Какие документы застройщика проверить при покупке новостройки

Застройщик обязан показать вам разрешение на строительство, заключение экспертизы проектной документации и саму проектную документацию со всеми изменениями. По этим бумагам видно, законно ли строят дом и по какому проекту. Остальные документы говорят о самой компании и о вашем договоре: где лежат деньги, когда вы получите квартиру и что делать, если в ней найдутся недостатки.

Дома по теме статьи

Сведения из нашего каталога. Брокер подберёт квартиру в любом из этих домов и пришлёт планировки с ценами.

СВАО · Марфино

Достижение

премиум-класс · сдан

Подобрать квартиру

ЮВАО · Южнопортовый

Дубровка

бизнес-класс · строится

Подобрать квартиру

Петроградский район

Futurist

от 30,5 млн ₽ · сдан

Подобрать квартиру

Василеостровский район

Next

от 12,2 млн ₽ · сдан

Подобрать квартиру

Как устроена покупка квартиры у застройщика

Квартиру в строящемся доме покупают по договору участия в долевом строительстве. Мы будем звать его коротко: ДДУ. Если вы подписали такой договор, вы дольщик. Ваши права и права застройщика есть в законе о долевом строительстве. Начнём с главного: когда застройщик вправе брать деньги у людей.

Деньги застройщик может брать, только когда сделал три шага:

1. Получить разрешение на строительство.
2. Опубликовать проектную декларацию. В этом документе рассказано о самой компании и о проекте дома.
3. Зарегистрировать права на участок. Земля может быть у застройщика в собственности, в аренде, субаренде или в безвозмездном пользовании.

К самой компании у закона свой список требований. У застройщика должна быть проектная документация и положительное заключение её экспертизы, то есть проект проверили специалисты. Своих денег у компании минимум десять процентов от проектной стоимости стройки. Остальное компания берёт со стороны.

Компанию не ликвидируют, против неё нет дела о банкротстве, долгов по налогам у неё нет, и в реестрах недобросовестных участников её тоже нет. Вашей сделки это касается напрямую: компания с долгами или в банкротстве не вправе брать деньги дольщиков.

Всё это за вас проверяет регион. Застройщик отправляет туда проектную декларацию. Делает он это через личный кабинет в единой информационной системе жилищного строительства. Регион выдаёт заключение о соответствии или отказ. Третьего варианта нет. Заключение получают, только если требованиям отвечают и застройщик, и его декларация. Поэтому вам проще. Смотрите, есть ли заключение. Есть? Значит, компания и проект проверку прошли. Замечаний к ним нет.

Отсюда первая проверка, её легко сделать самому ещё до встречи. Если в открытой системе нет разрешения на строительство или проектной декларации, переводить деньги рано. Как проверить застройщика подробнее, мы рассказали в статье как проверить застройщика.

Что застройщик выкладывает в открытый доступ

Документы по дому застройщик выкладывает в единую информационную систему жилищного строительства. Пока документа там нет, считается, что застройщик его не раскрыл, даже если показывает на сайте продаж или в офисе. Смотреть сведения в системе может любой, кроме тех, что охраняет закон. Систему ведёт единый институт развития в жилищной сфере.

Что застройщик обязан туда положить, перечислено в законе.

Градостроительный план и схема планировочной организации описывают сам участок: его границы и то, как на нём стоит дом. Расчёт собственных средств показывает, сколько своих денег компания вкладывает в проект. Извещение о начале строительства подтверждает, что стройку начали официально.

Фотографии стройки. Застройщик выкладывает их в систему каждый месяц. По ним видно, идёт ли стройка, пока вы не ездите на площадку. Сравните снимки за несколько месяцев подряд: этажи и фасад должны прибавляться.

Проект договора. Его выкладывают до того, как первый договор в доме уйдёт на государственную регистрацию. Любую правку в проекте застройщик обязан выложить в систему в течение трёх рабочих дней. Сохраните проект в день, когда решили покупать.

