартиру находят в документах дома, пока у неё нет постоянного адреса. Компенсационный фонд это фонд, куда застройщик делает отчисления по договорам. Второй способ защиты денег, счёт эскроу, описан в первой главе.

Пропуск обязательного условия стоит дорого. Если в договоре нет хотя бы одного из условий, которые закон называет обязательными, договор считается незаключённым. Для вас это значит, что прав по такому договору нет.

Сверка с декларацией. Проектная декларация это официальный документ застройщика о себе и о проекте. От неё зависит, сколько денег дольщиков застройщик вправе привлечь. Условия договора, которые требует закон, должны совпадать с декларацией на день заключения договора.

Кто вправе оспорить договор. Если условия договора расходятся с декларацией, суд может признать договор недействительным. Подать такой иск, то есть заявление в суд, вправе только участник, который этот договор заключил. Застройщик сам на это расхождение сослаться не может.

Сверку проще сделать самому. Откройте проектную декларацию дома, найдите вашу квартиру по условному номеру и проверьте этаж и площадь. Если что-то не совпадает, спросите застройщика до подписи, какую цифру считать верной, и попросите исправить договор.

Порядок регистрации по шагам

Регистрация идёт в одной и той же последовательности, способ подачи меняет только сроки.

1. До подписи
   Сверьте договор с проектной декларацией
   этаж, площадь и номер квартиры совпадают
2. Подписание
   Подпишите договор на бумаге или электронно
   для электронного договора нужна усиленная квалифицированная подпись
3. Подача
   Вы и застройщик подаёте заявления на регистрацию
   электронно, бумагой в Росреестр или через МФЦ
4. Проверка
   Росреестр сверяет квартиру с планом дома и декларацией
   вид, назначение, этаж и площадь
5. Запись
   Договор вносят в ЕГРН
   с этой даты договор заключён
6. Оплата
   Вы платите цену по договору
   безналично, сразу или в срок из договора
7. Контроль
   Закажите выписку о зарегистрированных договорах
   убедитесь, что запись появилась

Оплата стоит в этой цепочке после записи. Цену договора платят после государственной регистрации, единовременно или в период, который установлен договором. Платят безналичным способом, наличные по договору долевого участия не принимают.

Если квартиру покупаете в ипотеку, срок регистрации заранее согласуйте с банком. О том, как устроен кредит на строящуюся квартиру, написано в статье об ипотеке на новостройку.

Сроки регистрации при разных способах подачи

Срок зависит от того, как подали заявления. Все сроки считают в рабочих днях, выходные и праздники в счёт не идут.

Эти сроки относятся к договорам, которые в доме уже не первые. Если дом только вышел в продажу, спросите застройщика, зарегистрирован ли в доме хотя бы один договор.

Разница между способами заметна при планировании денег. Например, если заявления приняли в МФЦ в пятницу, а следующая неделя целиком рабочая, семь рабочих дней закончатся только во вторник через неделю. При электронной подаче договор успели бы зарегистрировать на той же следующей неделе.

Сколько стоит регистрация договора

За регистрацию платят государственную пошлину. Её размер установлен Налоговым кодексом и одинаков для Москвы и Петербурга.

Уступкой прав требования называют сделку, по которой вы передаёте свои права по договору другому человеку. Новый участник получает право требовать квартиру у застройщика. Уступку тоже регистрируют, и за неё платят отдельную пошлину.

Изменение договора стоит денег и времени. Если после регистрации понадобится поменять цену, срок или квартиру, стороны подписывают соглашение об изменении, и его тоже регистрируют. Проще проверить договор до первой подачи, чем потом оформлять изменения.

Как стороны делят пошлину и кто её платит, уточните у застройщика до подачи заявлений. Если у договора несколько участников с вашей стороны, спросите и об этом.

Как проверить, что договор зарегистрирован

Запись о договоре проверяют по выписке из ЕГРН о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве. Её выдают в отношении земельного участка, на котором строят дом. Для запроса держите под рукой данные об участке и доме из договора и проектной декларации.

