Impuestos sobre inmuebles en los Emiratos para un propietario ruso

Se compró un apartamento en Dubái por 1,5 millones AED y se vendió tres años después por el mismo importe. La ganancia en dírhams fue cero. Los Emiratos no cobraron impuesto: no existe para el propietario particular de un apartamento. Sin embargo, en Rusia esa operación genera un impuesto de 1.077.000 ₽ si el dírham se encareció en tres años de 20 a 25 ₽ (tipos de cambio hipotéticos, a modo de ejemplo). A continuación se explica de dónde procede el impuesto sin beneficio, tras qué plazo de tenencia se reduce a cero y cuándo el propietario de un apartamento en Dubái deja por completo de deber a la autoridad fiscal rusa. También se detallan las tasas que se pagan en los Emiratos en lugar de impuestos, cuánto se va en impuestos del alquiler, qué cambió con el convenio de ambos países desde 2026 y seis errores que hacen perder dinero.

Qué impuestos hay en los Emiratos y por qué no afectan a los apartamentos

En los Emiratos no existe impuesto sobre la renta de las personas físicas. Por tanto, tampoco se aplica al alquiler ni a la venta de un apartamento. Al propietario pueden afectarle otros dos impuestos, el de sociedades y el IVA, y ambos solo en casos concretos.

Impuesto de sociedades. Está vigente desde 2023: 0 % sobre beneficios de hasta 375.000 AED y 9 % sobre el exceso. Una persona física solo lo paga si desarrolla un negocio con una facturación superior a 1 millón AED al año. Los ingresos de una persona física por la venta, el alquiler y el subarriendo de inmuebles no se consideran actividad empresarial, independientemente de su volumen, si no se requiere una licencia para esa actividad. No es necesario registrarse ante la autoridad fiscal.

No importa cuántos apartamentos tenga ni cuánto generen. Un contrato de alquiler registrado en el sistema Ejari de Dubái o Tawtheeq de Abu Dhabi no se considera una licencia.

IVA. La venta y el alquiler de vivienda, salvo la primera entrega, están exentos de IVA. La primera venta o el primer alquiler de un edificio nuevo dentro de los tres años posteriores a la entrega se grava al 0 %. Un propietario que solo tenga viviendas no necesita registrarse como sujeto pasivo de IVA. El caso es distinto para los inmuebles comerciales: oficinas, locales y almacenes. Su venta y alquiler tributan al 5 %, y el propietario debe registrarse cuando los ingresos de 12 meses superan 375.000 AED o cuando, según la previsión, superarán ese umbral en los próximos 30 días.

Un propietario de apartamento no paga impuestos en los Emiratos, pero eso no hace gratuita la operación. En lugar de impuestos hay tasas, y la primera se abona antes incluso de recibir las llaves.

Tasas en lugar de impuestos: cuánto cuesta registrar la operación

El principal pago al comprar es la tasa del Departamento de Tierras. En Dubái equivale al 4 % del valor que figura en el contrato. Por ley se divide a partes iguales entre vendedor y comprador, salvo que acuerden otra cosa. Al comprar una vivienda sobre plano al promotor, el vendedor paga el 2 % y el comprador el 2 %. En la práctica, el contrato indica cuánto paga cada parte, y conviene comprobarlo antes de firmar.

En Abu Dhabi, la tasa por venta de inmuebles no es inferior al 1 % ni superior al 4 % del valor, dividida a partes iguales entre vendedor y comprador salvo que acuerden otra cosa. El porcentaje exacto lo fija el Comité Ejecutivo del emirato. Para un inmueble en construcción, la tasa es el 2 % del valor, repartida entre las partes, pero no supera los 2 millones AED por operación. El centro indica el importe exacto al concertar la cita para la operación.

Cada año se paga una tasa municipal por la vivienda. En Dubái, el inquilino paga al municipio el 5 % del alquiler anual; la tasa llega junto con la factura de electricidad y agua. En Abu Dhabi también es el 5 % del alquiler anual, con un mínimo de 450 AED al año; los ciudadanos de los Emiratos están exentos. Para villas en suelo residencial concedido gratuitamente por el Estado, el tipo va del 2,5 % al 10 %. La tasa la paga el inquilino, no el propietario. El resto de los gastos del propietario, desde los gastos de servicio hasta la refrigeración, se explican en el artículo sobre el mantenimiento de un apartamento en Dubái.

