ضرائب العقارات في الإمارات للمالك من روسيا

اشتريت شقة في دبي مقابل 1.5 مليون درهم، وبعد ثلاث سنوات بعتها بالمبلغ نفسه. لم تحقق أي ربح بالدرهم. لم تفرض الإمارات ضريبة، فلا ضريبة فيها على مالك الشقة بصفته فردًا. لكن في روسيا تبلغ الضريبة على هذه الصفقة 1,077,000 ₽ إذا ارتفع سعر الدرهم خلال ثلاث سنوات من 20 إلى 25 ₽، والأسعار افتراضية للشرح. يوضح ما يلي مصدر الضريبة من دون ربح، والمدة التي تنعدم بعدها الضريبة، ومتى لا يعود مالك شقة في دبي مديناً للسلطات الضريبية الروسية. كما يوضح الرسوم التي تُدفع في الإمارات بدلاً من الضرائب، وكم يذهب من دخل الإيجار، وما الذي غيرته اتفاقية البلدين منذ 2026، وستة أخطاء تؤدي إلى خسارة المال.

ما الضرائب في الإمارات ولماذا لا تشمل الشقة

لا توجد ضريبة دخل على الأفراد في الإمارات. لذلك لا تُفرض ضريبة على تأجير الشقة أو بيعها. وقد تنطبق على مالك الشقة ضريبتان أخريان، هما ضريبة الشركات وضريبة القيمة المضافة، وكلتاهما في حالات خاصة فقط.

ضريبة الشركات. تسري منذ 2023: 0 % على الربح حتى 375,000 درهم و9 % على ما يزيد. لا يدفعها الفرد إلا إذا كان يدير نشاطاً تجارياً يتجاوز حجم أعماله 1 مليون درهم سنوياً. ولا يعد دخل الفرد من بيع العقارات أو تأجيرها أو تأجيرها من الباطن نشاطاً تجارياً مهما بلغ حجمه إذا لم يكن هذا العمل يحتاج إلى ترخيص. ولا يلزم التسجيل لدى الهيئة الضريبية.

لا يهم عدد الشقق التي تملكها أو ما تحققه من دخل. ولا يعد عقد الإيجار المسجل في نظام Ejari في دبي أو Tawtheeq في أبوظبي ترخيصاً.

ضريبة القيمة المضافة. يعفى بيع المساكن وتأجيرها من ضريبة القيمة المضافة، باستثناء التوريد الأول. ويخضع أول بيع أو تأجير لمبنى جديد خلال ثلاث سنوات من التسليم لمعدل 0 %. ولا يحتاج المالك الذي لا يملك سوى عقارات سكنية إلى التسجيل كمكلف بضريبة القيمة المضافة. ويختلف الأمر بالنسبة إلى العقار التجاري: مكتب أو متجر أو مستودع. يخضع بيعه وتأجيره لمعدل 5 %، ويلتزم المالك بالتسجيل عندما تتجاوز الإيرادات خلال 12 شهراً 375,000 درهم، أو إذا كان متوقعاً أن تتجاوز الإيرادات هذا الحد خلال الأيام الـ30 التالية.

لا يدفع مالك الشقة ضرائب في الإمارات، لكن هذا لا يجعل الصفقة بلا تكلفة. تحل الرسوم محل الضرائب، ويستحق أولها قبل استلام المفاتيح.

رسوم بدلاً من الضرائب: كم يكلف تسجيل الصفقة

الدفعة الرئيسية عند الشراء هي رسم دائرة الأراضي والأملاك. في دبي يبلغ 4 % من القيمة الواردة في العقد. يقسم الرسم قانوناً بالتساوي بين البائع والمشتري ما لم يتفقا على غير ذلك. عند شراء عقار قيد الإنشاء من المطور، يدفع البائع 2 % ويدفع المشتري 2 %. عملياً، يبين العقد مقدار ما يدفعه كل طرف، ومن المهم التحقق من ذلك قبل التوقيع.