Что в выписке. В ней указывают реквизиты договора, дату и номер его государственной регистрации. Квартиру описывают так, как она описана в договоре. Сверьте эти строки с вашим экземпляром: дата и номер регистрации подтверждают, что договор заключён.

Залог. В выписке бывают сведения о зарегистрированном залоге права требования. Залог означает, что ваши права по договору служат обеспечением долга. В выписке тогда указывают срок залога, номер и дату его регистрации и того, у кого права в залоге.

Имена людей. Персональные данные участников в выписку включают не всегда. Их показывают, если в реестре есть запись о том, что их можно выдавать. Ещё их показывают по запросу участника этого договора, застройщика, супруга участника или нотариуса в случаях, которые предусмотрел закон.

Как заказать. Запрос сведений из ЕГРН подают через интернет, в том числе через портал Госуслуг. Если нужной услуги в кабинете не нашли, подайте запрос через МФЦ. Сведения выдают не дольше трёх рабочих дней со дня получения запроса.

На какой день верна выписка. Сведения из ЕГРН верны на дату, когда выписку подписал орган регистрации прав. Если между выпиской и сделкой прошло время, закажите новую.

Проектную декларацию дома тоже можно проверить самому. До первого договора застройщик отправляет её через личный кабинет в ЕИСЖС в уполномоченный орган своего региона и подписывает усиленной квалифицированной электронной подписью. Сведения ЕИСЖС открыты для всех, кроме тех, доступ к которым закон ограничил.

Декларацию застройщик обновляет каждый месяц. Изменения о себе, о проекте и о проектной документации он вносит не позже десятого числа следующего месяца. Перед подписью договора откройте последнюю версию.

Как восстановить потерянный договор

Потерянный договор восстанавливают по копии из реестра. Сведения из ЕГРН выдают в том числе копией документа, на основании которого в реестр внесли запись. Для зарегистрированного договора долевого участия таким документом служит сам договор, а лежит он в реестровом деле.

Копию выдают на бумаге или электронным образом документа. Электронный образ это скан, который приходит файлом. Если копия нужна для банка или суда, заранее спросите там, какой вид подойдёт.

Кто вправе запросить копию. Копию договора из реестрового дела выдают правообладателю, его законному представителю или человеку с нотариальной доверенностью. Доверенность выдаёт сам правообладатель или его законный представитель. Родственнику без такой доверенности копию не выдадут.

Если квартиры ещё нет. Правообладателем для получения такой копии считается и тот, у кого есть имущественные права по поводу объекта. Если вам откажут на том основании, что квартира ещё не оформлена в собственность, сошлитесь на это толкование Роскадастра.

Сроки через МФЦ. МФЦ передаёт запрос в Роскадастр не позже одного рабочего дня с даты приёма. Готовые документы возвращаются в МФЦ не позже одного рабочего дня после подписания.

Пять рабочих дней это верхняя граница, если каждый этап занял весь отведённый срок. При подаче через интернет передавать запрос и возвращать документы через МФЦ не нужно.

Отказ тоже приходит в срок. Если запрошенных сведений в ЕГРН нет или закон не разрешает их выдать, заявителю присылают уведомление об отсутствии сведений или решение об отказе с причиной. На это отводят не больше трёх рабочих дней со дня получения запроса.

1. Подготовка
   Соберите данные о доме, участке, квартире и сторонах договора
   они нужны, чтобы найти договор в реестре
2. Доверенность
   Оформите нотариальную доверенность, если запрос подаёт другой человек
   без неё копию выдают только правообладателю
3. Запрос
   Подайте запрос через интернет или МФЦ
   выберите бумажную копию или электронный образ
4. Ответ
   Получите копию договора или письмо с причиной отказа
   срок ответа не больше трёх рабочих дней

Риски при регистрации и проверке

Регистрация подтверждает договор, но проверяет не всё. Знайте границы этой проверки, чтобы не считать запись в реестре гарантией всего проекта.