Con esto termina la lista de pagos en los Emiratos para un propietario particular. Pero hay dos casos en que el cero se convierte en 9 %.

Cuándo aparece el impuesto en los Emiratos

La exención se aplica mientras el alquiler del apartamento siga siendo una inversión personal. El caso más habitual en que deja de serlo es el alquiler de corta estancia. Para alquilar un apartamento a turistas en Dubái se necesita un permiso del Departamento de Economía y Turismo para holiday homes. Este permiso se considera una licencia y los ingresos pasan a ser empresariales. Si la facturación anual de esta actividad supera 1 millón AED, el propietario se registra como contribuyente del impuesto de sociedades y paga el 9 % sobre los beneficios que excedan 375.000 AED.

La falta de licencia no exime. Si la ley exige una para la actividad y usted alquila sin ella, la autoridad fiscal sigue considerando los ingresos como empresariales, con el mismo umbral de facturación. Si entrega el apartamento a una empresa de gestión para alquileres de corta estancia, compruebe a nombre de quién está el permiso y quién recibe el dinero de los huéspedes, y consúltelo con un asesor fiscal.

El segundo límite es un apartamento registrado a nombre de una empresa. La empresa tiene sus propias reglas de impuesto de sociedades, y para su propietario ruso surgen obligaciones ante la autoridad fiscal rusa. Se explican más adelante, en el capítulo sobre empresas.

De qué país es residente fiscal: cuentan los días, no el pasaporte

De la respuesta a esta pregunta depende todo lo demás en el artículo: si paga impuestos en Rusia por el apartamento de Dubái o no. Para los impuestos, lo importante no es el pasaporte sino los días. Es residente fiscal de Rusia quien ha pasado 183 días naturales o más en Rusia durante 12 meses consecutivos. Una salida breve por tratamiento o estudios de menos de seis meses no interrumpe el plazo. Un residente de Rusia paga impuestos por todos sus ingresos, dondequiera que los haya obtenido. Un no residente, solo por los ingresos procedentes de Rusia. El alquiler y la venta de un apartamento en el extranjero se consideran ingresos procedentes del extranjero.

Los Emiratos tienen sus propias reglas, vigentes desde el 1 de marzo de 2023. Usted es residente fiscal de los Emiratos si cumple al menos una condición:

• su lugar principal de vida y el centro de sus intereses personales y financieros están en los Emiratos;
• ha pasado 183 días o más en los Emiratos durante 12 meses consecutivos;
• ha pasado allí 90 días o más, tiene permiso de residencia y dispone de vivienda permanente, empleo o negocio en los Emiratos.

Los días incompletos cuentan como días completos y no tienen que ser consecutivos. La vivienda permanente no tiene que ser propia: también sirve un apartamento alquilado.

Es posible ser residente de dos países a la vez, y para los propietarios de apartamentos en Dubái es una situación frecuente: medio año en Moscú y cuatro meses en su propio apartamento en Dubái. Para este caso se necesita el convenio entre ambos países.

Convenio entre Rusia y los Emiratos: qué cambió desde 2026

Rusia y los Emiratos firmaron un nuevo convenio para eliminar la doble imposición el 17 de febrero de 2025. Rusia lo ratificó mediante la ley de 7 de julio de 2025, entró en vigor el 18 de julio de 2025 y se aplica desde el 1 de enero de 2026. El anterior convenio de 2011 solo se refería a los ingresos de fondos públicos de inversión y no afectaba a propietarios particulares de apartamentos.

En el caso de una vivienda, hay tres partidas importantes. Los ingresos por alquiler y por la venta del inmueble pueden tributar en el país donde se encuentra. «Pueden» no significa «solo allí»: el país del que es residente también grava esos ingresos. Rusia deduce del impuesto ruso el impuesto pagado en los Emiratos, pero no más allá de la cuota rusa. Los Emiratos no gravan a los propietarios particulares por sus viviendas, así que no hay nada que deducir: un residente fiscal ruso paga el importe íntegro en Rusia.

