Чем договор долевого участия отличается от договора купли-продажи

Договор долевого участия, коротко ДДУ, подписывают на квартиру, которой ещё нет. Застройщик обязуется построить дом и передать вам квартиру после разрешения на ввод в эксплуатацию, официального разрешения пользоваться готовым домом. По договору купли-продажи продавец передаёт вам в собственность квартиру, которая уже существует. Из этой разницы вырастают остальные: когда договор вступает в силу, куда уходят деньги, когда квартира становится вашей и какие гарантии у вас есть.

Как устроены ДДУ и купля-продажа

ДДУ живёт по закону о долевом строительстве. Закон описывает, как застройщик собирает деньги людей на стройку и как у них потом появляется право собственности на квартиры. Вместе с квартирой каждый получает долю в общем имуществе дома, которое принадлежит всем собственникам вместе.

По ДДУ у сторон две встречные обязанности. Застройщик строит дом и после разрешения на ввод передаёт вам квартиру. Вы платите цену договора и принимаете квартиру.

Купля-продажа описана в Гражданском кодексе. Продавец обязуется передать вам в собственность квартиру, дом, участок или другую недвижимость. Квартира к моменту сделки есть, и покупаете вы её саму.

Деньги граждан на квартиру в доме, который ещё не введён в эксплуатацию, закон разрешает принимать тремя способами. Первый способ ДДУ. Второй жилищные сертификаты. Третий жилищно-строительный или жилищный накопительный кооператив.

Сравнение двух договоров по главным признакам:

Как дом получает разрешение на ввод и что меняется для вас в этот день, разобрано в статье о том, как проходит сдача дома в эксплуатацию.

Когда договор вступает в силу и что в нём обязано быть

ДДУ подписывают в письменной форме, и он начинает действовать только после государственной регистрации. До регистрации договора в юридическом смысле нет, даже если подписи уже стоят. День регистрации и становится днём заключения ДДУ.

Куплю-продажу квартиры оформляют одним документом, который подписывают обе стороны. Если форма другая, договор недействителен. Переход права собственности по купле-продаже тоже проходит государственную регистрацию.

Что обязано стоять в ДДУ

Шесть условий. Закон требует, чтобы в ДДУ были:

• конкретная квартира, которую вам передадут;
• срок передачи квартиры;
• цена договора;
• сроки и порядок оплаты;
• гарантийный срок;
• способ защиты ваших денег: отчисления застройщика в компенсационный фонд или счета эскроу.

Право брать деньги. Застройщик получает право принимать деньги по ДДУ после трёх событий. Он получил разрешение на строительство. Он разместил проектную декларацию. Его право на участок или договор аренды участка прошли государственную регистрацию.

Проектная декларация. Это официальный документ застройщика. В нём он рассказывает о себе и о проекте. За каждый факт в декларации застройщик отвечает юридически. Прочитайте её до подписи.

Что обязано стоять в купле-продаже

Цена. Без согласованной цены договор купли-продажи недвижимости считается незаключённым. Сделки при этом нет, хотя бумага подписана.

Жильцы. Бывает, что после сделки в квартире сохраняют право жить другие люди. Тогда их список и их права пользования входят в существенные условия договора, то есть в такие, без которых договор не считается согласованным.

Во что обойдётся ДДУ и куда уходят деньги

Цена ДДУ, сумма, которую вы платите на строительство квартиры. Её можно задать готовой суммой или посчитать: цена одного квадратного метра умножается на площадь квартиры. Расходы на само оформление считайте под свою сделку: на них влияют способ расчёта, ипотека и условия сторон.

Цену ДДУ меняют только по соглашению сторон. Условие одно: сам договор должен описывать, что цена может измениться, в каких случаях и на каких условиях. Найдите этот пункт до подписи и прочитайте, от чего зависит итоговая сумма.

Платите вы после государственной регистрации ДДУ. Деньги вносят безналично, сразу всей суммой или частями в срок, который записан в договоре.

Счёт эскроу

Как устроен. Счёт эскроу открывают в уполномоченном банке, то есть в банке, которому разрешено вести такие счета. Вы кладёте на него деньги в счёт цены ДДУ. Ваша обязанность заплатить исполнена в день, когда деньги поступили на счёт.

Когда деньги получает застройщик. Застройщику деньги со счёта эскроу доступны только после ввода дома в эксплуатацию. До этого он строит на кредит банка или на собственные деньги.

Страховка. Деньги на счёте эскроу для расчётов по ДДУ застрахованы. Возмещение составляет 100 % остатка на дату страхового случая, но с пределом в 10 млн рублей.

Чем дороже квартира, тем большая часть суммы зависит от банка, где открыт счёт.

Предел действует на все ваши счета эскроу в одном банке вместе. Возмещение делят между счетами пропорционально их размеру.

Если вы покупаете больше одной квартиры, спросите, в каком банке откроют каждый счёт. Подробно о счетах читайте в статье эскроу и ДДУ, об ипотеке на строящийся дом в статье ипотека на новостройку.