Проектная декларация. В ней рассказано о застройщике и о проекте строительства. Застройщик обновляет декларацию каждый месяц. Срок: до десятого числа следующего месяца. За неполные или неверные сведения в ней отвечает застройщик. Читайте последнюю версию: в старой может не оказаться свежих правок по сроку или проекту.

Какие бумаги застройщик обязан показать

Часть бумаг застройщик обязан показать по требованию. Списков два: о проекте и о самой компании. Увидеть первый вправе дольщик, второй любой человек.

О проекте. По требованию дольщика застройщик обязан дать ему посмотреть четыре документа:

• разрешение на строительство;
• технико-экономическое обоснование проекта, то есть расчёты, на которых основана стройка;
• заключение экспертизы проектной документации, если закон требует такую экспертизу;
• проектную документацию со всеми изменениями.

Требовать эти бумаги может дольщик, то есть человек, у которого уже есть договор участия. До подписи разрешение и проектную документацию можно посмотреть в открытой системе. Технико-экономического обоснования там нет.

О компании. Если документов нет в открытой части системы, застройщик обязан показать их любому, кто обратится. Договор для этого не нужен. Вот эти документы:

• учредительные документы, бумаги о создании компании;
• свидетельство о государственной регистрации застройщика;
• свидетельство о постановке на учёт в налоговой;
• утверждённые годовые отчёты, бухгалтерскую отчётность и заключения аудиторов за всё время работы.

Отчётность. Годовую отчётность и заключение аудитора застройщик выкладывает в открытую систему не позднее ста двадцати календарных дней после конца года. Отчётность за квартал появляется там в течение 30 дней после конца квартала.

Выписка о компании. Выписку о застройщике из ЕГРЮЛ, государственного реестра компаний, можно взять самому. Электронную выписку налоговая выдаёт бесплатно, через сервис на своём сайте. Сверьте название компании в выписке с разрешением на строительство, декларацией и договором: везде должна быть одна и та же компания.

Что должно быть в договоре участия

Договор участия заключают письменно, и государство его регистрирует. В договоре шесть обязательных условий:

1. конкретная квартира по проектной документации;
2. срок, когда застройщик передаст вам квартиру;
3. цена, сроки и порядок оплаты;
4. гарантийный срок на квартиру;
5. способ, которым застройщик привлекает деньги дольщиков, например счёт эскроу;
6. ещё одна группа условий, которую закон описывает отдельной нормой.

Шестую группу проще всего проверить с юристом. Если хотя бы одного обязательного условия в договоре нет, он считается незаключённым: по закону сделки как будто не было.

Квартира до передачи. Пока квартиру вам не передали, риск, что она случайно погибнет или пострадает, несёт застройщик. Если до передачи на стройке случится пожар или авария, убыток его.

Банк в договоре. Если вы платите через эскроу, в договоре есть данные банка: название, адрес, электронная почта и телефон. Сверьте их с документами банка, где вам откроют счёт.

Гарантия. Гарантийный срок на квартиру пишут в договоре, и короче трёх лет он быть не может. Считают его со дня, когда вам передали квартиру. На инженерное и технологическое оборудование дома гарантия тоже от трёх лет, но считают её со дня, когда в доме подписали первый передаточный акт. На отделку закон даёт минимум один год.

Раньше гарантия на квартиру была не меньше пяти лет. До трёх лет её сократили законом, который подписал президент. С тех пор за что и как отвечает застройщик, говорит закон о долевом строительстве. Проверьте, чтобы сроки в вашем договоре были не короче этих.

Чем договор участия отличается от договора купли-продажи готовой квартиры: ДДУ и ДКП.

Где лежат деньги до ключей и как работает счёт эскроу

Счёт эскроу открывают в банке, и деньги дольщиков лежат на нём, пока дом не достроят. Застройщик видит, что деньги есть, но забрать их до сдачи дома не может. С 1 июля 2019 года новые проекты продают только так. Деньги на счёт вы вносите, когда договор уже зарегистрирован.