Si es residente de ambos países, el convenio determina cuál de los dos se considera su país de residencia siguiendo este orden:

No puede elegir por su cuenta el país aplicando este orden: tendrá que acreditar su posición con documentos si la autoridad fiscal se lo pide. El principal es el certificado de residencia fiscal de los Emiratos. No necesita apostilla. Cómo aplicar este orden a su caso debe decidirlo con un asesor fiscal antes de presentar la declaración, no después.

Certificado de residencia fiscal de los Emiratos: 1.050 AED y diez días

La autoridad fiscal de los Emiratos expide el certificado a través de la cuenta personal de EmaraTax, en Other services. Se emite por un periodo ya transcurrido de hasta 12 meses, nunca para el futuro. Se necesita un Emirates ID con visado de residente o una copia del pasaporte junto con un certificado de entradas y salidas del organismo federal de identidad y ciudadanía. Si ha pasado entre 90 y 182 días en los Emiratos, añada prueba de trabajo, negocio o vivienda permanente: contrato de alquiler certificado o título de propiedad con una factura de suministros a su nombre.

El certificado es necesario para quien reparte su vida entre dos países. Si no hay controversia y es residente de Rusia, solo queda hacer cuentas: cuánto se paga exactamente por el alquiler y por la venta.

Impuesto sobre el alquiler: cuánto de la renta de Dubái va a Rusia

Un residente de Rusia que alquila una vivienda en los Emiratos calcula por sí mismo el impuesto, presenta la declaración 3-NDFL hasta el 30 de abril del año siguiente y paga el impuesto hasta el 15 de julio. No existen agentes fiscales en el extranjero: nadie lo hará por usted.

Cada pago del inquilino se convierte a rublos al tipo del Banco Central vigente el día en que se recibe el dinero. Si el inquilino paga con varios cheques, cada cheque tiene su propia fecha y su propio tipo de cambio.

El alquiler tributa con la misma escala que el salario: 13 % hasta 2,4 millones ₽ al año, 15 % hasta 5 millones, 18 % hasta 20 millones, 20 % hasta 50 millones y 22 % por encima. Se calcula junto al salario, en la misma base. El alquiler se suma al salario, por lo que para una persona con ingresos altos en Rusia el impuesto por la misma vivienda en Dubái es mayor.

¿Se puede alquilar una vivienda en Dubái como autónomo y pagar un 4 % o un 6 %? La ley de autónomos exige que el lugar de actividad sea una región de Rusia, por lo que esta vía no puede considerarse segura. Consulte con un contable otros regímenes, como el sistema simplificado para empresarios.

Impuesto sobre la venta: de dónde sale un impuesto sin beneficio

El millón del inicio del artículo aparece aquí. La venta de una vivienda en los Emiratos es un ingreso procedente del extranjero. Un residente de Rusia tributa por ella igual que por la venta de una vivienda en Rusia, con los mismos plazos y deducciones.

Periodo de propiedad. No hay impuesto si la vivienda le ha pertenecido durante cinco años o más. Bastan tres años si la recibió por herencia, como regalo de un miembro de la familia o de un pariente cercano, por privatización, por un contrato de renta vitalicia, procedente de un fondo personal o si es su única vivienda. La ley no distingue las viviendas según el país en que estén. Antes de venderla sin que hayan transcurrido cinco años, consúltelo con un asesor fiscal y conserve el documento que acredite desde qué fecha le pertenece la vivienda.

Cálculo. Si no ha transcurrido el plazo, el impuesto se calcula sobre la base: precio de venta menos deducción. Puede elegir entre una deducción de 1 millón ₽ sin documentos o los gastos de compra acreditados por contrato y comprobantes de pago. El tipo es 13 % sobre una base de hasta 2,4 millones ₽ y 15 % sobre el exceso. El umbral de 2,4 millones ₽ se calcula sobre el conjunto de esos ingresos del año: venta y bienes recibidos como regalo, dividendos, valores, pagos de seguros y algunos otros. El salario y el alquiler no entran en esa suma, tienen su propia escala. La regla del 70 % del valor catastral no se aplica a una vivienda en los Emiratos: solo funciona cuando existe valor catastral en el registro ruso.