Разрешение на стройку. Росреестр не проверяет, законно ли выдали разрешение на строительство. Он сверяет только квартиру в договоре с планом дома и декларацией.

Декларация и проект. Росреестр не проверяет, соответствуют ли проектная декларация и план дома проектной документации. Проектная документация это полный комплект чертежей и расчётов дома. Если расхождение есть, при регистрации его не найдут.

Меняющаяся декларация. Застройщик обновляет декларацию каждый месяц. Условия договора должны совпадать с той версией, которая действовала в день заключения. Сохраните её у себя файлом, чтобы потом было с чем сравнить.

Устаревшая выписка. Выписка верна только на дату подписания. Запись о залоге или изменении договора могла появиться после неё.

Залог прав. Если в выписке есть запись о залоге, права по договору заложены. При покупке по уступке такую запись видят до сделки и выясняют, кто держит залог и до какого срока.

Ошибки при регистрации и проверке договора

Большая часть ошибок случается до подачи и в первые дни после неё. Их легко избежать, если знать, на что смотреть.

Почти каждую из этих ошибок снимает один простой порядок: сверить договор с последней декларацией, дождаться записи в реестре, заплатить безналично и заказать свежую выписку.

Документы для регистрации, проверки и копии

Состав бумаг для подачи договора зависит от вашей сделки, поэтому список спросите у застройщика до подписи. Себе соберите три набора: для сверки до подписи, для проверки записи и на случай потери договора.

Электронный экземпляр договора храните в двух местах. Если договор подписан на бумаге, сделайте скан сразу после регистрации. Восстановление по копии из реестра работает, но занимает рабочие дни.

Что делать с деньгами по шагам

Деньги по договору долевого участия движутся вслед за регистрацией. Держите такую последовательность.

1. До подписи
   Держите деньги у себя
   договор ещё не заключён
2. Подача
   Узнайте срок регистрации при выбранном способе
   электронно, бумагой или через МФЦ
3. Запись
   Проверьте дату и номер регистрации
   по выписке или по отметке на договоре
4. Оплата
   Переведите цену безналично
   сразу или частями в срок из договора
5. Банк
   Сверьте банк эскроу в договоре с банком платежа
   сведения о банке есть в реестре
6. После оплаты
   Сохраните документы о платеже и свежую выписку
   они понадобятся при приёмке квартиры и уступке

Если цену по договору платят частями, отметьте в календаре каждую дату из договора. Срок оплаты начинается с регистрации, поэтому дату записи держите вместе с графиком платежей.

После оплаты закажите выписку повторно, если собираетесь уступать права или брать кредит под залог прав по договору. Банк и новый участник увидят в ней те же записи, что и вы. Про налоговый вычет после покупки написано в статье о вычете.

Коротко о частом

Можно ли зарегистрировать договор без застройщика?
Регистрацию проводят по заявлению обеих сторон договора, вашему и застройщика. Подачу планируйте вместе с ним.

Когда переводить деньги по договору?
После государственной регистрации договора. Платят безналично, одной суммой или в период, который записан в договоре.

Сколько ждать регистрации?
Если в доме договор не первый, электронно его регистрируют за три рабочих дня, бумагой в Росреестр за пять, через МФЦ за семь. Срок считают в рабочих днях.

Как убедиться, что договор есть в реестре?
Закажите выписку из ЕГРН о зарегистрированных договорах по участку дома. В ней будут дата и номер регистрации и описание квартиры, как в договоре.

Можно ли восстановить договор по одному номеру регистрации?
Готовьте больше данных: выписку о договорах выдают по земельному участку дома. Возьмите сведения об участке, доме, квартире и сторонах договора, тогда запрос не вернут.

С чего начать, если вы только выбираете квартиру?
Сначала сравните квартиры по проектным декларациям домов, затем сверьте проект договора с декларацией, дождитесь регистрации и только после неё переводите деньги безналично. Если хотите, чтобы квартиру подобрали под ваш бюджет и сроки, оставьте заявку на подбор квартиры.