Когда деньги получает застройщик. Банк переводит их в течение десяти рабочих дней после того, как застройщик покажет разрешение на ввод дома в эксплуатацию или сведения из ЕГРН, государственного реестра недвижимости. Деньги кладут на счёт самое большее на шесть месяцев дольше, чем срок ввода дома.

Если договор расторгли. Банк возвращает деньги со счёта эскроу вам. Процентов на них не начисляют, и за время стройки сумма не растёт.

Страховка. Деньги на счёте эскроу застрахованы по закону о страховании вкладов. Страховой случай это то, что случилось с банком, после чего по закону выплачивают возмещение. Вернут всю сумму на счёте, но не больше 10 млн рублей. Если квартира стоит дороже, то, что выше лимита, страховка не покрывает, и надёжность банка для вас важнее.

Лимит хотят поднять до 30 млн рублей. Госдума приняла такой законопроект в первом чтении. Если закон примут, он заработает с 1 января 2027 года, а до тех пор остаётся прежний лимит.

Подробно о связке договора и счёта: эскроу и ДДУ.

Сколько стоит оформление документов

Документы в открытой системе может посмотреть любой. Платят государству: когда регистрируют договор, когда регистрируют право собственности и когда берут бумажную выписку о застройщике. Сколько это стоит частному лицу, видно в таблице.

За дорогую квартиру пошлина за право собственности больше: её считают от того, во сколько квартиру оценило государство.

Порядок сделки по шагам

Документы проверяют в том порядке, в каком идёт сделка. Каждый шаг отвечает на свой вопрос, и если один пропустить, на следующем это уже не исправить.

1. До выбора дома
   Открыть дом в единой информационной системе
   Проектная декларация и проект договора видны там до первой встречи
2. До подписи
   Взять выписку о застройщике
   Компания в выписке должна совпасть с компанией в договоре
3. До встречи в офисе продаж
   Запросить документы о компании
   Подлинники или заверенные копии того, чего нет в открытой системе
4. Перед подписью
   Сверить договор с проектом из системы
   Обязательные условия, гарантия и данные банка эскроу стоят на месте
5. После подписи
   Подать договор на регистрацию
   Если договор в доме не первый, его регистрируют за пять рабочих дней, электронно за три, через МФЦ (центр госуслуг) за семь
6. После регистрации
   Внести деньги на счёт эскроу
   Документ банка о зачислении храните до ключей
7. Перед сдачей дома
   Ждать сообщения о готовности квартиры
   Дату приёмки задаёт договор или сообщение застройщика
8. При приёмке
   Осмотреть квартиру и подписать передаточный акт
   Если есть недостатки, сначала составляют акт о несоответствии
9. После передачи
   Зарегистрировать право собственности
   Пошлина зависит от того, во сколько государство оценило квартиру

Как проходит сама регистрация: регистрация ДДУ.

Приёмка квартиры и передаточный акт

Минимум за месяц до срока передачи застройщик присылает сообщение, что дом достроен и квартира готова. Начать приёмку вы обязаны в срок по договору или в течение семи рабочих дней после сообщения. Передачу оформляют передаточным актом или другим документом. Передаточный акт подтверждает, что квартиру вам отдали.

Если нашли недостатки. Вы вправе потребовать акт, где перечислено всё, в чём квартира не отвечает требованиям. Передаточный акт можно не подписывать, пока застройщик не исправит недостатки. Впишите в акт каждый недостаток отдельной строкой и сфотографируйте его.

Если не пришли. Если дольщик уклоняется от приёмки, через два месяца после срока передачи застройщик может составить односторонний акт. Такой акт застройщик подписывает сам, без вас. Сообщение о готовности не откладывайте: ответьте на него и договоритесь о дате осмотра.

