俄罗斯业主的阿联酋房地产税务

以1,500,000 AED在迪拜购入公寓，三年后以同样价格出售。按迪拉姆计算，利润为零。阿联酋未征税：当地对个人公寓业主没有此项税。但若三年间迪拉姆从20 ₽升至25 ₽，这笔交易在俄罗斯产生的税额为1,077,000 ₽（汇率为示例假设）。下文将说明没有利润为何仍会有税，持有多久可免税，以及迪拜公寓业主何时不再对俄罗斯税务机关负有纳税义务。还将介绍：阿联酋用哪些费用代替税，租金要缴多少税，两国2026年起的协定改变了什么，以及六个会造成损失的错误。

阿联酋有哪些税，为何公寓不在其中

阿联酋没有个人所得税。因此，出租和出售公寓也无需缴纳该税。公寓业主可能涉及另外两种税：企业所得税和增值税，且都仅限特殊情形。

企业所得税。该税自2023年起实施：利润不超过375,000 AED的部分税率为0%，超出部分为9%。个人只有在经营活动年营业额超过1,000,000 AED时才需缴纳。无论营业额多少，个人出售、出租和转租房地产的收入均不视为经营收入，前提是该活动无需许可证。无需向税务机关登记。

无论您拥有多少套公寓、收入多少都不影响。经迪拜Ejari系统或阿布扎比Tawtheeq系统登记的租赁合同不被视为许可证。

增值税。住宅的出售和出租，首次供应除外，均免征增值税。新建住宅交付后三年内首次出售或出租适用0 %税率。只拥有住宅的业主无需登记为增值税纳税人。商业地产则不同：办公室、商店和仓库的出售和出租适用5 %税率；当12个月营业额超过375 000 AED，或预计未来30天将超过该门槛时，业主必须登记。

阿联酋的公寓业主无需缴税，但交易并非因此没有成本。税被各种费用取代，第一笔在交钥匙前就要支付。

以费用代替税：交易登记要花多少钱

购房时最主要的一笔费用是土地局费用。在迪拜，该费用为合同金额的4%。法律规定，除非另有约定，卖方和买方各承担一半。向开发商购买新房时，卖方支付2%，买方支付2%。实际合同会明确各方承担多少，签署前应核查。

在阿布扎比，房地产出售费用为房产价值的1%至4%，除非另有约定，由卖方和买方平摊。具体比例由酋长国执行委员会确定。对在建物业，费用为价值的2%，由双方平摊，但每笔交易不超过2,000,000 AED。准确金额由中心在预约交易时告知。

住宅每年还需支付市政费。在迪拜，租户向市政当局支付年租金的5%，费用随水电账单一并收取。在阿布扎比，该费用同样为年租金的5%，每年不低于450 AED，阿联酋公民免缴。对于政府无偿划拨的住宅用地上的别墅，费率为2.5%至10%。费用由租户而非业主支付。业主的其他开支，从服务费到制冷费，详见迪拜公寓持有成本一文。

对于普通业主，阿联酋的应缴费用到此结束。但有两种情形会使0%变为9%。

阿联酋何时仍会产生税款

只要出租公寓仍是个人投资，免税便适用。最常见的例外是短租。若要在迪拜向游客出租公寓，须取得经济和旅游部的holiday homes许可。该许可属于经营许可证，相关收入即为经营收入。若此类业务年营业额超过1,000,000 AED，业主须登记为企业所得税纳税人，并就超过375,000 AED的利润支付9%税款。

没有许可证也无法免税。若法律规定此类活动需要许可证，而您无证出租，税务机关仍会将该收入视为经营收入，适用相同的营业额门槛。若将公寓交给管理公司做短租，请核实许可证登记在谁名下、谁收取住客付款，并与税务顾问讨论。

