Fiscalité immobilière aux Émirats pour un propriétaire résidant en Russie

Un appartement à Dubaï a été acheté pour 1,5 million AED puis revendu trois ans plus tard au même prix. Le bénéfice en dirhams est nul. Les Émirats n'ont prélevé aucun impôt : il n'en existe pas pour les particuliers propriétaires d'un appartement. En Russie, en revanche, cette transaction génère un impôt de 1 077 000 ₽ si le dirham est passé de 20 à 25 ₽ en trois ans, avec des taux hypothétiques donnés à titre d'exemple. Vous trouverez ci-dessous l'origine de l'impôt en l'absence de bénéfice, la durée de détention qui le ramène à zéro et le moment où le propriétaire d'un appartement à Dubaï cesse d'être redevable envers l'administration fiscale russe. Vous y verrez aussi les frais perçus aux Émirats à la place des impôts, le montant de l'impôt sur les loyers, les changements apportés par la convention entre les deux pays depuis 2026 et six erreurs qui font perdre de l'argent.

Quels impôts existent aux Émirats et pourquoi l'appartement y échappe

Les Émirats n'appliquent pas d'impôt sur les revenus des personnes physiques. Il n'y en a donc ni sur les loyers ni sur la vente d'un appartement. Deux autres impôts peuvent concerner un propriétaire : l'impôt sur les sociétés et la TVA, mais uniquement dans des cas particuliers.

Impôt sur les sociétés. Il est en vigueur depuis 2023 : 0 % sur les bénéfices jusqu'à 375 000 AED et 9 % au-delà. Un particulier ne le paie que s'il exerce une activité dont le chiffre d'affaires dépasse 1 million AED par an. Les revenus d'un particulier tirés de la vente, de la location et de la sous-location d'un bien immobilier ne sont jamais considérés comme une activité commerciale, quel que soit leur montant, si une licence n'est pas nécessaire pour cette activité. Aucune inscription auprès de l'administration fiscale n'est requise.

Le nombre de vos appartements et les revenus qu'ils procurent n'ont pas d'importance. Un contrat de location enregistré dans Ejari à Dubaï ou Tawtheeq à Abu Dhabi n'est pas considéré comme une licence.

TVA. La vente et la location de logements sont exonérées de TVA, à l'exception de la première fourniture. La première vente ou location d'un logement neuf dans les trois ans suivant sa livraison est soumise au taux de 0 %. Un propriétaire qui ne possède que des logements n'a pas à s'immatriculer à la TVA. Il en va autrement de l'immobilier commercial : bureau, boutique, entrepôt. Leur vente et leur location sont taxées à 5 %, et le propriétaire doit s'immatriculer lorsque son chiffre d'affaires sur 12 mois dépasse 375 000 AED, ou lorsqu'il est prévu qu'il franchira ce seuil dans les 30 jours à venir.

Un propriétaire d'appartement ne paie pas d'impôt aux Émirats, mais cela ne rend pas la transaction gratuite. Des frais s'appliquent à la place, et le premier est dû avant même la remise des clés.

Des frais plutôt que des impôts : combien coûte l'enregistrement de la transaction

Le principal poste de dépense lors de l'achat est le droit du Dubai Land Department. À Dubaï, il s'élève à 4 % de la valeur inscrite au contrat. La loi le répartit à parts égales entre vendeur et acheteur, sauf accord contraire. Lors de l'achat d'un logement neuf auprès du promoteur, le vendeur paie 2 % et l'acheteur 2 %. En pratique, le contrat précise la part de chacun : vérifiez-la avant de signer.

À Abu Dhabi, les frais de vente d'un bien immobilier vont de 1 % à 4 % de sa valeur, répartis à parts égales entre vendeur et acheteur sauf accord contraire. Le pourcentage exact est fixé par le comité exécutif de l'émirat. Pour un bien en construction, les frais s'élèvent à 2 % de sa valeur, répartis à parts égales entre les parties, sans dépasser 2 millions AED par transaction. Le centre indique le montant exact lors de la prise de rendez-vous.

