Dubai Creek Harbour: منطقة Emaar عند الخور وبرج ينتظرونه منذ عشر سنوات
كيف تحولت جزر The Lagoons السبع إلى منطقة Emaar، وما الذي حدث لبرج Calatrava، وAeon وThe Grand، والأبراج الجديدة حتى 2030، وسعر الدخول، وما لا يظهر في المعاينة.
Dubai Creek Harbour: منطقة Emaar جديدة على ضفة خور دبي، مقابل Downtown وبالقرب من محمية تقضي فيها طيور الفلامنغو الشتاء. وُعد هنا ببرج أعلى من برج خليفة، لكن خلال عشر سنوات لم يُبنَ سوى أساسه. في المقابل، بُنيت جزيرة تضم مارينا وواجهة بحرية وعشرات الأبراج السكنية، وسعر الدخول هنا أقل بنحو الثلث من Downtown. يضم كتالوجنا 49 مبنى في المنطقة، 23 منها يُسلّم في 2026 أو بعده، وجميعها من مطور واحد. نوضح كيف ظهرت المنطقة، وما الذي جرى للبرج، وكيف تختلف المباني، وكم تبلغ كلفة الدخول، وما لا يظهر في المعاينة.
ما الذي يحدث في المنطقة
تُبنى المنطقة على موجات. أُنجزت وسُكنت المشاريع الأولى في جزيرة Creek Island مع المارينا. الموجة الثانية، وهي مبانٍ أقل ارتفاعاً، قيد الاستكمال وتُسلَّم في 2026. وتمتد الموجة الثالثة، الأبراج العالية، حتى 2030.
بالنسبة إلى المشتري، يعني ذلك ثلاثة أمور. أولاً: المطور واحد، وهو Emaar. جودة المباني والإدارة والمرافق المشتركة هنا أكثر اتساقاً منها في المناطق التي تبني فيها عشرون شركة مختلفة بجوار بعضها. ثانياً: الأسعار متقاربة. تبدأ شقة بغرفة نوم واحدة في المشاريع الجديدة من 1.78 إلى 1.98 مليون درهم، ولا يوجد هنا تفاوت بعشرة أضعاف كما في Downtown. ثالثاً: الوعود الرئيسية للمنطقة لم تتحقق بعد. لا برج ولا مركز تجاري، والمترو سيفتتح في 2029.
إذا كنتم تشترون في الإمارات للمرة الأولى، فابدؤوا بمقال «كيف تشتري العقارات في الإمارات»: فيه مسار الصفقة في دبي من الحجز إلى استلام المفاتيح.
سبع جزر لم تتحقق
كانت لهذه الضفة خطة كبرى من قبل. في أبريل 2006، أعلنت Sama Dubai، وهي شركة تطوير تابعة لمجموعة Dubai Holding، مشروع The Lagoons: سبع جزر في خور دبي متصلة بالجسور، تضم مساكن ومكاتب ومراسي وأول دار أوبرا في المدينة وقبة فلكية. كانت المساحة المعلنة 70 مليون قدم مربع، والكلفة 65 مليار درهم.
بعد عامين جاءت الأزمة وتوقف المشروع. وبقيت الأرض قرب المحمية تنتظر حتى 2013.
في 7 أكتوبر 2013، وقعت Dubai Holding وEmaar اتفاقية مشروع مشترك. مساحة المشروع 6 ملايين م²، «أكبر من Downtown بأكثر من ثلاثة أضعاف». وكان ذلك خطوة مفهومة لـ Emaar: فقد بنت الشركة Downtown حول البرج، ثم شرعت في تكرار الفكرة عند الماء.
في 27 أكتوبر 2014 كُشف عن المشروع باسمه الجديد: Dubai Creek Harbour. وفي اليوم نفسه أُعلن عن أولى المجمّعات السكنية، Dubai Creek Residences. وبدأت المبيعات في 1 نوفمبر بالتزامن في أربع مدن: دبي وأبوظبي ولندن وموسكو. وقال محمد العبار، رئيس Emaar، آنذاك: «خور دبي هو مهد تراثنا والشريان الذي قاد نمو المدينة».
بحلول 2016 أصبحت الخطة أكثر تفصيلاً: 6 كم²، واجهة مائية بطول 4.5 كم، تسعة أحياء، 22 فندقاً، نادي يخوت ومارينا. وفي 2018 تضمنت الخطة 7.3 مليون م² من المساكن، و700 000 م² من الحدائق، وأكثر من 200 000 مقيم مستقبلي. وكان مقرراً تسليم أولى مباني الجزيرة، وهي ستة أبراج Dubai Creek Residences تضم 872 شقة، في الربع الأول من 2019.