Tipo de cambio. El precio de venta se convierte al tipo del día en que se recibe el dinero y los gastos de compra, al tipo de la fecha de cada pago. Si el dírham se ha apreciado frente al rublo durante ese tiempo, habrá base imponible incluso si vende por los mismos dírhams por los que compró.

¿Compró una vivienda sobre plano a plazos? Cada pago al promotor se convierte al tipo de cambio vigente en la fecha del pago. Por eso conserve no solo el contrato, sino también todos los comprobantes de pago con sus fechas. Sin ellos, si vende antes de que venza el plazo, solo le quedará la deducción de 1 millón ₽.

En la guía sobre el impuesto al vender una vivienda se explica cómo influye la venta de una vivienda en los Emiratos en la venta de una vivienda rusa y qué cambia al vender una vivienda en Rusia cuando vive en el extranjero.

Si ya no es residente de Rusia: el cero tiene un precio

Quien ha pasado menos de 183 días en Rusia durante 12 meses consecutivos es no residente. Un no residente solo paga en Rusia impuesto sobre ingresos de fuente rusa. El alquiler y la venta de una vivienda en los Emiratos no lo son: no hace falta declararlos en Rusia. Para el convenio entre los dos países, tampoco se considera residente de Rusia quien paga allí impuesto solo sobre ingresos rusos.

¿Vuelve a Rusia? Primero cuente los días. 183 días durante 12 meses consecutivos hacen que vuelva a ser residente. Conserve las pruebas: sellos del pasaporte y certificado de entradas y salidas de los Emiratos.

El no residente tiene otro coste: si vende una vivienda en Rusia antes de que se cumpla el plazo mínimo, paga un 30 % sin deducciones y no obtiene la deducción por compra. Más detalles en la guía sobre el impuesto al vender.

Qué documentos conservar para no perder la deducción

Conviene traducir con antelación al ruso los documentos en inglés y árabe para la autoridad fiscal rusa. Un propietario particular no tendrá que deducir ningún impuesto pagado en los Emiratos: allí no existe ese impuesto.

Cuenta en un banco de los Emiratos: un mes para notificar y multa de hasta el 40 %

Se deja de ser residente fiscal de Rusia cuando se pasan menos de 183 días en Rusia durante 12 meses. Con la residencia cambiaria no ocurre así. Ser residente fiscal y residente cambiario son cosas distintas. Es residente cambiario de Rusia todo ciudadano ruso, viva donde viva, y todo extranjero con permiso de residencia en Rusia. Sus obligaciones respecto de cuentas en el extranjero son:

El umbral de 600 mil ₽ se aplica a bancos de países de la Unión Económica Euroasiática y de países con intercambio automático de información financiera. Los Emiratos figuran en esa lista. Los límites del Banco de Rusia a las transferencias de divisas al extranjero para ciudadanos rusos se eliminaron el 8 de diciembre de 2025.

Vivienda a nombre de una empresa: más obligaciones de información, no ahorro

A veces se compra una vivienda en los Emiratos a nombre de una sociedad propia en una zona franca. Para la autoridad fiscal rusa, es una sociedad extranjera controlada si su participación supera el 25 % o el 10 % cuando los residentes de Rusia reúnen más de la mitad. La participación en una empresa debe notificarse dentro de tres meses y la propia sociedad controlada, cada año hasta el 30 de abril. La multa por no notificar una sociedad controlada es de 500.000 ₽ por cada una; por no notificar la participación, 50.000 ₽. El beneficio de esa empresa puede tributar en Rusia en manos del propietario. La decisión de comprar a nombre de una empresa debe tomarse con un abogado fiscalista, no por la comodidad del trámite.