На осмотр берите план квартиры из договора и проверяйте, совпадают ли комнаты, окна и площадь. Отделку и инженерное оборудование смотрите отдельно: гарантийные сроки на них разные. Как подготовиться к осмотру: приёмка квартиры в новостройке.

Риски дольщика и где их видно в документах

Многие неприятности видно по бумагам заранее, до подписи и до перевода денег. В таблице: чем вы рискуете, в каком документе это заметно и что делать.

Другой договор. Всё, что сказано об открытой системе, эскроу и гарантии, касается договора участия в долевом строительстве. Если покупку предлагают оформить другим договором, до подписи отдайте его юристу. Сравните его с договором участия по каждому пункту: кто отвечает за срок, где лежат деньги, какая гарантия.

Сроки ввода. Срок передачи квартиры пишут в договоре, и с ним связано, сколько деньги пролежат на эскроу. Если застройщик предлагает подписать новый срок передачи, значит, меняется договор, и такое изменение регистрируют отдельно. Читайте такое соглашение так же внимательно, как сам договор.

Риски по деньгам. Подробнее о том, что угрожает деньгам дольщика и как их защитить: риски дольщика при покупке.

Ошибки при проверке документов

Чаще всего ошибаются в простом: верят словам и не читают бумаг, спешат с деньгами, подписывают акт, лишь бы скорее получить ключи. Потом каждая такая ошибка дорого обходится.

От всех пяти ошибок спасает одна привычка: каждое слово продавца сверять с документом. Если обещание ничем не подтверждено на бумаге, считайте, что его не было.

Документы, которые остаются у вас на руках

Пока идёт сделка, у вас собирается папка бумаг. Если что-то пойдёт не так, каждая из них ответит на свой вопрос.

Зарегистрированный договор и документ банка подтверждают, сколько вы заплатили и когда. Сообщение о готовности показывает, с какого дня считать срок приёмки. С даты передаточного акта начинается гарантия, а акт о несоответствии доказывает, что недостатки нашли до передачи.

Храните папку целиком, пока не кончится самый долгий гарантийный срок. Бумаги в электронном виде сохраните отдельно, не только в почте, куда их прислали.

Частые вопросы

Какие документы застройщик обязан показать до подписи договора?
Всё о доме лежит в единой информационной системе жилищного строительства: разрешение, декларация, проект договора, отчётность. Если документов о компании там нет, застройщик показывает их любому, кто обратится. Договор для такого запроса не нужен.

Можно ли заплатить застройщику напрямую, без банка?
В новых проектах деньги идут на счёт эскроу в банке, который назван в договоре. Застройщик получает их только после ввода дома.

Что будет с деньгами, если договор расторгнут?
Банк вернёт вам деньги со счёта эскроу. Расторжение оформляют соглашением, и его регистрируют так же, как договор. Проценты за время, пока деньги лежали на счёте, вы не получите.

Сколько ждать регистрации договора?
Срок зависит от того, как подать документы и первый ли это договор в доме. Если договор в доме не первый, его регистрируют от трёх до семи рабочих дней, смотря как подать документы. Сроки по каждому способу есть выше, в шагах сделки.

Отличаются ли правила в Москве и Петербурге?
Документы, договор, эскроу, сроки и пошлины одни и те же: их задают федеральные законы. Разница в том, кто проверяет застройщика и выдаёт заключение о соответствии. В каждом городе это свои региональные власти.

С чего начать, если квартира уже нравится?
Сначала найдите дом в открытой системе и проверьте разрешение на строительство, декларацию и заключение региона. Затем возьмите выписку о застройщике и сохраните проект договора. Деньги держите у себя до регистрации договора и переводите их только на счёт эскроу в банке из договора. Если квартира стоит дороже страхового лимита, до подписи проверьте рейтинг банка. Чтобы подобрать квартиру под ваш бюджет и пройти этот порядок вместе с брокером, оставьте заявку на подбор.