Порядок сделки по ДДУ и по купле-продаже

ДДУ растянут во времени: от подписи до собственности проходит вся стройка. Шаги идут в таком порядке:

1. До подписи
   Проверьте право застройщика брать деньги
   Разрешение на строительство, проектная декларация и зарегистрированное право на участок или аренду
2. Подписание
   Подпишите ДДУ в письменной форме
   Сверьте квартиру, срок передачи, цену, порядок оплаты, гарантию и способ защиты денег
3. Регистрация
   Дождитесь государственной регистрации ДДУ
   С этого дня договор заключён
4. После регистрации
   Внесите деньги на счёт эскроу
   Оплата засчитана в день, когда деньги пришли на счёт
5. За два месяца до срока
   Прочитайте письмо застройщика, если стройка задерживается
   Он обязан прислать сведения и предложение изменить договор
6. После ввода дома
   Осмотрите квартиру и подпишите передаточный акт
   При недостатках потребуйте акт о несоответствии
7. После передачи
   Зарегистрируйте право собственности
   Вместе с квартирой регистрируют долю в общем имуществе дома

Купля-продажа короче, потому что квартира уже стоит. Главное в ней собрать договор правильно с первого раза:

1. До подписи
   Узнайте, кто сохранит право жить в квартире
   Список этих людей и их права входят в договор
2. Подписание
   Подпишите договор одним документом
   Цена в нём обязательна
3. Регистрация
   Подайте на регистрацию перехода права собственности
   Квартира переходит к вам через государственную регистрацию
4. После регистрации
   Соберите документы для вычета
   Договор, платёжные документы и документы о праве на квартиру

Приёмка квартиры по ДДУ и право собственности

Квартиру по ДДУ вам передают по передаточному акту или другому документу о передаче. Обе стороны его подписывают. Раньше разрешения на ввод дома в эксплуатацию застройщик передать квартиру не вправе.

До акта у вас нет квартиры в юридическом смысле. Если вы продаёте права до подписания акта, продаёте вы имущественное право, то есть право требовать квартиру у застройщика.

Если в квартире недостатки

Акт о несоответствии. До подписания передаточного акта вы вправе потребовать, чтобы застройщик составил акт о несоответствии квартиры обязательным требованиям. В нём записывают, что сделано не так.

Отказ от подписи. Передаточный акт вы вправе не подписывать, пока застройщик не устранит недостатки. Подпись под актом ставьте после того, как сами проверили исправления.

Если вы не пришли на приёмку

Односторонний акт. Застройщик ждёт два месяца со дня срока передачи из договора. Если вы уклоняетесь от приёмки, после этого он вправе составить акт сам, без вашей подписи, если договор не говорит иначе.

Что сделать. Следите за письмами застройщика и приходите на осмотр в назначенный срок. Нет времени, договоритесь о другой дате письменно.

Сроки, гарантия и неустойка по ДДУ

Застройщик обязан передать квартиру не позже срока из ДДУ. Срок один для всех, кому передают квартиры в одном доме или одной блок-секции. Поэтому ваш срок в договоре совпадает со сроком соседей по подъезду.

Если стройка не успевает, застройщик не позже чем за два месяца до срока обязан прислать вам сведения об этом и предложение изменить договор. Прочитайте, какой новый срок предлагают, прежде чем отвечать.

Неустойка за просрочку

Как считают. Неустойка, деньги, которые застройщик платит вам за каждый день просрочки. Для неё берут одну трёхсотую ставки рефинансирования Банка России от цены договора за день. Ставку рефинансирования задаёт центральный банк.

Для граждан вдвое больше. Если участник ДДУ гражданин, неустойку платят в двойном размере. За каждый день получается одна сто пятидесятая ставки от цены договора.

Гарантия

Гарантийный срок, время, в течение которого застройщик отвечает за недостатки. Закон задаёт нижнюю границу, а точный срок пишут в договоре.

Гарантия на оборудование идёт с подписания первого передаточного акта. Спросите застройщика, когда его подписали, и отметьте эту дату у себя.

Недостаток нашли в гарантийный срок, напишите застройщику письменное требование. Если он отказал или не выполнил требование в согласованный срок, вы вправе идти в суд.

Риски ДДУ и купли-продажи

У каждого договора свои слабые места. Почти все они видны в бумагах до подписи.

Риски ДДУ

Договор под другим названием. Застройщик принимает деньги на квартиру в недостроенном доме по бумаге, которая зовётся иначе. Суд признает такой договор ДДУ, если стороны имели в виду именно его. Но защищать права придётся через спор.

Застройщик без права брать деньги. Если нет разрешения на строительство, проектной декларации или зарегистрированного права на участок, принимать деньги по ДДУ он не вправе. Проверьте все три бумаги.