Calendario del propietario: cuatro fechas al año

Si la declaración se presenta tarde, la multa es del 5 % del impuesto impagado por cada mes completo o incompleto, hasta un máximo del 30 % y un mínimo de 1.000 ₽. Por impago: 20 % del impuesto; si la autoridad fiscal prueba la intencionalidad, 40 %. La ley de 26 de junio de 2026 eximió de multa por no presentar la declaración de venta de inmuebles cuyos datos la autoridad fiscal recibe de los registros rusos. Una vivienda en los Emiratos no figura en un registro ruso, por lo que esa exención no está prevista para ella.

Lo que no se ve al comprar

Seis errores que hacen perder dinero

Qué hacer ahora: resumen por situaciones

La guía cómo comprar una propiedad en los Emiratos explica el proceso de compra, desde la reserva hasta el título de propiedad. El artículo sobre el freehold explica qué recibe exactamente en propiedad en una zona freehold.

Preguntas frecuentes, en breve

¿Hay impuesto sobre bienes inmuebles en los EAU?
No existe impuesto sobre los ingresos de particulares en los Emiratos: el alquiler y la venta de su propia vivienda sin licencia no tributan. Se pagan tasas: en Dubái, el 4 % del valor al registrar la operación, que por ley se reparte a medias entre vendedor y comprador; el inquilino paga una tasa municipal del 5 % del alquiler anual.

¿Hay que pagar impuesto en Rusia por el alquiler de una vivienda en Dubái?
Sí, si es residente fiscal de Rusia, es decir, si ha pasado 183 días o más en Rusia durante 12 meses consecutivos. Los ingresos por alquiler se suman al salario y tributan según una escala del 13-22 %; la declaración 3-NDFL se presenta hasta el 30 de abril y el impuesto se paga hasta el 15 de julio.

¿Qué impuesto se paga al vender un piso en los EAU si es residente fiscal en Rusia?
Si ha sido propietario del piso durante menos de cinco años, pagará el 13 % sobre una base de hasta 2,4 millones ₽ y el 15 % sobre el importe que exceda esa cifra. La base es el precio de venta menos los gastos de compra, o menos 1 millón ₽. Ambas cantidades se convierten a rublos al tipo de cambio del Banco Central aplicable en cada fecha.

¿Está vigente el convenio para evitar la doble imposición entre Rusia y los EAU?
Sí. El nuevo convenio se firmó el 17 de febrero de 2025, entró en vigor el 18 de julio de 2025 y se aplica desde el 1 de enero de 2026. El impuesto pagado en los Emiratos se deduce del impuesto ruso, pero los particulares no pagan impuesto por un piso en los Emiratos, por lo que el residente fiscal ruso lo paga íntegramente en Rusia.

¿Un no residente fiscal en Rusia paga impuestos por alquilar un piso en los Emiratos?
No. Un no residente paga en Rusia impuestos solo sobre ingresos de fuentes rusas, y el alquiler de un piso en el extranjero no se considera una de ellas.

¿Cómo obtener la residencia fiscal en los EAU?
Debe pasar 183 días en los Emiratos durante 12 meses consecutivos, o 90 días con permiso de residencia y vivienda permanente o trabajo en el país, o trasladar allí su principal centro de vida e intereses. El estatus se acredita con un certificado de residencia fiscal en el sistema EmaraTax.

¿Hay que informar a Hacienda sobre una cuenta bancaria en los EAU?
Sí. Un ciudadano ruso debe notificar a Hacienda la apertura de una cuenta en el extranjero en el plazo de un mes y presentar el informe de movimientos hasta el 1 de junio. El informe no es necesario si durante el año entraron y salieron de la cuenta como máximo 600 mil ₽. Quienes hayan pasado más de 183 días al año en el extranjero están exentos de estas obligaciones.

¿Se paga en Rusia impuesto sobre bienes inmuebles por un piso en Dubái?
No. En Rusia el impuesto sobre bienes inmuebles se paga solo por propiedades situadas en Rusia.

Konstantin Nazarov

Cofundador de Art Estate · Guía del 1 de octubre de 2026 · canal de Telegram del autor

Al citar, es obligatorio incluir un enlace activo a esta página: art-estate.top/stati/nalogi-v-oae/