Налоги на недвижимость в Эмиратах для владельца из России

В Эмиратах частное лицо не платит налог с дохода от своей квартиры: ни с аренды, ни с продажи. Есть сборы при регистрации сделки и сбор с арендатора. Но для покупателя из России этим история не кончается. Если вы налоговый резидент России, доход от квартиры в Дубае облагается в России так же, как доход от квартиры в Москве, и декларацию вы подаёте сами. Ниже по порядку: что платят в Эмиратах, когда там всё-таки появляется налог, как понять, чей вы резидент, что изменило соглашение двух стран, сколько налога с аренды и продажи и что нужно делать со счётом в банке Эмиратов. Каждое правило сверено с госсайтами обеих стран на 1 октября 2026 года.

Какие налоги есть в Эмиратах

Портал правительства Эмиратов говорит прямо: налога на доход физических лиц в стране нет. Значит, нет его и с аренды, и с продажи квартиры. Владельца квартиры могут коснуться два других налога: корпоративный и НДС, и оба только в особых случаях.

Корпоративный налог. Он действует с 2023 года: 0 % с прибыли до 375 000 AED и 9 % сверх. Частное лицо платит его, только если ведёт бизнес с оборотом больше 1 млн AED в год. Решение Кабинета министров № 49 от 2023 года отдельно говорит, что доход частного лица от продажи, аренды и субаренды недвижимости бизнесом не считается при любом обороте, если для этой работы не нужна лицензия. Регистрироваться в налоговой не нужно.

Налоговая служба Эмиратов в своём руководстве уточняет: неважно, сколько у вас квартир и сколько они приносят. Договор аренды, зарегистрированный в системе Ejari в Дубае или Tawtheeq в Абу-Даби, лицензией не считается.

НДС. Продажа и аренда жилья, кроме первой поставки, от НДС освобождены. Первая продажа или аренда нового дома в течение трёх лет после сдачи идёт по ставке 0 %. Владельцу, у которого только жильё, регистрироваться плательщиком НДС не нужно. Другое дело коммерческая недвижимость: офис, магазин, склад. Их продажа и аренда облагаются по ставке 5 %, а владелец обязан зарегистрироваться, когда выручка за 12 месяцев превысит 375 000 AED или когда она, по расчёту, превысит этот порог в ближайшие 30 дней.

Что платят вместо налогов: сборы

Главный платёж при покупке — сбор Земельного департамента. В Дубае он 4 % стоимости по договору. По решению Исполнительного совета Дубая № 30 от 2013 года сбор делят пополам между продавцом и покупателем, если они не договорились иначе. При покупке новостройки у застройщика страница Земельного департамента так и пишет: 2 % платит продавец, 2 % покупатель. На деле в договоре видно, кто платит сколько, и это стоит проверить до подписи.

В Абу-Даби сборы задают два документа. По резолюции Исполнительного совета № 49 от 2018 года сбор с продажи недвижимости не меньше 1 % и не больше 4 % стоимости, пополам между продавцом и покупателем, если они не договорились иначе. Точный процент устанавливает Исполнительный комитет эмирата. Для строящегося объекта действует решение Департамента муниципальных дел № 247 от 2015 года: 2 % стоимости пополам между сторонами, но не больше 2 млн AED за сделку. Точную сумму называет центр при записи на сделку.

Каждый год с жилья платят муниципальный сбор. В Дубае арендатор платит муниципалитету 5 % годовой аренды, сбор приходит вместе со счётом за свет и воду. В Абу-Даби сбор тоже 5 % годовой аренды, не меньше 450 AED в год, граждане Эмиратов от него освобождены. Для вилл на жилой земле, которую государство выделило в дар, ставка от 2,5 до 10 %. Платит сбор арендатор, а не владелец. У муниципалитета Дубая есть услуга пересчёта сбора и для сданных, и для своих квартир, но как его считают для владельца, который живёт в квартире сам, на открытых страницах не написано. Остальные расходы владельца, от сервисного сбора до охлаждения, разобраны в статье о содержании квартиры в Дубае.

Когда налог в Эмиратах всё-таки появляется

Освобождение работает, пока сдача квартиры остаётся личной инвестицией. Самый частый случай, когда это не так, — посуточная сдача. Чтобы сдавать квартиру туристам в Дубае, нужно разрешение Департамента экономики и туризма на holiday homes. Налоговая служба прямо пишет: такое разрешение — это лицензия, и доход по ней уже бизнес. Если оборот такого бизнеса за год больше 1 млн AED, владелец регистрируется плательщиком корпоративного налога и платит 9 % с прибыли сверх 375 000 AED.