في أغسطس 2022 اشترت Emaar الحي بالكامل. ودفعت مقابل حصة Dubai Holding 7.5 مليار درهم، نصفها نقداً والنصف الآخر بأسهمها. وهذا يعني للمشتري أمراً بسيطاً: للحي مالك واحد، وهو من يبني جميع المباني الـ49 في كتالوجنا.
برج يُبنى منذ عشر سنوات
كان من المقرر أن يكون قلب الحي برجاً أعلى من Burj Khalifa. في فبراير 2016، فاز المعماري والمهندس الإسباني Santiago Calatrava بمسابقة دولية. اختير تصميمه من بين ستة تصاميم. استلهم تصميمه من زهرة الزنبق والمئذنة: ساق نحيلة، وبرعم ممدود في أعلاها يضم منصات مشاهدة، وكابلات تتفرع نحو الأرض.
في أبريل 2016، قدّر العبار تكلفة البرج بنحو مليار دولار وقال إنه سيكون «بمستوى أعلى من Burj Khalifa». وفي أكتوبر 2016 وُضع حجر الأساس، ووُعِد بأن يكون البرج الأعلى في العالم بحلول 2020.
أُنجزت الأساسات على نطاق واسع. وبحلول أغسطس 2017، دُقّ أكثر من 145 خازوقاً في الأرض إلى عمق يزيد على 72 م. وفي مايو 2018، اكتملت البلاطة فوقها: 50 000 م³ من الخرسانة تزن نحو 120 000 طن، و16 000 طن من حديد التسليح.
لم يتجاوز البرج مستوى الأساسات. أوقف البناء مؤقتاً أثناء تعديل التصميم. وفي أغسطس 2023 أكد العبار أن البرج يُعاد تصميمه. وفي فبراير 2024 قال إن البرج الجديد سيكون أقل ارتفاعاً من Burj Khalifa: «سيكون Burj Khalifa رجلاً، وCreek Tower امرأة».
في يناير 2026 وعد العبار بطرح مناقصة بعد ثلاثة أشهر، وفسّر التغيير قائلاً: «بعد Burj Khalifa لم يعد الارتفاع وحده كافياً». وفي 21 سبتمبر 2026 قال إنه ينتظر هدوء الأوضاع في المنطقة: «أنا فقط أنتظر». لا يوجد برج الآن، ولا موعد محدد له أيضاً.
طيور الفلامنغو خارج النافذة
الجار الدائم للحي هو Ras Al Khor: محمية عند نهاية الخور تضم 620 هكتاراً من السبخات والبحيرات وأشجار المانغروف. تحميها دبي منذ 1 مارس 1998، وفي 2007 أصبحت أول أرض رطبة في الإمارات ضمن اتفاقية رامسار.
تقضي هنا أكثر من 20 000 طائر مائي من 67 نوعاً فصل الشتاء، ويعيش فيها إجمالاً أكثر من 450 نوعاً من الحيوانات. أبرز السكان هم طيور الفلامنغو: أظهر إحصاء في يناير 2011 وجود 3 100 طائر. وفي يوليو 2025 أُغلقت المحمية للتطوير بتكلفة 650 مليون درهم.
تعني المحمية للمشتري شيئاً واحداً: هذه أرض محمية، ولن تُقام عليها أبراج. وسيبقى منظر المياه وأشجار المانغروف من هذه الجهة من الحي.
ما يعمل بالفعل
تنبض Creek Island بالحياة: المباني مأهولة، والواجهة المائية مفتوحة، واليخوت راسية في المارينا. يستقبل نادي اليخوت أكثر من 80 قارباً. وفي ديسمبر 2022 افتتح فندق Address Grand Creek Harbour الذي يضم 223 غرفة. وفي يونيو 2025 كان نحو 40 000 شخص يقيمون في الحي.
يأتي الناس إلى هنا من أجل الإطلالة. وُضعت علامة #DubaiCreekHarbour قرب المسبح على الواجهة المائية بحيث يظهر Burj Khalifa في الصورة. وفي يناير 2023 افتتح بجوارها Viewing Point: ممر للمشاهدة بطول 70 م يمتد 26 م فوق الماء. الدخول مجاني.