في أبوظبي، لا يقل رسم بيع العقار عن 1 % ولا يزيد على 4 % من القيمة، ويقسم بالتساوي بين البائع والمشتري ما لم يتفقا على غير ذلك. تحدد اللجنة التنفيذية للإمارة النسبة الدقيقة. وبالنسبة إلى العقار قيد الإنشاء، يبلغ الرسم 2 % من القيمة ويقسم بين الطرفين، على ألا يتجاوز 2 مليون درهم للصفقة. يحدد المركز المبلغ الدقيق عند حجز موعد الصفقة.

يُدفع رسم بلدي سنوي على المساكن. في دبي يدفع المستأجر للبلدية 5 % من الإيجار السنوي، ويصدر الرسم مع فاتورة الكهرباء والمياه. وفي أبوظبي يبلغ الرسم أيضاً 5 % من الإيجار السنوي، وبحد أدنى 450 درهم سنوياً، ويعفى منه مواطنو الإمارات. أما الفلل المقامة على أرض سكنية منحتها الدولة، فيتراوح المعدل بين 2.5 و10 %. يدفع المستأجر الرسم لا المالك. وتتناول المقالة تكاليف صيانة شقة في دبي بقية نفقات المالك، من رسوم الخدمات إلى التبريد.

هنا تنتهي قائمة المدفوعات في الإمارات للمالك العادي. لكن هناك حالتان يتحول فيهما الصفر إلى 9 %.

متى تظهر الضريبة فعلاً في الإمارات

يستمر الإعفاء ما دام تأجير الشقة استثماراً شخصياً. وأكثر الحالات شيوعاً التي يختلف فيها الأمر هي التأجير قصير الأجل. لتأجير شقة للسياح في دبي، تحتاجون إلى تصريح holiday homes من دائرة الاقتصاد والسياحة. ويعد هذا التصريح ترخيصاً، ويُعد الدخل الناتج عنه دخلاً تجارياً. وإذا تجاوز حجم أعمال هذا النشاط 1 مليون درهم سنوياً، يسجل المالك كمكلف بضريبة الشركات ويدفع 9 % على الربح الذي يزيد على 375,000 درهم.

غياب الترخيص لا يعفيكم. إذا كان الترخيص مطلوباً قانوناً لهذا العمل وأجّرتم من دونه، فستظل الهيئة الضريبية تعتبر الدخل نشاطاً تجارياً، وبنفس حد حجم الأعمال. إذا سلّمتم الشقة لشركة إدارة للتأجير قصير الأجل، فتحققوا ممن صدر التصريح باسمه وممن يتلقى أموال الضيوف، وناقشوا الأمر مع مستشار ضريبي.

الحالة الثانية هي الشقة المسجلة باسم شركة. تخضع الشركة لقواعدها الخاصة بضريبة الشركات، وتترتب على مالكها الروسي التزامات تجاه السلطات الضريبية الروسية. ويأتي شرحها لاحقاً في فصل الشركات.

إقامتكم الضريبية: تحسمها الأيام، لا جواز السفر

يتوقف كل ما يأتي في المقال على إجابة هذا السؤال: هل تدفعون في روسيا ضريبة على شقة في دبي أم لا؟ لا يهم في تحديد الضريبة جواز السفر، بل عدد الأيام. ويُعد مقيماً ضريبياً في روسيا من أمضى فيها 183 يوماً تقويمياً أو أكثر خلال 12 شهراً متتالياً. ولا تقطع هذه المدة رحلة قصيرة للعلاج أو الدراسة تقل عن ستة أشهر. يدفع المقيم الضريبي في روسيا ضريبة على جميع دخله، أياً كان مصدره. أما غير المقيم، فلا يدفع إلا ضريبة على الدخل من روسيا. ويعد إيجار شقة أو بيعها في الخارج دخلاً من الخارج.

وللإمارات قواعدها الخاصة، وهي سارية منذ 1 مارس 2023. تُعدّون مقيمين ضريبياً في الإمارات إذا تحقق شرط واحد على الأقل:

• أن يكون محل إقامتكم الرئيس ومركز مصالحكم الشخصية والمالية في الإمارات؛
• أن تكونوا قد أمضيتم في الإمارات 183 يوماً أو أكثر خلال 12 شهراً متتالياً؛
• أن تكونوا قد أمضيتم فيها 90 يوماً أو أكثر، ولديكم إقامة، ومسكن دائم في الإمارات أو وظيفة أو نشاط تجاري.