Chaque année, un prélèvement municipal est dû sur les logements. À Dubaï, le locataire verse à la municipalité 5 % du loyer annuel, prélevés avec la facture d'électricité et d'eau. À Abu Dhabi, ce prélèvement est également de 5 % du loyer annuel, avec un minimum de 450 AED par an. Les citoyens des Émirats en sont exonérés. Pour les villas construites sur un terrain résidentiel attribué gratuitement par l'État, le taux va de 2,5 à 10 %. C'est le locataire, et non le propriétaire, qui le paie. Les autres dépenses du propriétaire, des charges de copropriété au refroidissement, sont détaillées dans l'article sur les frais d'un appartement à Dubaï.

Pour un propriétaire ordinaire, la liste des paiements aux Émirats s'arrête là. Mais dans deux cas, le taux de 0 % passe à 9 %.

Quand l'impôt apparaît tout de même aux Émirats

L'exonération s'applique tant que la location de l'appartement reste un investissement personnel. Le cas le plus fréquent où ce n'est plus le cas est la location de courte durée. Pour louer un appartement à des touristes à Dubaï, il faut une autorisation du Department of Economy and Tourism pour les holiday homes. Cette autorisation est considérée comme une licence, et les revenus qui en découlent relèvent alors d'une activité commerciale. Si le chiffre d'affaires annuel de cette activité dépasse 1 million AED, le propriétaire s'enregistre alors au titre de l'impôt sur les sociétés et paie 9 % sur les bénéfices au-delà de 375 000 AED.

L'absence de licence ne protège pas. Si la loi exige une licence pour l'activité mais que vous louez sans l'avoir, l'administration fiscale considère tout de même les revenus comme des revenus d'activité, avec le même seuil de chiffre d'affaires. Si vous confiez l'appartement à une société de gestion pour de la location de courte durée, vérifiez au nom de qui est établie l'autorisation et qui reçoit l'argent des clients, puis voyez ce point avec un conseiller fiscal.

La seconde limite concerne l'appartement détenu par une société. Celle-ci relève de ses propres règles d'impôt sur les sociétés, et son propriétaire résidant en Russie doit respecter des obligations vis-à-vis de l'administration fiscale russe. Elles sont expliquées plus loin, dans le chapitre consacré aux sociétés.

Votre résidence fiscale : ce sont les jours, non le passeport, qui comptent

La réponse à cette question détermine tout le reste de l'article : devez-vous ou non payer un impôt en Russie pour un appartement à Dubaï ? Pour l'impôt, ce ne sont pas le passeport mais les jours qui comptent. Est résident fiscal de Russie toute personne qui a passé 183 jours calendaires ou plus en Russie sur 12 mois consécutifs. Un court séjour à l'étranger pour un traitement médical ou des études, de moins de six mois, n'interrompt pas ce délai. Un résident fiscal de Russie paie l'impôt sur l'ensemble de ses revenus, quel que soit le lieu où ils ont été perçus. Un non-résident ne le paie que sur ses revenus de source russe. Les loyers et la vente d'un appartement à l'étranger sont considérés comme des revenus de source étrangère.

Les Émirats ont leurs propres règles, applicables depuis le 1er mars 2023. Vous êtes résident fiscal des Émirats si vous remplissez au moins une des conditions suivantes :

• votre lieu de vie principal et le centre de vos intérêts personnels et financiers se trouvent aux Émirats ;
• vous avez passé 183 jours ou plus aux Émirats sur 12 mois consécutifs ;
• vous y avez passé 90 jours ou plus, vous avez un titre de séjour et vous disposez aux Émirats d'un logement permanent, d'un emploi ou d'une activité commerciale.

Toute fraction de journée compte comme une journée entière, et les jours ne doivent pas nécessairement être consécutifs. Le logement permanent ne doit pas forcément vous appartenir : un appartement loué convient aussi.

Il est possible d'être résident de deux pays à la fois, et c'est fréquent chez les propriétaires d'appartements à Dubaï : six mois à Moscou, quatre mois dans son appartement à Dubaï. C'est précisément pour ce cas qu'intervient la convention entre les deux pays.

Convention entre la Russie et les Émirats : ce qui a changé depuis 2026

La Russie et les Émirats ont signé une nouvelle convention visant à éliminer la double imposition le 17 février 2025. La Russie l'a ratifiée par la loi du 7 juillet 2025, elle est entrée en vigueur le 18 juillet 2025 et s'applique depuis le 1er janvier 2026. La précédente convention, de 2011, ne concernait que les revenus des fonds souverains et ne s'appliquait pas aux propriétaires particuliers d'appartements.