Отсутствие лицензии не спасает. Если по закону для работы она нужна, а вы сдаёте без неё, налоговая всё равно считает доход бизнесом, с тем же порогом оборота. Отдаёте квартиру управляющей компании для посуточной сдачи — посмотрите, на кого оформлено разрешение и кто получает деньги от гостей, и обсудите это с налоговым консультантом.

Вторая граница — квартира, оформленная на компанию. У компании свои правила корпоративного налога, а у её владельца из России появляются обязанности перед российской налоговой. О них ниже, в главе о компаниях.

Чей вы налоговый резидент

Для налога важен не паспорт, а дни. Налоговый резидент России — тот, кто провёл в России 183 календарных дня и больше за 12 месяцев подряд. Короткий выезд на лечение или учёбу меньше чем на шесть месяцев этот срок не прерывает. Резидент России платит налог со всех своих доходов, где бы их ни получил. Нерезидент — только с доходов из России. Аренда и продажа квартиры за рубежом — доходы из-за рубежа, так записано в Налоговом кодексе.

У Эмиратов свои правила, они действуют с 1 марта 2023 года. Вы налоговый резидент Эмиратов, если выполняется хотя бы одно условие:

• ваше основное место жизни и центр личных и финансовых интересов в Эмиратах;
• вы провели в Эмиратах 183 дня и больше за 12 месяцев подряд;
• вы провели там 90 дней и больше, у вас вид на жительство, и в Эмиратах есть ваше постоянное жильё или работа либо бизнес.

Неполные дни считаются целыми, идти подряд дни не обязаны. Постоянное жильё не обязательно своё: съёмная квартира тоже подходит.

Быть резидентом двух стран сразу можно, и для владельцев квартир в Дубае это частая история: полгода в Москве, четыре месяца в своей квартире в Дубае. Для такого случая и нужно соглашение двух стран.

Соглашение России и Эмиратов: что изменилось с 2026 года

Россия и Эмираты подписали новое соглашение об устранении двойного налогообложения 17 февраля 2025 года. Россия ратифицировала его законом от 7 июля 2025 года, в силу оно вступило 18 июля 2025 года, а применяется с 1 января 2026 года. Прежнее соглашение 2011 года, как пишет ФНС, касалось только доходов государственных инвестиционных фондов, и частных владельцев квартир не затрагивало.

Для квартиры важны три статьи. Доход от сдачи недвижимости и её продажи может облагаться в стране, где она стоит. «Может» не значит «только там»: страна, где вы резидент, свой налог тоже берёт. Налог, уплаченный в Эмиратах, Россия засчитывает в российский, но не больше российского. С квартиры частного лица Эмираты налог не берут, засчитывать нечего: резидент России платит в России всю сумму.

Если вы резидент обеих стран, соглашение выбирает одну по порядку:

Страну по этому порядку не выбирают самостоятельно в декларации: свою позицию придётся доказывать документами, если налоговая спросит. Главный из них — сертификат налогового резидента Эмиратов. По протоколу к соглашению апостиль на нём не нужен. Как применить порядок к вашему случаю, решают с налоговым консультантом до подачи декларации, а не после.

Сертификат налогового резидента Эмиратов

Сертификат выдаёт налоговая служба Эмиратов через личный кабинет EmaraTax, раздел Other services. Его дают за прошедший период не дольше 12 месяцев; на будущее не выдают. Нужны Emirates ID с резидентской визой либо копия паспорта вместе со справкой о въездах и выездах от федеральной службы идентификации и гражданства. Если дней в Эмиратах от 90 до 182, добавляют подтверждение работы, бизнеса или постоянного жилья: заверенный договор аренды или свидетельство о собственности со счётом за коммунальные услуги на ваше имя.

Налог с аренды: резидент России платит 13–22 %

Резидент России, который сдаёт квартиру в Эмиратах, сам считает налог, подаёт декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года и платит налог до 15 июля. Налоговых агентов за рубежом нет, за вас этого никто не сделает.

Каждый платёж арендатора пересчитывают в рубли по курсу Центробанка на день, когда деньги пришли. Платит арендатор несколькими чеками — у каждого чека свой день и свой курс.