تحتسب الأيام الجزئية أياماً كاملة، ولا يلزم أن تكون الأيام متصلة. ولا يشترط أن يكون السكن الدائم ملكاً لكم: فالشقة المستأجرة مناسبة أيضاً.

يمكنكم أن تكونوا مقيمين في بلدين في الوقت نفسه، وهذه حالة شائعة لمالكي الشقق في دبي: نصف سنة في موسكو وأربعة أشهر في شقتكم في دبي. ولهذه الحالة تحديداً تحتاجون إلى اتفاقية البلدين.

اتفاقية روسيا والإمارات: ما الذي تغير منذ 2026

وقعت روسيا والإمارات اتفاقية جديدة لتجنب الازدواج الضريبي في 17 فبراير 2025. صدقت روسيا عليها بقانون مؤرخ في 7 يوليو 2025، ودخلت حيز النفاذ في 18 يوليو 2025، وتطبق اعتباراً من 1 يناير 2026. وكانت اتفاقية 2011 السابقة تقتصر على دخل صناديق الاستثمار الحكومية ولم تشمل ملاك الشقق الأفراد.

تتعلق بالشقة ثلاث مواد في الاتفاقية. دخل تأجير العقار وبيعه قد يخضع للضريبة في البلد الذي يقع فيه العقار. وعبارة «قد يخضع» لا تعني «في ذلك البلد فقط»: فالبلد الذي تقيم فيه ضريبياً يفرض ضريبته أيضاً. تخصم روسيا الضريبة المدفوعة في الإمارات من الضريبة الروسية، بما لا يزيد على الضريبة الروسية. لا تفرض الإمارات ضريبة على شقة يملكها فرد، لذلك لا يوجد ما يخصم: يدفع المقيم الضريبي في روسيا كامل المبلغ في روسيا.

إذا كنتم مقيمين في البلدين، تحدد الاتفاقية بلداً واحداً وفق الترتيب التالي:

لا تختارون الدولة وفق هذا الترتيب بأنفسكم: فعليكم إثبات موقفكم بالوثائق إذا طلبت مصلحة الضرائب ذلك. وأهم هذه الوثائق شهادة الإقامة الضريبية في الإمارات. ولا تحتاج إلى أبوستيل. ويُحسم تطبيق القاعدة على حالتكم مع مستشار ضريبي قبل تقديم الإقرار، لا بعده.

شهادة الإقامة الضريبية في الإمارات: 1,050 درهم وعشرة أيام

تصدر الهيئة الضريبية في الإمارات الشهادة عبر الحساب الشخصي في EmaraTax، ضمن قسم Other services. وتصدر عن فترة سابقة لا تتجاوز 12 شهراً، ولا تصدر للمستقبل. يلزم Emirates ID مع تأشيرة إقامة، أو نسخة من جواز السفر مع شهادة الدخول والخروج من الهيئة الاتحادية للهوية والجنسية. وإذا كان عدد الأيام في الإمارات من 90 إلى 182، تضاف وثيقة تثبت العمل أو النشاط التجاري أو السكن الدائم: عقد إيجار موثق أو سند ملكية مع فاتورة خدمات باسمكم.

تحتاجون إلى الشهادة إذا كانت إقامتكم موزعة بين بلدين. وإذا لم يكن هناك نزاع وكنتم مقيمين ضريبياً في روسيا، فالمتبقي هو الحساب: ما المبلغ الذي يذهب من الإيجار ومن البيع.

ضريبة الإيجار: كم يذهب من إيجار دبي إلى روسيا

المقيم الضريبي في روسيا الذي يؤجر شقة في الإمارات يحسب الضريبة بنفسه، ويقدم إقرار 3-NDFL حتى 30 أبريل من العام التالي، ويدفع الضريبة حتى 15 يوليو. لا يوجد وكلاء ضريبيون في الخارج، ولن يقوم أحد بذلك نيابة عنكم.