Pour un appartement, trois articles sont importants. Les revenus locatifs et ceux tirés de la vente du bien peuvent être imposés dans le pays où il se trouve. « Peuvent » ne signifie pas « uniquement là-bas » : votre pays de résidence prélève également son impôt. La Russie impute l’impôt payé aux Émirats sur l’impôt dû en Russie, dans la limite de ce dernier. Les Émirats ne prélèvent pas d’impôt sur les revenus d’un appartement détenu par un particulier, il n’y a donc rien à imputer : un résident russe paie l’intégralité de l’impôt en Russie.

Si vous êtes résident des deux pays, la convention en désigne un selon l’ordre suivant :

Vous ne pouvez pas choisir vous-même le pays selon cet ordre : si le fisc vous le demande, votre position devra être étayée par des documents. Le principal est le certificat de résidence fiscale des Émirats. Il n’a pas besoin d’apostille. La manière d’appliquer cet ordre à votre cas se détermine avec un conseiller fiscal avant le dépôt de la déclaration, et non après.

Certificat de résidence fiscale des Émirats : 1 050 AED et dix jours

Le certificat est délivré par l’administration fiscale des Émirats via l’espace personnel EmaraTax, section Other services. Il est délivré pour une période écoulée de 12 mois au maximum, jamais à l’avance. Il faut une Emirates ID avec visa de résidence, ou une copie du passeport accompagnée d’une attestation des entrées et sorties délivrée par l’autorité fédérale de l’identité et de la citoyenneté. Si vous avez passé de 90 à 182 jours aux Émirats, il faut aussi justifier d’un emploi, d’une activité ou d’un logement permanent : bail certifié ou titre de propriété avec facture de services publics à votre nom.

Le certificat est nécessaire lorsque vous vivez entre deux pays. S’il n’y a pas de litige et que vous êtes résident russe, il ne reste qu’à calculer exactement ce que vous paierez sur les loyers et la vente.

Impôt sur les loyers : quelle part des loyers perçus à Dubai part en Russie

Un résident russe qui loue un appartement aux Émirats calcule lui-même l’impôt, dépose sa déclaration 3-NDFL avant le 30 avril de l’année suivante et paie l’impôt avant le 15 juillet. À l’étranger, aucun agent chargé du prélèvement ne le fera à votre place.

Chaque paiement du locataire est converti en roubles au taux de la Banque centrale le jour de la réception des fonds. Si le locataire paie par plusieurs chèques, chaque chèque a sa date et son taux.

Les loyers sont imposés selon le même barème que les salaires : 13 % jusqu’à 2,4 M ₽ par an, 15 % jusqu’à 5 M, 18 % jusqu’à 20 M, 20 % jusqu’à 50 M et 22 % au-delà. Ils sont pris en compte avec le salaire dans une même assiette. Les loyers s’ajoutent au salaire, donc une personne ayant des revenus élevés en Russie paie davantage d’impôt sur le même appartement à Dubai.

Peut-on louer un appartement à Dubai en tant qu’indépendant et payer 4 % ou 6 % ? La loi sur les indépendants exige que le lieu d’activité soit une région de Russie, il est donc difficile de considérer cette voie comme sûre. Discutez des autres régimes, comme le régime simplifié pour un entrepreneur, avec un comptable.

Impôt sur la revente : pourquoi peut-il exister sans bénéfice

C’est là qu’apparaît le million évoqué au début de l’article. La vente d’un appartement aux Émirats est un revenu de source étrangère. Un résident russe paie l’impôt comme pour la vente d’un appartement en Russie, avec les mêmes délais et déductions.

Durée de détention. Il n’y a pas d’impôt si l’appartement vous appartient depuis cinq ans ou plus. Trois ans suffisent s’il a été reçu par succession, donation d’un membre de la famille ou d’un proche parent, privatisation, rente, fonds personnel, ou s’il s’agit de votre seul logement. La loi ne distingue pas les appartements selon le pays. Avant de vendre un bien détenu depuis moins de cinq ans, vérifiez votre cas avec un conseiller fiscal et conservez le document prouvant depuis quelle date l’appartement vous appartient.