هكذا تبدو الجزيرة مساءً: أبراج المباني الأولى حول المارينا، وعلى الواجهات لافتات Emaar وVida.
المترو في 2029، وإلى ذلك الحين العبّارة
نقطة الضعف في الحي هي الوصول إليه. لا توجد محطة مترو هنا بعد. الخط الأزرق: 30 كم، و14 محطة، وجسر علوي فوق الخور بطول 1 300 م. وُقّع عقد بقيمة 20.5 مليار درهم في ديسمبر 2024، وحدد الافتتاح في 9 سبتمبر 2029.
في يونيو 2025 وُضع حجر أساس الخط، وكُشف عن محطة الحي: ارتفاعها 74 م، من تصميم مكتب SOM الذي صمم Burj Khalifa. وقد صُممت المحطة لخدمة 160 000 راكب يومياً.
اليوم يصل الناس إلى هنا بالسيارة. وفي ديسمبر 2022 افتتحت RTA جسوراً إلى الحي بطول إجمالي 1 730 م وبطاقة 10 600 سيارة في الساعة. وتتوفر أيضاً عبّارة تابعة لـRTA: تبلغ أجرة التذكرة 2 درهم. وفي 2024 نقلت الخطوط المائية في الحي نحو 30 000 راكب شهرياً.
Dubai Square: مركز تجاري تدخل إليه بالسيارة
الوعد الثاني للحي بعد البرج هو Dubai Square. أُعلن عنه في يوليو 2018 كمنطقة تجارية قائمة على التكنولوجيا. وفي ديسمبر 2025 عرضته Emaar بصورة جديدة: مركز تجاري يمكن دخوله بسيارة كهربائية والقيادة بمحاذاة واجهات متاجره.
البناء مستمر، ومدته ثلاث سنوات. الأرقام الجديدة للحي كله: أكثر من 11 مليون م² و180 مليار درهم من الاستثمارات. بدأ الحي في 2013 بمساحة 6 ملايين م². تعاملوا مع ذلك بوصفه خطة لا حقيقة ثابتة: فقد تغيّرت المواعيد من قبل مع البرج.
Aeon: مبنيان قرب حديقة بمساحة ستة ملاعب كرة قدم
Aeon: مشروع من مبنيين في Creek Island. البرج الأول من 20 طابقاً، ويضم 262 شقة إجمالاً. يبعد Burj Khalifa نحو 10 دقائق من هنا، والمطار نحو 15 دقيقة.
أهم ما يميز المشروع هو موقعه. فإلى جانبه Central Park، حديقة الجزيرة بمساحة ستة ملاعب كرة قدم، وشاطئ حضري بطول 700 م، وتتسع مارينا الحي لـ81 يختاً. وتسمح قواعد المبنى باصطحاب الحيوانات الأليفة، وهو أمر مهم في حي يضم حديقة وواجهة مائية.
تتوفر الآن شقق من غرفتي نوم بمساحة 119.75 م² بسعر 3 197 888 درهم، أي 26 705 درهم للمتر المربع. التسليم في الربع الثاني من 2028، ونسبة الإنجاز 90 %. خطة السداد: 10 % عند الحجز، و70 % خلال البناء، و20 % عند التسليم. اطلبوا من المطور الخطة السارية مكتوبة. رسم الخدمات 215 درهم للمتر المربع سنوياً، وهو أعلى من المباني المجاورة.
The Grand: برج مكتمل قرب المارينا
The Grand: أحد أعلى الأبراج السكنية في الجزيرة. يقع في Creek Island وسُلّم في الربع الرابع من 2022. يضم 575 شقة، وتصل طوابقه إلى الطابق 62.
يتوزع المبنى عمودياً. تشغل الشقق بغرفة نوم واحدة أو غرفتي نوم الطوابق من 2 إلى 48، وتشغل الشقق بثلاث غرف نوم الطوابق من 50 إلى 59، فيما تقع شقق البنتهاوس في الطابقين 61 و62. تتراوح المساحات بين 73.56 و307.47 م². وللسكان مسبح إنفينيتي وملعب تنس.
هذا مبنى لمن لا يريد الانتظار. اكتمل بناؤه، ويمكنكم معاينته على الطبيعة والتحقق من الإطلالة قبل الصفقة. أرخص شقة معروضة الآن: ثلاث غرف نوم بمساحة 211.6 م² بسعر 7 400 000 درهم، أي 34 972 درهم للمتر المربع. سعر المتر هنا أعلى بثلث من المباني قيد الإنشاء في الحي: هذا ثمن المبنى الجاهز والجزيرة.