تُحوَّل كل دفعة من المستأجر إلى روبل بسعر البنك المركزي في يوم وصول المال. وإذا دفع المستأجر بعدة شيكات، فلكل شيك تاريخه وسعره.

يخضع الإيجار للسلم نفسه المطبق على الراتب: 13 % حتى 2.4 مليون ₽ سنوياً، و15 % حتى 5 ملايين، و18 % حتى 20 مليون، و20 % حتى 50 مليون، و22 % لما زاد على ذلك. ويُحسب مع الراتب ضمن وعاء واحد. يضاف الإيجار إلى الراتب، لذا يدفع صاحب الدخل المرتفع في روسيا ضريبة أعلى على الشقة نفسها في دبي.

هل يمكنكم تأجير شقة في دبي بصفتكم عاملين لحسابكم الخاص ودفع 4 % أو 6 %؟ يشترط قانون العاملين لحسابهم الخاص أن يكون مكان النشاط في منطقة روسية، لذا لا يصح اعتبار هذا المسار موثوقاً. ناقشوا الأنظمة الأخرى، مثل النظام المبسط لرائد الأعمال، مع محاسب.

ضريبة البيع: كيف تنشأ ضريبة من دون ربح

هنا يظهر المليون المذكور في بداية المقال. يُعد بيع شقة في الإمارات دخلاً من الخارج. يدفع المقيم الضريبي في روسيا ضريبة عليه كما لو باع شقة في روسيا، وبالمواعيد والخصومات نفسها.

مدة الملكية. لا ضريبة إذا كانت الشقة ملكاً لكم لمدة خمس سنوات أو أكثر. وتكفي ثلاث سنوات إذا حصلتم عليها عن طريق الميراث أو هبةً من أحد أفراد الأسرة أو أحد الأقارب المقربين، أو بالخصخصة، أو بموجب عقد ريع، أو من صندوق شخصي، أو كانت مسكنكم الوحيد. لا يقسم القانون الشقق بحسب الدول. قبل البيع خلال خمس سنوات، راجعوا مستشاراً ضريبياً واحتفظوا بوثيقة تبين تاريخ بدء الملكية.

الحساب. إذا لم تنقض المدة، تُحسب الضريبة على أساس الوعاء: سعر البيع ناقص الخصم. والخصم يكون إما 1 مليون ₽ بلا مستندات أو مصاريف الشراء وفق العقد وإيصالات الدفع. تبلغ نسبة الضريبة 13 % من الوعاء حتى 2.4 مليون ₽ و15 % لما زاد. ويُحسب حد 2.4 مليون ₽ من مجموع هذه الدخول خلال العام: دخل بيع الممتلكات والممتلكات الموهوبة، والأرباح الموزعة، والأوراق المالية، ومدفوعات التأمين وبعض المصادر الأخرى. لا يدخل الراتب والإيجار في هذا المجموع، فلهما سلم خاص. ولا تطبق قاعدة 70 % من القيمة المساحية على شقة في الإمارات: إذ تسري فقط عند وجود قيمة مساحية في السجل الروسي.

سعر الصرف. يُحوَّل سعر البيع بسعر الصرف في يوم وصول المال، ومصاريف الشراء بسعر كل دفعة. وإذا ارتفع سعر الدرهم أمام الروبل خلال تلك الفترة، فقد ينشأ وعاء ضريبي حتى عند البيع بالدرهم نفسه الذي اشتريتم به.

اشتريتم عقاراً على الخريطة بالتقسيط: تُحوَّل كل دفعة للمطور بسعر يومها. لذلك احتفظوا بالعقد وبكل إيصالات الدفع وتواريخها. ومن دونها، عند البيع قبل انتهاء المدة، لن يبقى لكم سوى خصم 1 مليون ₽.

يوضح الدليل عن ضريبة بيع الشقة كيف يؤثر بيع شقة في الإمارات في بيع شقة روسية، وما الذي يتغير عند بيع شقة في روسيا إذا كنتم تقيمون في الخارج.