Calcul. Si la durée n’est pas atteinte, l’impôt est calculé sur la base imposable : prix de vente moins déduction. Vous pouvez choisir une déduction de 1 M ₽ sans justificatif, ou les dépenses d’achat prouvées par le contrat et les preuves de paiement. Le taux est de 13 % sur la base jusqu’à 2,4 M ₽ et de 15 % au-delà. Le seuil de 2,4 M ₽ est calculé sur le total de ces revenus annuels : vente et biens reçus en donation, dividendes, titres, indemnités d’assurance et certains autres revenus. Les salaires et les loyers n’en font pas partie, ils relèvent de leur propre barème. La règle des 70 % de la valeur cadastrale ne s’applique pas à un appartement aux Émirats : elle ne vaut que lorsqu’une valeur cadastrale figure dans le registre russe.

Taux de change. Le prix de vente est converti au taux du jour de réception des fonds, les dépenses d’achat au taux du jour de chaque paiement. Si le dirham s’est apprécié face au rouble entre-temps, une base imposable apparaîtra même si vous revendez au même nombre de dirhams que lors de l’achat.

Vous avez acheté un logement neuf avec paiement échelonné : chaque versement au promoteur est converti au taux de change applicable à sa date. Conservez donc non seulement le contrat, mais aussi toutes les preuves de paiement datées. Sans elles, en cas de revente anticipée, vous ne disposerez que de la déduction de 1 M ₽.

L’incidence de la vente d’un appartement aux Émirats sur celle d’un bien russe, ainsi que les règles qui changent pour la vente d’un appartement en Russie lorsque vous vivez à l’étranger, sont détaillées dans le guide sur l’impôt lors de la vente d’un appartement.

Si vous n’êtes plus résident russe : le zéro a un prix

Une personne qui a passé moins de 183 jours en Russie sur 12 mois consécutifs est non-résidente. Un non-résident ne paie en Russie l’impôt que sur les revenus de source russe. Les loyers et la vente d’un appartement aux Émirats n’en font pas partie : il n’est pas nécessaire de les déclarer en Russie. N’est pas non plus considéré comme résident russe, au titre de la convention entre les deux pays, celui qui ne paie en Russie l’impôt que sur des revenus de source russe.

Vous revenez en Russie : commencez par compter les jours. 183 jours sur 12 mois consécutifs vous rendent à nouveau résident. Conservez les preuves : tampons du passeport et attestation des entrées et sorties des Émirats.

Pour un non-résident, le coût est différent : s’il vend un appartement en Russie avant l’expiration du délai, il paie 30 % sans déduction et ne bénéficie pas de la déduction au titre de l’achat. Les détails figurent dans le guide sur l’impôt à la vente.

Quels documents conserver pour ne pas perdre la déduction

Il est préférable de faire traduire à l’avance en russe les documents en anglais et en arabe destinés au fisc russe. Un propriétaire particulier n’aura pas à imputer l’impôt payé aux Émirats : il n’y en a pas.

Compte bancaire aux Émirats : un mois pour la notification et une amende jusqu’à 40 %

Vous cessez d’être résident fiscal russe lorsque vous passez moins de 183 jours en Russie sur 12 mois. Il en va autrement du statut de résident au regard de la réglementation des changes. Résidence fiscale et résidence au regard de la réglementation des changes sont deux notions distinctes. Est résident russe au regard de la réglementation des changes tout citoyen russe, où qu’il vive, ainsi que tout étranger titulaire d’un titre de séjour en Russie. Ses obligations relatives aux comptes à l’étranger sont les suivantes :

Le seuil de 600 k ₽ s’applique aux banques des pays de l’Union économique eurasiatique et de ceux qui pratiquent l’échange automatique d’informations financières. Les Émirats figurent sur cette liste. Les limites de la Banque de Russie sur les transferts de devises à l’étranger par les citoyens russes ont été supprimées le 8 décembre 2025.

Appartement détenu par une société : des obligations déclaratives plutôt que des économies

Il arrive qu’un appartement aux Émirats soit acheté via sa propre société en zone franche. Pour le fisc russe, c’est une société étrangère contrôlée si votre participation dépasse 25 %, ou 10 % lorsque les résidents russes détiennent ensemble plus de la moitié. La participation dans une société doit être déclarée dans les trois mois, et la société contrôlée elle-même doit l’être chaque année avant le 30 avril. L’amende pour défaut de notification d’une société contrôlée est de 500 000 ₽ par société, et de 50 000 ₽ pour la participation. Le bénéfice d’une telle société peut être imposé en Russie chez son propriétaire. La décision d’acheter via une société se prend avec un avocat fiscaliste, pas pour la seule simplicité des formalités.