مبانٍ أقل ارتفاعاً: من 8 إلى 22 طابقاً
تختلف الموجة الثانية من الحي. لا توجد هنا أبراج بارتفاع خمسين طابقاً: يرتفع Mangrove وMoor at Creek Beach إلى 8 طوابق، وCedar وLotus إلى 11 طابقاً. في مبنى كهذا يكون عدد الجيران أقل: يضم Mangrove 156 شقة فقط.
بلغت نسبة إنجاز Mangrove وCedar وMoor 100 %، والتسليم مقرر للنصف الثاني من 2026. لم يتبقَّ للبيع سوى شقق كبيرة: شقق بغرفتي نوم في Mangrove من 2 856 888 درهم، وشقق بثلاث غرف نوم في Cedar من 3 784 888 درهم وفي Moor من 4 087 888 درهم. أما The Cove II القريب فهو أعلى، بارتفاع 22 طابقاً، ولا تزال فيه شقق بغرفة نوم واحدة من 1 780 000 درهم.
الموجة الجديدة: أبراج حتى 2030
الموجة الثالثة تضم الأبراج العالية. فيها أطول مواعيد التسليم وأقل أسعار لشقق بغرفة نوم واحدة. يُسلّم Silva، المؤلف من 47 طابقاً، في الربع الثالث من 2029، وتبدأ أسعار شقق بغرفة نوم واحدة بمساحة 68.75 م² من 1 790 888 درهم. أما Altan وAlbero at Green Gate فهما برجان من 53 طابقاً وبسعر ابتدائي واحد قدره 1 813 888 درهم. يُسلّم Valia، المؤلف من 55 طابقاً، في 2030، ولم يبدأ بناؤه بعد.
الأقرب إلى التسليم هما Valo وALTUS: بلغت نسبة الإنجاز فيهما 66 % و64 %، وموعد التسليم في 2028 وبداية 2029 على الترتيب. ولا تزال تتوفر فيهما شقق بغرفتي نوم وثلاث غرف نوم. ويُطرح Montiva by Vida وLyvia by Palace تحت علامتي الضيافة التابعتين لـEmaar، وكلاهما يُسلّم في 2029.
كم يبلغ سعر الدخول؟
يبلغ وسيط سعر الدخول إلى المباني الجديدة في الحي نحو 2.86 مليون درهم. وهو قريب من Business Bay، حيث يبلغ الوسيط نحو 2.8 مليون، وأقل بوضوح من Downtown، حيث يبلغ 4.1 مليون، ومن Dubai Marina، حيث يبلغ 4.5 مليون. اطلع على المقارنة مع أحياء المدينة الأخرى في تحليل «كم تبلغ تكلفة الدخول إلى سوق دبي».
سعر «من» هو دائماً سعر أرخص شقة متاحة في المبنى. في Silva هي شقة بغرفة نوم واحدة ومساحة 69 م²، وفي ALTUS شقة بثلاث غرف نوم ومساحة 148 م². والأدق هو مقارنة سعر المتر. وعلى هذا الأساس، تبدو أسعار الحي متقاربة على نحو لافت: تتراوح أسعار معظم المباني الجديدة بين 23.8 و28.3 ألف درهم للمتر المربع. ولا يزيد سعراً عليها سوى Mangrove وCreek Haven، فيما ينفرد The Grand الجاهز بسعره.
للمباني المكتملة، مثل Mangrove، خطة مختلفة: 20 % عند الحجز و80 % عند التسليم.
إضافة إلى السعر، يدفع المشتري رسماً بنسبة 4 % إلى دائرة الأراضي في دبي عند التسجيل، ثم رسم الخدمات سنوياً بعد التسليم. يبلغ هذا الرسم في معظم المباني الجديدة في الحي 183 درهم للمتر المربع سنوياً، وفي Aeon وValo وALTUS وCedar وMangrove يبلغ 215 درهم. شرحنا آليته في مقال عن تكاليف صيانة الشقة. خطة السداد في المباني قيد الإنشاء من Emaar هنا واحدة: 10 % عند الحجز، و70 % خلال البناء، و20 % عند التسليم. وشرحنا كيفية قراءتها في مقال عن التقسيط من المطور.