第二种情况是以公司名义持有的公寓。公司适用自己的企业所得税规则，而其俄罗斯业主需向俄罗斯税务机关履行义务。下文公司章节将说明。

您是哪国税务居民：决定因素是天数，不是护照

这个问题的答案决定本文其余内容：您是否需要在俄罗斯为迪拜公寓缴税。税务看的是天数，不是护照。俄罗斯税务居民，是指在连续12个月内于俄罗斯停留183个日历日或以上的人。少于六个月的短期出境就医或学习不影响这一期限。俄罗斯居民须就全球收入纳税。非居民仅就来自俄罗斯的收入纳税。境外公寓的出租和出售均属于境外收入。

阿联酋有自己的规则，自2023年3月1日起生效。如符合以下任一条件，您即为阿联酋税务居民：

• 您的主要居住地以及个人和经济利益中心在阿联酋；
• 在连续12个月内于阿联酋停留183天或以上；
• 您在当地停留90天或以上，持有居留签证，且在阿联酋有永久住所、工作或企业。

不足一天按一天计算，天数无需连续。永久住所不一定是自有住房：租住的公寓也符合条件。

可以同时成为两国税务居民，这对迪拜公寓业主很常见：半年住在莫斯科，四个月住在迪拜自己的公寓。两国协定正是为这种情况而设。

俄罗斯与阿联酋协定：2026年起有哪些变化

俄罗斯与阿联酋于2025年2月17日签署新的避免双重征税协定。俄罗斯于2025年7月7日通过法律批准该协定，该协定于2025年7月18日生效，并自2026年1月1日起适用。此前的2011年协定只涉及国家投资基金收入，不涉及个人公寓业主。

对公寓而言，协定中有三条规定尤为重要。出租房产和出售房产所得 可由房产所在地国家征税。"可以"并不表示"只在那里缴纳"：您的税务居民国也会征税。已在阿联酋缴纳的税款可抵扣俄罗斯税款，但抵扣额不超过俄罗斯应纳税额。阿联酋不对个人持有的公寓征税，因此无税可抵扣：俄罗斯税务居民须在俄罗斯缴纳全部税款。

如果您同时是两国税务居民，协定会按以下顺序确定其中一国：

不能自行按此顺序选择国家：如税务机关问询，您须以文件证明自己的立场。其中最重要的是阿联酋税务居民证明。该证明无需附加证明书。如何将这一顺序适用于您的情况，应在提交申报表前与税务顾问确定，而不是之后。

阿联酋税务居民证明：1,050 AED，10天

该证明由阿联酋税务机关通过EmaraTax个人账户的Other services栏目签发。证明只能覆盖过去不超过12个月的期间，不能预先签发。需要提供带居留签证的Emirates ID，或护照复印件及联邦身份与公民事务部门出具的出入境记录。如在阿联酋停留90至182天，还须提供工作、经营活动或永久性住所证明：经认证的租赁合同，或产权证书及以您名义开具的公用事业账单。

对于在两国生活的人，需要这份税务居民证明。如不存在争议且您是俄罗斯税务居民，接下来只需计算：租金和出售所得中究竟有多少需要缴税。

租金税：迪拜租金中有多少需缴给俄罗斯

在阿联酋出租公寓的俄罗斯居民，须自行计算税额，于下一年4月30日前提交3-NDFL申报表，并在7月15日前缴税。境外没有扣缴义务人，没人会代您办理。

每笔租客付款均按收款当日俄罗斯中央银行汇率换算为卢布。如租客分多张支票支付，每张支票都有自己的日期和汇率。

租金适用与工资相同的累进税率：年收入不超过2,400,000 ₽的部分为13%，超过2,400,000 ₽至5,000,000 ₽的部分为15%，超过5,000,000 ₽至20,000,000 ₽的部分为18%，超过20,000,000 ₽至50,000,000 ₽的部分为20%，超过50,000,000 ₽的部分为22%。租金与工资合并计税。租金叠加在工资之上，因此在俄罗斯收入较高的人，来自同一套迪拜公寓的租金税会更高。