Calendrier du propriétaire : quatre dates dans l’année

En cas de déclaration tardive, l’amende est de 5 % de l’impôt impayé pour chaque mois complet ou incomplet, au maximum 30 % et au minimum 1 000 ₽. En cas de non-paiement : 20 % de l’impôt, ou 40 % si le fisc prouve l’intention. La loi du 26 juin 2026 a supprimé l’amende pour défaut de déclaration lors de la vente d’un bien immobilier lorsque le fisc reçoit les informations des registres russes. Un appartement aux Émirats ne figure pas dans les registres russes, cette exonération ne s’y applique donc pas.

Ce qui ne se voit pas à l’achat

Six erreurs qui font perdre de l’argent

Que faire maintenant : en bref, selon votre situation

Le déroulement de l’achat, de la réservation au titre de propriété, est expliqué dans le guide comment acheter un bien immobilier aux Émirats. Ce que vous acquérez précisément dans une zone freehold est détaillé dans l’article sur le freehold.

Les questions les plus fréquentes, en bref

Y a-t-il un impôt foncier aux Émirats arabes unis ?
Il n’y a pas d’impôt sur le revenu des particuliers aux Émirats : les loyers et la vente de votre appartement sans licence ne sont pas imposés. Des frais sont dus : à Dubai, 4 % de la valeur sont dus lors de l’enregistrement de la transaction, partagés par la loi entre vendeur et acheteur, et le locataire paie une taxe municipale de 5 % du loyer annuel.

Faut-il payer l’impôt russe sur les loyers d’un appartement à Dubai ?
Oui, si vous êtes résident fiscal russe, c’est-à-dire si vous avez passé 183 jours ou plus en Russie sur 12 mois consécutifs. Les loyers sont imposés au barème de 13-22 % avec le salaire, la déclaration 3-NDFL doit être déposée au plus tard le 30 avril et l’impôt payé au plus tard le 15 juillet.

Quel impôt un résident fiscal russe paie-t-il lors de la vente d'un appartement aux EAU ?
Si vous possédez l'appartement depuis moins de cinq ans, l'impôt est de 13 % sur la base imposable jusqu'à 2,4 millions ₽ et de 15 % au-delà. La base imposable correspond au prix de vente moins le coût d'acquisition, ou moins 1 million ₽. Les deux montants sont convertis en roubles au taux de la Banque centrale applicable à leurs dates respectives.

La convention contre la double imposition entre la Russie et les EAU est-elle en vigueur ?
Oui. La nouvelle convention a été signée le 17 février 2025, est entrée en vigueur le 18 juillet 2025 et s'applique depuis le 1er janvier 2026. L'impôt acquitté aux Émirats s'impute sur l'impôt russe, mais un particulier n'est pas imposé aux Émirats pour son appartement. Un résident fiscal russe paie donc l'intégralité de l'impôt en Russie.

Un non-résident fiscal russe paie-t-il un impôt sur les loyers d'un appartement aux Émirats ?
Non. Un non-résident ne paie en Russie l'impôt que sur les revenus de source russe, ce qui n'inclut pas les loyers d'un appartement à l'étranger.

Comment devenir résident fiscal des EAU ?
Vous devez séjourner aux Émirats 183 jours sur une période de 12 mois consécutifs, ou 90 jours avec un titre de séjour et un logement permanent ou un emploi dans le pays, ou y transférer le centre principal de votre vie et de vos intérêts. Le statut est confirmé par un certificat de résidence fiscale délivré dans le système EmaraTax.

Faut-il déclarer au fisc russe un compte bancaire aux EAU ?
Oui. Un citoyen russe doit notifier à l'administration fiscale l'ouverture d'un compte à l'étranger dans le mois, puis transmettre, au plus tard le 1er juin, un rapport sur les mouvements de fonds. Ce rapport n'est pas requis si, sur l'année, les entrées et les sorties du compte ne dépassent pas 600 000 ₽. Les personnes ayant passé plus de 183 jours à l'étranger dans l'année sont exemptées de ces obligations.

Paie-t-on en Russie un impôt foncier pour un appartement à Dubai ?
Non. L'impôt foncier russe ne concerne que les biens situés en Russie.

Konstantin Nazarov

Cofondateur d'Art Estate · Guide du 1er octobre 2026 · chaîne Telegram de l'auteur

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