Аренду облагают по той же шкале, что и зарплату: 13 % до 2,4 млн ₽ в год, 15 % до 5 млн, 18 % до 20 млн, 20 % до 50 млн и 22 % сверх. И считают её вместе с зарплатой, в одной базе. Аренда ложится поверх зарплаты, поэтому у человека с высоким доходом в России налог с той же квартиры в Дубае выше.

Можно ли сдавать квартиру в Дубае как самозанятый и платить 4 % или 6 %? Закон о самозанятых требует, чтобы местом деятельности был регион России. Разъяснений Минфина или ФНС о сдаче зарубежного жилья через самозанятость в открытом доступе нет, поэтому так не советуем. Другие режимы, вроде упрощённой системы для предпринимателя, — вопрос к бухгалтеру: разъяснений о зарубежном жилье нет и для них.

Налог с продажи: сроки, курс и вычеты

Продажа квартиры в Эмиратах — доход из-за рубежа. Резидент России платит с него налог так же, как с продажи квартиры в России, с теми же сроками и вычетами.

Срок владения. Налога нет, если квартира была вашей пять лет и больше. Три года хватит, если она получена в наследство, в подарок от члена семьи или близкого родственника, при приватизации, по ренте, из личного фонда или это ваше единственное жильё. В статье Налогового кодекса о сроке владения о стране ничего не сказано, а открытых разъяснений Минфина о квартирах за границей нет. Перед продажей до пяти лет сверьтесь с налоговым консультантом и держите документ, по которому видно, с какого дня квартира ваша.

Расчёт. Если срок не прошёл, налог считают с базы: цена продажи минус вычет. Вычет на выбор: 1 млн ₽ без документов или расходы на покупку по договору и платёжкам. Ставка 13 % с базы до 2,4 млн ₽ и 15 % сверх. Порог 2,4 млн ₽ считают по сумме таких доходов за год: продажа и подаренное имущество, дивиденды, ценные бумаги, страховые выплаты и некоторые другие. Зарплата и аренда в эту сумму не входят, у них своя шкала. Правило о 70 % кадастровой стоимости к квартире в Эмиратах не применяется: оно работает, только когда кадастровая стоимость есть в российском реестре.

Курс. Цену продажи пересчитывают по курсу на день, когда пришли деньги, расходы на покупку — по курсу на день каждого платежа. Если дирхам за это время подорожал в рублях, налоговая база появится даже при продаже за те же дирхамы, за которые вы купили.

Купили новостройку в рассрочку — каждый платёж застройщику пересчитывают по курсу на его дату. Поэтому храните не только договор, но и все платёжки с датами. Без них при продаже раньше срока у вас останется только вычет 1 млн ₽.

Как продажа квартиры в Эмиратах влияет на продажу российской, и что меняется для продажи квартиры в России, когда вы живёте за границей, разобрано в гайде о налоге при продаже квартиры.

Если вы уже не резидент России

Кто провёл в России меньше 183 дней за 12 месяцев подряд, тот нерезидент. Нерезидент платит в России налог только с доходов из российских источников. Аренда и продажа квартиры в Эмиратах к ним не относятся: декларировать их в России не нужно. Соглашение двух стран говорит то же самое: резидентом России для него не считается тот, кто платит в России налог только с российских доходов.

Возвращаетесь в Россию — сперва посчитайте дни. 183 дня за 12 месяцев подряд снова делают вас резидентом. Держите доказательства: отметки в паспорте, справку о въездах и выездах Эмиратов.

У нерезидента своя цена: с продажи квартиры в России раньше срока он платит 30 % без вычетов и не получает вычет за покупку. Подробно об этом в гайде о налоге при продаже.

Какие документы хранить

Документы на английском и арабском для российской налоговой стоит заранее перевести на русский. Засчитывать налог, уплаченный в Эмиратах, частному владельцу квартиры не придётся: налога там нет.

Счёт в банке Эмиратов: валютный контроль

Налоговый резидент и валютный резидент — разные вещи. Валютный резидент России — каждый гражданин России, где бы он ни жил, и иностранец с видом на жительство в России. Обязанности по зарубежным счетам у него такие:

Порог 600 тыс. ₽ работает для банков стран Евразийского союза и стран автоматического обмена финансовой информацией. Эмираты в перечне таких стран у ФНС есть, по приказу от 14 октября 2025 года. Лимиты Банка России на переводы валюты за рубеж для граждан России отменены с 8 декабря 2025 года.