Сумма сверх страховки. Остаток на счетах эскроу в одном банке выше 10 млн рублей страховка целиком не покроет. Для дорогих квартир выбор банка влияет на защиту денег.

Изменение цены. Если договор описывает случаи изменения цены, итоговая сумма может стать другой по соглашению сторон. Прочитайте эти случаи до подписи.

Перенос срока. Застройщик предлагает изменить договор, когда не успевает. Перечитайте новый срок и сравните его со своими планами на переезд или ипотеку.

Риски купли-продажи

Неправильная форма. Договор не одним документом с подписями сторон недействителен. Не подписывайте несколько разрозненных листов вместо одного договора.

Пустая цена. Без цены договор считается незаключённым. Сумма должна стоять в самом тексте.

Жильцы в квартире. Люди, которые сохраняют право жить в квартире после сделки, должны быть перечислены в договоре вместе с их правами. Спросите продавца о таких людях прямо и проверьте ответ по договору.

Переуступка, налог и вычет

Переуступка, или уступка права требования, это передача ваших прав по ДДУ другому человеку до получения квартиры. Окно для неё открыто с регистрации ДДУ до подписания передаточного акта. После акта переуступка по ДДУ уже не оформляется.

Условие одно из двух. Либо вы полностью оплатили цену договора. Либо вместе с правами вы переводите на нового участника долг, то есть оставшуюся сумму платежей.

Налог при переуступке

Декларация. Доход от уступки права по ДДУ надо задекларировать. Декларацию подаёте вы сами.

Расходы. Доход можно уменьшить на расходы, которые вы потратили на покупку этого права. Расходы должны быть подтверждены документами, поэтому платёжки по ДДУ храните до продажи. Как считают налог при продаже квартиры, разобрано в статье налог при продаже квартиры.

Вычет при покупке

По ДДУ. Имущественный вычет, возврат части налога на доходы, который вы заплатили, при покупке жилья. Для квартиры в строящемся доме право на вычет возникает с даты передачи квартиры по подписанному акту. Обращаться за вычетом можно после регистрации права собственности.

По купле-продаже. Для вычета нужны договор, платёжные документы и документы о праве собственности на квартиру. Подробно порядок описан в статье вычет при покупке квартиры.

Ошибки при подписании ДДУ и купли-продажи

Большинство ошибок случается в спешке, на подписи и на приёмке. Вот самые дорогие.

Приёмку переносят чаще, чем кажется, и это тоже ошибка с ценой.

В купле-продаже ошибки касаются формы и цены.

При переуступке ошибаются в налоге.

Документы для сделки, приёмки и вычета

Документы удобно собирать по этапам. Каждый список ниже нужен в свой момент сделки.

Для вычета и переуступки набор бумаг разный.

Что сделать с деньгами по шагам

План зависит от того, какой дом вы выбрали.

Квартира в строящемся доме

1. Попросите проектную декларацию, разрешение на строительство и документ на участок.
2. Прочитайте в проекте ДДУ срок передачи, пункт об изменении цены и способ защиты денег.
3. Узнайте банк счёта эскроу и посчитайте, сколько денег окажется на ваших счетах в этом банке.
4. Платите только после регистрации ДДУ и только безналично.
5. Сохраните платёжные документы: они нужны и для вычета, и для переуступки.

Готовая квартира

1. Спросите продавца, кто сохранит право жить в квартире после сделки.
2. Проверьте, что договор собран одним документом и цена стоит в тексте.
3. После регистрации перехода права соберите договор, платёжки и документы о собственности для вычета.

Если вы продаёте права по ДДУ до получения квартиры, заранее посчитайте налог с дохода и сложите в одну папку бумаги о своих расходах.

Коротко о частом

Можно ли платить по ДДУ сразу после подписи?
Платить можно после государственной регистрации договора. Подпись без регистрации ДДУ ещё не заключает.

Когда застройщик получает мои деньги со счёта эскроу?
После ввода дома в эксплуатацию. Пока дом строится, застройщик работает на кредит банка или свои деньги, а ваши деньги лежат на счёте.

Можно ли не подписывать акт, если в квартире недостатки?
Можно. Потребуйте акт о несоответствии и не подписывайте передаточный акт, пока застройщик не устранит недостатки.

Можно ли продать квартиру по ДДУ до получения ключей?
Продать можно права по договору через переуступку. Окно открыто с регистрации ДДУ до подписания передаточного акта, а цена должна быть оплачена полностью или долг переходит к новому участнику.

Когда заявлять вычет за квартиру в новостройке?
Право на вычет появляется с даты передаточного акта. Подать документы можно после регистрации права собственности.

С чего начать выбор между новостройкой и готовой квартирой?
Решите, готовы ли вы ждать ввода дома: от этого зависит договор. Для новостройки первым делом проверьте разрешения застройщика и пункты ДДУ о сроке и цене, для готовой квартиры форму договора и жильцов. Оставьте заявку на подбор квартиры, и брокер подберёт варианты под ваш бюджет и выбранный договор.