无工资收入仅有租金

348,000 · 13.2%

100,000 ₽月工资

372,000 · 14.1%

250,000 ₽月工资

415,000 · 15.7%

500,000 ₽月工资

475,000 · 18.0%

2,000,000 ₽月工资

528,000 · 20.0%

可以作为自雇人士出租迪拜公寓并缴纳4%或6%税吗？自雇法要求经营活动所在地位于俄罗斯某个地区，因此不能将此视为稳妥做法。其他制度，例如个体经营者的简化税制，请与会计师讨论。

出售税：没有利润为何仍会产生税款

文章开头提到的那笔百万卢布税款便由此而来。出售阿联酋公寓属于境外所得。俄罗斯税务居民须就此缴税，规则、期限和扣除额与出售俄罗斯公寓相同。

持有期限。公寓持有满五年及以上免税。如通过继承、从家庭成员或近亲属处获赠、私有化、终身供养协议或个人基金取得，或该住房是您的唯一住所，满三年即可。法律不按公寓所在国家区分。若在持有未满五年时出售，请先与税务顾问核对，并保留能证明您从何日起拥有公寓的文件。

计算方法。如未满足持有期限，税款按计税基础计算：售价减去扣除额。可选择1,000,000 ₽的无凭证扣除，或按合同和付款凭证列支购置费用。计税基础不超过2,400,000 ₽的部分税率为13%，超出部分为15%。2,400,000 ₽门槛按年度该类所得合计计算，包括出售所得、受赠财产所得、股息、证券、保险赔付和部分其他所得。工资和租金不计入其中，适用各自税率表。关于地籍价值70%的规则不适用于阿联酋公寓：仅当俄罗斯登记册中有地籍价值时才适用。

汇率。售价按收款日汇率换算，购置成本则按每笔付款日汇率换算。如迪拉姆在此期间对卢布升值，即使以买入时相同的迪拉姆价格出售，也会产生计税基础。

如分期购买期房，每笔付给开发商的款项都按付款日汇率换算。因此不仅要保留合同，还要保留全部注明日期的付款凭证。没有这些凭证，如在持有期限届满前出售，您只能使用1,000,000 ₽扣除额。

出售阿联酋公寓如何影响出售俄罗斯公寓，以及您居住在境外时出售俄罗斯公寓会有哪些变化，详见 出售公寓税务指南。

如果您已不再是俄罗斯税务居民：零税率也有代价

在连续12个月内于俄罗斯居住不足183天的人为非税务居民。非税务居民只需就俄罗斯来源所得在俄罗斯缴税。阿联酋公寓的租金和出售所得不属于此类收入，无需在俄罗斯申报。就两国协定而言，仅就俄罗斯来源所得在俄罗斯缴税的人也不被视为俄罗斯税务居民。

准备返回俄罗斯：先计算天数。在连续12个月内居住满183天，您将重新成为税务居民。请保留证明：护照印章和阿联酋出入境记录证明。

非税务居民也要付出代价：如在持有期限届满前出售俄罗斯公寓，须按30%缴税，不得享受任何税收扣除，也不能享受购房税收扣除。详见出售税务指南。

保留哪些文件，才能不失去扣除资格

提交给俄罗斯税务机关的英文和阿拉伯文文件，建议预先译成俄文。个人公寓业主无需抵扣在阿联酋缴纳的税款：当地没有此项税。

阿联酋银行账户：一个月内通知，罚款最高40%

在连续12个月内于俄罗斯居住不足183天，即不再是俄罗斯税务居民。但外汇居民身份并非如此。税务居民与外汇居民是两回事。俄罗斯外汇居民包括无论居住何处的每位俄罗斯公民，以及持有俄罗斯居留许可的外国人。其境外账户义务如下：

600,000 ₽门槛适用于欧亚经济联盟成员国及自动交换金融信息国家的银行。阿联酋在此类国家名单中。俄罗斯央行对俄罗斯公民向境外汇出外币的限额已于2025年12月8日取消。