حي على الواجهة المائية بدلاً من عنوان معروف: مثال من ممارستنا
لنوضح ذلك بمثال من دبي. كانت عميلتنا آنا تبحث عن شقة بسعر لا يتجاوز 500 ألف دولار، بعائد شهري لا يقل عن 3 آلاف دولار، وكانت تنظر في Dubai Marina وDowntown. في الأحياء المعروفة والمكتملة، ما كانت شقة كهذه لتدر أكثر من 2.5 ألف دولار.
اقترحنا شقة بغرفة نوم واحدة ومساحة 70 م² في حي نامٍ قرب المياه، واتفقنا مع المطور على سعر أقل بـ10 %: 450 ألف دولار بدلاً من 500. تُؤجر الشقة للإقامات القصيرة وتدر 3.8 ألف دولار شهرياً.
يوضح هذا المثال فكرة واحدة تنطبق على Creek Harbour. فالحي الذي لا يزال قيد الإنشاء يوفر سعراً أقل من حي مكتمل يتمتع بالإطلالة المائية نفسها. وثمن ذلك هو الانتظار: المترو والمركز التجاري والبرج لا تزال كلها في المستقبل.
ما لا يظهر في المعاينة
لمن يناسب ومن لا يناسب؟
| ما يهمكم | أي مشروع | السبب |
|---|---|---|
| ميزانية محدودة | The Cove II, Silva | غرفة نوم واحدة من 1.78 و1.79 مليون درهم |
| الانتقال للسكن الآن | The Grand | سُلّم في 2022، ويقع في Creek Island |
| مبنى منخفض | Mangrove, Cedar, Moor | 8 إلى 11 طابقاً، نسبة الإنجاز 100 % |
| الحديقة والماء قريبان | Aeon | بجوار Central Park والشاطئ الحضري، التسليم في 2028 |
| تقسيط طويل | Altan, Albero, Valia | تمتد الدفعات حتى التسليم في 2029 و2030 |
| علامة فندقية | Montiva by Vida, Lyvia by Palace | علامات فنادق Emaar، التسليم في 2029 |
لمن لا يناسب هذا الحي؟ لمن يحتاج إلى مترو قرب المنزل اليوم، ولمن يبحث عن شاطئ على البحر: هنا خليج وبحيرة، والبحر بعيد، ولمن يريد الاختيار بين المطورين: يوجد مطور واحد في الحي. اقرؤوا في تحليل عن التملك الحر كيف تُنظم ملكية الأجانب في الإمارات.
أخطاء عند الشراء
إجابات سريعة عن الأسئلة الشائعة
أين يقع Dubai Creek Harbour؟
على ضفة خور دبي، بجوار محمية Ras Al Khor، وعلى الضفة المقابلة لـDowntown. يبعد Burj Khalifa نحو 10 دقائق بالسيارة، والمطار نحو 15 دقيقة.
من يبني الحي؟
تبني Emaar الحي كله، وهي مطوّرة Burj Khalifa وDubai Mall. كان المشروع مشتركاً مع Dubai Holding حتى 2022، وفي أغسطس 2022 اشترت Emaar المشروع بالكامل مقابل 7.5 مليار درهم.
كم تبلغ تكلفة شقة في Dubai Creek Harbour؟
سنحسب السعر للشقة التي تختارها.
هل بُني برج Dubai Creek Tower؟
لا. اكتملت الأساسات في مايو 2018، ثم أُعيد تصميم المشروع. تأجلت المناقصة، ولا موعد محدداً للبرج.
هل يوجد مترو في الحي؟
ليس بعد. يجري بناء الخط الأزرق ومحطة في الحي، والافتتاح مقرر في 9 سبتمبر 2029. ويمكن الوصول إليه الآن بالسيارة أو بعبّارة RTA مقابل 2 درهم لكل محطة.
كيف أدفع ثمن شقة في مبنى قيد الإنشاء؟
خطة المباني الجديدة من Emaar في الحي هي 10/70/20: 10 % عند الحجز، و70 % خلال البناء، و20 % عند التسليم. يضاف إليها رسم دائرة الأراضي البالغ 4 %. وتودع الأموال قانوناً في حساب الضمان الخاص بالمبنى.
تحليلات أخرى
سنفهم ما تبحثون عنه
اتركوا رقمكم. سيتصل بكم الوسيط، ويطرح عليكم بعض الأسئلة، ثم يرسل لكم مجموعة مختارة. من دون اتصالات لمجرد السؤال عما إذا كنتم لا تزالون مهتمين.