إذا لم تعودوا مقيمين ضريبياً في روسيا: للصفر ثمن

من أمضى في روسيا أقل من 183 يوماً خلال 12 شهراً متتالياً يعد غير مقيم. يدفع غير المقيم ضريبة في روسيا على الدخل من المصادر الروسية فقط. ولا يدخل إيجار أو بيع شقة في الإمارات ضمنها، فلا حاجة إلى التصريح عنها في روسيا. ولأغراض اتفاقية البلدين، لا يعد مقيماً في روسيا أيضاً من يدفع فيها الضريبة عن الدخل الروسي وحده.

تعودون إلى روسيا: احسبوا الأيام أولاً. 183 يوماً خلال 12 شهراً متتالياً تعيد إليكم صفة المقيم الضريبي. احتفظوا بالإثباتات: أختام جواز السفر وشهادة بحركات الدخول والخروج من الإمارات.

لغير المقيم كلفة أخرى: عند بيع شقة في روسيا قبل انتهاء المدة، يدفع 30% بلا خصومات ولا يحصل على خصم الشراء. التفاصيل في دليل ضريبة البيع.

ما الوثائق التي يجب حفظها كي لا تفقدوا الخصم

يُستحسن ترجمة الوثائق بالإنجليزية والعربية إلى الروسية مسبقاً لتقديمها إلى مصلحة الضرائب الروسية. ولا يحتاج مالك الشقة بصفته فرداً إلى احتساب ضريبة مدفوعة في الإمارات، إذ لا توجد ضريبة هناك.

حساب في بنك بالإمارات: شهر للإشعار وغرامة تصل إلى 40%

تفقدون صفة المقيم الضريبي في روسيا إذا أمضيتم فيها أقل من 183 يوماً خلال 12 شهراً. لكن الإقامة لأغراض الرقابة على العملة لا تُحدَّد بهذه الطريقة. فالمقيم الضريبي والمقيم لأغراض الرقابة على العملة أمران مختلفان. المقيم لأغراض الرقابة على العملة في روسيا هو كل مواطن روسي، أينما عاش، وكل أجنبي يحمل إقامة في روسيا. والتزاماته بشأن الحسابات الأجنبية هي:

ينطبق حد 600 ألف ₽ على بنوك دول الاتحاد الأوراسي والدول التي تتبادل المعلومات المالية تلقائياً. والإمارات مدرجة ضمن تلك الدول. وقد ألغيت حدود بنك روسيا لتحويل العملات إلى الخارج للمواطنين الروس منذ 8 ديسمبر 2025.

شقة باسم شركة: تقارير بدلاً من التوفير

أحياناً تُشترى شقة في الإمارات باسم شركتكم في منطقة حرة. وبالنسبة إلى مصلحة الضرائب الروسية، تعد هذه شركة أجنبية خاضعة للسيطرة إذا كانت حصتكم تتجاوز 25%، أو 10% إذا كان المقيمون الروس يملكون معاً أكثر من النصف. يُبلّغ عن المشاركة في الشركة خلال ثلاثة أشهر، وعن الشركة الخاضعة للسيطرة كل عام حتى 30 أبريل. غرامة عدم تقديم الإشعار عن الشركة الخاضعة للسيطرة 500,000 ₽ عن كل شركة، وعن المشاركة 50,000 ₽. وقد تخضع أرباح هذه الشركة للضريبة في روسيا لدى مالكها. يُتخذ قرار الشراء باسم شركة بالتشاور مع محامٍ ضريبي، لا لمجرد تيسير الإجراءات.

تقويم المالك: أربعة مواعيد في السنة

إذا تأخر الإقرار، فالغرامة 5% من الضريبة غير المدفوعة عن كل شهر كامل أو جزء من شهر، وبحد أقصى 30% وبحد أدنى 1,000 ₽. ولعدم الدفع: 20% من الضريبة، أو 40% إذا أثبتت مصلحة الضرائب العمد. أعفى قانون 26 يونيو 2026 من غرامة عدم تقديم إقرار بيع عقار تتلقى مصلحة الضرائب معلوماته من السجلات الروسية. والشقة في الإمارات ليست في السجل الروسي، لذلك لا يشملها هذا الإعفاء.