Если квартира оформлена на компанию

Иногда квартиру в Эмиратах покупают на свою компанию в свободной зоне. Для российской налоговой это контролируемая иностранная компания, если ваша доля больше 25 % или больше 10 %, когда у резидентов России вместе больше половины. Об участии в компании уведомляют в течение трёх месяцев, о самой контролируемой компании — каждый год до 30 апреля. Штраф за неподанное уведомление о контролируемой компании 500 000 ₽ за каждую, об участии — 50 000 ₽. Прибыль такой компании может облагаться в России у владельца. Решение покупать на компанию принимают с налоговым юристом, а не ради удобства оформления.

Календарь владельца

Если декларация опоздала, штраф — 5 % неуплаченного налога за каждый полный или неполный месяц, не больше 30 % и не меньше 1 000 ₽. За неуплату — 20 % налога, а если налоговая докажет умысел, 40 %. Закон от 26 июня 2026 года освободил от штрафа за неподанную декларацию о продаже недвижимости, сведения о которой налоговая получает из российских реестров. Квартиры в Эмиратах в российском реестре нет, поэтому на неё это освобождение не рассчитано.

Чего не видно при покупке

Ошибки, на которых теряют деньги

Что сделать сейчас: коротко по ситуациям

Как устроена сама покупка, от брони до свидетельства о собственности, — в гайде как купить недвижимость в Эмиратах. Что именно вы получаете в собственность во фрихолд-зоне — в статье о фрихолде.

Коротко о частом

Есть ли налог на недвижимость в ОАЭ?
Налога на доход частного лица в Эмиратах нет: аренда и продажа своей квартиры без лицензии не облагаются. Платят сборы: в Дубае 4 % стоимости при регистрации сделки, по закону пополам между продавцом и покупателем, а арендатор платит муниципальный сбор 5 % от годовой аренды.

Нужно ли платить налог в России с аренды квартиры в Дубае?
Да, если вы налоговый резидент России, то есть провели в России 183 дня и больше за 12 месяцев подряд. Аренду облагают по шкале 13–22 % вместе с зарплатой, декларацию 3-НДФЛ подают до 30 апреля, налог платят до 15 июля.

Какой налог при продаже квартиры в ОАЭ для резидента России?
Если квартира ваша меньше пяти лет, 13 % с базы до 2,4 млн ₽ и 15 % сверх. База — цена продажи минус расходы на покупку или минус 1 млн ₽. Обе суммы пересчитывают в рубли по курсу Центробанка на свои даты.

Действует ли соглашение об избежании двойного налогообложения между Россией и ОАЭ?
Да. Новое соглашение подписано 17 февраля 2025 года, вступило в силу 18 июля 2025 года и применяется с 1 января 2026 года. Налог, уплаченный в Эмиратах, засчитывают в российский, но с квартиры частного лица в Эмиратах налога нет, поэтому резидент России платит в России всё.

Платит ли нерезидент России налог с аренды квартиры в Эмиратах?
Нет. Нерезидент платит в России налог только с доходов из российских источников, а аренда квартиры за рубежом к ним не относится.

Как стать налоговым резидентом ОАЭ?
Провести в Эмиратах 183 дня за 12 месяцев подряд, или 90 дней с видом на жительство и постоянным жильём либо работой в стране, или перенести туда основное место жизни и интересов. Подтверждает статус сертификат налогового резидента в системе EmaraTax.

Нужно ли сообщать в налоговую о счёте в банке ОАЭ?
Да, гражданин России уведомляет налоговую об открытии счёта за рубежом в течение месяца и сдаёт отчёт о движении средств до 1 июня. Отчёт не нужен, если за год на счёт пришло и с него ушло не больше 600 тыс. ₽. Кто провёл за рубежом больше 183 дней в году, от этих обязанностей освобождён.

Платят ли в России налог на имущество за квартиру в Дубае?
Нет. Налог на имущество в России платят только за объекты, расположенные в России.

Константин Назаров

Сооснователь art estate · Гайд от 1 октября 2026 · телеграм-канал автора

При цитировании активная ссылка на эту страницу обязательна: art-estate.top/stati/nalogi-v-oae/