以公司名义持有公寓：省钱不成，反而多了申报义务

有时人们通过自己在自由区设立的公司购买阿联酋公寓。如您持股超过25%，或当俄罗斯税务居民合计持股超过半数时您持股超过10%，该公司对俄罗斯税务机关而言属于受控外国公司。须在三个月内申报持有公司股权，每年4月30日前申报受控外国公司本身。未申报受控外国公司的罚款为每家公司500,000 ₽，未申报持股为50,000 ₽。该公司利润可能需由所有者在俄罗斯缴税。是否通过公司购买，应与税务律师共同决定，而非仅为办理手续方便。

业主日历：每年四个日期

1. 304月提交上一年度租赁和出售所得的3-NDFL申报表，以及受控外国公司通知
2. 16月申报阿联酋账户资金流动，以及返俄者的账户通知
3. 157月缴纳上一年度租金和出售所得税
4. 3112月年末：全年境外居住天数决定是否需要提交外汇报告

如延迟提交申报表，罚款为每个完整或不完整月未缴税额的5%，最高不超过30%，最低为1,000 ₽。未缴税的罚款为税额的20%，如税务机关证明存在故意行为，则为40%。2026年6月26日法律免除了未申报出售房地产的罚款，前提是税务机关可从俄罗斯登记册获得相关信息。阿联酋公寓不在俄罗斯登记册内，因此该豁免不适用。

购房时容易忽略的事项

六种会造成损失的错误

现在该怎么做：按情况简述

从预订到产权证书，购房流程详见指南 如何在阿联酋购买房产。您在 freehold 区究竟获得什么产权，详见freehold 说明。

常见问题简述

阿联酋有房产税吗？
阿联酋不对个人所得征税：无许可出租和出售自有公寓无需缴税。但需支付相关费用：在迪拜登记交易时按房产价值的4%缴费，法律规定由卖方和买方各承担一半；租客则按年租金的5%缴纳市政费。

出租迪拜公寓需要在俄罗斯缴税吗？
如果您是俄罗斯税务居民，即在连续12个月内在俄罗斯居住满183天或以上，则需要缴税。租金收入与工资合并，按13-22%的累进税率征税。3-NDFL申报表须在4月30日前提交，税款须在7月15日前缴纳。

俄罗斯税务居民出售阿联酋公寓需缴什么税？
若持有公寓未满5年，计税基础在2,400,000 ₽以内的部分按13%征税，超出部分按15%征税。计税基础为售价减购房支出，或减1,000,000 ₽。两项金额均按俄罗斯央行在相应日期的汇率折算为卢布。

俄罗斯与阿联酋之间避免双重征税的协定是否有效？
是。新协定于2025年2月17日签署，2025年7月18日生效，自2026年1月1日起适用。在阿联酋缴纳的税款可抵扣俄罗斯税款。但阿联酋不对个人名下公寓征税，因此俄罗斯税务居民仍须在俄罗斯缴纳全部税款。

俄罗斯非税务居民出租阿联酋公寓是否需要纳税？
不需要。非税务居民仅就俄罗斯来源所得在俄罗斯纳税，境外公寓租金不属于此类所得。

如何成为阿联酋税务居民？
可在连续12个月内在阿联酋停留183天，或持有居留许可并在当地有固定住所或工作时停留90天，或将主要生活与利益中心迁至当地。税务居民身份由EmaraTax系统签发的税务居民证书证明。

是否需要向税务机关申报阿联酋银行账户？
需要。俄罗斯公民须在境外开户后1个月内通知税务机关，并在6月1日前提交资金流动报告。若账户全年入账和出账均不超过600,000 ₽，则无需提交报告。全年在境外停留超过183天者免于履行这些义务。

俄罗斯是否对位于Dubai的公寓征收房产税？
不征收。俄罗斯房产税仅适用于位于俄罗斯境内的房产。