ما لا يظهر عند الشراء

ستة أخطاء تسبب خسارة المال

ما ينبغي فعله الآن: خلاصة بحسب الحالة

تشرح خطوات الشراء، من الحجز إلى سند الملكية، في دليل كيفية شراء عقار في الإمارات. ويوضح مقال التملك الحر ما الذي تملكونه تحديداً في منطقة التملك الحر.

إجابات سريعة عن الأسئلة الشائعة

هل توجد ضريبة على العقارات في الإمارات؟
لا توجد ضريبة على دخل الأفراد في الإمارات: لا يخضع إيجار شقتكم أو بيعها من دون ترخيص للضريبة. تُدفع رسوم: في دبي 4% من قيمة العقار عند تسجيل المعاملة، ويتحملها البائع والمشتري مناصفةً بموجب القانون، ويدفع المستأجر رسماً بلدياً قدره 5% من الإيجار السنوي.

هل يلزم دفع ضريبة في روسيا على إيجار شقة في دبي؟
نعم، إذا كنتم مقيمين ضريبياً في روسيا، أي أمضيتم فيها 183 يوماً أو أكثر خلال 12 شهراً متتالياً. ويُضاف دخل الإيجار إلى الراتب ويخضع للشرائح من 13% إلى 22%. ويُقدَّم إقرار 3-NDFL حتى 30 أبريل، وتُدفع الضريبة حتى 15 يوليو.

ما ضريبة بيع شقة في الإمارات للمقيم الضريبي في روسيا؟
إذا لم تمضِ على ملكيتكم للشقة خمس سنوات، فالضريبة 13% من الوعاء حتى 2.4 مليون ₽ و15% لما زاد. الوعاء هو سعر البيع ناقص مصاريف الشراء أو ناقص 1 مليون ₽. ويُحوّل المبلغان إلى الروبل بسعر البنك المركزي في تاريخهما.

هل تسري اتفاقية تجنب الازدواج الضريبي بين روسيا والإمارات؟
نعم. وقعت الاتفاقية الجديدة في 17 فبراير 2025، ودخلت حيز النفاذ في 18 يوليو 2025، وتطبق من 1 يناير 2026. تُخصم الضريبة المدفوعة في الإمارات من الضريبة الروسية، لكن لا توجد ضريبة في الإمارات على شقة يملكها فرد، لذلك يدفع المقيم الضريبي في روسيا كامل الضريبة في روسيا.

هل يدفع غير المقيم في روسيا ضريبة على إيجار شقة في الإمارات؟
لا. يدفع غير المقيم الضريبة في روسيا عن الدخل من مصادر روسية فقط، ولا يعد إيجار شقة في الخارج من تلك المصادر.

كيف تصبحون مقيمين ضريبيين في الإمارات؟
أقيموا في الإمارات 183 يوماً خلال 12 شهراً متتالياً، أو 90 يوماً مع إقامة سارية ومسكن دائم أو عمل في الدولة، أو انقلوا إليها مركز حياتكم ومصالحكم. وتثبت هذه الصفة بشهادة الإقامة الضريبية عبر نظام EmaraTax.

هل يجب إبلاغ مصلحة الضرائب بحساب في بنك إماراتي؟
نعم، يجب على المواطن الروسي إبلاغ مصلحة الضرائب بفتح حساب في الخارج خلال شهر، وتقديم تقرير حركة الأموال قبل 1 يونيو. لا يلزم التقرير إذا لم يتجاوز ما دخل إلى الحساب وما خرج منه خلال السنة 600 ألف ₽. ومن أمضى خارج روسيا أكثر من 183 يوماً في السنة يُعفى من هذين الالتزامين.

هل تُدفع في روسيا ضريبة عقار عن شقة في دبي؟
لا. تُدفع ضريبة العقارات في روسيا فقط عن العقارات الموجودة فيها.

Konstantin Nazarov

الشريك المؤسس في art estate · دليل بتاريخ 1 أكتوبر 2026 · قناة المؤلف على Telegram

عند الاقتباس، يلزم وضع رابط نشط إلى هذه الصفحة: art-estate.top/stati/nalogi-v-oae/